Ainakin mun näkemys on ollut, että nimenomaan alennusmyyntejä ei ole vielä nähty. Itse uskon hintojen reippaan laskun olevan yksi mahdollinen skenaario, jolla tämä nykyinen solmu voisi aueta, mutta on niitä muitakin vaihtoehtoja.
Eikä niillä alennusprosenteilla nyt muutenkaan ole kovinkaan paljon väliä. Eli jos saat vaikkapa 3% tuottavasta kämpästä 25% alennusta, niin alennuksen jälkeen kämppä tuottaa siltikin vain 4%, mikä on tässä markkinassa liian vähän. Eli sillä vkauppahinnan ja pyyntihinnan suhteella ei nyt sinäänsä ole mitään väliä, vaan pelkällä vkauppahinnalla. Toki sitä voi selitellä itselleen ja muille, että miten hyvä diili tuli tehtyä, kun lähti näin ja näin monta prosenttia hinnasta
Tampereelle on rakennettu kerrostalosumppuja jämäpaikoille tehoneliöillä. Hinnoittelu tosin näissä uusissa vuokratonteilla sijaitsevissa asunto-osakkeissa, missä eteinen ja keittiö sijaitsevat olohuoneessa, on kuin arvoasunnoissa. Näkisin että potentiaaliset ostajat ovat heitä, jotka eivät tunne Tamperetta.
Muuttovoittoa tärkeämpää olisi myös tietää muuttajien taustat. Se ei paljoa lämmitä jos jokaista tuottavaa ihmistä kohden tulee yksi jolle asunto ja ylläpito tarjotaan verovaroin.
Mihin kaupunginosiin viittaat noilla jämäpaikoille rakennetuilla taloilla? Joku Multisilta sellaisena omissa silmissä näyttäytyy, mutta se ei kauhea suurta osaa kaupungin asuntorakentamisessa näyttele.
Entä missä kaupungeissa rakennetaan nykyään kerrostalojen uudiskohteita, joissa esim. keittiö ja eteinen on eritelty omiksi huoneikseen?
Toinen skenaario on, että näissä pienissä yksiöissä / kaksioissa ei tule enää koskaan olemaan vuokranantajan markkinat. Erona 2009 ja sitä edeltävään sekä seuranneeseen aikaan meillä oli jatkuva epäsuhta hyvien vuokra-asuntojen tarjonnassa ja vuokralaisten määrässä. Nyt tämä epäsuhta on poistunut käytännössä kokonaan ja markkinalta kuulee juttua, jossa vuokra-asuntoihin houkutellaan ihmisiä esimerkiksi kahden viikoin välein vuokranantajan piikkiin siivoojakäynneillä. Isot pelurit tarjoavat ilmaisia kuukausia jne. Muistan itsekin vielä 2010 luvulla, kun hyvässä vuokra-asunnossa oli ensinäytöllä tupa täynnä ja vuokravälittäjään pyrittiin tekemään vaikutusta ja ihmiset vakuuttelivat olevansa paras vuokralainen. Näihin aikoihin ei ole nykyisellä asuntomäärällä nähdäkseni paluuta.
Eri asia on jos uskoo nollakorkojen palaavan. Teen muutaman kerran kuussa katsauksia oikotien tarjontaan sijoitusasunnoissa ja lasken riskianalyysissä 2023 - 2025 4-5% euriborilla ja 2025 → 2 - 3% korkotasoilla tuotto-odotuksia. Ei oikein kohtaa hinnat ja oma tuotto-odotus verrattuna osakkeisiin
Timo Metsola toteaa tässä haastattelussa, että asuntojen hinnat ovat laskeneet nimellisesti 20 %, mutta reaalisesti laskua on jo 30 % inflaation myötä. Asuntoja saa nyt huomattavasti halvemmalla kuin hintahuipuissa 2021-2022.
Uudiskohteiden myyntimäärä on pudonnut 90 % ja vanhojen kerrostalojen 30 %. Rakennuttajat eivät kuitenkaan hevin lähde esimerkiksi vuokraamaan uudiskohteita, sillä vuokrauksen jälkeen asunto ei enää ole uusi.
Muun muassa Juhana Brotherus on todennut, että hintatilastot eivät vastaa täysin todellisuutta, vaan myyntihintoja pidetään keinotekoisesti ylhäällä. Edit. Hintavertailussa on myös aivan olennaista, mihin vertaa. Hintojen lasku on jatkunut Metsolan mukaan nyt 1,5 vuotta.
Lisäksi Metsola toteaa asuntosijoittamisen kulta-ajan olevan sikäli ohi, että nyt mukana ovat kaikenmaailman asuntorahastot ja ulkomaalaiset asuntosijoittajat, joten uudiskohdetuotanto polkaistaan hetkessä käyntiin, kun kysyntä jälleen kasvaa. Toisin sanoen näköpiirissä on pysyvät vuokralaisten markkinat ja tarjonta tulee olemaan kysynnän mukaista.
