Asuntojen arvostustaso

Meidän lähellä ei ole paljoa isompia asuntoja ja kun on ollut ovat liikkuneet aika nopeasti. Yksi todella kallis on ollut myynnissä kesästä asti - mutta se on kallis ja sähkölämmitteinen. Nyt kuitenkin toinen on ollut myynnissä jo jonkun aikaa ja ainakin pyynti on ~20% alempi kuin olisi ollut vuosi sitten. Ei nyt toki sopisi sijoittamiseen, mutta aika jumissa lienee markkinat.

SKVL nostaa oleellisia pointteja asuntojen hintatilastoinnista:

" SKVL soisi, että asuntokaupasta puhuttaisiin realistisesti. Lukujakin pitäisi vertailla pitkällä aikavälillä."

"SKVL eli Suomen Kiinteistövälittäjät katsoo, että olosuhteisiin nähden asuntomarkkina pyörii normaalisti. Kauppamäärät ja hinnat ovat ennustetusti laskeneet koronaa edeltävälle tasolle.

“Tilastot eivät kerro todellista tilannetta hintakehityksestä. Kun kalliimpien asuntojen kauppoja on vähemmän, niin keskihinnat laskevat, korostaa SKVL.”

Otetaan simppeli esimerkki:

Ensimmäisenä vuonna joltain alueelta myydään yksi asunto:

  1. Vanha kaksio ok sijainnilla: 3 000€/m2
    Vuoden keskihinta: 3 000€/m2

Samalta alueelta myydään toisena vuonna kaksi asuntoa:

  1. Uusi yksiö hyvällä sijainnilla: 6 000€/m2
  2. Sama vanha kaksio kuin viime vuonna ok sijainnilla: 3 000€/m2
    Vuoden keskihinta 4 500€/m2

Kolmantena vuonna samalta alueelta myydään taas yksi asunto:

  1. Sama vanha kaksio ok sijainnilla: 3 000€/m2
    Vuoden keskihinta 3 000€/m2

PANIC PANIC, asuntojen hinnat laskeneet vuodessa 33% ja kauppamäärät 50%! Vale, emävale, tilasto :slight_smile:

En siis yritä tässä sanoa etteikö asuntomarkkinat olisi hiljentyneet, todellakin ovat, mutta edelleen tavaraa liikkuu eikä romahdusta ole minun nähdäkseni ilmassa. Ostohousuja jalkaan vain :slight_smile:

10 tykkäystä

Pitäisikö tuon lohduttaa sitä arvokkaamman kämpän omistajaa, jonka pirtin ostajalle on entistä pienempi ostajakunta tarjolla?

Onhan tässäkin ketjussa ollut juttua, että edullisemmat asunnot tekevät paremmin kauppansa. Hyvin ymmärrettävää sinänsä

3 tykkäystä

“– Maailmanmarkkinoilla on jo pieniä merkkejä käänteestä. Esimerkiksi USA:ssa markkinat ovat jo kääntyneet nousuun merkittävästi korkeammasta korkotasosta huolimatta, sanoo SKVL:n toimitusjohtaja Jussi Mannerberg .”

Mihin kääntyneeseen nousuun tässä viitataan USA-markkinoilla?

1 tykkäys

Korkotason nousu aivan väistämättä osuu asuntojen hintoihin. Etenkin kun palkat eivät juokse samaa tahtia ja kun vielä yhdistetään siihen taloyhtiöiden vastikekuluharppaus (lämmitys, sähköt + kaikki siivouksesta kiinteitöhuoltoon nostavat hintojaan) ja muutenkin hurjasti kohonneet elinkustannukset.

Yksittäistapaus ei todista mitään, mutten näe, miksei monella muulla olisi samankaltaista tilannetta:

Olemme etsineet jo muutaman vuoden uutta kotia. Vanhassa ei ole mitään vikaa, mutta lisäneliöt, maisema jne alkoi kiinnostaa koronan alettua. Olen varsin tarkka asunto-ostoksilla. Esimerkiksi vuokratontti ei tule kyseeseen, ellei kyse ole kaupungin vanhaan halpaan aikaan solmitusta, jossa vielä rutkasti vuosia edessä ennen uusimista. Periaate on, että oma koti saa hankintahintana maksaa, mutta hankinta on tehtävä järkevästi niin, että myydessä todennäköisesti saa ainakin omansa pois. Sen sijaan asumisen kulut ovat tärkeät, ne on kuukausimenoja, jotka eivät jää talteen, toisin kuin lyhennykset.

Emme monen tavoin pitäneet todennäköisenä euroalueen koronnostokyvykkyyttä yli 2%:n tason. Oletimme myös, ettei korkoja pystyttäisi lähiaikoina nostamaan. Väärin meni. Ja samalla meni uusiksi laskelmat ja etenkin se, minkä hintaisen asunnon olemme valmiita ostamaan.

Katselimme 400 000-500 000€:n koteja, varsin leväperäisesti suhtautuen niihin neliöihin, joille meillä ei varsinaisesti olisi käyttöä. Eihän niistä haittaakaan olisi, mitä nyt siivotessa? Nyt olemme tulleet järkiimme korkojen nousun myötä - näyttäytyy varsin erilaiselta arjelle jos maksaisimme kuukausittain pelkkää korkoa 800€-900€, minkä lisäksi vastiketta neliöistä, jotka eivät edes ole tarpeen. Sen päälle vielä odotettavissa olevat hoitovastikkeiden korotukset, ja asumisen kuukausikulut saa nopeasti toteamaan, että ei ole sen arvoista.

