“Toisaalta suomalaiset ovat norjalaisia ja ruotsalaisia harvemmin huolissaan pitkän aikavälin veloista, kuten asuntolainoista. Näistä on huolissaan vähintään jossain määrin 34 prosenttia suomalaisista. Ruotsissa luku on 39, Norjassa 43 ja Tanskassa 31 prosenttia.”
3 tykkäystä
Kyllähän kaikki kustannusten nousu koko ajan edistää sijoittajien asemaa. Korkovähennykset poistuneet ja korkojen/kulujen noustua ero vain kasvaa euroissa laskettuna
Kyllä nykyinen tilanne karkottaa laskutaitoisia ensiasunnonostajia tehokkaasti markkinoilta
6 tykkäystä
Tässä ihan viihteellistä sunnuntai-illan katsottavaa. Monesti asunnoista saatava voitto lasketaan suoraan kaavalla “ostin satasella, myin kahdella sadalla”. Mutta välistä unohtuvat “haamukustannukset”, joita asumisessa kaiken aikaa tulee ja todellisuus voi ollakin aika paljon pienempi voitto viivan alla.
Lisäksi videolla perataan monia myyttejä, kuten että asuntojen hinta kaiken aikaa nousee. Itse asiassa historiassa tunnetaan pitkiäkin jaksoja, jolloin asuntojen hinnat ovat laskeneet ja asuntosijoittamisen keskeisenä hyötynä tunnettu velkavipu toimii tällöin käänteiseen suuntaan.
11 tykkäystä
Taas vaihteeksi näitä vähän hassun lähtökohdan uutisia aiheesta “kun asunto ei mene kaupaksi”. Tässäkin on saatu tosi raflaava otsikko aikaan 60 000 euron hintapudotuksesta.
Tiivistettynä kiiteistökaupan lähtökohdat
- Asunnnon myynti aloitettu jo viisi vuotta sitten (silloinkin asunto oli ehtinyt olla 10 vuotta asumattomana)
- Asunto on 1960-luvun peruskorjaamaton, tasakattoinen ja (ilmeisesti?) paljon pelättyjä valesokkelitaloja
- Sijainti Kokkolaan nykyään kuuluvalla Kälviällä
- On käynyt eri välittäjiä, ollut kaupat pariin otteeseen lähellä ja joku on halunnut tulla vuokrallekin, mutta asunto ei vain vaihda omistajaa
- Viiden vuoden aikana asunnon hintalappu on pudonnut 60 000 euroa, nyt myydään “purkukuntoisena ja pelkän tontin hinnalla”
En saa ihan kunnolla kiinni tästä perinteisestä tapauksesta, että valitetaan ylläpitokustannuksista, mutta samaan aikaan ei malteta päästää siitä omaisuudesta irti edes rahaa vastaan. Jutusta saa vähän sellaisen kuvan, että aiemmin kysyntää olisi ollut, mutta jostain syystä kauppoihin ei ole päästy. Jos asunto olisi hinnoiteltu oikein heti, olisiko kaupat saatu maaliin asti? Kuka tietää.
Jutun haastateltava toteaa, että asuntoa myydään nyt asumiskelvottomana ja tontin hinnalla, joten kaupan pitäisi käydä. Mielestäni realistinen arvo talolle on kuitenkin tontin hinta miinus purkukustannukset, jotka voivat Ylen jutun mukaan olla rintamamiestalossa 10 000 - 25 000 euroa, ja pahasti asbestikohteissa jopa 50 000 euroa.
Kohdetta myydään Etuovessa “tontin hinnalla” hintaan 49 000 euroa, siihen päälle kun tulee nuo edellä mainitut purkukustannukset, niin alkaa 4040 neliön tontille Kälviällä tulemaan melkoisesti hintaa. Ja pienen laskupäättelyn perusteella tätä kohdetta on siis ilmeisesti myyty muutama vuosi sitten vielä 109 000 eurolla.
38 tykkäystä
Jutusta poimittua:
Joka viides omakotitalo on Suomessa tyhjillään, kun tarkastellaan kaikkia rakennusrekisterissä olevia omakotitaloja.
Asumattomien talojen määrä on kasvanut 2000-luvulla 203 000:sta yli 286 000:een.
– Tyhjillään olo tarkoittaa vailla vakinaisia asukkaita, mutta taloa saatetaan käyttää esimerkiksi vapaa-ajan asuntona.
