Eikö asuntokaupan pitänyt viimeistään syksyllä jo kuumeta tai olla normaalilla tasolla? 
Nyt konsensus onkin “rakennusalan kriisi”
Aika selvää on, että seuraavaksi mennään lujaa alas ja taantumaan. Se on kuin itseään ruokkiva kehä. Nyt kun tätä vaikeutta toistellaan niin sitä myös varmuudella syntyy.
Tähän malliin kun rakentaminen pysähtyy, niin varmasti alkaa asunnot taas kelvata. Siis muuttovoittoalueilla.
Monella on se tilanne, että pitäisi saada myytyä asunto muuttotappioalueelta että voisi ostaa toisen muuttovoittoalueelta.
Tällaisia ikäviä tilanteita on varmasti, totta.
Isossa kuvassa rakentaminen ajaa seinään niin pahasti, että kohta meillä on taas pula asunnoista.
Koko talous ajaa seinään niin että pulaa tulee olemaan myös ostokykyisistä asiakkaista.
Vuokrakäyttöön ostaminen on taloudellisesti kannattamatonta ja omistuskäyttöön ostaminen mahdotonta.
Kotoa poismuuttamisikä ja myös ensiasunnon ostamisikä tulevat taatusti nousemaan. Ensimmäinen noista onkin Suomessa teollisuusmaiden matalimpia, vähän yli 20v kun EU:n keskiarvo jossakin 25v paikkeilla. Jokainen vuosi lisää vähentää asunnon tarvitsijoiden määrää kymmenillä tuhansilla.
Oon skeptinen etenkin sijoitusasuntojen hinnannnousua kohtaan. Oon jonkin aikaa seuraillut etenkin Tampereen tilannetta ja mun mielestä tää yhtälö ei vaan käy järkeen. Mielestäni korkojen nousun vaikutus ei näy vielä tarpeeksi hinnoissa. Eli jos ajatellaan kaavaa: vuokratuotto + arvonnousu = riskitön korko + riskipreemio.
Vuokratuotot on karkeita lukemia siitä pallokentästä mitä oon laskeskellut markkinoiden houkuttelevimmista kohteista.
Jos mennään pari vuotta ajassa taaksepäin niin tilanne noin suurin piirtein:
Näillä seteillä saa 6.5% riskipreemion, mikä yhdistettynä lähes korottomaan lainaan, tarjoaa noin 20% opo-tuoton. Eli todella hyvältä vaikuttaa. Korkojen nousu ei ollut juurikaan näkyvissä keskivertosijoittajalla. Konservatiivinen sijoittaja saattoi laittaa laskuriin vähän turvamarginaalia nostamalla vpo:n koron pariin prosenttiin.
Tilanne nyt:
Näillä seteillä riskipreemio 4%. Lainojen korot ovat lähes vuokratuoton suuruiset, joten vivutetun kämpän opotuotto on surkea ja riskinä, että vipu toimii väärään suuntaan. Samalla usko tuohon 2 % arvonnousuun on ropissut huomattavasti ja vuokrankorotukset eivät ole enää itsestäänselvyys.
Jos nykytilanteesta tiputtaa arvonnousun vaikkapa yhteen prosenttiin, niin riskipreemio on 3%. Jos halutaan päästä takas parin vuoden takaiseen 6,5% riskipreemioon, tulisi hinnan joustaa yli 50%, toki todellisuudessa muutkin muuttujat voivat joustaa.
Onko siis totta, että tällä hetkellä ostolaidalla olevat sijoittajat hyväksyvät noin matalan riskipreemion vai kuka näitä asuntoja ostaa? Ymmärtäisin pienen leikkauksen riskipreemiosta, mutta en puolittamista. Etenkin nyt, kun asuntosijoittamisen yllä on synkkiä pilviä eikä mediakaan enää tuuttaa tarinoita äkkirikastujista. Kuvittelisi että nyt olisi ostajan markkinat.
Noissa mun luvuissa voi olla pientä heittoa suuntaan tai toiseen, mutta onko niissä jokin radikaali virhe joka todistaa mun huolen aiheettomaksi?
