Ei se nykyisen lainan saldo laske, vaikka asunnon markkinahinta laskisikin. Tietysti jos vaihto olisi tänä vuonna akuutti, niin käteinen voisi silloin olla ihan käypä valinta. Jos taas arviosi mukaan kämpän vaihto on esimerkiksi kolmen vuoden päästä todennäköinen, niin en näe käteisen säilömisessä luottokorkoa pienemällä tuotolla mielekkääksi. Kämpän vaihdossa on oleellista lisälainan määrä.
8 tykkäystä
Välittäjiltä kysytty markkinoiden tunnelmaa tällä hetkellä ja raja menee tuossa 400k. Tämä siis Mansessa, varmaan pienemmissä kaupungeissa ollaan lähellä sitä 300k.
Niin vähän tulee nyt tällaisia asuntoja myyntiin, että myyntiin laittaminen korkojen ja energian takia ei mitenkään voi olla kovin yleistä.
3 tykkäystä
Jos lainan korko on vaikka 4 % ja säästötilin korko on 1,5 %, niin totta hemmetissä ylimääräinen raha kannattaisi laittaa ylimääräisiin lyhennyksiin noista kahdesta vaihtoehdosta, koska se tuottaa (välttämällä koronmaksun) riskittömästi sinulle 4 %. Ja se laina pitää ennen pitkää maksaa pois, tavalla tai toisella.
3 tykkäystä
Tämä on toki tällä hetkellä totta. Tosin niitä rahoja ei sieltä takaisin saa, mikäli parempia kohteita ilmaantuisi esim. pörssissä tai sijoitusasunnoissa.
2 tykkäystä
Se onkin taas ihan toinen juttu. Mutta jos sillä rahalla on lyhennetty lainaa, on vapaata vakuutta ko. kohteesta enemmän, joten sekin on rahanarvoinen juttu uutta lainaa varten.
2 tykkäystä
On muuten paljon markkinoilla tällä hetkellä noita 2017-2019 valmistuneita ja sijoittajille myytyjä huoneistoja. Näkyy olevan lähes poikkeuksetta hyödynnetty lyhennysvapaata eli yhtiölaina lyhentämätön, jonka maksut alkaa noin vuoden sisään. Rahoitusvastikkeet 160-200k€ kämppään näin ollen siinä tonni/kk haarukassa eli yhtiövastike joko 1100-1200€/kk.
Meneeköhän kaikki kaupaksi ennenkuin lyhennysvapaat loppuu vai jääkö näitä käteen paljonkin sijoittajille… Riippuen kohteesta, nuo kääntyy semmoiset 200-400€/kk kassavirtatappiollisiksi sijoittajalle kun lyhennysvapaa loppuu. Luulisi tulevan myyntipainetta… vai onko tähän joku kikka salkussa?
Mitä asuntosijoittajat tuumaa tilanteesta?
11 tykkäystä
Aika tiukille on vedetty, jos 200-400€/kk aiheuttaa pakkomyynnin. Joitakin varmaan tulee, mutta nähtäväksi jää tuleeko niin paljon, että 17-19 valmistuneista pitäisi ottaa takkiin. Korkokulut ovat kuitenkin pitkälti läpimenoerä ja vuokratkin nousevat.
Jos on täydellä vivulla ostanut 22 valmistuneita asuntoja, niin sitten puntti varmasti tutisee. 17-19 myyntihinnat ovat olleet 10-20% matalemmat, eli niissä on paremmin liikkumavaraa myydessä.
4 tykkäystä
Samanlaisia havaintoja (ex-) uudiskohteista olen tehnyt. Voihan noissa olla mielenkiintoisia ostokohteita, jos kassavirta ja/tai kokonaisvivun maltillisuus on muutoin ok - alennuksethan alkavat olla ihan huomattavia. Luulen, että markkinoilla on nyt myyjinä jonkin verran niitä, joilla kassavirta ei kestä.
Toisaalta ei ole kovin houkuttelevaa ostaa osakkeita yhtiöstä, jonka muilla osakkailla on vaikeuksia maksaa osuuttaan yhtiön menoista. Myös ihan keskeisellä sijainnilla olevia taloyhtiöitä näkyy, joissa ei selvästikään ole hahmotettu, miten korkojen nousu + lyhennysvapaan päättyminen pitäisi vaikuttaa pääomavastikkeeseen. Sekä osakkaiden että taloyhtiöiden maksuvalmiusriskit ovat siis jonkin verran koholla, ja taloyhtiökohtainen riskin arviointi on työlästä, joskaan ei täysin mahdotonta.
5 tykkäystä
Jos noita vastaavia asuntoja löytyy salkusta vaikka 10kpl niin kassavirta heikkeneekin 2000-4000€/kk.