Valtavia lukuja, varsinkin kun tietää että kasvukeskuksissa ei juuri tyhjillään olevia taloja ole, niin joillakin muilla postinumeroalueilla pitää puolet taloista olla tyhjillään että päästään tuohon 1/5osa keskiarvoon.
Vapaa-ajan asuntona käytönkin ymmärtää jos talo on hyvällä paikalla ja/tai siellä on sopivaa harrastetilaa/maata/puuhametsää, mutta jos joku alkuperäiskuntoinen 50 vuotias lähiömörskä pienellä tontilla kuihtuvassa kuntakeskuksessa ni hohhoijaa. Aika paljon pitäisi tulla rahaa perinnön kylkiäisinä jotta tuollaisen ottaisi vastaan.
9 tykkäystä
Laitoin nämä kyssärit kahvihuoneelle päivällä, mutta jos nyt laittais tännekin.
Sellasta aattelin kysyä, että paljonko oisit valmis maksamaan vuokraa omasta kodista? Montako prosenttia asunnon markkinahinnasta vuodessa? Ois mielenkiintoista tietää myös paikkakunta?
Aika jännä kysymyksen asettelu, mutta valitessa asumismuotoa ja edellyttäen, että haluamani/tarvitsemani asunto on saatavilla niin vuokralla, kuin omaksi ostettavana niin laskemalla kustannukset pääsee pitkälle. Jos nyt tuolla sinun 300k hinnalla laskeskelisi niin omaa rahaa 60k ja velkaa 240k.25 vuotta tasalyhenteisenä ja kokonaiskorko 4 prosentissa tekee tasan 1600 euroa maksettavaa kuukaudessa. Puolet lyhennystä ja puolet korkoa.
Sitten siihen päälle maksat kiinteistöveron, kiinteistövakuutuksen, kiinteistön sähkön, lämmityksen, vesi+jätevesimaksun, jätemaksut ja joko teet itse tai maksat ylläpidon kuten nouhoukset, rännin putsimiset, suodattimien vaihdot, nurmikon leikkuun, haravoinnit, lumityöt. Tämän jälkeen kiinteistöä pitää myös pitää kunnossa, koska kaikki kuluu(maalaukset,korjaukset jne). Noille, jos laskee vaikka hatusta vedyttynä hintaa vaikka 400 euroa kuukautta kohden niin kokonaiskustannus on 2000 euroa kuukaudessa. Tähän päälle kannat kaikki riskit eikä sille sinun investoimallasei 60k ole laskettu vielä vaihtoehtoistuottoa. Toki on mahdollista, että riskin vastapainona kämpän arvo kasvaa, mutta vaikeaa se on monessa paikassa nykyhinnoilla nähdä.
Nopealla matikalla tuosta pitäisi siis saada vuokraa vähintään se 2k, mutta jos alueen vuokrataso on matalampi niin miksi, joku maksaisi “sinun kodistasi” ylihintaa?
6 tykkäystä
Oon pohtinut oman asuntosalkun rakentamista ja sitä kuinka kallista on ostaa omakotitalo. Jos ei ole rakennus alalla, niin ottaa aika paljon riskiä keskittämällä pääomaa velkavivun kanssa yhteen kohteeseen. Nykyään alkaa uuden talon hinnassa olemaan veroa/veroluonteisia maksujakin vähän turhan paljon.
Aloin tänä vuonna muuraamaan paritaloa missä on vanhoista taloista opittuja ratkaisuja. Massiivitiiliseinät puhtaaksi muurattu, painovoimainen ilmanvaihto, rossipohja, konesaumakatto yms. Tässä talossa tulee olemaan pitkä ja edullinen elinkaari verrattuna moderniin puurunkoseen taloon.
Tässä tapauksessa asunnon markkinahinnasta on työn arvoa arviolta 40% ja vuokran pystyisi asettamaan 5% mikä olis jotain 1500€/kk hujakoilla.
3 tykkäystä
Eikö tämä ole aika huonoksi todettu ratkaisu? Ilma vaihtuu tehokkaasti talvella kun ilman vaihdon tarve on vähäisempi ja käytännössä ei ollenkaan loppukesästä/syksyllä kun sen pitäisi toimia tehokkaimmin.
Toimi joten kuten ennen keskuslämmityksiä kun ilma vaihtui päivittäin lämmitettävien tulisijojen läpi, mutta kun taloihin tuli keskuslämmitykset alkoi ne homehtuun.
