Vuoden vastikkeetkin tulisi lisäksi kaupan päälle “Tee asuntokauppa, maksamme puolestasi 12 kk hoito- ja rahoitusvastikkeet.”
Bongasitko, oliko näissä jotain merkittäviä laatu/varustelu -eroja Hitas ja ei-hitas kohteiden välillä? Hieman haastavahan se muuten olisi perustella kolmiossa sadan tonnin hintaeroa.
Onhan nämä tosiaan merkittävästi paremmalla sijainnilla (subjektiivinen arvio) kuin vaikkapa tuo linkkaamani Pitskun kohde.
Kannattaa myös muistaa, että rakennuttaja määrittää hitaksessa alkuperäisen hoitovastikkeen tason. Oman kokemuksen mukaan nuo alkuperäiset vastikkeet on vedetty melko suurella pensselillä ja kohteen valmistuttua hallitus sitten tekee tarvittavat leikkaukset. Normaalitaso uudiskohteessa lienee noin 3-3,5€/m2+tontti sijainnista riippuen n.1,5-2,5€/m2. En tiedä pitksun tonttivuokrien tasoa, mutta sanoisin että 5,7€ vastikkeessa on kyllä laskuvaraa ensimmäiselle hallitukselle.
Tuon kohteen ongelma on puhtaasti hinta. Jätkäsaaressa on parhaillaan arvonnassa hitas 4800-5500€/m2 hintoihin (kolmiot ja neliöt). Silloin kun tuo pitskun kohde tuli ensimmäisen kerran myyntiin, niitä sai vielä reilusti alle 5000€ hintoihin. Kuten @wolfman sanoikin niin hitakset ovat todella sijainti-sensitiivisiä.
En ole Hitas ekspertti, vaikka niitäkin tullut seurattua. Materiaalit sekä varusteet ovat näissä useimmiten halvimmasta päästä. Keittiökaapin värin saat ehkä kolmesta vaihtoehdosta valita. Lisähinnasta jotain customointeja toki tehtävissä. Sadan tonnin hintaero ei tietenkään näistä tule.
Myös energialuokka on tyypillisesti pykälää tai kahta huonompi, kuin muut alueen saman ikäiset vapaamarkkina-asunnot. Tästä kohteesta näin ei näytä olevan.
Hitaksissa on ihan mielenkiintoista, että enimmäishinnat ovat melkolailla nousseet (tai laskeneet) muun markkinana tahtiin. Mitä olen muutamien kohteiden enimmäishintalaskelmia päässyt näkemään. Kaivoin sähköpostista Kalasataman kohteen laskelman, jota keväällä harkitsimme:
2018 - 2023 enimmäishinta noussut 20% alkuperäisestä myyntihinnasta.
Jos leikitään 20% olevan yleinen markkinan nousu ko. ajanjaksolla (en jaksa tarkistaa) ja leikitään että hitas kohteen alkuperäishinta olisi 300k€ ja viereisen vastaavan vapaamarkkina-asunnon 400k€. Olisi Hitaksen arvo noussut 60k€ ja vapaamarkkin-asunnon 80k€. Hieman ykinkertaistettuna.
Vaikka hitakset ovat alueeseen nähden edullisempia on paljon näkynyt myynnissä kohteita joissa pyntihinta on heti enimmäishinnan alle. Tämän takia me näistä vähän kiinnostuimmekin. “Normaali markkinassa” kaupat tehdään lähtökohtaisesti enimmäishinnalla, kunhan sijainti on kunnossa.
Itse uskon vahvasti, että asuntomarkkinan pohjat on nyt nähty. Tämä tulee omista havainnoista asunnon myyjänä ja ostajana kentältä. Kuulemma asuntolainojen haussa on piikki, uusia ilmoituksia on tullut nyt entistä enemmän ja näytöllä on käynyt enemmän ihmisiä. Kaikki lakimuutoksen jälkeen.
