Asuntojen arvostustaso

Meillä otettiin asuntolaina viime vuoden lopulla. Nappiajankohta tehdä asuntokaupat :sweat_smile:

Laskeskelin korkojen vaikutusta ja totesin että pari vuotta euribor saisi olla max +2% ja sen jälkeen saa nousta vaikka 5%:iin työtilanteen kestäessä entisellään eikä lainan kanssa pitäisi tulla ongelmia. Vaikka lainaa on ihan riittävästi, laskin että taloudellamme on nettovelkaa n. yhden vuoden bruttotulojen verran (siis itseni + puolison tulot). Nettovelka on kyllä kasvanut kun laskin tuon ennen koronaromahdusta. Mutta oletus on että viiden vuoden sisällä oma talous olisi nettovelaton. Lainaan ei negatiivisen puolella liikkuva korko vaikuta mitenkään ja alle 2% euribor kyllä hoituu vaikka tietysti kulutukseen jäisi sitten vähemmän.

Isompi huoli itselläni on tulojen kehitys, oma työnantaja ei ole reaalitaloudesta irrallaan ja ansiotulojen kehitys on mietityttänyt muutamaan otteeseen. Laitoin kaiken sijoitettavissa olevan rahan osakkeisiin mutta nyt kerään käteistä tileille ettei mahdollinen ikävä yllätys työrintamalla pakota realisoimaan aliarvostettuja arvopapereita. Myös osingot tulee nostettua säästötilille ja vasta kun riitävä puskuri on kasassa, jatkuu osakeostot. Tosin en välttämättä enää ehdi tähän dippiin ostaa millään merkittävällä summalla mutta mieluummin maltillinen riski ja kohtuullinen tuotto kuin ylimitoitettu riski ja tilttaus seuraavassa romahduksessa.

Eli ei tuo koron liikkuminen juurikaan huoleta mutta yleinen talousnäkymä saa laittamaan rahaa säästöön. Toki ostin marraskuussa osakkeita vähän yli mukavuusrajan joten nyt palataan niin sanotusti normaalimpaan käteispainoon. Töiden loppuminen tai koron nousu lähelle 6% alkaisi kyllä hikoiluttaa mutta kumpikaan ei tunnu tällä hetkelle todennäköiseltä riskiltä. Töiden loppumiseen voisi auttaa lyhennysvapaa ja voimakas koron nousu vaatisi mielestäni talouskasvua joka puolestaan tulisi yhtiöiden hyvästä performanssista. Toki korkea korko oikeuttaisi alemmat valuaatiot mutta pörssissä tähän pystyy reagoimaan kun tavara on jatkuvasti kaupan.

4 tykkäystä

Hesarissa juttua AirBnb ja asuntosijoittamista pyörittävistä henkilöistä (jatkojuttu aiempiin aiheen juttuihin nyt koronan näkökulmasta). Ainakaan haastatellut eivät tilannetta ole säikkyneet vaan pikemminkin aikovat ostaa mahdollisen hintadipin aikana lisää sijoituskantaa.

1 tykkäys

Kunhan vain muistatte, että inflaation tehdessä paluun EKP ajan oloon nostaa marginaalikorkoa, koska pankkijärjestelmä ei aio tappaa itseään. Valtiolainojen korot se voi pitää erikseen matalana vaikka muut korot nousisivat.

Jos otat asuntolainan 20 vuodeksi tai pidemmäksi ajaksi, hyvä pitää mielessä.

2 tykkäystä

Liippaa niin läheltä että laitan tänne.
Rahastoihin iski hurja pääomapako – Turvaa haetaan kiinteistörahastoista

Eli uusia maksajia tulossa sektorille?

Kuka näin on olettanut? En minä ainakaan, vaikka minulle vastasit. Luulin, että ymmärretään, että keskustellaan niistä lainoista joiden kk-erään korkojen nousu vaikuttaa. Tietyissä lainoissa sitten tietysti vaikutus tulee maksuajan pituuteen - mielestäni itsestäänselvää.

