Tämä on minulta jälkiviisautta kun en tullut minäkään ajatelleeksi mutta olisihan se ollut täysin ennakoitavissa. EKP:n korkopolitiikan tärkein ajuri on inflaatio, joten korot eivät oikeastaan koskaan nouse korkealle jos inflaatiossa ei ole nousupainetta. Toki silloin varmaan ajateltiin että prosessi olisi hitaampi kuin sitten oli eikä inflaatio pääsisi näin pahasti irti vaan koron nousulla sitä onnistuneesti torjuttaisiin.
Danske ennustaa lisää lunta tupaan:
Dansken mukaan asuntojen hinnat halpenevat Suomessa tänä vuonna 6 prosenttia, kun aiemman ennusteen mukaan hinnat olisivat laskeneet 5,5 prosenttia.
Pankki ennustaa myös aiempaa arvioitua hitaampaa pomppua ensi vuoden hintoihin. Torstaina julkistetun ennusteen mukaan hinnat nousevat ensi vuonna 2,5 prosenttia. Aiemmin pankki arvioi hintojen nousevan 4 prosenttia.
Ne kenellä on oma lehmä ojassa, laulavat toisessa kuorossa:
Vanhojen kerrostaloasuntojen keskineliöhinnat nousivat elokuussa tehdyissä kaupoissa muun muassa pääkaupunkiseudulla 4,4 prosenttia, Turussa 3,0 prosenttia ja Tampereella 0,6 prosenttia heinäkuuhun verrattuna.
Nousevan hintakehityksen myötä vanhojen kerrostaloasuntojen hinnat laskivat elokuun asuntokaupoissa enää -0,8 prosenttia pääkaupunkiseudulla ja -3,3 prosenttia Tampereella vuoden alun tilanteeseen verrattuna.
10 tykkäystä
Tuottolaskelmissa käytetään pelkkää hoitovastiketta
3 tykkäystä
Lyhyellä tähtäimellä juuri näin, pidemmällä horisontilla sitten jotain muuta:
Uudistuotannossa ensi vuosi on paikoin menetetty. Koska asuinkiinteistöjen valmistuminen vie aikaa, voi uudisasunnoista tulla asuntorakentamisen hiljenemisen vuoksi pulaa lähivuosina”, Kuoppamäki sanoo tiedotteessa.
9 tykkäystä
Tuohon “Ne kenellä on oma lehmä ojassa, laulavat toisessa kuorossa” kommenttiin viitaten katsoin huvikseen Kiinteistönvälitysalan Keskusliiton www-sivujen uutisten otsikoita viimeisen reilu puolen vuoden osalta.
https://kiinteistonvalitysala.fi/category/uutisia/
" Heinäkuun 2023 asuntomarkkinakatsaus: kauppa kävi normaalia selvästi vaisummin, mutta syksy näyttää lupaavalle"
" Kesäkuun, Q2:n ja H1/2023 asuntomarkkinakatsaus: korkojen nousu ja kireä sääntely jumittaneet kauppaa, hinnat vakautuneet
" Toukokuun asuntomarkkinakatsaus: pientä nousua kauppamäärissä ja hinnoissa"
" Huhtikuun 2023 asuntomarkkinakatsaus: vaisu kauppakuukausi, hinnoissa vakautumista ja myyntiajoissa lyhentymistä"
" Maaliskuun 2023 asuntomarkkinakatsaus: kauppamäärät nousussa, hintojen lasku hidastui ykköskvartaalissa"
" Helmikuun 2023 asuntomarkkinakatsaus: Elpyminen hidasta, positiivisia merkkejä nähtävillä"
" Tammikuun 2023 asuntomarkkinakatsaus: Kysyntä kasvussa ja hinnat maltillistuneet, mutta tulppa odottaa poksahtamistaan"
" Asuntomarkkinakatsaus 11/2022: Kauppamäärissä pudotusta, mutta hintojen laskussa jo taittumista"
53 tykkäystä
Näin on - tosin yhtälö ei juuri muutu, kun laina-ajat ovat > 30 v.
Esimerkin tarkoituksena oli näyttää nykyhintojen kestämättömyyttä, ei muuta
Moro @AP_1981 !
Kyllä se yhtälö oleellisesti muuttuu kun tuotto lasketaan hoitovastiketta käyttäen, niin kuin tuotto pitääkin laskea. Juuri niin kuin @Beconi totesi.
2 tykkäystä
Tuottovaatimuksen kautta laskettaessa pienelläkin nettovuokratuoton muutoksella on suuri merkitys. Tässä esimerkissä jos laskee hoitovastikkeen korkealla 6€/m2 summalla, tulee nettovuokratuotoksi 850-330=520€. 4% tuottovaatimuksella asunnon hinta olisikin 156 000 euroa. Silloinhan ollaan jo vähän kartalla pyynnin kanssa?
