Asuntojen arvostustaso

Asuntosijoittaminen
2281

Korothan vaikuttavat rahoituksen hintaan, ja näin joidenkin ihmisten maksukykyyn. Kuten myös asuntosijoittajien kannattavuuslaskelmiin, ja tuottotavoitteisiin. Yms

Markkinahinta kuitenkin muodostuu varsinaisesti kun myyjän intressi myydä, ja ostajan intressi ostaa kohtaavat siinä määrin että kaupat solmitaan.

AMK-lehtori laskeskelee että hintojen pitäisi tippua luokkaa 300kE → 235kE koska korot ovat muuttuneet = nousseet 0,5% → 5,0%, ja jollain on 100kE ostosrahaa valmiina.
Ehkäpä 2024 vuonna korko onkin 4%, 2025 3%, 2026 0,5%, jne.

Eipä se myyjää kiinnosta minkälainen rahatilanne ostajalla on, pankissa solmitussa kaupassa tilille ilmestyy rahaa. Ostajalle ehkä samana päivänä myönnetty velkaa, tai tiliä kutistettu.

Jos haluaa solmia matalahintaisia kauppoja, pitää olla myyjä jolla on aito intressi ja tarve myydä matalalla hinnalla:
-avioerot
-pakkohuutokaupat
-muutto ja sen myötä esimerkiksi kahden asunnon loukko
-perintöverojen maksu, peritty kiiinteistö
-rahat muuten vaan loppumassa
-hömelö myyjä
-motivoitunut myyjä, eli joku joka on tekemässä toista kauppaa ja vähän heikompikin myyntihinta motivoi.
-asunnon myyjä hoitokotiin, tms
-syrjäseudulla tulee se kerran vuosikymmenessä oleva ostaja, johon kannatta napata kiinni joko nyt tai 10 vuoden päästä
-jne

Vastaavasti jollain voi olla pakkorako ostaa.

Vielä:
-PK-seudulle muuttaa väkeä, ja vapaa asuntokanta pikkuhiljaa loppuu jahka keskeneräiset kohteet ovat valmistuneet ja ne saatu vuokrattua / myytyä asumiskäyttöön
-jos rakentamiskustannukset eivät ole erityisesti romahtaneet niin uudet asunnot eivät tule olemaan merkityksellisesti edullisempia jatkossa, miksi siis myydä

Eli itse ajattelen, että kauppa on seisahtunut huomattavasti, koska huomattavan monella myyjällä ei ole kiire myydä kullakin omista syistään, yleisempää laajempaa kapitulaatiotilannetta ei ainakaan vielä ole, kuten ehkä 90-luvun laman yhteydessä tuli

9 tykkäystä
2282

Rohkenen olla sen verran eri mieltä varainsiirtoveron ajoituksesta, että tämä saattaa olla merkittävä psykologinen kannustin ensiasunnon ostajille lähteä asuntokaupoille jo tämän vuoden puolella, joka purkaisi myymättömien asuntojen sumaa rakennusyhtiöiltä.

Hyvä vastasyklinen päätös tästä näkökulmasta.

Ja ylipäätään, hyvä että varainsiirtoveroa lasketaan ja verotuksen poikkeuksia yksinkertaistetaan.

7 tykkäystä
2283

Hyvin harva ensiasunnon ostaa rakennusyhtiöiltä uutta, joten ei tämä sitä kauppaa piristä käytännössä ollenkaan. Sellainen 100-150k€ hintaluokan kaksio tästä voi piristyä loppuvuonna.

Muutenkin pitäisi katsoa pidemmälle, tällä 2,5kk jaksolla ei ole suurta merkitystä kun ensi vuoden alusta alkaa verotus ja markkina lienee yleisesti jäässä myös ensi vuonna.

13 tykkäystä
2284

Voisi kuvitella, että ne ensiasunnon ostajat, joilla on rahaa ja säästöä kiirehtivät kaupoille, koska ensi vuonna joutuu sitten maksamaan veroa.

