Kun puhutaan tuottovaatimuksesta niin yleensä sillä tarkoitetaan sijoitetun pääoman(eli velaton myyntihinta) tuottovaatimusta . Silloin ei oteta huomioon rahoituksen kustannuksia.
Jos taas puhutaan oman pääoman tuottovaatimuksesta, niin rahoituksen kustannukset otetaan huomioon ja samalla nimittäjänä toimii vain oman pääoman määrä.
Toki näihin on varmaankin erilaisia näkemyksiä, mutta noin yleisesti ”vuokratuottoa” laskiessa oikaistaan lainojen korot ja lyhennykset.
Noh, aika moni suomalainen asuntosijoittaja on viimeiset 10-vuotta elänyt siinä vahvassa uskossa, että kasvukeskusten ja erityisesti pk-seudun uudiskohteiden hinnat raketoi tästä ikuisuuteen. Erityisesti kun ajatus on myös ollut, että loputon arvonnousu kuittaa 0-korko-ajan negatiivisen kassavirran, niin tämän hetken realisoitunut kassavirta on monelle todella paha paikka.
Vaikka tuollainen ajattelu ei olekaan omaan riskiä karttavaan asuntosijoittamisen strategiaan kuulunut, niin silti harmittaa useamman tutun puolesta, että tuon tyyppinen konsensus on ollut yleisesti vallalla.
Toinen syvä ketutuksen aihe ovat ystävämme EU:n energiatehokkuusdirektiivi.
Meillä on salkussa jokunen 70-luvun kohde, joihin pitää todennäköisesti olla laittamassa kaikenlaista kallista, että saadaan energiatehokkuus esimerkiksi e-luokasta d-luokkaan seuraavan 10 vuoden sisällä.
Varsin surkeaa on kyllä nähdä mitä historiallisille kivitaloille joudutaan tekemään, että päästään samaan d-luokkaan. Jossain helsingin arvoalueilla luulisi omistajilla olevan siinä määrin pinkka kohdallaan, että taloudellisesti tämä ei ole ongelma, mutta rakennushistoriallisesti aika hurjia remontteja todennäköisesti joudutaan tekemään.
Juuri näin.
Kassavirta, vuokratuotto%, oman pääoman tuotto ja (oma lemppari) kassavirtatuotto on eri kaavoja ja mittaa eri juttuja. Myös se aika, missä kohteesta saa oman pääoman irti omien toimenpiteiden avulla on mielenkiintoinen laskea. Osassa joutuu tekemään oletuksia korkotason suhteen.
Aikaisemmin monilla oli laskuissa mukana oletus vuosittaisesta useamman prosentin arvonnoususta pk-seudulla. Tuosta onneksi on moni jo luopunut. Lisäksi usea on käytännössä huomannut, että ilman arvonnousua 3,5%:n vuokratuotto runsaalla vivulla on vähän huono, jos kokonaiskorko on 5%…
En itse tästä ole kovin huolissaan, sillä kyseinen talo on museoviraston suojelun alla, niin eiköhän näissä myös jo tältä osin osallistuta talkoisiin, jos tämä direktiivi edes menee koskaan läpi. Tämä lisäksi jo kyseinen yhtiömme on energiatehokkuusluokassa D:ssä.
Muutin juuri itse vuokralle isompaan asuntoon ja paremmalle sijainnille. Laitoin entisen omistusasuntoni myös vuokralle, koska tässä markkinassa en halua lähteä myymään. Laskin tämän muutoksen (ml. sen, että nykyinen asuntoni jäi vuokralle) aika tarkkaan auki myös rahallisesti verrattuna siihen, että olisin ostanut tätä uutta vuokrakolmiotani vastaavan asunnon Helsingissä sekä myynyt nykyisen, ja tulos oli hyvin lähelle plusmiinusnollaa. Riippuen siitä mitä kuvittelee asuntojen arvon, vuokralle jäädessä asunnon sijasta pörssiin sijoitetun pääoman tuoton, korkojen, jne. kaltaisten muuttujien menevän niin kumman tahansa saa näyttämään paremmalta hyvin pienillä muutoksilla.