1 tykkäys
Kyllä. Olisi hyvä nähdä tuon kohteen tarkemmat tiedot.
Lähinnä yritin tuoda esille, että vuokratuottoa laskiessa pitää käyttää vain hoitovastiketta.
1 tykkäys
Toisaalta tukemaan tuota sun teesiäsi: toi 4-5% tuottovaatimus kuulostaa melko matalalta tässä korkoympäristössä, etenkin kun nyt on käynyt ilmi että myös kasvukeskuksissa arvonnousu voi olla negatiivista.
6 tykkäystä
Ja mikäli tarvitsee asuntolainaa 100k€ tuohon 156 000€, niin tässä korkoympäristössä pelkkiin korkoihin saa menemään noin 200€/kk. Tällöin 4% tuottovaatimukseen tarvitaan 100k kämppä. 850-330-200=320€
Mikäli pitäytyy tuossa 150k€ niin silti ostajalla ja myyjällä on eroa noin 20%. Kerran kämpän pyyntihinnat ovat alkaen 180k€
Löytyykö osake- tai korkomarkkinoilta jo parempia sijoituksia?
Vielä kerran sanon, että ei asunnon vuokratuottoa lasketa noin.
Täällä sotketaan nyt pahasti kassavirta ja tuotto.
9 tykkäystä
Kun puhutaan tuottovaatimuksesta niin yleensä sillä tarkoitetaan sijoitetun pääoman(eli velaton myyntihinta) tuottovaatimusta . Silloin ei oteta huomioon rahoituksen kustannuksia.
Jos taas puhutaan oman pääoman tuottovaatimuksesta, niin rahoituksen kustannukset otetaan huomioon ja samalla nimittäjänä toimii vain oman pääoman määrä.
Toki näihin on varmaankin erilaisia näkemyksiä, mutta noin yleisesti ”vuokratuottoa” laskiessa oikaistaan lainojen korot ja lyhennykset.
13 tykkäystä
Noh, aika moni suomalainen asuntosijoittaja on viimeiset 10-vuotta elänyt siinä vahvassa uskossa, että kasvukeskusten ja erityisesti pk-seudun uudiskohteiden hinnat raketoi tästä ikuisuuteen. Erityisesti kun ajatus on myös ollut, että loputon arvonnousu kuittaa 0-korko-ajan negatiivisen kassavirran, niin tämän hetken realisoitunut kassavirta on monelle todella paha paikka.
Vaikka tuollainen ajattelu ei olekaan omaan riskiä karttavaan asuntosijoittamisen strategiaan kuulunut, niin silti harmittaa useamman tutun puolesta, että tuon tyyppinen konsensus on ollut yleisesti vallalla.
Toinen syvä ketutuksen aihe ovat ystävämme EU:n energiatehokkuusdirektiivi.
Meillä on salkussa jokunen 70-luvun kohde, joihin pitää todennäköisesti olla laittamassa kaikenlaista kallista, että saadaan energiatehokkuus esimerkiksi e-luokasta d-luokkaan seuraavan 10 vuoden sisällä.
Varsin surkeaa on kyllä nähdä mitä historiallisille kivitaloille joudutaan tekemään, että päästään samaan d-luokkaan. Jossain helsingin arvoalueilla luulisi omistajilla olevan siinä määrin pinkka kohdallaan, että taloudellisesti tämä ei ole ongelma, mutta rakennushistoriallisesti aika hurjia remontteja todennäköisesti joudutaan tekemään.
5 tykkäystä
Juuri näin.
Kassavirta, vuokratuotto%, oman pääoman tuotto ja (oma lemppari) kassavirtatuotto on eri kaavoja ja mittaa eri juttuja. Myös se aika, missä kohteesta saa oman pääoman irti omien toimenpiteiden avulla on mielenkiintoinen laskea. Osassa joutuu tekemään oletuksia korkotason suhteen.
Aikaisemmin monilla oli laskuissa mukana oletus vuosittaisesta useamman prosentin arvonnoususta pk-seudulla. Tuosta onneksi on moni jo luopunut. Lisäksi usea on käytännössä huomannut, että ilman arvonnousua 3,5%:n vuokratuotto runsaalla vivulla on vähän huono, jos kokonaiskorko on 5%…
1 tykkäys
En itse tästä ole kovin huolissaan, sillä kyseinen talo on museoviraston suojelun alla, niin eiköhän näissä myös jo tältä osin osallistuta talkoisiin, jos tämä direktiivi edes menee koskaan läpi. Tämä lisäksi jo kyseinen yhtiömme on energiatehokkuusluokassa D:ssä.