Asuntojen arvostustasoon vaikuttaa se miten halukkaita pankit ovat myöntämään lainaa. Vähän luulen, että lomautettuna tai muutenkaan nykyisessä epävarmassa tilanteessa lainoja tullaan myöntämään nihkeämmin. Heijastuu tämä ainakin myyntiaikoihin jos ei mitään muuta

3 tykkäystä

En ole ihan varma kuuluuko tämä virallisesti tähän ketjuun, mutta laitetaan kuitenkin myös tänne. Eli viikonloppuna yllättävän suuren suosion twitterissä saanut ketju kotimaisista kiinteistörahastoista: https://twitter.com/SauliVilen/status/1256852115185680386?s=20

7 tykkäystä

Myös Hypon pääekonomisti maalaa synkkiä näkymiä asuntomarkkinoille päivän Kauppalehdessä.

Asuntomarkkinoilla pahin on vielä edessä - Hypon pääekonomisti: ”Kaikki riippuu nyt siitä, miten tämä kriisi etenee”

&

Viiltääkö koronavirus asuntomarkkinaan pahan avohaavan? Pakkomyyntejä on luvassa, jos laajat rajoitukset jatkuvat yli kesän

1 tykkäys

Tässä huhtikuun saldoa asuntokaupasta.

"Asuntojen hinnat kehittyivät huhtikuussa eri suuntiin. Kerrostaloasuntojen hinnat nousivat 4,6 prosenttia, rivitaloasuntojen hinnat 2,4 prosenttia viime vuoden huhtikuusta. Omakotitalojen hinnat sen sijaan laskivat 4,9 prosenttia.

Pääkaupunkiseudulla vanhojen asuntojen hinnat nousivat viime vuoden huhtikuusta noin kolmesta viiteen prosenttia.

Jos hintoja verrataan maaliskuun hintoihin, nousivat pääkaupunkiseudulla vanhojen kerrostaloasuntojen hinnat kaksi prosenttia, muualla Suomessa ne laskivat 3,8 prosenttia."

“Kiinteistönvälitysalan Keskusliiton vanhojen asuntojen kauppaa koskevien tilastojen mukaan kerros-, rivi- ja omakotitalokauppojen lukumäärä väheni huhtikuussa 33,7 prosenttia viime vuoden huhtikuusta.”

Eli ainakaan vielä ei varsinkaan pääkaupunkiseudulla näy mitään merkittävää muutosta hinnoissa, myyntiajoissa ehkä. Mutta ei asuntojenhinnat välttämättä nyt ensimmäisenä osumaa otakaan ja päätöksiä ei tehdä päivässä tai kahdessa. Totuus ja mahdollinen taantuma näkyy näissä sitten viiveellä.

Tuo illuusio syntyy aina, kun kauppa hyytyy. Myytyjen asuntojen keskihinta, jopa alueittain, riippuu pitkälti siitä, minkä kauppa sattuu käymään parhaiten. Esim. Helsingin ytimessä yksiöiden neliöhinta on luokkaa 10 000€/neliö, mikäli ei ole iso remontti tulossa seuraavana vuonna. Isompien asuntojen neliöhinta on “vain” 7000€. Jos isojen, yli puolen millin asuntojen kauppa hyytyy, mutta 20 neliön yksiöiden ei samassa suhteessa, niin myytyjen asuntojen neliöhinnat nousevat.

Toinen vastaava ilmiö on, että todella varakkaat ihmiset ostavat lähinnä alueiden kirkkaimpia helmiä ja lähempänä mediaania olevat massaa. Jos taantuma pelottaa keskiluokkaisia ostajia, muttei miljonäärejä, niin kauppa tyrehtyy epäsymmetrisesti ja toteutuneiden kauppojen neliöhinnat nousevat.

Merkittävää on se, että asuntojen kauppa on hidastunut. Mikäli käänne ei tule nopeasti, niin hinnat alkavat joustamaan mun arviolla 1-3kk sisällä.

7 tykkäystä

Onkos kukaan tehnyt ostoksia tällä saralla?

Onko nyt ostajan markkinat ja millaiset tinkimis-%:t on menneet läpi?

Tinkimis% on aika huono indikaattori omasta mielestäni tällä saralla.

Olen tehnyt Helsingissä muutaman asunto- ja kiinteistökaupan, jonka lisäksi ollut osallisena (sivusta seuraajana) muutamassa lisää ja keskustellut paljonkin välittäjien kanssa.