Ei oikein lähtenyt hinnat liitoon Varkaudessa:
“Asuntoja on yhteensä 18, liikehuoneistoja 7 ja autopaikkoja 23 autopaikka. Tontin koko on 2 600 neliömetriä.” = yht. 5500 euroa.
“Yksi vaihtoehto on kysyä korkeimman tarjouksen huutaneelta voisiko nousta hinnassa, jos ei tuolla summalla lähde.”
Toinen vaihtoehto sitten on, että korkeimman tarjouksen tekijä kysyy myyjältä, että kannattaisiko kuitenkin vakavasti miettiä ennemmin sen korkeimman tarjouksen hyväksymistä kuin talven lämpölaskuihin varautumista.
Olen omia mietteitäni tähän liittyen avannut etenkin tuolla “Asuntosijoittaminen”- ketjussa, tässä nyt pääosin toistankin itseäni mutta taisi tähän viestiin jotain uuttakin tulla mukaan joten kirjoitetaan nyt tännekin.
Olen täysin samaa mieltä siitä, että asuntosijoittamisen yhtälöt tämän hetken muuttujilla ei vaan käy järkeen. On pakko tapahtua jotain tai useita seuraavista:
Nythän on käynyt jo niin, että hinnat ovat jo laskeneet, osin hyvin voimakkaasti. Esim Samla Capitalin Q2-raportissa oli alla näkyvä kuvaaja, jonka mukaan jo vuoden alussa oltiin nimellisesti palattu pitkän ajan trendille Korona- hulluttelun pompun jälkeen, mutta reaalisesti oltiin jo 20 vuoden pohjissa. Tuon jälkeen lasku on jatkunut edelleen vahvana.
Lyhyellä tähtäimellä hinnat voivat heilua miten vain, mutta mielestäni olisi tosi kova oletus olettaa pitkällä tähtäimellä jotain muuta kuin reaalisesti vakaata asuntojen hintakehitystä, eli vähintäänkin paluuta kuvaajan reaali-indeksi tasolle 100. Tämähän tarkoittaisi siis ymmärtääkseni sitä, että reaalisesti tässä myllerryksessä nyt pysyvästi hävittäisiin 10% koko Suomen asuntomassan reaaliarvosta. Tämä olisi aivan valtava muutos markkinalla ja vaatisi todennäköisesti realisoituakseen merkittävää tuottavuuden kasvua rakennusalalla, mitä ei ole vuosikymmeniin nähty (uusien asuntojen hinnat määrittävät markkinahintojen reunaehtoja kasvukeskuksissa). Tämäkin silti tarkoittaisi nimellishintojen selvää keskimääräistä nousua nykyhetkestä tulevina vuosina, reaalihintaindeksi kun on nyt olettavasti tippunut hyvinkin tuonne 90 hujakoilla tai sen alle.
Maalaisjärjellä ja ylätasolla taas ajateltuna; mitä vähemmän rakennetaan uusia asuntoja sinne minne ihmiset haluavat muuttaa, niin sitä varmemmin kyseisille alueille muodostuu asuntopula. Erityisesti nyt Tampereesta puhuttaessa, jossa suhteellinen muuttovoitto on voimakasta ja asuntojen ylitarjonta ei aivan valtavaa kuten ymmärtääkseni esim Vantaalla, on minun hankala nähdä miten asuntojen hinnat voisivat pysyvästi laskea ja vuokrat olla nousematta voimakkaasti jos niistä tulee pulaa.
Nyt kun uusien asuntojen aloitukset ovat aivan jäässä ja nimenomaan nuo yhtälöt eivät käy järkeen eivät sitten yhtään, niin ei ne aloitukset palautumaan nopeasti tulekaan. Jos näin käy, ja jos oletetaan muuttovoiton kohti työ- ja opiskelupaikkoja jatkuvan, niin minä en keksi mitään realistista keinoa miten asuntopulalta voitaisiin voimakkaissa kasvukeskuksissa välttyä. Tähän kuulen enemmän kuin mielelläni vasta-argumentteja.