Tärkeimpänä asiana käytännössä kuitenkin se, että minulla on nyt huomattavasti entistä mukavampi koti josta en rahallisestikaan koe ainakaan tässä korkotilanteessa maksavani yhtään ylimääräistä verrattuna omistusasuntoon. Lisäksi minulla on nyt “korkokatto” ainakin reilut 1,5 vuotta, koska sille ajalle jo vuokrat sovittu ja saa senkin puolesta olla rauhallisin mielin.
AIF_arsrapport_fi.pdf (alandsbanken.fi)
Katselin huvin vuoksi läpi Ålandsbankenin tonttirahaston ja asuntorahaston Oulun kohteet. Asuntorahaston osalta ei mitään suurempia yllätyksiä, laadukkaita sekä uusia taloja. Kolmanneksen omistukset asematorneista ehkä yllätti laajuudellaan.
Tonttirahaston puolelta tiesin Kontinkankaan alueen tonttiomistukset sekä jonkun tonttikokonaisuuden Höyhtyältä.
Näiden lisäksi löytyi keskustasta yksi kokonaisuus juuri rakentuvista kahdesta tontista (keskimääräisen rakennusoikeusneliön hinta n. 1 000€/kemmi) sekä esimerkiksi Toppilansaaresta kaksi tyhjillään olevaa, yli miljoonan per tontti arvioituja tontteja (330€/kemmi). Limingantullin juuri valmistuneen kerrostalokulmauksen osalta pari tonttia (520€/kemmi) ja näistä tontin ulosmyyntihinta asukkaalle / sijoittajalle näyttää olevan noin 640€/asuntoneliö.
Värttöön nousseen kerrostalon tontin arvoksi sain vain n. 280€/kemmi, mutta talolla jo hetki historiaa takana, joten liekkö osa omistajista lunastanut tontin itselleen.
Tonttien arvot vaikuttaisivat olevan ihan linjassa eikä mitään suurempia yliarvostuksia ole.
Oulun osalta merkittävin riski liittynee tuohon Kontinkankaan alueeseen, joka on kyllä erinomaisella paikalla sairaalan, lääkiksen ja palveluiden äärellä. Alueen rakennuskanta on kuitenkin erittäin huonokuntoisia 1970-luvun kerrostaloja täynnä. Tontinvuokravastikkeen koko on tehnyt tästä alueesta Oulun edullisimman kerrostaloalueen, mikäli asunnon tästä uskaltaa ostaa. Neliöhinnat ovat painuneet jopa alle 500 euron.
Lapti lähti alueen reunaan rakentamaan ison rahan kerrostaloasumista, mutta kauppa ei näytä erityisen hyvin käyneen. Lähiaikoina valmistuneissa kohteissa on liki 100 myymätöntä asuntoa. Myyntihinnat eivät mitenkään mahdottoman kalliita ole, mutta vastike + tontinvuokra tekee yhtälöstä melko haastavan. Lisäksi ympäröivän alueen romahtanut hintataso ei varmastikaan houkuttele sijoittajia eikä tietty rauhattomuus varmaankaan edesauta omistusasujien löytymistä.
Haastava paikka.
Sairaalanrinteen Professori valmistuu vasta ensi vuoden toukokuussa ja jo valmistuneissa Tohtorissa ja Dosentissa on n. 25 myymätöntä, kun varattuja ei lasketa mukaan. Varattujen kanssa reilu 30. Sekin on paljon, en kiellä, mutta paljon vähemmän kuin ”liki 100”. Ymmärtääkseni siellä ei muita uudehkoja taloja ole.
Totta! Katsoin Etuovesta ja siellä Laptin myymättömiä kohteita löytyi 92 kappaletta. Rakentamisvuodeksi oli merkattu 2023, joten oletin, että ovat jo valmiita. Lisätiedoissa ilmoituksessa lukee kuitenkin “Vapautuminen 5/24”.
Eikö asuntokaupan pitänyt viimeistään syksyllä jo kuumeta tai olla normaalilla tasolla? 
Nyt konsensus onkin “rakennusalan kriisi”
Aika selvää on, että seuraavaksi mennään lujaa alas ja taantumaan. Se on kuin itseään ruokkiva kehä. Nyt kun tätä vaikeutta toistellaan niin sitä myös varmuudella syntyy.