Itsekin tullut Hitaksia aika paljon seurattua, ja onpa sellainen hankittu myös omaksi kodiksi. Vakiomateriaaleisa on jonkin verran vaihtelua kohteiden välillä. Osassa on ne aivan halvimmat mahdolliset materiaalit, jotka tuovat mieleen opiskelija-asunnon, ja osassa taas ihan yhtä hyvät kuin joissain vapaarahoitteisissa kohteissakin. Ensimmäinen omistajahan voi sitten lisähinnasta päivittää materiaaleja lähes oman mielensä mukaisesti. Myös myyntihinnat vaihtelevat yllättävän paljon jopa saman postinumeroalueen sisällä. Ei siis suinkaan ole niin, että saman alueen Hitas-uudiskohteissa olisi sama neliöhinta.
Oma mielipiteeni on se, että ei ole mielekästä ostaa Hitas-asuntoa, jos hintaero saman alueen vapaarahoitteiseen kohteeseen on luokkaa 1000 e/m2, vaan hintaeron on oltava merkittävä. Todennäköisesti moni muu ajattelee samoin, sillä harvemmin Hitaksia enää viime vuosina on rakennettu laitakaupungille.
Eikös tämä piikki ollut odotettavissa lakimuutoksesta johtuen? Miksi meno ei hyytyisi uudestaan ensi vuoden alusta lähtien?
Onhan se aika selvää, että kun mediassa uutisoidaan verouudistuksesta, niin tulee ostopiikki. Uudistuksen vaikutusaika asuntojen kysyntään loppuu kuitenkin vuodenvaihteeseen. Toki voidaan argumentoida, että kyseessä olisi katalyytti joka vapauttaisi patoutuneen kysynnän, eli kun hinnat hieman nousee —> mediahuomio —> ostajat uskaltavat taas ostaa.
Uskon, että verouudistuksen vaikutus on melko lievä pitkällä aikavälillä ja että asuntomarkkina vaatii suuremman muutoksen fundamenteissa ennen kuin kauppa alkaa taas käymään. Itse asuntosijottajana toivoisin vuokratasojen nousua ja kustannusten laskua, mutta jos pitäisi lyödä vetoa niin uskon enemmän arvostusten laskuun😅
Uskon myös uudistuksen tuovan piristysruisketta lyhyellä aikavälillä sitä kautta, että olemassaolevat ehdolliset kauppaketjut purkautuvat. Ainakin osa.
Yksi kauppa saattaa johtaa välillisesti moneen kauppaan, kun ketju lähtee purkaantumaan.
Näissä ensiasunnon ostajat ovat siinä mielessä avainasemassa, kun heillä ei ole kuin vuokrakämppä irtisanottavana.
Helpottaa vuokran korotus paineita kun markkinoille vapautuu enemmän vuokra-asuntoja.
Tällaista katalyyttia siitä itsekin uumoilen. Kuitenkin patoutunutta kysyntää ja tarjontaa varmaan on aika paljon. Ihmiset tarvitsee isompaa kotia ja myyjät eivät ole viitsineet laittaa tässä markkinassa myyntiin. Tästä voi syntyä jonkinlainen lumipalloefekti. Tai sitten se lässähtää vuoden alkuun, mutta katsotaan nyt. Ainkin oma Hitas-neliö Kalasatamassa on nyt saanut enemmän kiinnostusta ja ostaja on löytynyt, jos vain lainalupauksen saavat. Elokuun alusta asti ollut myynnissä.
Tyypillinen ensiasunto ei missään nimessä ole yksiö, jossain määrin ei edes kaksio. Joten näissä vuokralla oleminen pysyy ennallaan, tai itse asiassa jopa kasvaa. Vuokralla asuminen on muutenkin kasvamaan päin.
Nokia on tällä hetkellä asuntosijoittamisen kannalta erittäin haastava:
No tuohan ei pidä lainkaan paikkaansa. Kaupungin väkiluku on kasvanut jo pitkään n. 400-500 asukkaalla vuodessa, mikä tuon kokoluokan keskikokoisessa kaupungissa on melko paljon. Kasvu oli melko kituliasta vuosituhannen vaihteeseen asti, jolloin kaupungissa asui alle 27 000 asukasta. 34 000 asukkaan raja ylittyi vuonna 2020, 35 000 asukkaan raja vuonna 2022 ja nyt mennään varmaan jossain 36 000 asukkaan tietämillä.