Samaan aikaan kotona vietetty aika on merkittävästi vähentynyt matkustuksen ja koronarajoitusten poistuttua, eikä enää tunnukaan niin tähdelliseltä heittää kotiseiniin isoa siivua tuloista. Hyvähän tämä nykyinenkin on.

Sijoitusasuntoja myös olemme vuosia katselleet, mutta kauppoihin asti ei olla päädytty. Tällä hetkellä sijoitusasunto pitäisi saada huomattavasti nollakorkotilannetta halvemmalla ollakseen riskit huomioiden kannattava. Silläkin saralla homma jäässä, eikä mitään pakottavaa hinkua vuokraisännäksi ole.

22 tykkäystä

Twitterissä oli tilasto että ostetun asunnon mediaani hinta on USA:ssa kaikkien yllätykseksi noussut. Tätä useampikin ison nimen tili ihmetteli. Ilmeisesti selitys on että kauppa kalliista asunnoista joita ei osteta lainalla on kasvanut ja samalla kauppa keskihintaisista asunnoista on jäätynyt. Tulee ulkomuistista joten kantsii tarkistaa itse.

3 tykkäystä

Vuokratontti ei automaattisesti ole ylihintainen. Esimerkiksi Töölössä Ruusulankadulla:

Omatontti: 71 neliötä, vastike alle 400 euroa
Vuokratontti: 74 neliötä, vastike alle 400 euroa

Kummassakaan ei linjasaneerausta tai julkisivuremppaa edessä. No missä se juju/tasoittava on vuokratontin eduksi? Näiden kahden hintaero hintapyynnössä on n. 200k…

Vuokratontilla olevalla taloyhtiöllä voi olla vuokratuloja, omalla tontilla olevassa vanhemmassa taloyhtiössä taas voi olla vähemmän kerroksia ja ei yhtään vuokratuloja, mikä sitten tasoittaa tilannetta.

1 tykkäys

Olet aivan oikeassa, ei tietenkään ole niin yksioikoista, ettäkö pelkästään oma tontti tekisi taloyhtiöstä hyvän! Aina pitää kahlata huolella taloyhtiön tilanne, mahdolliset omistukset, tuotot, remonttivelka jne läpi. Pelkkä alhainen vastikekin huono peruste, syyt pitää selvittää.

Toisaalta vuokratontin ehtoja valitettavan harva lukee läpi ja korotusperiaatteet jne jää tsekkaamatta.

Kun kunta on vuokranantaja niin tontin osalta ei makseta kiinteistöveroa, mikä on hyvin merkittävä asia.

5 tykkäystä

Aamulehteä lukiessa piti hieraista silmiä. Uudiskohde kerrostalo Lempäälän keskustaan. 92,5m2 ja hintaa noin puoli miljoonaa. En ole asuntomarkkinaa juuri seurannut viime vuosina. Oma näkemys hinnasta olisi noin 350k.

13 tykkäystä

Siinä on asunnoilla hintaa, kun 36,5m2 Lempäälässä maksaa pyöreesti 200k :smiley: No ei se ole tyhmä joka pyytää, kunhan ei jää käsiin.

15 tykkäystä

Mitenköhän tää vuokralla omaksi -malli vaikuttaa tulevaisuudessa asuntojen hintoihin?

2 tykkäystä

Vähän samantapaistahan on aiemminkin ollut. Toki niin, että on maksettu n. 15% asunnon hinnasta ja x vuoden jälkeen asunnon on voinut lunastaa itselleen omaksi.

Näitä asuntoja oli ainakin Meri-Rastilassa. Ilmeisesti mitenkään älyttömän suosittuja ei ole olleet, sillä en muista aikoihin törmänneeni näihin.

Lehdolla myös on ollut vähän samantapaista viritelmää, jossa vuokralla asuessa ensiasunnon ostaja on voinut “säästää” omarahoitusosuuden. Vuokrahinnat on vaan olleet aika suolaisia, mitä katselin joitain vuosia sitten.

1 tykkäys

Nordealta kommenttia asuntomarkkinan näkymistä:

Yhteenvetona ehkä, että pientä laskua on tiedossa ja erityisesti pk-seudulla pienissä asunnoissa, mutta mitään “romahdusta” mitä ehkä vähän on kohuotsikoissa väläytelty ei ole näköpiirissä.

12 tykkäystä

Pieniä-isoja uutisia rapakon takaa:
Muutamassa vuodessa 70 miljardin jättiläiseksi kasvanut Blackstonen BREIT-rahasto keskeytti asiakasvarojen lunastukset. Asiakkaat haluavat varojaan ulos miljardien kuukausivauhdilla, eikä kiinteistöjä myydä tuota tahtia.

Taustaa BREITistä:

Blackstone has changed this game. It created Blackstone Real Estate Income Trust (BREIT) about five years ago to target individual investors. The non-traded real estate investment trust (REIT) has grown into one of Blackstone’s biggest funds, raising more than $50bn.

34 tykkäystä

Voisiko sama käydä kotimaisille kiinteistötahastoille? :thinking:

5 tykkäystä

Kiitos @Alex_af_Heurlin1 mielenkiintoisesta jutusta!

Kun katsoo asuntorahastojen arvon kehitystä ja Kojamon kurssia, niin on selvää ettei näin erilaiset kehityssuunnat voi enää pitkään jatkua.

11 tykkäystä