Jälkiviisastelu on tosiaan turhaa, mutta pätee myös toiseen suuntaan. Minulle on aivan se ja sama millä ehdoilla kukin ottaa lainansa ja maksaako suojauksista vai ei. Jostain ihmeen syystä nämä korkosuojat tuntuivat vaan menevän monelle niin tunteisiin, että se aiheutti välitöntä kuittailua. Eli pari vuotta sitten jos otit korkosuojan, niin muut haukkuivat idiootiksi. Nyt jos mainitset omaavasi korkosuojan, niin muut sanovat, että jälkiviisastelua ja eihän tätä kehitystä voinut tietää.
En itsekään odottanut näin nopeaa ja jyrkkää nousua korkoihin, mutta inflaation kasvun pystyi kyllä mielestäni enteilemään esimerkiksi tästä:
Itse maksoin sen pikkusumman korkokatosta jo ihan mielenrauhan kannalta, jos pahimmat skenaariot realisoituvat. Ei juurikaan harmittaisi, vaikka en lopulta hyötyisi tuosta. Sitä en vieläkään ymmärrä, että miksi vakuutukset ovat useimmille ihan OK, mutta korkosuojaus aiheutti välittömän tarpeen kuittailulle.
Toisaalta, melkein yhtä hupaisia ovat nämä, jotka tulevat nyt kertomaan tällaista mantraa “että mähän sanoin”, kun taas jos korot eivät olisi nousseet niin eivät olisi tuskin ikinä tulleet kertomaan, että totta, mähän lihotin vaan pankkia. Niinkuin Antti tuossa jo sanoikin, eikös se ole jokaisen oma valinta ja siitä on turha lähteä jälkiviisastelemaan?
edit: näköjään moni muukin ihan samaa jo kerennyt kirjoittelemaan
Keskustelu korkosuojien kannattavuudesta on mielenkiintoinen. Jos ajatellaan, että johdannaismarkkina olisi korkokehityksen harhaton ennuste (estimaatti), niin korkojen suojaaminen olisi odotusarvoltaan tappiollista toimintaa. Ostaessasi korkosuojan maksat markkinaodotuksen (eli johdannaismarkkinan hinnoittelun) ja pankin marginaalin (eli kuinka paljon makset korkosuojasta markkinahinnoittelun päälle. Ei siis lainan marginaali). Olet siis pankin marginaalin verran tappiolla odotusarvoisesti.
Todellisuus kuitenkin on, että johdannaismarkkina ennustaa korkokehitystä kuitenkin suhteellisen heikosti. Näin ollen oikealla näkemyksellä korkosuojaaminen on kannattavaa myös odotusarvoisesti pankin marginaalista riippumatta, jos johdannaismarkkina hinnoittelee korkokehityksen väärin ja sinun eduksesi. Itse pidän pankin marginaalista johtuen suhteellisen vaikeana onnistua korkonäkemyksessä niin hyvin, että korkosuojaus olisi tuottavaa. Ilman pankin marginaaliahan sinulla olisi karkeasti 50 % todennäköisyys olla oikeassa eli korko voi olla alle tai yli markkinahinnoittelun noin 50 % todennäköisyydellä molemmat.
Eli tuottonäkökulmasta korkosuojauksella siis odotusarvoisesti häviää, onko siinä sitten järkeä? No kyllä siinä voi silti olla järkeä vaikka tuotto-odotus olisikin negatiivinen. Tämä liittyy riskienhallintaan. Kaikki vakuutuksethan ovat myös odotusarvoisesti tappiollisia sinulle, mutta silti monella on palovakuutus. Jos riskin realisoituessa et selviä mahdollisista kustannuksista, niin näin iso riski kannattaa vakuuttaa pois (tai suojata).
Yhteenvetona: molemmat ovat olleet viime vuosina oikeassa, sekä korkosuojien mollaajat ja korkosuojien ottajat. Tämä johtuu siitä, että mollaajat ovat puhuneet tuotto-odotuksista ja ottajat ovat puhuneet yleensä riskienhallinnasta. Jos toinen puhuu omenaista ja toinen appelsiineistä, niin voi olla hieman vaikea ymmärtää toisen pointteja ja toinen voi tuntua idiootilta.
Olen muutamana iltana tehnyt laskelmia sijoitusasuntojen tuotto-odotuksista seuraavilla olettamilla:
Marginaali + Euribor = 4 - 5%. Eli heijastellen tätä hetkeä.
Sijainti pk-seudulla.
Iso yksiö / kaksio
Oma tontti
1990 ja/tai 2000 alkaen rakennettu kohde, jotta putket eivät olisi vielä näköpiirissä.
Omarahoitusosuus 15-20% ja loput lainaa.
Hintataso ei ainakaan muutaman illan tutkailulla näytä heijastelevan nykyistä korkoympäristöä. Hieman on tultu alas, mutta käytännössä persnettoa tekee ottaen huomioon katselemieni alueiden keskivuokran. Budjetoin myös riskienhallinnassa 1kk per vuosi vuokratonta aikaa.