Taasen sitten myyjien osalta he myyvät joiden on pakko. Olleen se pakkomielle saada sitten uusi asunto tai rahojen loppuminen.

Eräs tuttu tässä kertoi, että heidän tuttava pariskunta oli ostanut koronabuumin aikaan talon ja maksimirahoituksella. Olivat sitten heränneet, kun korot pomppasivat melkein neljään, että kaikki rahat menevät asumiseen ja laittaneet asunnon myyntiin. Mutta ei ole mennyt kaupaksi. Ja todennäköisesti siksi, että kohde ryhmä on juurikin samanmoiset ihmiset, joilla menisi kanssa suurin osa rahoista asumiseen näillä koroilla.

Yksi tuttavapariskunta taas on suunnitellut isompaan muuttoa, mutta nousseet korot pysäyttivät suunnitelmat hetkeksi. Laina on nimittäin suojattu ja korko on melko alhainen. Lisäksi kauppa käy tällä hetkellä huonosti ja ei saakkaan välttämättä samaa minkä puolitoista vuotta sitten olisi saanut. Suurin syy kuitenkin näyttää olevan juurikin korot ja epävarmuus nousevatko vielä.

Sitten on sitä komboa joilla on asuntolaina ja ilmainen opintolaina, joka ei olekkaan erään ilmainen. Tuttu pannkivirkailija kertoi, että heille tulee uusia asiakkaita, jotka vaihtavat pankkia ”kun se meidän tyhmä pankki nostikin yhtä äkkiä opintolainan korkoa”.

Yksi tuttava taas teki kauppaa (ASOsta onneksi) syksyllä ja oli aivan kujalla euriborista ja marginaalista. Euriborit huitelivat reippaasti yli kolmen silloin ja kertoi saaneensa tarjouksen 12kk eb 2% ja pyysi, että kertoisin kannattaako hänen ottaa kiinteä vai Euribor. Oli niin vakuuttava korkonsa kanssa, että puhelun aikana kävin tsekkaamassa kauppalehden sivuilta olinko missannut jonkun romahduksen ja korot rytisseet alas mun huomaamatta :sweat_smile:

Sinänsä mielenkiintoisia aikoja eletään, koska väistämättä siellä on jonkun verran heitä (ja ihan pitkälle koulutettuja), jotka eivät ole halunneet huomista pidemmälle miettiä ja paina oksa olemaan pakko, jos korot ei laskekkaan.

Olisiko se sitten seuraava sijoitusasuntobuumi kolmiot ja sitä isommat :stuck_out_tongue_winking_eye:

Korjattu ASO sana

4 tykkäystä
2285

Ehkäpä on tai sitten ei. Kuka tietää, palataanko nollakorkoaikaan koskaan. Ekonomistien konsensus tuntuu olevan, että ei palata. Edes 1-2 % korkotasoon palaaminen on epävarmaa.

Olen kirjoittajan kanssa täysin samaa mieltä, että asuntojen hinnat eivät ole tulleet vielä alas likimainkaan tarpeeksi. Korkojen lisäksi myös esimerkiksi vastikkeiden nousu tekee tällä hetkellä asuntosijoittamisesta kannattamatonta, kun myyntihinnat ovat liian kovia edelleen ja vuokrat liian matalia. Ajan myötä yhtälö korjautuu, mutta juuri nyt on aikamoinen pattitilanne.

Lisätään vielä, että saa aika kärsivällinen myyjä olla kyseessä, joka odottaa useita vuosia asunnon hinnan nousua aiempien huippujen tasolle. Siihen voi hyvin mennä esim. 5 vuotta.

7 tykkäystä
2286

Tuskin kauppoja jää syntymättä, mutta siirtyä saattaa.

Omassa kuplassani tyypillinen ensiasunto on ollut +/- 300k€ kaksio, kahdestaan ostettuna.