Tässä viestissä oli paljon asiaa. Tuntuu, että tässä ketjussa väitellään välillä asioista ihan periaatteen vuoksi (kuten toki monesti tapana on).
Yksi sanoo, että hinnan laskevat kymmeniä prosentteja, toinen sanoo, että pyyntihinnoista voi tarjota -30 % ja kolmas sanoo, ettei hinnat enää laske. Optimaalisessa tilanteessa kaikki väitteet voi olla tosia - riippuu nimittäin siitä, mitä viestin kirjoittaja tarkoittanut. Verrataanko edelliseen kuukauteen vai vuoden takaiseen, onko yksittäisen asunnon pyyntihinta markkinahintaa merkittävästi korkeampi jne.
Itse olen tässä ketjussa monesti koittanut sanoa, ettei ne hinnat nykyhetkestä enää välttämättä romahda kymmeniä prosentteja, koska alamäki on ollut jo aika jyrkkä. Reaalihinnat (vanhat osakeasunnot, PKS-alue) ovat tosiaan tulleet jo n. 20 % alas huipuista, ja elokuussa kääntyneet jopa hienoiseen nousuun. Itse näkisin, että jatkossa hinnat voivat vielä hieman laskea lisää, mutta suurin romahdus olisi jo takanapäin.
Hintatilastojen todellisuudesta sanoisin, että vanhojen osakeasuntojen hinnat ymmärtääkseni vastaavat todellisuutta (ellei sitten joukolla vääristellä varainsiirtoveroilmoituksia). Uusien asuntojen kohdalla hintoja vääristää myyjien myöntämät alennukset, jotka ovat parhaimmassa tapauksessa pääomavastikkeiden lyhennysten korvaamista, eli täysin sama asia kuin hinnanalennus.
Lopuksi vielä tilastokeskuksen tarjoama kuva (vanhat osakeasunnot, PKS-alue).
Ainakin Helsingin Sompasaaressa huomasin, että uudiskohteiden kylkiäisenä tarjottiin 30k€ parkkipaikka joka vielä viime vuonna olisi pitänyt ostaa erikseen. Toki toi on alle 5% ostohinnasta, mutta ei välttämättä näy tilastossa alennuksena.
Olennaista on myös hintakehitys eri alueilla jopa kaupunkien sisällä. Aamulehden taannoinen 3h+k koskeva vertailu hintatilastojen pohjalta herätti hirveästi keskustelua, kun joillain alueilla kolmioiden hinnat olivat pudonneet 20-30 % ja joillain alueilla nousseet 5 %, riippuen osin myös alueen asuntokannasta (valmistuneiden uudiskohteiden määristä).
Parhaimmilla sijainneilla olevat kämpät pitävät arvonsa parhaiten, kun taas 2018-2021 valmistuneet heikkolaatuiset entiset uudiskohteet lievenevät tulleet eniten alas huipuista. Heikkolaatuisella viittaan omituisiin pohjaratkaisuihin (vinot seinät jne.), pyörävarastonäkymiin, huonoon mikrosijaintiin kesken olevalla asuinalueella jne.
Asuntosijoittamisen buumissa 2010-2022 mikä tahansa kohde meni kaupaksi millä hinnalla tahansa, mutta enää asiat eivät ole niin. Metsolan mukaan sama tulee koskemaan myös vuokralaisten saatavuutta eli jatkossa vuokralaisilla on pysyvästi valinnanvaraa kämppien suhteen.
Mielestäni jämäpaikaksi voidaan laskea mm. Kalevan Prisman viereen nousseet ja nousemassa olevat kerrostalot. Tietysti jos joku arvostaa näkymää naapuritalon seinään, Sammonkadun risteykseen, Prisman parkkipaikalle, ostoskeskus Kaleen tai haluaa saunan jälkeen vilvoitella parvekkeella minne kaikki näkevät lasikaiteen läpi niin mikäs siinä. Itse pysyn moisista kaukana. Tämä alue oli mainospuheissa kävelymatkan päässä keskustassa ja ei kai se valhe ollut koska kyllähän jokainen terve ihminen reilun 4km kävelee. Luontoahan ei läheltä löydy ennen useamman kilometrin kävelyä.
Kukaan haluaa ostaa asunnon missä nämä huoneet ovat yksi ja sama pieni tila?
Nämä ultimatumit ”tulee jatkossa aina olemaan vuokralaisen markkinat syystä x” ovat niin hienoja.
Kun täällä on aika paljon hyviä tästä ikuisuuteen -ennustajia niin osaisiko joku antaa esimerkin maasta jonka (sanotaan vaikka) top 5 kaupungeissa on ollut vuosia (esim 10 vuotta) ”vuokralaisen markkinat” niin että kasvukeskuksissa voi aina vaan valita sadoista vapaista vuokra-asunnoista ja tinkiä vuokraa tai vaihtaa halpaan jos joku korottaa vuokraa. Ja missä nimenomaan pienet asunnot lojuvat tyhjillään kun ”pohja on niin huono”?