Jos nyt sitten tosiaan oletetaan, että jonkinlainen asuntopula nähdään, niin mitä suurempi pula tulee, sitä suurempia vuokrankorotuksia tullaan näkemään ja sitä isompi ostajamassa on ostamassa sitä pienempää määrää vapaita asuntoja → sekä vuokrat että hinnat kokisivat painetta ylöspäin.
Korkomarkkinoita en yritä ennustaa yhtään, mutta se on isona tekijänä joko ylläpitämässä tai purkamassa tätä nykyistä jumia. Mitä pitempään korot pysyvät ylhäällä saati jos ne vielä nousisivat, niin sitä suurempi ja pidempi romahdus nähdään uusien asuntojen rakentamisessa → tämä taas ruokkisi entisestään asuntopulaa ja pitkittyessään mahdollistaisi jopa jonkinlaisen kuplan syntymistä kasvukeskuksiin 2-5 vuoden päähän.
Lyhyesti sanottuna näiden tämän hetken yhtälöiden ei mielestäni ole mitenkään relevanttia olettaa pysyvän sellaisinaan edes seuraavaa kahta vuotta. Hinnat elävät, vuokrat elävät, korot elävät, mutta rakennuskustannukset tuskin romahtavat. Tilannetta pitää siis lähteä purkamaan sitä kautta, miten uskoo tämän nykytilanteen lähtevän korjautumaan, koska jotenkin se sen aivan varmasti tekee. Itse en kasvukeskuksissa (etenkään Tampereella) näe realistisena asuntojen hintojen pysyvää laskua koska uusien asuntojen rakennuskustannukset ylläpitävät markkinaa, jolloin yhtälöt pitää korjautua jotenkin muuten → joko vuokrat nousee voimalla kun tämän hetkinen ylitarjonta sulaa markkinaan seuraavan noin 12kk aikana, tai korot laskevat → nyt isosti laskeneilla ja reaalisesti jopa romahtaneilla hinnoilla ostavan asuntosijoittajan arvonousupotentiaali on parempi kuin viimeiseen 20 vuoteen, ja vuokratuottoyhtälötkin näyttää suurella todennäköisyydellä todella paljon paremmalta kun mennään vain parikin vuotta eteenpäin, markkina korjaa ne tavalla tai toisella.
Ja tosiaan enemmän kuin mielelläni kuulen tästä ajatusketjusta vasta-argumentteja tai mitä vain kommentteja. Niin kovin lukittautunut alan jo tähän olemaan, sen verran pitkään tätä päissään aktiivisesti on tullut hierottua, ja sen mukaisesti nyt kiihtyen ostonappeja painettua.
Kelagoldia lukuunottamatta luulen, että riittävän suuret vuokrankorotukset jotta vuokraus kannattaisi ilman arvonnousua kasvukeskuksissa tuntuu epärealistiselta. Joten itse näen kaksi mahdollista skenaariota: asuntojen hinnat nousevat ( miten ? ) ja vuokranantajat tuudittautuvat arvonnousun tuottojen varaan. Toisaalta jos taas näin ei käy, vuokrien en usko isolla mittakaavalla kestävän isompaa nousua jolloin tällöin hintataso laskee koska muuten vuokra-case on kestämätön.
Koko nykyinen hintataso on alhaisen korkotason aiheuttama kupla ja sitä kautta jos korot eivät laske nollille en näe paluuta vanhalle nousevien hintojen polulle pian.
Jos vertaa esim 80/90 luvun korkeita korkoja ja monen vuoden nettopalkalla rakennettiin omakotitaloja nykytilanteeseen on ero järkyttävän iso ( korot alemmat mutta myös moninkertainen maksuaika nykyään ). Osittain tässä on ammuttu itseä jalkaan tekemällä rakentamisesta kalliimpaa - kun siihen ei enää kohta ole varaa jos oletetaan nollasta poikkeavat korot.
Haluaisin kuulla vielä miten yhtälö, jossa uusia asuntoja ei enää rakenneta ja alue on muuttovoittoinen, ei nostaisi asuntojen arvoa?
