Kannattaisikohan pistää vuokralle jompi kumpi asunto…
2 tykkäystä
Hmm.
Nyt ei tiedetä tarkkoja summia, mutta arvioidaan jutussa olevien tietojen pohjalta.
Ajatellaan, että naisella on vanhasta asunnosta velkaa 100.000 euroa ja uudesta asunnosta (bullet) 500.000 euroa. Yhteensä lainaa 600.000 euroa.
Jos vanhan asunnon laittaa vuokralle niin vuokratulot tuon kokoisesta asunnosta vastikkeen ja verojen jälkeen ehkä 1200 euroa.
Jutun nainen on jäämässä eläkkeelle ja tulotaso tipahtaa sen myötä radikaalisti. Voidaan vaikka ajatella, että eläke olisi nettona 2500 euroa.
Siitä voi sitten laskeskella, että miten 600.000 euron lainat (+ uuden asunnon vastike) käyttäytyy 3700 euron tuloilla 
2 tykkäystä
Varmaan vielä huonommin tuottaa jos ei vuokraa vaan säilyttää tyhjän panttina. HGI-keskustaan on tulossa vuokralle ihan varmasti porukkaa lyhyemmälläkin vuokrasuhteella asuntoon. Tietysti vuokralaisriski on aina olemassa, mutta kyllä esim. tuollaisen velan kanssa on mielestäni tyhmää tyhjänpanttina pitää asuntoaan yhtään kk.
Ehkä sen kanssa pystyisi jonkin aikaa elämään. Jos velkaa olisi 600k ja korko 3% niin 18000€ vuodessa korkoihin= 1500€. Lainanlyhennykset pystyisi sopimaan ja ottamaan vaikka lyhennysvapaata. Tuohon päälle uuden kämpän vastike. Kyllä sillä 3700€ netolla tuosta pitäisi selvitä ilman sen ihmeempää tuskaa.
1 tykkäys
Laittaisi tosiaan kämpän vuokralle ja uuden lainan lyhennysvapaalle. Siinä se.
Juuh jäi tuon jutun lukeminen kesken ärsytyksen vuoksi. Asunnon arvo on about se, mitä joku on siitä valmis maksamaan. Alentakaa hintapyyntöä rouva hyvä.
12 tykkäystä
Tämä oli mielenkiintoista. Onko näitä Black week -tarjouksia ollut aiempinakin vuosina vai onko kyse asuntomarkkinoiden hankalasta tilanteesta?
Olen itse pistänyt merkille, että ainakin joidenkin asuntosijoittamiseen erikoistuneiden toimijoiden markkinointi on terästäytynyt ja erilaisia ostohoukuttimia on jo tullut tarjolle. Myös Twitterissä seuraamieni asuntomyyjien kommenteista huomaa, että kauppa käy verkkaisesti, mutta alennuksista ja hintatasosta puhutaan luonnollisesti aika vähän, eikä alan ihmiset varmastikaan halua ehdoin tahdoin maalata kuvaa hintapaineesta.
Onko muut huomanneet selkeitä alennuskampanjoita (käytetyt/uudiskohteet) tai onko jo arjen kokemusta tinkimisestä?
7 tykkäystä
Omalla seurantalistalla (tre) kaksiot lähellä samoja hintoja kuin aikaisemminkin, mutta myyntiajat pidempiä ja osa laitettu ilmoituksen vanhenemisen jälkeen uudelleen samalla hinnalla. Kai sitä täytyy rohkeasti ruveta vaan pilkkimään, että laskisiko hinta e.m. mainituissa kohteissa kysymällä.
1 tykkäys
On ollut ainakin pariin vuoteen, mutta nyt mutu tuntumalla enemmän black week tarjontaa ja “alennukset” yksittäisissä kohteissa prosenteissa 5-10% luokkaa, voi tehdä löytöjäkin, jos on jokin uudiskohde ollut kiikarissa
4 tykkäystä
Näinhän se on. Kyseiseen kämppään kantaa ottamatta silti täytyy todeta, että maksuvalmius voi muuttua markkinoilla hyvinkin nopeasti. Kahden asunnon loukkua ei kannata pelätä, mutta sitä kannattaa pelätä, ettei selviäisi asian niin vaatiessa pitkäaikaisesta kahden asunnon omistamisesta tai pyyntihinnan reippaasta laskusta.
Ja kun talous ei ole liian tiukoilla, niin aina ei myöskään kannata tyytyä sen hetken markkinahintaan. Hyvänä esimerkkinä syksy 2008 ja koronakevään alkuvaiheet. Etenkin ensiksi mainitun kohdalla saattoi olla niin, että vaikka olisit lätkäissyt asunnolle 20 %:n pienemmän hintapyynnin kuin millä naapurisi hieman aiemmin vastaavan kämppänsä myi, kauppa ei käynyt. Ja sitten jo syksyllä 2009 ostajia riitti jonoksi asti ja tarjouksia tehtiin yli hintapyynnön.
