Rakennuskustannusindeksin nousu kyllä jaksaa ainakin itseä yllättää, odotin jo sen tasaantumista tuossa alku vuoden aikana. Toki omassa kuplassa painottuu vahvasti asuntorakentaminen ja sehän näistä on eniten kyykännyt.
Taisin syyskuussa kirjoitella, että betonielementtitehtaita on suljettu ja näitä suljetaan nyt loppuvuoden aikana lisää. Nyt markkinahinnat betonielementeissä ovat kipurajoilla ja osa toimijoista ottaa jopa “talkoilla” töitä sisään pitääkseen tehtaan käynnissä läpi talven.
Hieman saman tyyppinen tilanne on TATE-urakoissa ja muissa kokonaisuuksissa, jotka ovat kooltaan merkittäviä talonrakentamisen parissa. Tarjoukset ovat jo niin matalia, että helpommalla (pienemmällä riskillä) pääsee kun lomauttaa/ajaa alas toiminnan.
Mikäli rakennuskustannukset tulisivat merkittävästi alas, vaatisi materiaalihintojen reilua laskua, joka ajan myötä valuisi myös ketjussa eteenpäin. Huhujen mukaan vuoden vaihteessa on kuitenkin tulossa esimerkiksi sementin hintaan (jälleen) merkittävä korotus.
Hesarissa taas hyvä esimerkki syrjäseudun asuntoloukusta
”Hän maksoi asunnosta noin 22 000 euroa ja remontoi asunnon. Nyt hän myy kaksiotaan 17 000 euron hinnalla.
”Maksoin siitä silloin enemmän kuin nyt olen pyytänyt, ja olen laittanut siihen rahaa. Kun muutin siihen, silloin pistettiin kaikki pinnat uusiksi. Kaikki koneet on uusittu ja remontti tehty, mutta mikään ei liikahda”, Mustonen sanoo.”
Rakennettu -81, joten putkiremonttikin kolkuttelee ovella.
Ei kolkuttele. Ja siinä se haaste onkin. Yksikään pankki ei lähde rahoittamaan tuollaisen talon suurempia remppoja, joten vaihtoehdoksi jää talon kuluttaminen loppuun.
Tunnut vähän jankkaavan tuota asuntotuotannon hidastumista ikään kuin takeena siitä, että hinnat eivät voisi laskea. Asuntojen arvostustasoa ei voi johtaa yhtälöstä, jossa ainoat muuttujat ovat asuntotuotannon määrä ja väestön määrä. On totta, että rakentamisen merkittävä vähentyminen luo nousupainetta, mutta kyseessä on silti vain yksi muuttuja suuressa yhtälössä.
Mikäli toi sun oletuksesi ‘‘Asuntotuotanto alle asuntotarpeen = hinnat nousee’’ pitäisi täysin paikkansa, niin silloinhan yhtälön tulisi toimia myös toiseen suuntaan. VTT:n arvioissa tuotantotarve on pyörinyt siellä 30 000 - 35 000 asunnon paikkeilla. Etenkin 2010-luvun jälkipuoliskolla tuotanto on ollut reippaasti yli ennustetun tuotantotarpeen ja silti hinnat ovat nousseet → yhtälö ei toimi.
Eli kyllä toi sun argumentti toimii yhtenä arvostustasoja tukevana muuttujana, mutta se ei ‘‘estä arvon alenemaa’’. Hinnat voi tippua vaikka tuotanto alittaisi tuotantotarpeen. Ei toki ole kestävää pitkällä aikavälillä, että asuntotuotanto laahaa perässä, mutta mikään tae se ei ole arvostustasojen nousulle tai edes ennallaan säilymiselle.
MUSTONEN osti 63-neliöisen parvekkeellisen kaksion Lieksan keskusta-alueelta noin kymmenen vuotta sitten. Asunto sijaitsee vuonna 1981 rakennetussa kerrostalossa.
Tuokin on vähän siinä ja tässä, että kannattaako pintojen laittamista uusiksi nyt hirveästi enää nostella esiin kehuna. Sitä jutussa ei sanota suoraan, muuttiko kaveri asuntoon heti samalla kun sen osti (ilmeisesti, kun mistään sijoitusasunnosta ei puhuta). Myös “noin kymmenen vuotta” voi tarkoittaa sitä, että pinnat on laitettu jossain 2015 ja 2010 välillä. Jutun otsikosta sai sen kuvan, että siinä myydään juuri remontoitua kohdetta.