Jokin tässä yhtälössä ei nyt toimi. Jos sijoitusasunnot menevät näillä hinnoilla edelleen kaupan uskotaan laaja-alaisesti että korkotaso lähtee pian laskuun tai sitten toteutuneet hinnat ovat jotain aivan muuta kuin pyynti?
Viimeiset keskuspankkiirien ulostulot viestivät paljon korkeampaa tasoa, esimerkiksi alkuviikon viesti 4x 50 BPS nostoista.
Itse otin korkosuojauksen juuri riskien hallinnan näkökulmasta, sillä arvelin sen olevan käytännössä suurin kassavirtaan vaikuttava riksi taloudessani. Korkosuojaus on mahdollistanut nyt korkotasoon nähden korkean lainoitusasteen. Oma näkemykseni korkossuojausta ottaessani oli myös, että pyrin sijoituksissani rakentamaan salkun joka kestää hyvin inflaatiota. Mielestäni tämä strategia on nyt alkamassa osoittautua ihan toimivaksi, vaikka äkkiä noussut inflaatio ja korot pääsivät minutkin yllättämään. Nyt kuitenkin meno näyttää tasoittuvan, eikä valuaatioiden laskukaan haittaa, koska kassavirrasta riittää hyvin rahaa lisäostoihin.
Sama ilmiö havaittavissa vielä Tampereellakin. Muutama asunto ollut seurantalistalla jo hyvän tovin ja hinnat likimain pysyneet samana kuin kaksi vuotta sitten vastaavissa. Noh, eipä tässä kiire ole. Odotellaan odotellaan.
Kannattaa varmaan odotella yhtiökokoukset jos on vanhempaa asuntoa ostamassa. Meillä 80-luvulla rakennetussa rivitalossa hoitovastike tulee nousemaan 23%. Jos haluatte tietää mikä vastiketta nostaa niin vastaus on että oikeastaan kaikki asiat mistä hoitavastiketta maksetaan.
Samaten mahdollisissa rahoitusvastikkeissa voi tulla rajuja nousuja. Käsittääkseni suurin osa taloyhtiöstä ei ole nostanut rahoitusvastikkeita kesken vuotta, vaikka korontarkistuspäivä olisikin ollut viime kevään yhtiökokouksen jälkeen. Tästä seuraa ensiksi jo kertyneiden korkojen siirto rahoitusvastikkeeseen ja toiseksi kuluvan vuoden korkojen nousu.
Erittäin hyvin ja kuvaavasti sanottu. Negatiiviset odotusarvot voivat tosiaan välillä olla ihan järkeviä pelata, jos minimoit tällä tavalla ison tappion mahdollisuuden mutta tuotto pysyy lähes samana.
Asuntomarkkinoilla eletään kyllä “mielenkiintoisia” aikoja. Samanaikaisesti inflaatio on ajanut uudisrakentamisen hintaa vauhdilla ylöspäin, kun korkotason nousu on rokottanut ihmisten kykyä ja halua maksaa asunnoista. Ja katteet eivät olleet mitenkään älyttömät silloinkaan, kun kysyntää tuli ovista ja ikkunoista sisään. Ennakoi kyllä aikamoista kriisiä rakennussektorille lyhyellä tähtäimellä ja nähdään varmaan aika rumaa jälkeä tässä parin seuraavan vuoden aikana. Useita rakennusyhtiökonkursseja jo takana, vaikka ollaan oltu tässä tilanteessa vasta vähän aikaa.
Pisteenä i:n päälle ihmisten haluttomuus toisaalta luopua tällä hetkellä vanhoista asunnoistaan, joista on maksettu nollakoron aikana kohtuu reilusti. Vanhoja asuntoja tulee markkinoille huomattavasti vähemmän verrattuna edelliseen vuoteen.
Itsellä myynnissä sijoitusasunto. hassua, että ostajaehdokkailla myynnissä asunto josta pyytävät korkeimman viimevuotisten hintaa eivätkä siitä tingi (eli eivät saa myytyä), mutta uuden asuntonsa olettavat saavansa hintaan jossa tulevat hinnanalennusennusteet huomioitu.
Huonolla lykyllä tuossa voi olla jo edessä putkirempat. Riippuu täysin käytettyjen putkien laadusta, ja yllättävää kyllä, veden mineraalipitoisuudesta. Pistesyöpymiä voi esiintyö jo alle 20v. vanhoissa putkissa.
Osaako joku sanoa, löytyykö Nordnetistä tai muulta välittäjältä instrumenttia, joka korreloi negatiivisesti asuntojen hintojen kanssa? Ts. Onko piensijoittajalle mahdollista shortata asuntomarkkinaa?
Tietysti yksi kovin konkreettinen tapa olisi lainata joltain asuntoa, myydä se ja ostaa myöhemmin takaisin . Mutta leikki leikkinä, tässä tapauksessa haussa siis rahoitusinstrumentti, jolla pääsee hyötymään jos asuntojen arvostustasot laskevat.
EDIT: Kaikki mahdollisuudet kiinnostavat, mutta erityisesti pohjoismaisten asuntomarkkinoiden shorttaaminen, sillä esimerkiksi USAssa asuntolainojen korot ovat pääosin kiinteitä ja täten korkojen nousu ei luo myyntipainetta siinä määrin mitä vaihtuvien euriborkorkojen ympäristössä.