10 tykkäystä
Tuli vastaan mielenkiintoinen kohde heti keskustan laidalta yhdeltä kaupungin parhaimmalta alueelta. Vuokratuotto ~4% ilman että remonttitarvetta tai arvonnousun huomioimista.
Pelkän vuokratuoton puolesta ei ole erityisen houkutteleva, mutta ko. alueen hintataso on noussut melko lineaarisesti 4-5% tahtia aina vuodesta 2010 asti. Alue on myös muuten miellyttävä ja voisin kuvitella itsekkin asuvani siellä.
Nyt on haastavaa arvioida tulevien vuosien suuntaa ja kristallipallosta riippuen koko sijoituscase menee helposti päälaelleen. Mikäli laskettaisiin pari seuraavaa vuotta ja sen jälkeen palataan takaisin tuolle trendille, niin näkisin tämän kannattavana hankintana. Oletetaan että tuo vuokratuotto saadaan säilytettyä siirtämällä kohonneet kustannukset vuokraan parille seuraavalle vuodelle.
Arvonnousu potentiaali on niin suuri, että se nostaa tuotto odotuksen 7-8% välille, mikäli palataan historialliseen kehitykseen. Jos asuntojen hinnat jatkavat alaspäin pidempään, niin tuotot jäävät tasolle joka on saavutettavissa makuuttamalla rahoja säästötilillä. Kyllä nyt on vaikeaa tehdä isoja liikkeitä… Toisaalta inflaatio nostaa rakentamisen hintoja ja uusien projektien aloittamiset vähenee, niin luulisi asuntojen olevan hyvä suoja tällaisessa ympäristössä, onhan ihmisten kuitenkin jossain asuttava.
1 tykkäys
Meidän lähellä ei ole paljoa isompia asuntoja ja kun on ollut ovat liikkuneet aika nopeasti. Yksi todella kallis on ollut myynnissä kesästä asti - mutta se on kallis ja sähkölämmitteinen. Nyt kuitenkin toinen on ollut myynnissä jo jonkun aikaa ja ainakin pyynti on ~20% alempi kuin olisi ollut vuosi sitten. Ei nyt toki sopisi sijoittamiseen, mutta aika jumissa lienee markkinat.
SKVL nostaa oleellisia pointteja asuntojen hintatilastoinnista:
" SKVL soisi, että asuntokaupasta puhuttaisiin realistisesti. Lukujakin pitäisi vertailla pitkällä aikavälillä."
"SKVL eli Suomen Kiinteistövälittäjät katsoo, että olosuhteisiin nähden asuntomarkkina pyörii normaalisti. Kauppamäärät ja hinnat ovat ennustetusti laskeneet koronaa edeltävälle tasolle.
“Tilastot eivät kerro todellista tilannetta hintakehityksestä. Kun kalliimpien asuntojen kauppoja on vähemmän, niin keskihinnat laskevat, korostaa SKVL.”
Otetaan simppeli esimerkki:
Ensimmäisenä vuonna joltain alueelta myydään yksi asunto:
- Vanha kaksio ok sijainnilla: 3 000€/m2
Vuoden keskihinta: 3 000€/m2
Samalta alueelta myydään toisena vuonna kaksi asuntoa:
- Uusi yksiö hyvällä sijainnilla: 6 000€/m2
- Sama vanha kaksio kuin viime vuonna ok sijainnilla: 3 000€/m2
Vuoden keskihinta 4 500€/m2
Kolmantena vuonna samalta alueelta myydään taas yksi asunto:
- Sama vanha kaksio ok sijainnilla: 3 000€/m2
Vuoden keskihinta 3 000€/m2
PANIC PANIC, asuntojen hinnat laskeneet vuodessa 33% ja kauppamäärät 50%! Vale, emävale, tilasto 
En siis yritä tässä sanoa etteikö asuntomarkkinat olisi hiljentyneet, todellakin ovat, mutta edelleen tavaraa liikkuu eikä romahdusta ole minun nähdäkseni ilmassa. Ostohousuja jalkaan vain
11 tykkäystä
Pitäisikö tuon lohduttaa sitä arvokkaamman kämpän omistajaa, jonka pirtin ostajalle on entistä pienempi ostajakunta tarjolla?
Onhan tässäkin ketjussa ollut juttua, että edullisemmat asunnot tekevät paremmin kauppansa. Hyvin ymmärrettävää sinänsä
3 tykkäystä
“– Maailmanmarkkinoilla on jo pieniä merkkejä käänteestä. Esimerkiksi USA:ssa markkinat ovat jo kääntyneet nousuun merkittävästi korkeammasta korkotasosta huolimatta, sanoo SKVL:n toimitusjohtaja Jussi Mannerberg .”
Mihin kääntyneeseen nousuun tässä viitataan USA-markkinoilla?