Hintapyyntöä vain alaspäin jos ei kauppa käy. Se on valitettavasti ihan peruskauraa täällä ruuhka-Suomen ulkopuolella, että asunnosta ei välttämättä saa enää omiaan ulos mitä on kymmenen vuotta sitten maksanut. Ja siinä välissä käytännössä kaikki ovat joutuneet myös remontoimaan asuntoa, ellei nyt ole täysin bränikkää sattunut ostamaan. Vaikka tappion tekeminen on aina ikävää, niin onko tuossa nyt loppujen lopuksi ihan hirveä ero, saako myyjä asunnostaan 17 000 euroa vai 10 000 euroa, jos siitä riesasta pääsee sitä myötä vain eroon. Tuossakin jutussa mallataan kuvaa kaverista joka aikoo jäädä Portugaliin, ja kohde on pelkkä kuluerä.
Niin, siis asuntojen hinnathan ovat laskeneet jo ja vielä varmaan laskevatkin hieman. Muuta en ole väittänytkään. Tämä siis lyhyellä aikavälillä.
Mutta pitkällä aikavälillä kysyntä-tarjonta tukee asuntojen hintatasoa. Olkoon jankkaamista tai mitä tahansa, mutta se on kylmä fakta.
Oma asuntoni myytiin ensiesittelyn jälkeen samana päivänä, hieman päälle pyyntihinnan. Kova suoritus tässä markkinatilanteessa, mutta esimerkki siitä, että kyllä asunnoille on tarvetta nytkin. Kyseessä hyväkuntoinen rivari kasvukeskuksessa, hyvällä sijainnilla.
Näin isompaan vaihtaessa pari vuotta vanhan omakotitalon hinnasta tippuikin sitten lähes 20k pyyntihinnasta, joka sekin oli verrokkeihin nähden hinnoiteltu järkevästi. Prosentuaalisesti muutaman prosentin alella. Älkää kuvitelko, että hinnoissa on automaattisesti 10-15 prosenttia ilmaa. Kyllä ne hinnoitellaan - jos halutaan saada kaupaksi - välittäjien toimesta mahdollisimman lähelle käypää arvoa. Jos siis on tarkoitus saada myydyksi.
Oman kohteen hintapyynnön painoin välittäjän kanssa yhteisymmärryksessä mahdollisimman houkuttelevaksi, joka sitten aiheuttikin pientä kilpailua kohteesta. Kerrasta maaliin.
Miten neliöhinta vertautui alueen aiempiin vuosiin teidän asunnon myynnissä? Entä ostetun omakotitalon? Viitteitä omassakin kuplassani on, että ostajia on kyllä liikkeellä, jos vain hinnasta päästään sopuun. Aiemmin tosiaan yksi meidän perhettä kiinnostanut omakotitalo meni myös heti ensinäytön jälkeen kaupaksi. Eilen taas oli huomattavasti vanhemman(joskin käytännössä täysin remontoitun) omakotitalon ensinäytössä väkeä ihan tungokseksi asti.
Se aiemmin kaupaksi mennyt kohde oli hinnoiteltu neliöhinnaltaan noin 30% alle viime vuosien huippuhintojen. Eilinen huomattavasti vanhempi kohde taas käytännössä vuosien 2021-2022 tasolle. Väkeä tosiaan oli niin paljon eilen taloa ihmettelemässä, että ihan mielenkiintoista nähdä löytyykö joukosta ostajaa, joka tuosta on tuota hintaa valmis maksamaan. Ottaen huomioon talon iän(70-luku), lämmitysmuodon(sähkö), alueen(40 minuuttia Helsinkiin) ja pyyntihinnan olimme hyvin yllättyneitä kuinka paljon kiinnostusta kohde herätti.
Sen verran näistä Huutokauppakohteista voi todeta, että niitä myytiin kyllä huippumarkkinassakin jotain 10% tai enemmän alle verrattavien kohteiden markkinahintojen.
Eli en pidä sinänsä lainkaan ihmeenä, että nyt näitä vasaroisaan -20% tai enemmän tasolle huipuista. Huutajia ja yleisöä kaupalla tuskin on läheskään samaa tasoa kuin pari kolme vuotta takaperin kun aloittavia sijoittajia oli ostokiimailemassa isot laumat.
Oma kämppäni koronahuipuista noin -5%, omakotitalo ehkä -10- 12% koronahuipuista. Yli 400k kohteisiin mentäessä ostajakandidaatteja on suhteellisesti vähemmän, joten niissä hinnatkin ovat ehkä tästä syystä laskeneet hieman enemmän. 2018 hintaan verrattuna sain asunnostani nyt 5 prosenttia paremman hinnan.