Hyvissä kohteissa tinkimis% on itseasiassa usein päinvastainen. Ainakin Helsingin monet asunnot hinnoitellaan nykypäivänä tarkoituksellakin ns. alakanttiin. Ei tietenkään tarjouskaupan tasolle (noin 10% validin pyyntihinnan alapuolelle lähtöhinta), mutta etenkin tasalukujen ympäristössä useat kohteet hinnoitellaan nykyään sen alapuolelle. 210-215k€ asunto saatetaan listata hintaan 198k€ ja hypen myötä odotellaan isompia tarjouksia/tarjouskilpailua. Usein onkin käytäntönä, että saadessa useamman kuin 1 täyden rahan ehdotonta tarjousta, suoritetaan ns. pimeä tarjouskierros, jossa jokaisella on mahdollisuus korottaa omaa tarjoustaan kerran - tietämättä muiden tarjouksista.

Tuttavani myi hiljattain noin 350k€ käyvän hinnan kohteen niin, että pyynti oli 343k€ ja yksityisnäyttöjä oli ensimmäisenä päivänä aamusta iltaan. Ensimmäinen tarjoaja laski välittäjän kanssa verrokkeihin peilaten sopivan hinnan ja ei halunnut jäädä rannalle ruikuttamaan - jolloin ensimmäinen tarjous oli 362k€ eli reilusti yli pyynnin. Lopulta vielä kävi niin, että se jäi ainoaksi tarjoukseksi ja se hyväksyttiin.

Eli ei ole millään tavalla poikkeuksellista, että asunnoista maksetaan yli pyyntihinnankin. Kaikki lähtee kuitenkin tottakai markkinoista, ja uskon markkinoiden olevan siinä mielessä tehokkaat, että korkeamman hintapyynnön kohteista tai muuten vain ei niin houkuttelevissa kohteissa, on tinkimisvaraa vielä aidosti olemassa. Mikään automaatio se ei kuitenkaan ole.

Sama mentaliteetti pätee hyvin pitkälti Helsingissä myös alle 500k€ pari-/rivi-/omakotitaloissa. Välittäjä esitteli aika hyvin dataa hyväkuntoisista kohteista, joissa poikkeuksetta kauppa on syntynyt ainakin pyyntihinnalla, usein ylikin.

Välittäjät tietysti mieluusti pelaavat tällä mallilla, koska saavat varmistettua ainakin jonkinlaisen kaupan. Onkin tarkkaa valita asiansa tunteva välittäjä, joka on aidosti halukas tekemään kaikkensa jotta paras mahdollinen myyntihinta saavutetaan. Usein kiinteän prosentin provisio-malli kun ei hirveästi kutita välittäjän persettä siinä, onko kauppahinta 10k€ suurempi vai ei - suurempi merkitys on kaupan onnistumisella itsessään.

Ns. ylihintaisissa kohteissa ja varmaan pienemmillä paikkakunnilla tilanne on tietysti toinen. Vaikka ns. ylihinnan maksaminen voi tuntua hurjalta vaihtoehdolta, on kuitenkin ihan mieltä lämmittävää sisäistää se fakta, että useamman kiinnostuneen/tarjoajan ollessa yli pyyntihinnan maksaminen osuu kuitenkin todennäköisemmin lähelle markkinahintaa, kuin liian kalliista kohteesta jotain tinkimällä. Markkinat hinnoittelee halvat kohteet uudestaan, kun liian kalliin kohteen kysyntä on todennäköisesti huomattavasti pienempää ja tingityn tarjouksen tekeminen on vain oma näkemys kohteen arvosta.

Asuntokauppa tuntuu vetävän ihan kohtalaisen hyvin kaikesta huolimatta. Kohteet kuitenkin ratkaisee, etenkin sijoitusasuntojen saralla.

5 tykkäystä

Juttelin tuntemani välittäjän kanssa, joka tekee töitä hieman pohjoisempana yliopistokaupungissa. Siellä kuulema korona on pelottanut myyjät, jonka takia tarjontaa on vähän ja nyt menee kaupaksi kaikki rötiskötkin, jotka ovat roikkuneet vuoden.

Omia havaintoja Helsingin keskustasta on, että hinnat ovat tulleet selkeästi alas, sanotaan 5 % vuodenvaihteesta ja välillä tulee kohteita myyntiin vielä paljon tuota halvemmalla. Jälkimmäiseksi mainitut menevät sitten alle viikossa. Ostin itse tällaisen ehtimällä ensimmäisenä yksityisnäyttöön ja tarjosin vielä samana iltapäivänä pyyntihinnan. Vuokrat ovat keskustassa jopa -20 % ja vuokra-asunnoissa on selkeää ylitarjontaa. Taisi olla useampi kymmentä yksiötä ja kaksiota Eerikinkadulla vapaana, kun normaalisti ehkä 0-3.