2 tykkäystä
Se on kyllä hyvä huomio. Painovoimainen ilmanvaihto vaatii pääsuunnittelijalta osaamista. Tämä talo on suunniteltu luonnolliselle ilmanvaihdolle. Se vaatii huonekorkeudeksi noin 3 m, jyrkän katon minkä yläpohjassa saa poistot jyrkkään kulmaan, tarpeeksi korkean tiili hormin, oikeanlaisen huonejärjestyksen, avattavat ikkunat, oikeanlaiset kanavat korvausilmalle ja toki pätevän LVI- suunnittelijan. Ei toimi 70 luvun taloissa, mutta vanhat jugend tyylin talot on kestänyt yli sata vuotta.
Pientaloon varsin varma systeemi, kun on yhdessä kerroksessa.
6 tykkäystä
Oliko haastavaa saada rakennuslupavaiheessa kohteen energiatehokkuusvaatimukset täytettyä? Lähinnä E-luvun ja lämpöhäviöiden tasauslaskelman osalta.
Ja hyvä huomio kyllä tuo, että painovoimainen ilmanvaihto tulee huomioida jo rakennussuunnitteluvaiheessa erityisesti noiden hormivarausten osalta. Pelkästään LVI-suunnittelija ei pysty suunnittelemaan toimivaa systeemiä mihin tahansa kohteeseen, vaan painovoimainen ilmanvaihto tulee olla myös rakennussuunnittelussa mukana alusta asti.
3 tykkäystä
Onko tuossa vanhassa rakennustavassa loppujen lopuksi mitään vikaa. Eli venttiilit ns. likaisiin tiloihin, jonka lisäksi voidaan tehostaa laittamatta vaikkapa huippuimurit kylppäriin. Liesituuletin tietty on olemassa
Tuntuu kyllä, että osa painovoimaisista taloista saattaa välillä olla hyvinkin tunkkaisia. Ne muutamat missä tulee useammin käytyä sen sijaan vaikuttavat toimivan oikein hyvin riittävän ilmanvaihdon osalta
2 tykkäystä
Silloin se ei enään ole painovoimainen vaan koneellinen ilman lämmön talteenottoa.
1 tykkäys
Ei kai siinä sinällään mitään vikaa ole, jos toimii. Toiminta toki on ilman puhaltimia on hyvin riippuvainen ulko-olosuhteista. Lisäksi tuollaisessa talossa tulee suurin osa lämpöhäviöistä aiheutumaan ilmanvaihdosta joka ilman jatkuvaa hieromista tulee luonnostaan olemaan tehokkaimmillaan silloin, kun lämmitystehon tarpeet ovat suurimmillaan, joten itse en raaskisi enää toteuttaa ilmanvaihtoa ilman lämmöntalteenottoa. Lisäksi itse pidän esilämmitettyä tuloilmaa miellyttävämpänä kuin suoraan ulkoa johdettua korvausilmaa, mutta mieltymykset ovat mieltymyksiä.
9 tykkäystä
En nyt näiden teknisistä sovelluksista tarkemmin tiedä, mutta eihän tuossa mitään koneellista varsinaisesti ole. Putkisto ilmeisesti yhdistetään liesituulettimen hormiin ja kylppärissä imuri päällä vaikkapa saunomisen jälkeen. Eiväthän nuo kaikkea aikaa ole päällä
Koitin joskus 2020 saada lupia massiivitiilitalolle ja koitu liian isoksi haasteeksi tälläselle muurarille. Löysin arkkitehtitoimiston joka ymmärsi asian päälle. He sitten saivat perusteltua asian rakennusvalvonnalle ja neuvotteli vähäisen poikkeaman. Tuli siinä kyllä opittua paljon kun oli suunnittelussa mukana.
Tässä lainaus luvalta
Rakennushanke poikkeaa YM asetus uuden rakennuksen energiatehokkuudesta 24§ (Rakennuksen vaipan lämpöhäviö). Rakennuksen ulkoseinän lämmönläpäisykerroin ei täytä kivirakenteiselle seinälle asetettua vaatimusta. Massiivitiilirakenteeseen käytetään vertailuarvona massiivipuurakenteen U-arvoa 0,4 W/m2K. Poikkeamisen voidaan katsoa olevan vähäinen.
Tiiveysmittaus pitää suorittaa vielä lopuksi.
5 tykkäystä
Jep. Oleellista on, että ilmanvaihto toimii oikein oli se sitten koneellinen tai luonnollinen. Tuloilma tulee oikeasta paikasta, eikä vaikka lattian ja seinän välistä.
