“– Maailmanmarkkinoilla on jo pieniä merkkejä käänteestä. Esimerkiksi USA:ssa markkinat ovat jo kääntyneet nousuun merkittävästi korkeammasta korkotasosta huolimatta, sanoo SKVL:n toimitusjohtaja Jussi Mannerberg .”
Mihin kääntyneeseen nousuun tässä viitataan USA-markkinoilla?
Korkotason nousu aivan väistämättä osuu asuntojen hintoihin. Etenkin kun palkat eivät juokse samaa tahtia ja kun vielä yhdistetään siihen taloyhtiöiden vastikekuluharppaus (lämmitys, sähköt + kaikki siivouksesta kiinteitöhuoltoon nostavat hintojaan) ja muutenkin hurjasti kohonneet elinkustannukset.
Yksittäistapaus ei todista mitään, mutten näe, miksei monella muulla olisi samankaltaista tilannetta:
Olemme etsineet jo muutaman vuoden uutta kotia. Vanhassa ei ole mitään vikaa, mutta lisäneliöt, maisema jne alkoi kiinnostaa koronan alettua. Olen varsin tarkka asunto-ostoksilla. Esimerkiksi vuokratontti ei tule kyseeseen, ellei kyse ole kaupungin vanhaan halpaan aikaan solmitusta, jossa vielä rutkasti vuosia edessä ennen uusimista. Periaate on, että oma koti saa hankintahintana maksaa, mutta hankinta on tehtävä järkevästi niin, että myydessä todennäköisesti saa ainakin omansa pois. Sen sijaan asumisen kulut ovat tärkeät, ne on kuukausimenoja, jotka eivät jää talteen, toisin kuin lyhennykset.
Emme monen tavoin pitäneet todennäköisenä euroalueen koronnostokyvykkyyttä yli 2%:n tason. Oletimme myös, ettei korkoja pystyttäisi lähiaikoina nostamaan. Väärin meni. Ja samalla meni uusiksi laskelmat ja etenkin se, minkä hintaisen asunnon olemme valmiita ostamaan.
Katselimme 400 000-500 000€:n koteja, varsin leväperäisesti suhtautuen niihin neliöihin, joille meillä ei varsinaisesti olisi käyttöä. Eihän niistä haittaakaan olisi, mitä nyt siivotessa? Nyt olemme tulleet järkiimme korkojen nousun myötä - näyttäytyy varsin erilaiselta arjelle jos maksaisimme kuukausittain pelkkää korkoa 800€-900€, minkä lisäksi vastiketta neliöistä, jotka eivät edes ole tarpeen. Sen päälle vielä odotettavissa olevat hoitovastikkeiden korotukset, ja asumisen kuukausikulut saa nopeasti toteamaan, että ei ole sen arvoista.
Samaan aikaan kotona vietetty aika on merkittävästi vähentynyt matkustuksen ja koronarajoitusten poistuttua, eikä enää tunnukaan niin tähdelliseltä heittää kotiseiniin isoa siivua tuloista. Hyvähän tämä nykyinenkin on.
Sijoitusasuntoja myös olemme vuosia katselleet, mutta kauppoihin asti ei olla päädytty. Tällä hetkellä sijoitusasunto pitäisi saada huomattavasti nollakorkotilannetta halvemmalla ollakseen riskit huomioiden kannattava. Silläkin saralla homma jäässä, eikä mitään pakottavaa hinkua vuokraisännäksi ole.
Twitterissä oli tilasto että ostetun asunnon mediaani hinta on USA:ssa kaikkien yllätykseksi noussut. Tätä useampikin ison nimen tili ihmetteli. Ilmeisesti selitys on että kauppa kalliista asunnoista joita ei osteta lainalla on kasvanut ja samalla kauppa keskihintaisista asunnoista on jäätynyt. Tulee ulkomuistista joten kantsii tarkistaa itse.