Tarkoittaa 4500€ veroa, 2250€/ostaja.

Ei iso summa, mutta jos jäljelle jäävä bufferi on tiukkaan laskettu eikä haluta siitä joustaa - vaatii lisä säästämistä ennen kuin kaupat mahdollisesti haluaa tehdä.

1 tykkäys
2287

Jos tänä vuonna tulee joku piikki ylös veroedun takia niin ne on ensivuodelta pois.

Aika harva taitaa kuitenkin ostaa asunnon heräteostoksena, vaan se perustuu pidempiaikaiseen prosessiin.

7 tykkäystä
2288

Näin toki ostajan näkökulmasta, mutta eihän kukaan myy asuntoaan tuommoisella turskalla, jos ei ole oikeasti pakko. Rakentamisen kustannuksetkaan tuskin ovat niin rajusti laskeneet, että uudisrakentamisen hinnat tuolla tavalla romahtaisivat.

E: Eli minusta ilman työttömyyden rivakkaa kasvua tuon kaltaista laajaa romahdusta ei tule. Ja ennen sitäkin on käytössä vielä säästöt ja lyhennysvapaat.

7 tykkäystä
2289

Mikä on ASP:lla lainotettujen osuus ensiasunnon ostajista? Uskoisin, että osuus on melko pieni.

ASP:ssa säästöön täytyy saada 10% asunnon hinnasta, mikä on järkevä vaatimus. Säästöön kertynyt osuus voisi olla suurempikin jos systeemiriskiä halutaan minimoida. Nollakorkoaikoina totuttiin kuitenkin siihen, että lainoja myönnettiin hyvin pienillä säästöillä ja puuttuvia säästöjä pystyi kiertämään Garantian tyyppisten viritysten kautta.

Regulaation puolelta ensiasunnon ostajalta vaaditaan 5% omia säästöjä tai muita vakuuksia. Nyt kun ensiasunnonostajia rokotetaan 2% kiinteistöverolla niin säästöön täytyisi kerätä 40% lisää rahaa eli 7% asunnon hinnasta.

Uskoisin, että nyt samaan aikaan Garantia ja muut vakuuttajat ovat peloissaan kun vakuiden takana olevien omaisuuserien hinnat tippuvat. Tämä johtaa siihen ettei säästöittä pysty ostamaan asuntoa. Mikä on tietenkin hyvä, mutta tulee johtamaan yhä suurempaan alamäkeen markkinalla lyhyellä ja keskipitkällä aikavälillä.

Mielestäni tämä päätös vaikuttaa yksiöiden hintaan voimakkaan negatiivisesti ja vahvistaa negatiivisten tekijöiden vaikuttavuutta:

  1. Ensiasunnon ostajia ei tule markkinalle purkamaan patoumia
  2. Asuntorahastot eivät saa yksiöitä myytyä
  3. Sijoittajat eivät saa yksiöitä myytyä
  4. Yksiöiden hinnat tippuu
  5. Lainoittajien ja vakuuttajien halu kantaa riskiä laskee
  6. Asunnon ostajien rahoitustilanne heikkenee yhä enemmän

Markkina löytää lopulta tason jossa ihmisillä on varaa ostaa asunto palkallaan ja säästöön kertyneillä rahoilla. Tämän päätöksen jälkeen se on yksiöiden kohdalla matalemmalla kuin mitä se oli eilen. Itse veikkaan että ensi vuonna tullaan yksiöiden hinnoissa reilusti alaspäin.