2 tykkäystä
Vastanneeko kysymykseen, mutta kun hankin omistusasunnon muutama vuosi sitten, niin tein laskelman, jota käyttäisin nytkin - toki korkotaso on täysin eri. Kerrostalossa omistusasumisesta tulee kuluja lainan korot, hoitovastike sekä laskennallista korjausvelkaa, joksi arvoin suuntaa antavasti 60 €/neliö/vuosi (1500€/neliö putkiremontti joka 40. vuosi ja julkisivut, keittiö, ymv. 1000 €/neliö/40v). Sitten asunnolle voi laskea arvon nousua tai laskua ja tämän lisäksi sidotun pääoman vaihtoehtoiskustannuksen. Kassavirtamielessä sitten vuokra vs lainanhoitokustannukset ja hoitovastike, mikäli remontteja ei ole päällä/lähiaikoina tulossa.
Koska lasken henkilökohtaisista syistä omistusasumiselle jonkin verran arvoa siitä, että se tuntuu enemmän kodilta, jonka takia siihen jaksaa myös panostaa vähän enemmän viitseliäisyyttä ja taas näin lähitulevaisuuden muuttotarpeen pieneksi, ja kohde helposti myytävissä, niin en jaksanut tehdä liian tarkasti laskelmia vaan ajattelin, että jos luvut menevät edes sinne päin järkevästi, niin se riittää minulle.
0-korkoaikaan homma oli tietty todella järkevää näillä laskelmilla, kunhan sidottua pääomaa ei ollut paljoa. En toki olettanut, että 0-korkoaika kestäisi ikuisesti, mutta ajattelin, että joku vajaan 2 %:n korkotaso voisi olla realistinen - tämä oletus ei tietty ole pätenyt. 2 %:n korkotasolla homma olisi mennyt aika lailla tasan vuokra-asumisen ja omistusasumisen kanssa, jos asunnon olettaa pitävän arvonsa. Arvioin itse, että jonkinlaista arvonnousua voisi olla luvassa ja edelleen, että mikä määrä sidottua pääomaa olisi niin paljon, että sen vaihtoehtoiskustannus keikauttaisi homman vuokra-asumisen puolelle.
Tiivistelmä: Tuohon aikaan mun laskelmilla Helsingin keskustassa asunnosta kannatti maksaa sen verran, että sen vuokratuotto hoitovastikkeen jälkeen olisi vajaa 3 %:ia. Nyt tuo olisi huomattavasti korkeampi, koska korkotaso on niin paljon korkeampi. Toki jos spekuloi, että korkotaso on laskemassa jossain vaiheessa, niin nyt voi olla kannattavaa tehdä tappiota hetkellisesti niin, että tulevaisuuden arvonnousu pyyhkii sen ja yli, mutta ilman tätä oletusta jossain 5 %:n tiennoilla näkisin homman taloudellisesti järkeväksi. Tällä “tuottovaateella” on tietty turha yrittää löytää asuntoa Helsingin keskustasta, eli joko hyväksyy matalamman prosentin tai asuu vuokralla.
5 tykkäystä
On hyviä pointteja. Itekkin lasken omistusasumiselle arvoa.
Jännä nähdä kuinka vuokrat tulee kehittymään eri paikkakunnilla, jos korot huitelee jatkossakin näillä tasoilla. Kun rahan hinta on suunnilleen kaikille sama, mutta Helsingissä palkkataso mahtaa olla parempi kuin esim. Kyyjärvellä.
: )
2 tykkäystä
Mitä mieltä täällä ollaan omakotitalojen arvostustasoista tällä hetkellä? Varaa laskea vai onko pohja löytynyt? Kehä3 ulkopuolella kirkkonummi-nurmijärvi-vantaa-sipoo akselia olen itse tarkkaillut pari vuotta. Tuntuu että pyynnit ihan liian kovia edelleen suhteutettuna nykyiseen korkotasoon ja kysyntään. Myyjät ja välittäjät haihattelee parin vuoden takaisia hintoja.
Muutaman tarjouksenkin tehneenä ihmettelen suuresti miten ei hyväksytty tässä markkinassa 5% alle pyynnin tarjousta. Jälkeen päin ajateltuna omat tarjoukset olleet hieman hätiköityjä, joten hyvä ettei myyjälle maistunut sillon. Ei oo meinaan meikäläisen tarjoukset voimassa enää ja siellä ne talot näyttää olevan myynnissä edelleen…
5 tykkäystä