Vuokratontti ei automaattisesti ole ylihintainen. Esimerkiksi Töölössä Ruusulankadulla:
Omatontti: 71 neliötä, vastike alle 400 euroa
Vuokratontti: 74 neliötä, vastike alle 400 euroa
Kummassakaan ei linjasaneerausta tai julkisivuremppaa edessä. No missä se juju/tasoittava on vuokratontin eduksi? Näiden kahden hintaero hintapyynnössä on n. 200k…
Vuokratontilla olevalla taloyhtiöllä voi olla vuokratuloja, omalla tontilla olevassa vanhemmassa taloyhtiössä taas voi olla vähemmän kerroksia ja ei yhtään vuokratuloja, mikä sitten tasoittaa tilannetta.
Olet aivan oikeassa, ei tietenkään ole niin yksioikoista, ettäkö pelkästään oma tontti tekisi taloyhtiöstä hyvän! Aina pitää kahlata huolella taloyhtiön tilanne, mahdolliset omistukset, tuotot, remonttivelka jne läpi. Pelkkä alhainen vastikekin huono peruste, syyt pitää selvittää.
Toisaalta vuokratontin ehtoja valitettavan harva lukee läpi ja korotusperiaatteet jne jää tsekkaamatta.
Kun kunta on vuokranantaja niin tontin osalta ei makseta kiinteistöveroa, mikä on hyvin merkittävä asia.
Aamulehteä lukiessa piti hieraista silmiä. Uudiskohde kerrostalo Lempäälän keskustaan. 92,5m2 ja hintaa noin puoli miljoonaa. En ole asuntomarkkinaa juuri seurannut viime vuosina. Oma näkemys hinnasta olisi noin 350k.
Siinä on asunnoilla hintaa, kun 36,5m2 Lempäälässä maksaa pyöreesti 200k 
No ei se ole tyhmä joka pyytää, kunhan ei jää käsiin.
Mitenköhän tää vuokralla omaksi -malli vaikuttaa tulevaisuudessa asuntojen hintoihin?
Vähän samantapaistahan on aiemminkin ollut. Toki niin, että on maksettu n. 15% asunnon hinnasta ja x vuoden jälkeen asunnon on voinut lunastaa itselleen omaksi.
Näitä asuntoja oli ainakin Meri-Rastilassa. Ilmeisesti mitenkään älyttömän suosittuja ei ole olleet, sillä en muista aikoihin törmänneeni näihin.
Lehdolla myös on ollut vähän samantapaista viritelmää, jossa vuokralla asuessa ensiasunnon ostaja on voinut “säästää” omarahoitusosuuden. Vuokrahinnat on vaan olleet aika suolaisia, mitä katselin joitain vuosia sitten.
Nordealta kommenttia asuntomarkkinan näkymistä:
Yhteenvetona ehkä, että pientä laskua on tiedossa ja erityisesti pk-seudulla pienissä asunnoissa, mutta mitään “romahdusta” mitä ehkä vähän on kohuotsikoissa väläytelty ei ole näköpiirissä.
Pieniä-isoja uutisia rapakon takaa:
Muutamassa vuodessa 70 miljardin jättiläiseksi kasvanut Blackstonen BREIT-rahasto keskeytti asiakasvarojen lunastukset. Asiakkaat haluavat varojaan ulos miljardien kuukausivauhdilla, eikä kiinteistöjä myydä tuota tahtia.
Taustaa BREITistä:
Blackstone has changed this game. It created Blackstone Real Estate Income Trust (BREIT) about five years ago to target individual investors. The non-traded real estate investment trust (REIT) has grown into one of Blackstone’s biggest funds, raising more than $50bn.
Voisiko sama käydä kotimaisille kiinteistötahastoille? 
Kiitos @Alex_af_Heurlin1 mielenkiintoisesta jutusta!
Kun katsoo asuntorahastojen arvon kehitystä ja Kojamon kurssia, niin on selvää ettei näin erilaiset kehityssuunnat voi enää pitkään jatkua.
Mediassa esitettyjen kommenttien mukaan rakennusliikkeet eivät myynnin tökkiessä suoraan alenna asuntojen hintoja, vaan maksavat ostajan puolesta vastikkeita tms. Oikotien hakuvahdin mukaan tässä on kuitenkin niin tehty.