Olettaen, että nollakoroissa kassavirta olisi ollut vaikka +1000€ kk tasolla niin nyt ollaankin muutamia tonneja miinuksilla.
Sitä gäppiä ei ansiotuloilla kovin helposti kurota umpeen vaikka tekisi yötä päivää hommia niin silloin voi joutua pakkomyyntitilanteeseen.
Sitä en tiedä miten paljon määrällisesti tällaisia sijoittajia on, mutta varmasti niitä jonkinlainen määrä löytyy.
12 tykkäystä
Lyhennysvapaiden loppumisen yhteydessä yleensä pitää tallettaa yhtiön tilille 3kk rahoitusvastikkeita vastaava summa. Onhan siellä toki ollut aiemminkin rahaa sisässä korkomenojen verran, mutta jos vastike nousee 100 € → 800 € niin 3x 700e pitää löytyä lisää rahaa. Kyllähän nyt toki jokaisella pitäisi se pari tonnia olla, eikä tuo tietenkään kenellekään tule yllätyksenä, mutta voi se silti joidenkin kohdalla olla vähän hankala raha löydettäväksi.
2 tykkäystä
Asuntosijoittamiselta on nyt kyllä pudonnut pohja näillä koroilla. No, ehkä jostain perähikiältä löytyy jotain tuottavaa jäätävällä riskillä.
Olen yrittänyt etsiä kohdetta, mutta 3-4 % korkotasolla esimerkiksi Tampereella jäisi vuodessa 500-1000 e tuottoa, joka prosentuaalisesti olisi alle prosentti. Sitten vielä vuoteen yksi tyhjä kuukausi niin ollaankin nollassa. Ehkä alan katselemaan muita kohteita rahoille.
Kahdella vanhalla asunnolla homma toimii toistaiseksi kun korollista velkaa on jäljellä 20-30% “arvosta”.
6 tykkäystä
Ironisesti näitä onnekkaita korkosuojan ottaneita kutsuttiin vielä reilu vuosi sitten yleisesti idiooteiksi, jotka lihottavat pankkia maksamalla turhasta 
30 tykkäystä
Tätä en ole itsekään ikinä ymmärtänyt. Eikö se ole jokaisen omaa riskinhallintaa ja preferenssikysymys, millaisen korkojärjestelyn ottaa? Jotkut haluavat poimia pennejä veturin edestä, jotkut maksavat mielellään häntäriskien eliminoinnista.
Suurimmassa osassa EU-maista ylivoimainen enemmistö asuntolainoista on kiinteällä korolla. Ilmeisesti 90-luvun traumat painavat vieläkin Suomessa.
4 tykkäystä
Idiootiksi ei saisi kummassakaan tapauksessa toista haukkua, mutta se selviää vasta laina-ajan jälkeen että kumpi voitti: korkokatollinen asiakas vai asiakas ilman korkokattoa.
Muutaman vuoden korkeilla koroilla on tosi pieni vaikutus jos laina-aika on esim 25v.
EDIT: heh, kylläpäs tuli viikon alkuun iso virhe kun nopeasti kirjoitteli.
Korjattu tekstiä.
5 tykkäystä
Johdannaismarkkinat ovat toki olleet toistuvasti väärässä, mutta väite muutamasta vuodesta vaatisi jotain lisäperusteluja jos swapit ennakoivat 3-5% korkotasoja kymmenenkin vuoden päähän.
Ei muuta sitä tosi-asiaa, että se selviää vasta laina-ajan jälkeen, että kumpi voitti: korkokatollinen asiakas vai asiakas ilman korkokattoa.
EDIT: Heh, kylläpäs tuli viikon alkuun iso virhe kun nopeasti kirjoitteli.
Korjattu tekstiä @4thIR_Antti
Korkeiden korkojen tapauksessa molemmat voittavat. Pankki on suojannut positionsa.
Useissa tapauksissa näin onkin, koska koron olisi suurin piirtein samalla kustannuksella saanut viiden tai kymmenen vuoden kiinteällä korolla.
2 tykkäystä
Kannattaa myös katsoa papereista kuinka kauan korkokattosopimus on voimassa, onko se esimerkiksi viisi vuotta vai koko laina-ajan.
1 tykkäys
Riippuu toki etenkin siitä, milloin sen korkokaton ottaa. Itse vajaa pari vuotta sitten maksoin n. 1300€ kertamaksun 10v 2% katosta ja pidän erittäin epätodennäköisenä, ettei se maksaisi itseään takaisin.
Tällä hetkellä korkokaton ehdot ja hinta olisi toki jotain ihan muuta.