Myös vuokra-asunnoille on kysyntää. Mutta sinkkutalouksille suunnatut pienet uudiskohteet eivät vastaa siihen kysyntään. Itsekin harkitsin takavuosina sijoituskämppää Nokialta, mutta päädyin Tampereen puolelle. Kyseeseen olisi tullut esim. joku 1990-2010-luvun nykymittapuun mukaan tilava kaksio hyvällä mikrosijainnilla.
Listaan tähän vielä bull-näkemyksen eli syyn siihen, miksi omistan sijoituskämpän Nokialta:
Summa summarum: Pidän Nokian lyhyen aikavälin tilannetta erittäin haastavana. Pitkällä aikavälillä näen Nokiassa potentiaalia. Nyt Nokialta voisi olla ostettavissa yksiöitä esimerkiksi kolme kahden hinnalla, jos suoraan rakennuttajalta hankkii.
Maksumuuri:
Samaa mieltä pitkästä aikaa! Itsekin ensiasunto juuri hommattu ja ystäväpiirissä monilla asunnon ostaminen ajankohtaista, eikä kukaan ole yksiötä ostamassa. En edes tiedä ketään ihmistä, joka olisi ensiasuntona ostanut yksiön. Sinkuilla minimivaatimus omalle asunnolle on kaksio, jotta palvelee käyttöä monipuolisemmin myös tulevaisuudessa. Yksiöitä ostaa lähinnä sijoittajat ja pappa betalar ensiasunnon ostajat, jotka ovat pieni marginaali kaikista.
Vuokralla ollaan yksiöissä ja kun sieltä muutetaan omistusasuntoon niin se yksiö vapautuu vuokramarkkinoille. Näin ollen siellä tarjonta lisääntyy, vuokran korotuspaineet hellittää, sijoitusyksiöiden kysyntä ja hinnat laskee.
Ketjun aiheeseen liittyen: Nokialla uudiskohdeyksiöt ovat olleet hintaluokassa 100 - 120 000€ + tonttikusetus päälle. Siinä on mielestäni aivan järkyttävän paljon ylihintaa ja nyt noissa onkin nähty ~30% pudotusta hinnoissa sen jälkeen, kun kohde ei ole enää uusi.
Pidän Nokian uudiskohteiden käypänä markkinahintana 60 - 80 000€ (sisältäen tontin), jolloin saatavissa on 4-6% vuokratuotto. Tämä tuotto vastaa Nokialle sijoittamisen riskejä, joita olen listannut ylle ja jotka eivät nykymarkkinassa ole vähäiset. Kuten sanottua tyhjiä kuukausia on Nokialle sijoittavalla sijoittajalla lähes varmasti luvassa.
Eli tämä vuoden vaihteeseen asti oleva veroetu saa tällaisen ilmiön asuntojen hintaa ja vuokrattavuutta heilutellen? Ihanko oikeasti?
Omassa piirissä tulee tasan kaksi mieleen, joille ensiasunto ollut yksiö. Jopa monta kertaa enemmän rivarin ostajia. Lähes kaikki ostaneet kaksion.
Akselilla Helsinki-Turku-Tampere-Espoo.
Linkittämässäsi reilu kuukauden takaisessa artikkelissa puhuttiin 228 tarjolla olevasta Nokian vuokra-asunnosta. Nyt niitä on tarjolla kymmenen vähemmän, ja siinäkin on mukana aso-kämppiä. Ne kun karsii vielä laskuista veks, saadaan tulokseksi 181 asuntoa. Niistä heti vapaita on 116. Eli noin Nokian tyhjillään olevien vuokrakämppien määrä jo puolittui.
Jos hakutulokseksi rajataan heti vapaana olevan vähintään 50 m2 vuokra-asunto, saadaan tarjonnaksi enää 27 kohdetta. Jos edelleen rajaamme, että asunnon vuokran tulee olla alle 1000 euroa ja sijaintina keskusta, rajautuu tarjonta kahteen asuntoon. Ja tässä aletaan olla asian ytimessä: järkevän kokoisista keskustaseudun vuokrakämpistä ei ole Nokialla minkäänlaista ylitarjontaa. Niille on ihan erilainen kysyntäpohja kuin Linnavuoren perheasunnoille tai keskustan pikkuyksiöille.