1 tykkäys
Korkotason nousu aivan väistämättä osuu asuntojen hintoihin. Etenkin kun palkat eivät juokse samaa tahtia ja kun vielä yhdistetään siihen taloyhtiöiden vastikekuluharppaus (lämmitys, sähköt + kaikki siivouksesta kiinteitöhuoltoon nostavat hintojaan) ja muutenkin hurjasti kohonneet elinkustannukset.
Yksittäistapaus ei todista mitään, mutten näe, miksei monella muulla olisi samankaltaista tilannetta:
Olemme etsineet jo muutaman vuoden uutta kotia. Vanhassa ei ole mitään vikaa, mutta lisäneliöt, maisema jne alkoi kiinnostaa koronan alettua. Olen varsin tarkka asunto-ostoksilla. Esimerkiksi vuokratontti ei tule kyseeseen, ellei kyse ole kaupungin vanhaan halpaan aikaan solmitusta, jossa vielä rutkasti vuosia edessä ennen uusimista. Periaate on, että oma koti saa hankintahintana maksaa, mutta hankinta on tehtävä järkevästi niin, että myydessä todennäköisesti saa ainakin omansa pois. Sen sijaan asumisen kulut ovat tärkeät, ne on kuukausimenoja, jotka eivät jää talteen, toisin kuin lyhennykset.
Emme monen tavoin pitäneet todennäköisenä euroalueen koronnostokyvykkyyttä yli 2%:n tason. Oletimme myös, ettei korkoja pystyttäisi lähiaikoina nostamaan. Väärin meni. Ja samalla meni uusiksi laskelmat ja etenkin se, minkä hintaisen asunnon olemme valmiita ostamaan.
Katselimme 400 000-500 000€:n koteja, varsin leväperäisesti suhtautuen niihin neliöihin, joille meillä ei varsinaisesti olisi käyttöä. Eihän niistä haittaakaan olisi, mitä nyt siivotessa? Nyt olemme tulleet järkiimme korkojen nousun myötä - näyttäytyy varsin erilaiselta arjelle jos maksaisimme kuukausittain pelkkää korkoa 800€-900€, minkä lisäksi vastiketta neliöistä, jotka eivät edes ole tarpeen. Sen päälle vielä odotettavissa olevat hoitovastikkeiden korotukset, ja asumisen kuukausikulut saa nopeasti toteamaan, että ei ole sen arvoista.
Samaan aikaan kotona vietetty aika on merkittävästi vähentynyt matkustuksen ja koronarajoitusten poistuttua, eikä enää tunnukaan niin tähdelliseltä heittää kotiseiniin isoa siivua tuloista. Hyvähän tämä nykyinenkin on.
Sijoitusasuntoja myös olemme vuosia katselleet, mutta kauppoihin asti ei olla päädytty. Tällä hetkellä sijoitusasunto pitäisi saada huomattavasti nollakorkotilannetta halvemmalla ollakseen riskit huomioiden kannattava. Silläkin saralla homma jäässä, eikä mitään pakottavaa hinkua vuokraisännäksi ole.
23 tykkäystä
Twitterissä oli tilasto että ostetun asunnon mediaani hinta on USA:ssa kaikkien yllätykseksi noussut. Tätä useampikin ison nimen tili ihmetteli. Ilmeisesti selitys on että kauppa kalliista asunnoista joita ei osteta lainalla on kasvanut ja samalla kauppa keskihintaisista asunnoista on jäätynyt. Tulee ulkomuistista joten kantsii tarkistaa itse.
4 tykkäystä
Vuokratontti ei automaattisesti ole ylihintainen. Esimerkiksi Töölössä Ruusulankadulla:
Omatontti: 71 neliötä, vastike alle 400 euroa
Vuokratontti: 74 neliötä, vastike alle 400 euroa
Kummassakaan ei linjasaneerausta tai julkisivuremppaa edessä. No missä se juju/tasoittava on vuokratontin eduksi? Näiden kahden hintaero hintapyynnössä on n. 200k…
Vuokratontilla olevalla taloyhtiöllä voi olla vuokratuloja, omalla tontilla olevassa vanhemmassa taloyhtiössä taas voi olla vähemmän kerroksia ja ei yhtään vuokratuloja, mikä sitten tasoittaa tilannetta.
1 tykkäys
Olet aivan oikeassa, ei tietenkään ole niin yksioikoista, ettäkö pelkästään oma tontti tekisi taloyhtiöstä hyvän! Aina pitää kahlata huolella taloyhtiön tilanne, mahdolliset omistukset, tuotot, remonttivelka jne läpi. Pelkkä alhainen vastikekin huono peruste, syyt pitää selvittää.
Toisaalta vuokratontin ehtoja valitettavan harva lukee läpi ja korotusperiaatteet jne jää tsekkaamatta.
Kun kunta on vuokranantaja niin tontin osalta ei makseta kiinteistöveroa, mikä on hyvin merkittävä asia.
7 tykkäystä
