Samanlaisia havaintoja (ex-) uudiskohteista olen tehnyt. Voihan noissa olla mielenkiintoisia ostokohteita, jos kassavirta ja/tai kokonaisvivun maltillisuus on muutoin ok - alennuksethan alkavat olla ihan huomattavia. Luulen, että markkinoilla on nyt myyjinä jonkin verran niitä, joilla kassavirta ei kestä.
Toisaalta ei ole kovin houkuttelevaa ostaa osakkeita yhtiöstä, jonka muilla osakkailla on vaikeuksia maksaa osuuttaan yhtiön menoista. Myös ihan keskeisellä sijainnilla olevia taloyhtiöitä näkyy, joissa ei selvästikään ole hahmotettu, miten korkojen nousu + lyhennysvapaan päättyminen pitäisi vaikuttaa pääomavastikkeeseen. Sekä osakkaiden että taloyhtiöiden maksuvalmiusriskit ovat siis jonkin verran koholla, ja taloyhtiökohtainen riskin arviointi on työlästä, joskaan ei täysin mahdotonta.
Jos noita vastaavia asuntoja löytyy salkusta vaikka 10kpl niin kassavirta heikkeneekin 2000-4000€/kk.
Olettaen, että nollakoroissa kassavirta olisi ollut vaikka +1000€ kk tasolla niin nyt ollaankin muutamia tonneja miinuksilla.
Sitä gäppiä ei ansiotuloilla kovin helposti kurota umpeen vaikka tekisi yötä päivää hommia niin silloin voi joutua pakkomyyntitilanteeseen.
Sitä en tiedä miten paljon määrällisesti tällaisia sijoittajia on, mutta varmasti niitä jonkinlainen määrä löytyy.
Lyhennysvapaiden loppumisen yhteydessä yleensä pitää tallettaa yhtiön tilille 3kk rahoitusvastikkeita vastaava summa. Onhan siellä toki ollut aiemminkin rahaa sisässä korkomenojen verran, mutta jos vastike nousee 100 € → 800 € niin 3x 700e pitää löytyä lisää rahaa. Kyllähän nyt toki jokaisella pitäisi se pari tonnia olla, eikä tuo tietenkään kenellekään tule yllätyksenä, mutta voi se silti joidenkin kohdalla olla vähän hankala raha löydettäväksi.
Asuntosijoittamiselta on nyt kyllä pudonnut pohja näillä koroilla. No, ehkä jostain perähikiältä löytyy jotain tuottavaa jäätävällä riskillä.
Olen yrittänyt etsiä kohdetta, mutta 3-4 % korkotasolla esimerkiksi Tampereella jäisi vuodessa 500-1000 e tuottoa, joka prosentuaalisesti olisi alle prosentti. Sitten vielä vuoteen yksi tyhjä kuukausi niin ollaankin nollassa. Ehkä alan katselemaan muita kohteita rahoille.
Kahdella vanhalla asunnolla homma toimii toistaiseksi kun korollista velkaa on jäljellä 20-30% “arvosta”.
Ironisesti näitä onnekkaita korkosuojan ottaneita kutsuttiin vielä reilu vuosi sitten yleisesti idiooteiksi, jotka lihottavat pankkia maksamalla turhasta
Tätä en ole itsekään ikinä ymmärtänyt. Eikö se ole jokaisen omaa riskinhallintaa ja preferenssikysymys, millaisen korkojärjestelyn ottaa? Jotkut haluavat poimia pennejä veturin edestä, jotkut maksavat mielellään häntäriskien eliminoinnista.
Suurimmassa osassa EU-maista ylivoimainen enemmistö asuntolainoista on kiinteällä korolla. Ilmeisesti 90-luvun traumat painavat vieläkin Suomessa.
Idiootiksi ei saisi kummassakaan tapauksessa toista haukkua, mutta se selviää vasta laina-ajan jälkeen että kumpi voitti: korkokatollinen asiakas vai asiakas ilman korkokattoa.