Oma harhainen käsitys on että pienimmät asunnot on edullisimpia ja aina löytyy aika paljon ihmisiä jotka haluavat mahdollisimman pienen vuokran. Ne ei ehkä kirjottele tänne foorumille mutta kuvittelen että sellaisia saattaa jatkossakin löytyä.
Olisi mukava kuulla tällaisesta referenssistä esim edellisen 50-vuoden ajalta jostain länsimaasta niin voisi arvioida mihin arvostustasoon täällä ollaan menossa kun nyt ilmeisesti on sellaiset markkinat tulossa?
Aika paljon oli sinulla kriteerejä. Jos joku tuntee Italian asunto ja vuokramarkkinaa syvällisemmin niin kuulisin mieluusti mikä on siellä ollut hyvin ankean trendin syynä viime vuosikymmenen aikana.
Tuolta löytyy Italia esimerkkinä maasta missä nuoret muuttavat pois kotoa liki 10v suomalaisnuoria myöhemmin.
Sitten kaksi hakua googleen, en kopio linkkejä kun ne on niin pitkiä:
“Italia väkiluku”
“Italy fertility rate”
Italia olisi väkiluvun kehityksessä paljon jyrkemmässä syöksyssä ilman valtavaa maahanmuuttoa, mutta sekään ei loputtomiin auta kuten väkiluku käyrästä näkee.
Keskeinen pointti on, että asuntomarkkinalla ei enää jatkossa ole sellaista epätasapainoa, jossa vuokralaisia olisi kymmenittäin tai sadoittain kilpailemassa samoista vuokra-asunnoista, vaan kysyntä ja tarjonta ovat paremmin tasapainossa. Markkina toimii siis tehokkaammin, kun siellä on suuria asuntorahastojen kaltaisia toimijoita, joilla on pääomia tarvittaessa rakennuttaa lisää.
Yksityishenkilöiden harjoittaman asuntosijoittamisen historia on varsin lyhyt Suomessa. Vasta 90-luvun puolessa välissä sääntely vapautui ja asuntosijoittamisesta tuli kannattavaa. Tuolloin Helsingin kantakaupungissakin oli tarjolla asuntoja kaksinumeroisilla vuokratuotoilla. Tällä hetkellä 2-3 % tuotto on tavallinen, niin paljon markkina on tehostunut. Vielä 2010-luvun alussa saattoi löytää keskisuurten kaupunkien keskustoista kaksinumeroisen vuokratuoton tarjoavia kohteita - ei enää.
Toisin sanoen nyt kun jotkut odottavat asuntojen hintojen ja vuokrien lähtevän äkkijyrkkään nousuun tarjonnan vähenemisen seurauksena, niin Metsola arvioi asuntotuotannon käynnistyvän myös nopeasti, jolloin emme enää näe epätasapainoa markkinalla. Metsola arvioi, että jatkossa mikä tahansa loukko ei enää mene vuokralle, kuten oli asia vielä vuosina 2010-2020, vaan vuokralaisilla on valinnanvaraa.
Olen itsekin hakenut Italian kiinteistösektorin kehitykselle selitystä työssä käyvien määrän laskusta. Omissa ajatuksissani tuo valtion tasolla vetää hintoja alas ja entisestään lisää kasvukeskusten ja syrjäseutujen eroja. Italiassa kuitenkin näyttäisi myös suurimmissa kaupungeissa ainakin vuokrakehitys olevan varsin nihkeää. Tämä siitä huolimatta vaikka noista aiemmin mainitsemistani kaupungeista Napolia lukuunottamatta väkiluku on kasvanut. Työikäisen väestönkehitystä en noiden kaupunkien osalta vielä löytänyt.
Pelkkä väkiluku on huono mittari jos ei huomioi asuntokuntien kokoa. Pitäisi löytää jostakin tilastoa mikä yhden asunnon keskimääräinen asukasmäärä on Italiassa. Viisihenkinen maahanmuttaja perhe tarvii yhden asunnon. Viisi sinkkua tarvii viisi asuntoa kunnes rahat on niin tiukilla että mahdutaan saman katon alle, silloin vapautuu 1-4kpl asuntoja markkinoille vaikka väkiluku pysyy ennallaan.
Juuri tuo korkea kotoa muuttamis ikä kielii siitä että yksin asunnosta maksaminen on maassa liki mahdotonta.
Kyllä kuuntelin sen ihan kokonaan, kommentoin tuota kirjoittamaasi ”Toisin sanoen näköpiirissä on pysyvät vuokralaisten markkinat ja tarjonta tulee olemaan kysynnän mukaista.”
Vuokralaisten markkinat käsittääkseni viittaa siihen että heillä on ”yliote” markkinoista (eikä vuokranantajilla) eikä siihen että markkina olisi kypsynyt ja kysyntä/tarjonta isossa kuvassa tasapainossa ja asuntoja tehdään jos näyttäisi siltä että markkina olisi kääntymässä selkeästi vuokranantajien markkinaksi.