Tämä siis vastaus lähinnä tuohon (miten?) kysymykseen.
Useampia ihmisiä muuttaa asumaan samaan asuntoon, eli asuntojen kysyntä ei välttämättä lisäänny vaikka alueen väkiluku kasvaa.
Nyt ilman sarvia ja hampaita on sanottava, että ihmisjoukko joka tuohon lähtee, on niin marginaalinen, ettei sillä ole käytännö merkitystä. Vaikka järkevää se kyllä olisi!
Muuttoliike voi muuttua jos ei ole mihin muuttaa (varaa). Kelagold on toki jokeri jos valtio sponssaa kansalaisille liian kalliita vuokria.
Muuttoliike on tasan sinne missä on töitä ja opiskelupaikkoja.
Miksi vuokrat eivät kestä nousua? Vuokralla asuvat ovat toistaiseksi väistäneet ison osan inflaatioaallosta, ei ole korkokuluja, ei isoja sähkölaskuja, kotitalouskoon ollessa keskimäärin pieni myös ruoan vaikutus kustannuksiin on keskimäärin pienehkö.
Vuokralla asuvat eivät ole vielä joutuneet samalla lailla kiristämään woltteilusta, yökerhon lärvilautasista, ynnä muusta “turhasta” kulutuksesta, kuin velalliset omistusasujat. Kyllä sieltäkin tarvittaessa uskon isossa mittakaavassa maksukykyä löytyvän isompiin vuokriin jos pakko on. Ja jos asunnoista todella pulaa tulisi, niin sitten kyllä on pakko.
Lisäksi hyvä huomioida, että nykyisessä tilanteessa moni kasvukeskukseen sisään muuttava maksukykyinenkin asettuu vuokralaiseksi, vaikka aikaisemmin olisi ehdottomasti ostanut oman. Tämä ilmiö myös nostaa vuokramarkkinan maksukykyä ja lisää kysyntää.
Kyllä ja ei. Esim Jenkeissä monella alueella työmatkat alkoivat kasvaa kun ei yksinkertaisesti ollut varaa asua työpaikan lähellä. Pääkaupunkiseudulla on myös sen suuntaista ulinaa jo.
Meidän sihteeri taisi ajaa pari tuntia suuntaansa töihin aikoinaan piilaaksossa.
Asumistukien leikkaukset ajaa ainakin opiskelijoita kimppakämppiin ja soluasuntoin. Samoin se alentaa avoparien yhteiseen asuntoon muuttamis kynnystä. Tätä toki tekee asumiskustannuksien nouseminen vaikka kyseessä ei olisikaan asumistukien saajista.
Esim hekan ihan validit 12 prosentin korotukset tänä vuonna jotka olivat suunnilleen reaalisesti nollakorotukset johtivat aika kovaan ulinaan koska käytettävissä oleva rahamäärä ei ole noussut yhtä paljoa.
Toki vuokranmaksajat nyt tuskin käyttävät kaikkia tulojaan vuokraan mutta ei sen prosentin nostaminen kovin automaattisesti läpi mene.
Markkinat määräävät hinnan. Mikäli tarjontaa on ja toimijat eivät elä kartellissa niin ei ne hinnat niin nouse mikäli vuokraajat joutuvat kilpailemaan. Aina saattaa löytyä joku, joka tarjoaa halvemmalla
Pätee tietty myös toiseen suuntaan
Ihan samalla lailla koroista on ulistu omistusasujien osalta, mutta maksuhäiriöissä ei ole ymmärtääkseni nähtävissä mitään hälyttävää, vaan päinvastoin lainoja on lyhennetty aikaisempaa nopeammin.
Aina kun jonkun hinta nousee niin ulinaa kuuluu, se on eri asia kuin kyky selvitä siitä hinnan noususta.
Kyllä. Ja tähän liittyen juurikin kaipaisin kommentteja edeltävään ajatusketjuuni. Eli kuinka ihan käytännössä tarjontaa tulee jatkossakin riittämään jos uusia asuntoja ei rakenneta.