Muutaman vuoden korkeilla koroilla on tosi pieni vaikutus jos laina-aika on esim 25v.
EDIT: heh, kylläpäs tuli viikon alkuun iso virhe kun nopeasti kirjoitteli.
Korjattu tekstiä.
Johdannaismarkkinat ovat toki olleet toistuvasti väärässä, mutta väite muutamasta vuodesta vaatisi jotain lisäperusteluja jos swapit ennakoivat 3-5% korkotasoja kymmenenkin vuoden päähän.
Riippuu toki etenkin siitä, milloin sen korkokaton ottaa. Itse vajaa pari vuotta sitten maksoin n. 1300€ kertamaksun 10v 2% katosta ja pidän erittäin epätodennäköisenä, ettei se maksaisi itseään takaisin.
Tällä hetkellä korkokaton ehdot ja hinta olisi toki jotain ihan muuta.
Onneakaan ei todennäköisesti ole tarvinnut korkosuojan hankkimiseen, sillä ainakin omissa lainaneuvotteluissa pankki on aina sitä oma-aloitteisesti tarjonnut.
Kiinteät korot, korkokatot ja -putket ovat vakuutusmaksuja, joita kannattaa ja pitää tarkastella riskienhallinnan näkökulmasta. Kannattaa huomioida kuinka suurta tappiota on valmis sietämään ja kuinka paljon sen toteutumisesta suojautuminen maksaa.
Tiedän. En ole asiasta lainkaan eri mieltä. Vakuutushan se on. Esimerkiksi tällä hetkellä suojautumisen hinnat ja ehdot lienevät sillä tasolla, että ei kannata, kun tulipalo on jo syttynyt.
Itse otin vajaa pari vuotta sitten korkokaton, kun sen sai yllättävänkin edullisesti ja pidin melkein väistämättömänä, että korot tulevat nousemaan, kun mietti minkälaista raha/elvytyspolitiikkaa koronavuosina oli suoritettu. Pankki (Nordea) ei muuten edes tarjonnut tätä minulle, vaan pyysin sitä itse.
Pointtini oli vain se, että hyvinkin yleisesti korkosuojauksien ottajia nälvittiin typeryksiksi ja itsekin sain kettuilua asiasta. No kuinkas sitten kävikään. Kovin vahvasti moni oli sitä mieltä, että ei ne korot nyt vain voi nousta merkittävästi, koska syyt X, Y ja Z.
Juu, samaa mieltä viestistäsi. Mutta täytyy tosiaankin toivoa ihan yleisen hyvän nimissä, että harvemmalla asuntosijoittajalla olisi semmoista salkkua missä valtaosan muodostaisivat nämä seuraavan 0-24kk sisällä lyhennysvapaan päähän tulevat uudet asunnot.
Mutta eihän nyt kukaan semmoista riskikeskittymää olisi omaan salkkuunsa kasannut, eihän
Toki jos onnistuu yhden tai vaikka kaksikin myymään jotakuinkin omillaan tai vaikka plussallakin niin ei mene viime vuosien tuotot hetikättelyssä ja saa vielä kassaan vähän pelivaraa (tosin vain hetkeksi kun eihän noista jää kassaan kuin se 10-20k€ myytäessä kun lainoja ei ole lyhennelty yhtään).
Jälkiviisaus korkosuojissa ja kiinteissä koroissa on mielestäni turhaa. Nyt on varmasti iloinen mieli, jos sellaisen on ottanut pari vuotta sitten, mutta entäs jos sen otti vaikka vuonna 2012 kymmeneksi vuodeksi? Silloin jo puhuttiin, että korot tulevat nousemaan ja alhainen taso on kupla. Käytännössä kukaan ei pystynyt ennustamaan 10 vuoden nollakorkojaksoa, eikä kukaan näyttänyt pystyvän ennustavan tätä nousun jyrkkyyttä.