5 tykkäystä
2290

Jos ostajien maksukyky on laskenut ja halutaan jatkossa rakentaa kaupaksi meneviä rakennuksia, niin rakennuskustannuksien täytyy tulla tavalla tai toisella alas. Kaikkien kannalta kivoin ratkaisu tähän yhtälöön olisi maksukyvyn palautuminen kasvu-uralle. Toisaalta Suomen talouskasvu näkymät ovat suoraan sanottuna perseestä. Talouden mörniessä inflaatio Suomessa helpottanee, mutta euroalueen inflaatio-odotukset ovat edelleen koholla, joten korkotaso tulee ennusteiden valossa laskemaan inflaatiota hitaammin. Manittakoot myös, että työllisyysasteen ennustetaan laskeneen menneellä neljänneksellä ja laskevan edelleen ensi vuoden aikana.

Joten palataan siihen, että mistä sitä maksukykyä saadaan ostajille lisää? Kaksi vuotta ei ole asuntosijoittajalle aika eikä mikään, mutta rakennusliikkeille se todennäköisesti tuntuu ikuisuudelta odotella kysynnän kasvua nykyisillä rakennuskustannuksilla. Menee varmaan jankkaamiseksi, koska olen tästä useampaan otteeseen yrittänyt keskustelua herättää, mutta edelleen ne talouskasvun edellytykset pidemmälläkään aikavälillä eivät kovin hedelmälliset ole työikäisen väestön supistuessa ja julkisen talouden alijäämän jatkaessa kasvuaan.

En ole vedonlyöjä, mutta näitä odotuksia vastaan löisin vetoa rakennuskustannusten antavan periksi ensin vaikka se historian valossa hullulta tuntuukin.

8 tykkäystä
2291

En ole vedonlyöjä, mutta näitä odotuksia vastaan löisin vetoa rakennuskustannusten antavan periksi ensin vaikka se historian valossa hullulta tuntuukin.

Edellisinä vuosina kysyntä on ollut voimakasta mikä on johtanut pullonkauloihin niin materiaalien kuin työntekijöidenkin osalta.

Nythän materiaalien hinnat on tullut voimakkaasti alas. Palkoissa tuskin tullaan mitenkään merkittävästi alas, mutta sen sijaan yrittäjien kyky laskuttaa isoja summia tulee varmasti heikkenemään. Raksoillahan on päässyt hyviin tienesteihin oman yrityksen tai toiminimen kautta etenkin jos on kuulunut osaavien ammattilaisten joukkoon.

Selkein muutos kuitenkin tullee laatutekijöihin. Kiireellä kun on rakennettu paljon huonolaatuisia rakennuksia. Noistahan on paljon esimerkkejä pääkaupunkiseudulla kun uusissa rakennuksissa on esimerkiksi kosteusvaurioita ja jopa hometta.

2 tykkäystä
2292

Hallituksen esityksessä sanotaan:

Lain 6 ja 20 §:ää sovelletaan kuitenkin 12 päivänä lokakuuta 2023 tai sen jälkeen tehdyn sopimuksen perusteella tapahtuneeseen luovutukseen.

Mainituissa pykälissä säädetään veroprosenttien muutoksesta.

Olennaista on siis sopimuksen tekopäivä. Uudiskohdekaupassa se todennäköisesti tulkitaan olevan se päivä, jolloin kauppakirja allekirjoitettiin. Kohteen valmistumisella ei siten pitäisi olla vaikutusta.

@Jankkeri n kuvaamassa tilanteessa varainsiirtoveroa tuskin tulee maksuun.

Syytä kuitenkin on huomata, että nyt ei ole mitään lopullisesti päätetty. Hallituksen esitys tehtiin poikkeuksellisesti (mutta hyvästä syystä) ilman lausuntokierrosta. Riski esityksen muutoksille tai kaatumiselle eduskuntakäsittelyssä on pieni mutta tavallista korkeampi.

2293

Sain tähän vastauksen ja menee myös minun tapauksessa positiivisesti. Kauppakirja kirjoitellaan ”alkukaupan” yhteydessä, jolloin kauppa on virallinen, vaikka summat siirtyvät kahdessa erillisessä erässä. Hyvä näin.