Shorttaa niitä, jotka omistaa asuntoja eli esim. Kojamo
Lisäksi näkemystä voisi ottaa asuntomarkkinat jäätymisen suhteen shorttaamalla pohjoismaisia rakentajia.
Seuraako joku Hitas asuntoja?
Olen pari vuotta passiivisesti ja vuoden hyvin aktiivisesti seurannut. Asetelma on muuttunut talven aikana mielenkiintoisesti.
Vielä kesällä hitaksia ei pahemmin myynnissä edes ollut. Mitkä oli myynnissä meni heti ja käsittääkseni aikalailla enimmäishinnalla.
Nyt myynnissä moninkertainen määrä ja hyvin monessa ilmoituksessa suosiolla 10% tai enemmän enimmäishinnan alle.
Tilanne on siksi mielenkiintoinen, kun seuraamillani alueilla lähellä kantakaupunkia ero vapaamarkkinahintoihin on ennestään jo suuri.
Me myytiin just hitas. Meidän taloyhtiöstä asunnot ovat vuosien ajan menneet heti, siis kymmeniä yhteydenottoja päivässä vaikka ilmoituksessa ei olisi kuvia. Itsellämme meni myyntiin useita viikkoja, eli aivan eri tavalla kuin ennen, saatiin kuitenkin maksimit.
Jos haluaa ostaa hitaksen nyt on varmaan hyvä aika. Voi saada kohteen josta normaalisti joutuisi taistelemaan tosissaan.
Seuraan melko aktiivisesti hitaksia pk-seudulla, ja samaten koko asuntomarkkinaa. Sinänsä en ihmettele ollenkaan että hitaksia alkaa ilmestymään myyntiin. Hitaksia on valtava määrä sen ikäisissä taloissa missä alkaa tulemaan isoja (kalliita) remppoja, ovat aina vuokratontilla, eivätkä ole mitenkään erityisen energiatehokkaita. Ja harmillisen usein yhtiöt on melko huonosti hoidettuja. Vastikekulut ovat monesti todella suuria, mikä on tässä taloustilanteessa myrkkyä monelle, pahimmillaan liikutaan 7€/m2 yläpuolella. Itse myin hitaksesta vapautuneen asunnon 2022, ja olen hyvin tyytyväinen ratkaisuun. Ostin reippaasti kallimman uuden asunnon (toki melkein markkinan ath-hinnalla) mutta kuukausittain tililtä lähtevä summa ei muuttunut radikaalisti, koska uusi kämppä on energiatehokas, omalla tontilla jne.
Allekirjoittaneella seurannassa uudemmat, max. 10v vanhat asunnot. Haluan huoletonta asumista ilman remppoja.
Hitaksien myyntien lisääntyminen ei myöskään yllätä, mutta vähän enimmäishinnasta tinkaaminen jo myynti-ilmoituksissa. Näissäkin varmasti korot hiillostaneet monet perheet myyntiin. Vaikka alle vapaamarkkinahinnan, ovat silti lähellä kantakaupunkia melko arvokkaita.
Toinen huomio on hitas uudiskohteista. Talvena aikana on tullut paljon arpajonon läpi menneitä myyntiin jopa halutuilta alueilta, mikä heijastuu vapaamarkkina-asuntojen uudismyynnin sakkaamisesta. Vaikka edullisempia ovat, joutuu näistäkin maksamaan pitkää penniä korkona valmistumista odotellessa.
Tosi moni haluaa tällä hetkellä huoletonta (myös taloudellista huolettomuutta) asumista ilman remppoja, niin se osuu kovaa varsinkin noihin vanhojen hitasten hintoihin. Aiemminhan on ollut enemmän sääntö kuin poikkeus että kun talo vapautuu hitaksesta, niin hinta pomppaa huomattavasti, sanoisin että enää se ei ole missään nimessä automaatio.
Jännä huomio minkä olen tehnyt, on se että tosi usein hitas-asunnon tuntuu myyvän omistaja itse, mikä tietysti on sinänsä ymmärrettävää kun hinnoittelu mukailee lähinnä hitas-enimmäishinnoittelua.
Kaiken kaikkiaan sanoisin että hitas-systeemi arpajonoineen on kyllä huono ja epätehokas systeemi. Yhtälailla kun on todella huonosti mietittyä myös Ara-asuntojen vuokraustoiminta (lähinnä kaupunkien omistamien asuntoyhtiöiden toimesta).
Ettei lipsahda liikaa asuntojen arvostustasosta, niin mielenkiintoista on ollut huomata että mielestäni asuntojen pyyntihinnat eivät ole alentuneet niin paljon kuin voisi uutisoinnista päätellä. Välittäjätilastoja kun on tutkinut niin toteutuneet kauppahinnat on kuitenkin laskeneet, eli tinkivaraa on nyt tarjolla.
. Mutta leikki leikkinä, tässä tapauksessa haussa siis rahoitusinstrumentti, jolla pääsee hyötymään jos asuntojen arvostustasot laskevat.