Onko niin, että Suomessa alkaa kohta olla alueet, joissa kerrostalo on käytännössä kertakäyttöhyödyke? Eli yhtään isompia remontteja ei ole taloudellisesti kannattavaa tehdä.
Sama mekaniikka kuin siinä, että 3 vuotta vanhaan 1000 euroa maksaneeseen pesukoneeseen ei kannata vaihdattaa 50 euron osaa, koska se maksaa 300-400 euroa, kun tori.fi:stä saa 200-300 eurolla ehjän pari vuotta vanhan pesukoneen. (hieman kärjistäen). Työn hinnasta lienee kysymys viime kädessä eikä yksin koroista.
Yritin Tilastokeskuksen sivuilta kaivaa tietoa mikä on kiinteistön ylläpitokustannusten kehitys, mutta löytyy vain vuodesta 2015 eteenpäin omalla osaamisella.
Yritin löytää vastausta sen tyyppiseen kysymyksen asetteluun kuin mitä maksoi putkiremontti suhteessa asuinneliön hintaan eri vuosikymmeninä.
Oletan, että asuntosijoittajat ovat sen verran pitkän linjan toimijoita, että tämän tyyppiset kysymykset huomioidaan sijoituksissa.
Ovat olleet tällaisia siitä lähtien kun elementtitalot keksittiin 70-luvulla. Ei niitä ole suunniteltu koskaan korjattavaksi vaan tarkoitus on ollut purkaa kun n. 50v elinkaari päättyy.
En tekisi tässä mitään eroa kasvukeskuksiin. Monessa kohteessa arvo on maapohjassa eikä niissä betonielementeissä. Vanhan puretun tilalle kun rakentaisi vähän tiiviimmin tai korkeammalle niin talonyhtiö saisi myytäviä asuntoja “remontin” seurauksena.
Se on hauska huomata että kaikki ostaa pks kämppiä 20-30% alle pyyntien mutta tilastot kuitenkin kertoo muuta… No tilastot laahaa🤣 onneksi olkoon niille jotka osanneet tinkiä.
Mielestäni täällä on puhuttu aika paljon nimenomaan uudiskohteiden alennuksista. Eli kun rakennusliikkeet eivät laske hintoja, mutta sen sijaan hyväksyvät matalia tarjouksia. Toi sun linkki käsitteli vanhoja asuntoja.
Linkissä ei myöskään käsitelty toteutuneiden- ja pyyntihintojen suhdetta, eli ainakin multa meni vähän ohi ton sun argumentin ja linkin yhteys.
Aika paljon on puhuttu kyllä kaikkien asuntojen alennusmyynneistä. Ja kyllä tilastot nyt vähän peilaa siihen että minkäverran sitä alea on oikeasti tapahtunut sen sijaan että heitellään alennushintoja joita toivottaisiin:)
Täällä on aika realistisesti asiaa käsitelty. Omastakin kokemuksesta toteutuneet hinnat kasvukeskuksen vanhoissa ovat laskeneet koronahuipuista karkeasti sanoen -5% halutuimmissa, -5-10% noin yleisesti ja yli 10% varsinkin isoja remontteja vaativissa kohteissa. Omakotitaloissa hieman enemmän kuin yhtiömuotoisissa.
Oma lukunsa on uudiskohteiden sijoittajille tehdyt pikkuasunnot. Jos on vielä rakennettu jotain aivan ala-arvoista, kuten tänne linkattu pohjakerroksen asunto pyöräparkkinäkymällä, niin tapauskohtaisesti -30% voi olla realismia. Toki uudisasunnot muutenkin ovat totaalijäässä, kun viime vuodet on rakennettu pientä ja epämukavaa, joissa ihmiset eivät oikeasti halua asua.
Kauppamäärät ovat pieniä ja se kuvaa sitä, etteivät myyjät myy tätä halvemmalla ja ostajat kyttäävät laskevatko hinnat lisää. Loputtomiin näin ei jatku, sillä muuttopainetta kertyy liikaa varastoon. 2009 oli sama tilanne ja hinnat lähtivät nousuun vähän kuin varkain silloin.
Tuo Graafi antaa varmaan jonkin verran realismia vanhojen kerrostalojen hintakehityksestä. Taitaa olla Vantaa jossa pahinta dippiä.(jos nyt puhutaan suurista kaupungeista) Editoin uusimman graafin tähän.
Turkulaiset ja Oululaiset massipäälliköt ovat näköjään kaivaneet lompsansa takataskusta ja lähteneet ostoksille.
Tampereen näkökulmasta ainakaan järjetöntä myymättömien asuntojen varastoa en pysty hahmottelemaan. Varsinkin kun aloitukset ovat tänä vuonna romahtaneet täysin.