Tähän malliin kun rakentaminen pysähtyy, niin varmasti alkaa asunnot taas kelvata. Siis muuttovoittoalueilla.
Monella on se tilanne, että pitäisi saada myytyä asunto muuttotappioalueelta että voisi ostaa toisen muuttovoittoalueelta.
Tällaisia ikäviä tilanteita on varmasti, totta.
Isossa kuvassa rakentaminen ajaa seinään niin pahasti, että kohta meillä on taas pula asunnoista.
Koko talous ajaa seinään niin että pulaa tulee olemaan myös ostokykyisistä asiakkaista.
Vuokrakäyttöön ostaminen on taloudellisesti kannattamatonta ja omistuskäyttöön ostaminen mahdotonta.
Kotoa poismuuttamisikä ja myös ensiasunnon ostamisikä tulevat taatusti nousemaan. Ensimmäinen noista onkin Suomessa teollisuusmaiden matalimpia, vähän yli 20v kun EU:n keskiarvo jossakin 25v paikkeilla. Jokainen vuosi lisää vähentää asunnon tarvitsijoiden määrää kymmenillä tuhansilla.
Oon skeptinen etenkin sijoitusasuntojen hinnannnousua kohtaan. Oon jonkin aikaa seuraillut etenkin Tampereen tilannetta ja mun mielestä tää yhtälö ei vaan käy järkeen. Mielestäni korkojen nousun vaikutus ei näy vielä tarpeeksi hinnoissa. Eli jos ajatellaan kaavaa: vuokratuotto + arvonnousu = riskitön korko + riskipreemio.
Vuokratuotot on karkeita lukemia siitä pallokentästä mitä oon laskeskellut markkinoiden houkuttelevimmista kohteista.
Jos mennään pari vuotta ajassa taaksepäin niin tilanne noin suurin piirtein:
Näillä seteillä saa 6.5% riskipreemion, mikä yhdistettynä lähes korottomaan lainaan, tarjoaa noin 20% opo-tuoton. Eli todella hyvältä vaikuttaa. Korkojen nousu ei ollut juurikaan näkyvissä keskivertosijoittajalla. Konservatiivinen sijoittaja saattoi laittaa laskuriin vähän turvamarginaalia nostamalla vpo:n koron pariin prosenttiin.
Tilanne nyt:
Näillä seteillä riskipreemio 4%. Lainojen korot ovat lähes vuokratuoton suuruiset, joten vivutetun kämpän opotuotto on surkea ja riskinä, että vipu toimii väärään suuntaan. Samalla usko tuohon 2 % arvonnousuun on ropissut huomattavasti ja vuokrankorotukset eivät ole enää itsestäänselvyys.
Jos nykytilanteesta tiputtaa arvonnousun vaikkapa yhteen prosenttiin, niin riskipreemio on 3%. Jos halutaan päästä takas parin vuoden takaiseen 6,5% riskipreemioon, tulisi hinnan joustaa yli 50%, toki todellisuudessa muutkin muuttujat voivat joustaa.
Onko siis totta, että tällä hetkellä ostolaidalla olevat sijoittajat hyväksyvät noin matalan riskipreemion vai kuka näitä asuntoja ostaa? Ymmärtäisin pienen leikkauksen riskipreemiosta, mutta en puolittamista. Etenkin nyt, kun asuntosijoittamisen yllä on synkkiä pilviä eikä mediakaan enää tuuttaa tarinoita äkkirikastujista. Kuvittelisi että nyt olisi ostajan markkinat.
Noissa mun luvuissa voi olla pientä heittoa suuntaan tai toiseen, mutta onko niissä jokin radikaali virhe joka todistaa mun huolen aiheettomaksi?
Ei oikein lähtenyt hinnat liitoon Varkaudessa:
“Asuntoja on yhteensä 18, liikehuoneistoja 7 ja autopaikkoja 23 autopaikka. Tontin koko on 2 600 neliömetriä.” = yht. 5500 euroa.