2 tykkäystä
2294

Rakennuskustannusindeksi ei rakentamisen tulevaan “lamaan” ole vielä reagoinut. Jos
-reagoisi voimakkaasti alas
-samaan aikaa kun asuntoaloitukset lähtisivät nousuun
… niin voisi ajatella että myymättömän asuntokannan päällä ei kannata istua jos likviditeettiä riittää.
Holdaamisen aika-arvohan menisi negatiiviseksi, ja korot juoksevat niille kellä velkaa on ja ylimääräisiä asuntoja. Vähän aikaa voi holdaille, tai tehdä kuten YIT joka myi vähän aikaa sitten vajaat 200 asuntoa puoliksi omistamalleen vuokrafirmalla.

Palkkasumma kehittyy, vaikkakin ostovoimaa nakertaa vaihtelevasti korko (velalliset), ruoka, energia.

Voimakas työttömyys ja sitä myötä maksukyvyn heikkenemisen aiheuttamat pakkomyynnit voisi olla myös draiveri jos asuntomassan hintoja miettii.

Lähinnät siis viittaan tilanteisiin, jossa asuntomassa huippupiikkien korjaamisen sijaan suorastaan romahtaisivat trendiltään.

No en tiedä, voi olla että oma mielikuva kokonaisuudesta turhan hyvä, mutta vaikea nähdä jotain suurromahdusta jos kustannuspuolella, palkoissa tai työllisyydessä ei nähdä dramaattisempaa kokonaismuutosta.

Hyviä (asunto)osakepoimintoja on silti tarjolla, ja ylihintaisia kauppoja kannattaa vältellä

image
image1385×651 146 KB

image
image1355×674 95.2 KB

1 tykkäys
2295

Tässä ASP-tili täyteen ladattuna on ollut aikeita hiljalleen ostaa ensiasunto. Tämän päätöksen myötä pitäisi tehdä melko hätiköity ostos eikä sitten ensi vuonnakaan kyllä enää kiinnosta maksella monta tonnia veroja. Tuskin olen ainut nuori, jolla ostoaikeet siirtyy kauemmas tulevaisuuteen.

Odotellaan nyt ainakin, että nostavat ASP:n maksimilainaa.

14 tykkäystä
2296

Laita noiden käyrien rinnalle vielä kasvukeskuksien asuntohintaindeksi niin näkee että se on vieläkin sekä rakennushinta-indeksiä että palkkaindeksiä korkeammalla.
Ei ole kiire ostoksille.

1 tykkäys
2299

No ihan pomminvarmasti lisää. Jos asuntoja ei rakenneta ja lisääntyvä tarve niille on, huolimatta ihnisten taustasta, kysyntä lisääntyy.
Missäs nämä ihmiset sitten mielestäsi asuvat?

2301

Totta tämä varmasti.
Mutta yhtälö, jossa väki lisääntyy ja asuntoja ei rakenneta, kääntää lopulta asuntopulan kautta arvot jos nyt ei heti nousuun, niin ainakin estää asuntojen arvon aleneman.
Jonkun se pitää se vuokraluukkukin omistaa.

2302

Ei se vaadi kuin pikkuisen tihentymän päälukuun/asunto niin kysynnän romahtaminen jatkuu vielä pitkään. Esim. Suomessa on euroopan matalimpia kotoa pois muuttamis ikiä, keskimäärin reilu 20v. Keskiarvo EU:ssa 25 ja jossakin Italiassa 30. Tuo poismuuttamis keski-ikä kun nousee yhdellä vuodella niin tarkoittaa kymmeniä tuhansia ihmisiä vähemmän asunnon tarvitsijoista. 2-3vuotta jos nousee niin on jo 100.000 asunnon tarvitsijaa vähemmän eikä siltikään olla edes euroopan keskiarvossa.

9 tykkäystä
2303

No tästä en edes jaksa rueta vänkäämään, tietyillä alueilla väki lisääntyy Suomessa tulevaisuudessa. Piste.