Onkohan tämä nyt uusi ilmiö vai onko tätä kuitenkin aina tehty hiljaisuudessa?
EDIT: Nuo asunnot onkin Huoneistokeskuksen myynnissä, joten onkohan sitten niin, että myyjä ei olekaan rakennusliike vai kikkaillaanko tässä myymällä alennettuja asuntoja välittäjän kautta?
Tuosta kohteesta tuntuu olevan todella vaikea saada selville, kuka on rakennuttaja. Asunto-osakeyhtiö näyttäisi olevan Suomen Asuntoneuvojan hallinnassa joten ei taida olla perinteisen rakennusfirman gryndaama kohde.
Lujatalon työmaa kyseessä. Heillä itsellään on myynnissä C-rapun asuntoja:
A- ja B-raput, joissa mainitut asunnot, muodostavat toisen taloyhtiön:
Kyyti on kylmää mutta eiköhän se oikea uusi hinta-taso ensi kesään/syksyyn mennessä löydy kun selvinnee mihin asti korot nousee ja lähteekö työttömyys laukalle. Monet vaan tuuditettiin siihen ajatukseen että asuntojen hinnat ei voi PK seudulla kuin nousta ja siihen päälle yhtiölainat ja maksimivivutukset niin nyt on hiki otsalla.
Paria kohdetta olen Helsingistä katsonut mutta vielä ei olle hinnoissa lähelläkään että niistä saisi mitään järkevää vuokratuottoa tulevat rempat huomioiden mutta odotellaan ja katsellaan keväämmällä uudestaan.
Itsehän arvuuttelin alkusyksystä että Helsingissä tultaisiin reaalihinnoissa 20% alas mutta korjaan sen verran että taisi olla varovainen arvio ja alle -25% tiputuksesta ei selvitä. Huomiseen lehteen sitten taas pankkiiri ja välittäjä kertomaan kuinka mitään romahdusta ei ole tulossa ja ihan kohta lähtee hinnat nousuun 
Nordea ennusti 5% laskua ensi vuodelle, voi olla että se on alakanttiin, mutta ei ehkä kannata 25% odotella. Vaatisi selkeää lamaa ja isoa työttömyyttä. Tällä hetkellä ei sellaista ole näkyvissä, yrityksillä menee aika hyvin.
2009 alussa oli vähän samanlaisia -25% ennustuksia. Silloin kävi niin, että tunnelmat muuttuivat keväällä kuin taikaiskusta ja hinnat lähtivätkin nousuun. En tiedä käykö nyt niin, mutta kannattaa tämäkin mahdollisuus ottaa huomioon. Positiivisia vaikutuksia olisi sodan lopulla ja inflaation alenemisella. Jos samaan aikaan yrityksillä menee yhtä vahvasti kuin nyt, niin tämä on ihan realistinen mahdollisuus.
“HS: Marraskuussa koko maan asuntojen reaalihinnat olivat jo lähes 10 prosenttia vuotta 2020 halvempia. Helsingissä lasku on ollut hieman muuta maata rajumpaa. Helsingissä reaalihinnat olivat marraskuussa 10,5 prosenttia vuotta 2020 matalammat.”"
Jos Nordea ennustaa 5% laskua ja nyt ollaan laskettu 10.5% on heillä joko harvinaisen heikko laskupää tai ennustus oli puhdasta lobbausta.
Toki voisi sanoa että ennustushan koski ensivuotta eivätkä he puhuneet paljon tulee takkiin tänä vuonna. Lisäksi en ole varma mainitsivatko puhuvansa reaali vai nimellishinnoista joiden eroa yllättävän moni ei tunnut edelleenkään oikein sisäistävän vaan useat katsoo vain nimellishintaa.
Siitä ollaan samaa mieltä että ennustaminen on vaikeaa ja onhan se esim mahdollista että tunnelma käätyy mainitsemistasi syistä nopeastikin ja jos korot vielä lähtisivätkin yllättäen laskuun niin ensivuoden kehityksestä tulisikin aivan eri näköinen.