“Yksi vaihtoehto on kysyä korkeimman tarjouksen huutaneelta voisiko nousta hinnassa, jos ei tuolla summalla lähde.”
Toinen vaihtoehto sitten on, että korkeimman tarjouksen tekijä kysyy myyjältä, että kannattaisiko kuitenkin vakavasti miettiä ennemmin sen korkeimman tarjouksen hyväksymistä kuin talven lämpölaskuihin varautumista.
Olen omia mietteitäni tähän liittyen avannut etenkin tuolla “Asuntosijoittaminen”- ketjussa, tässä nyt pääosin toistankin itseäni mutta taisi tähän viestiin jotain uuttakin tulla mukaan joten kirjoitetaan nyt tännekin.
Olen täysin samaa mieltä siitä, että asuntosijoittamisen yhtälöt tämän hetken muuttujilla ei vaan käy järkeen. On pakko tapahtua jotain tai useita seuraavista:
Nythän on käynyt jo niin, että hinnat ovat jo laskeneet, osin hyvin voimakkaasti. Esim Samla Capitalin Q2-raportissa oli alla näkyvä kuvaaja, jonka mukaan jo vuoden alussa oltiin nimellisesti palattu pitkän ajan trendille Korona- hulluttelun pompun jälkeen, mutta reaalisesti oltiin jo 20 vuoden pohjissa. Tuon jälkeen lasku on jatkunut edelleen vahvana.
Lyhyellä tähtäimellä hinnat voivat heilua miten vain, mutta mielestäni olisi tosi kova oletus olettaa pitkällä tähtäimellä jotain muuta kuin reaalisesti vakaata asuntojen hintakehitystä, eli vähintäänkin paluuta kuvaajan reaali-indeksi tasolle 100. Tämähän tarkoittaisi siis ymmärtääkseni sitä, että reaalisesti tässä myllerryksessä nyt pysyvästi hävittäisiin 10% koko Suomen asuntomassan reaaliarvosta. Tämä olisi aivan valtava muutos markkinalla ja vaatisi todennäköisesti realisoituakseen merkittävää tuottavuuden kasvua rakennusalalla, mitä ei ole vuosikymmeniin nähty (uusien asuntojen hinnat määrittävät markkinahintojen reunaehtoja kasvukeskuksissa). Tämäkin silti tarkoittaisi nimellishintojen selvää keskimääräistä nousua nykyhetkestä tulevina vuosina, reaalihintaindeksi kun on nyt olettavasti tippunut hyvinkin tuonne 90 hujakoilla tai sen alle.
Maalaisjärjellä ja ylätasolla taas ajateltuna; mitä vähemmän rakennetaan uusia asuntoja sinne minne ihmiset haluavat muuttaa, niin sitä varmemmin kyseisille alueille muodostuu asuntopula. Erityisesti nyt Tampereesta puhuttaessa, jossa suhteellinen muuttovoitto on voimakasta ja asuntojen ylitarjonta ei aivan valtavaa kuten ymmärtääkseni esim Vantaalla, on minun hankala nähdä miten asuntojen hinnat voisivat pysyvästi laskea ja vuokrat olla nousematta voimakkaasti jos niistä tulee pulaa.
Nyt kun uusien asuntojen aloitukset ovat aivan jäässä ja nimenomaan nuo yhtälöt eivät käy järkeen eivät sitten yhtään, niin ei ne aloitukset palautumaan nopeasti tulekaan. Jos näin käy, ja jos oletetaan muuttovoiton kohti työ- ja opiskelupaikkoja jatkuvan, niin minä en keksi mitään realistista keinoa miten asuntopulalta voitaisiin voimakkaissa kasvukeskuksissa välttyä. Tähän kuulen enemmän kuin mielelläni vasta-argumentteja.
Jos nyt sitten tosiaan oletetaan, että jonkinlainen asuntopula nähdään, niin mitä suurempi pula tulee, sitä suurempia vuokrankorotuksia tullaan näkemään ja sitä isompi ostajamassa on ostamassa sitä pienempää määrää vapaita asuntoja → sekä vuokrat että hinnat kokisivat painetta ylöspäin.