1 tykkäys
Muutin juuri itse vuokralle isompaan asuntoon ja paremmalle sijainnille. Laitoin entisen omistusasuntoni myös vuokralle, koska tässä markkinassa en halua lähteä myymään. Laskin tämän muutoksen (ml. sen, että nykyinen asuntoni jäi vuokralle) aika tarkkaan auki myös rahallisesti verrattuna siihen, että olisin ostanut tätä uutta vuokrakolmiotani vastaavan asunnon Helsingissä sekä myynyt nykyisen, ja tulos oli hyvin lähelle plusmiinusnollaa. Riippuen siitä mitä kuvittelee asuntojen arvon, vuokralle jäädessä asunnon sijasta pörssiin sijoitetun pääoman tuoton, korkojen, jne. kaltaisten muuttujien menevän niin kumman tahansa saa näyttämään paremmalta hyvin pienillä muutoksilla.
Tärkeimpänä asiana käytännössä kuitenkin se, että minulla on nyt huomattavasti entistä mukavampi koti josta en rahallisestikaan koe ainakaan tässä korkotilanteessa maksavani yhtään ylimääräistä verrattuna omistusasuntoon. Lisäksi minulla on nyt “korkokatto” ainakin reilut 1,5 vuotta, koska sille ajalle jo vuokrat sovittu ja saa senkin puolesta olla rauhallisin mielin.
13 tykkäystä
AIF_arsrapport_fi.pdf (alandsbanken.fi)
Katselin huvin vuoksi läpi Ålandsbankenin tonttirahaston ja asuntorahaston Oulun kohteet. Asuntorahaston osalta ei mitään suurempia yllätyksiä, laadukkaita sekä uusia taloja. Kolmanneksen omistukset asematorneista ehkä yllätti laajuudellaan.
Tonttirahaston puolelta tiesin Kontinkankaan alueen tonttiomistukset sekä jonkun tonttikokonaisuuden Höyhtyältä.
Näiden lisäksi löytyi keskustasta yksi kokonaisuus juuri rakentuvista kahdesta tontista (keskimääräisen rakennusoikeusneliön hinta n. 1 000€/kemmi) sekä esimerkiksi Toppilansaaresta kaksi tyhjillään olevaa, yli miljoonan per tontti arvioituja tontteja (330€/kemmi). Limingantullin juuri valmistuneen kerrostalokulmauksen osalta pari tonttia (520€/kemmi) ja näistä tontin ulosmyyntihinta asukkaalle / sijoittajalle näyttää olevan noin 640€/asuntoneliö.
Värttöön nousseen kerrostalon tontin arvoksi sain vain n. 280€/kemmi, mutta talolla jo hetki historiaa takana, joten liekkö osa omistajista lunastanut tontin itselleen.
Tonttien arvot vaikuttaisivat olevan ihan linjassa eikä mitään suurempia yliarvostuksia ole.
Oulun osalta merkittävin riski liittynee tuohon Kontinkankaan alueeseen, joka on kyllä erinomaisella paikalla sairaalan, lääkiksen ja palveluiden äärellä. Alueen rakennuskanta on kuitenkin erittäin huonokuntoisia 1970-luvun kerrostaloja täynnä. Tontinvuokravastikkeen koko on tehnyt tästä alueesta Oulun edullisimman kerrostaloalueen, mikäli asunnon tästä uskaltaa ostaa. Neliöhinnat ovat painuneet jopa alle 500 euron.
Lapti lähti alueen reunaan rakentamaan ison rahan kerrostaloasumista, mutta kauppa ei näytä erityisen hyvin käyneen. Lähiaikoina valmistuneissa kohteissa on liki 100 myymätöntä asuntoa. Myyntihinnat eivät mitenkään mahdottoman kalliita ole, mutta vastike + tontinvuokra tekee yhtälöstä melko haastavan. Lisäksi ympäröivän alueen romahtanut hintataso ei varmastikaan houkuttele sijoittajia eikä tietty rauhattomuus varmaankaan edesauta omistusasujien löytymistä.
Haastava paikka.
5 tykkäystä
Sairaalanrinteen Professori valmistuu vasta ensi vuoden toukokuussa ja jo valmistuneissa Tohtorissa ja Dosentissa on n. 25 myymätöntä, kun varattuja ei lasketa mukaan. Varattujen kanssa reilu 30. Sekin on paljon, en kiellä, mutta paljon vähemmän kuin ”liki 100”. Ymmärtääkseni siellä ei muita uudehkoja taloja ole.