1 tykkäys

Tämän olen myös itse huomannut lisääntyneen voimakkaasti. Hinnat laitetaan selvästi alakanttiin, jotta ne kiinnittävät suurta huomiota ja pomppaavat esiin. Välittäjät haluavat ensinäytöille kovan kuhinan, eteisen täyteen kenkiä ja synnyttää eräänlaisen huutokauppafiiliksen missä potentiaaliset ostajat huutavat kilpaa hintaa ylös. Tämä toimii erityisen hyvin halutuilla alueilla, joissa ostajista ei ole pulaa. Nimimerkillä 4 tarjousta vuoden sisällä tehtynä erilaisista Helsingin alueen yksiöistä ja kaikissa tämäntyyppinen tilanne.

Tässä taktiikassa ei toki ole mitään pahaa. Paitsi ostajan näkökulmasta. Et välttämättä tiedä mitä muut tarjoaa ja joskus yksittäisten asuntojen hinta kipuaa selvästi yli markkinahinnan vaan koska juuri tämä kohde halutaan kovasti ja hinta isketään varmuuden vuoksi vielä kymppitonnin tai kaksi yli kipurajan.

2 tykkäystä

https://www.kauppalehti.fi/uutiset/asuntojen-hinnat-jatkavat-hurjaa-nousuaan-paakaupunkiseudulla-helsingissa-asunnot-ovat-kallistuneet-yli-kahdeksan-prosenttia-vuodessa/d7655619-6dd0-47a2-9685-3ec754fb6331

"Suurista kaupungeista asuntojen hinnat ovat nousseet nopeimmin Helsingissä, jossa vuosimuutos on ennakkotietojen perusteella 8,2 prosenttia. Keskimääräinen vanhan osakeasunnon neliöhinta oli marraskuussa Helsingissä 4 652 euroa.

Tampereella asuntojen hinnat olivat marraskuussa 7,0 prosenttia korkeammat kuin vuotta aiemmin. Espoon ja Kauniaisten hintakehitys oli 4,5 prosenttia, Vantaan taas -1,6 prosenttia. Turussa asuntojen hinnat nousivat 0,1 prosenttia ja Oulussa 4,0 prosenttia."

Mielenkiintoista menoa Helsingissä. Kait siinä on jotain hohtoa maksaa parisataa tonnia, että pääsee asumaan 20 neliön kanankoppiin

Ennen pienimmät pirtit olivat jopa 30 neliön pintaan, mutta tässä oli ilmeisesti iskemätön markkinarako…

4 tykkäystä

Toisaalta joskus on mielenkiintoista katsoa menoa muiden maiden pääkaupungeissa. Helsinki alkaa pian tuntumaan, jos nyt ei edulliselta, niin ainakin ihan kohtuulliselta. Sekin on hyvä muistaa, että ennen niissä pienimmissä 30 neliön pirteissä asui 3-henkinen perhe tai vähintään pariskunta, nykyään on paljon sinkkutalouksia, joten pienille asunnoille on kysyntää.

1 tykkäys

Tuo on aika hävytöntä edes verrata Helsinkiä mihinkään muihin kaupunkeihin. Tietenkin koonsa puolesta, mutta myös vetovoiman osalta. Isojen metropolien halutuimmille kaupunginosille valuu raharikkailta rahaa globaalisti, eikä heille ole muutamalla miljoonalla niin väliä. Normipulliaiselle tietenkin valitettavaa

Tänne on onnistuttu ihan kotikutoinen kupla luomaan paikallisin voimin. Surkeaa ja riittämätöntä kaavoitusta ennen kaikkea. Siihen päälle asuntotuen korotusautomaatti niin avot

Asuttiinhan ennen hyvin ahtaasti. Olivathan myös perhekoot valtavia ja syntyvyys niin kovaa, ettei suurten ikäluokkien muuttaessa kaupunkeihin mitään lukaaleja ehditty kaikille rakentamaan.

6 tykkäystä

Paljon mielenkiintoisia kuvaajia ja näkökulmia Vision tekstissä, yllä muutamia. Aina riippuu siitä mihin vertaa…

15 tykkäystä