Korkomarkkinoita en yritä ennustaa yhtään, mutta se on isona tekijänä joko ylläpitämässä tai purkamassa tätä nykyistä jumia. Mitä pitempään korot pysyvät ylhäällä saati jos ne vielä nousisivat, niin sitä suurempi ja pidempi romahdus nähdään uusien asuntojen rakentamisessa → tämä taas ruokkisi entisestään asuntopulaa ja pitkittyessään mahdollistaisi jopa jonkinlaisen kuplan syntymistä kasvukeskuksiin 2-5 vuoden päähän.
Lyhyesti sanottuna näiden tämän hetken yhtälöiden ei mielestäni ole mitenkään relevanttia olettaa pysyvän sellaisinaan edes seuraavaa kahta vuotta. Hinnat elävät, vuokrat elävät, korot elävät, mutta rakennuskustannukset tuskin romahtavat. Tilannetta pitää siis lähteä purkamaan sitä kautta, miten uskoo tämän nykytilanteen lähtevän korjautumaan, koska jotenkin se sen aivan varmasti tekee. Itse en kasvukeskuksissa (etenkään Tampereella) näe realistisena asuntojen hintojen pysyvää laskua koska uusien asuntojen rakennuskustannukset ylläpitävät markkinaa, jolloin yhtälöt pitää korjautua jotenkin muuten → joko vuokrat nousee voimalla kun tämän hetkinen ylitarjonta sulaa markkinaan seuraavan noin 12kk aikana, tai korot laskevat → nyt isosti laskeneilla ja reaalisesti jopa romahtaneilla hinnoilla ostavan asuntosijoittajan arvonousupotentiaali on parempi kuin viimeiseen 20 vuoteen, ja vuokratuottoyhtälötkin näyttää suurella todennäköisyydellä todella paljon paremmalta kun mennään vain parikin vuotta eteenpäin, markkina korjaa ne tavalla tai toisella.
Ja tosiaan enemmän kuin mielelläni kuulen tästä ajatusketjusta vasta-argumentteja tai mitä vain kommentteja. Niin kovin lukittautunut alan jo tähän olemaan, sen verran pitkään tätä päissään aktiivisesti on tullut hierottua, ja sen mukaisesti nyt kiihtyen ostonappeja painettua.
Kelagoldia lukuunottamatta luulen, että riittävän suuret vuokrankorotukset jotta vuokraus kannattaisi ilman arvonnousua kasvukeskuksissa tuntuu epärealistiselta. Joten itse näen kaksi mahdollista skenaariota: asuntojen hinnat nousevat ( miten ? ) ja vuokranantajat tuudittautuvat arvonnousun tuottojen varaan. Toisaalta jos taas näin ei käy, vuokrien en usko isolla mittakaavalla kestävän isompaa nousua jolloin tällöin hintataso laskee koska muuten vuokra-case on kestämätön.
Koko nykyinen hintataso on alhaisen korkotason aiheuttama kupla ja sitä kautta jos korot eivät laske nollille en näe paluuta vanhalle nousevien hintojen polulle pian.
Jos vertaa esim 80/90 luvun korkeita korkoja ja monen vuoden nettopalkalla rakennettiin omakotitaloja nykytilanteeseen on ero järkyttävän iso ( korot alemmat mutta myös moninkertainen maksuaika nykyään ). Osittain tässä on ammuttu itseä jalkaan tekemällä rakentamisesta kalliimpaa - kun siihen ei enää kohta ole varaa jos oletetaan nollasta poikkeavat korot.
Haluaisin kuulla vielä miten yhtälö, jossa uusia asuntoja ei enää rakenneta ja alue on muuttovoittoinen, ei nostaisi asuntojen arvoa?
Tämä siis vastaus lähinnä tuohon (miten?) kysymykseen.
Useampia ihmisiä muuttaa asumaan samaan asuntoon, eli asuntojen kysyntä ei välttämättä lisäänny vaikka alueen väkiluku kasvaa.
Nyt ilman sarvia ja hampaita on sanottava, että ihmisjoukko joka tuohon lähtee, on niin marginaalinen, ettei sillä ole käytännö merkitystä. Vaikka järkevää se kyllä olisi!
