Liittyen aiempiin
8 tykkäystä
Onhan tuolla merkittävä piristävä vaikutus etenkin kaksioiden kauppaan, mutta toisaalta mitä hallitus kuvittelee tapahtuvan Q1/24? Silloin alakulo jatkuu ja jos verovaraus oli pakko viedä, niin miksi ei annettu aikaa 1.4.24. asti? Sitten olisi tullut kevät, joka on aina hyvää aikaa asuntokaupalle.
7 tykkäystä
Mielenkiintoista nähdä paljonko tässä todellisuudessa loppuvuodesta kaupa piristyy sitten tilastollisesti. Voisi kuitenkin luulla, että ensiasunnon ostajat jäisivät nyt odottelemaan väläyteltyä ASP-lainan maksimimäärän nostoa samalla katsoen kuinka kuukaudesta toiseen asunnot halventuvat ja konkurssiaalto siintää horisontissa.
mm. https://www.hs.fi/talous/art-2000009935948.html
Jos lamaan/pitkäaikaiseen matalan kasvun ja turskatuoton ohimenevään aikakauteen mennään, niin voisi olettaa näillä ostovoimilla arvojen tulevan vielä reilusti tonttiin. Hintataso vain on liian kova näillä koroilla ja elinkustannuksilla suurimmalle osalle.
9 tykkäystä
Minä puhuin nimenomaan yksiöistä, joita valtaosa Nokian uudiskohteista on täynnä. Suurten 50m2+ kaksioiden tai kolmioiden vuokraaminen on aika erilaista bisnestä. Ne harvemmin kiinnostavat sijoittajia, sillä tuotto jää tyypillisesti selvästi yksiöitä matalammaksi ja kaikki kustannukset (remontit ym.) ovat huomattavasti korkeammat.
Tietysti tällaisessa tilanteessa, kun yksiöitä on tyhjillään satoja ja suuria kämppiä vain vähän, voi olla hyvinkin kannattavaa ostaa suuria. Näyttää haitari olevan 70 000 - 210 000€ Nokian keskustan kaksioilla (myynnissä 23 kpl), kun yksiöiden haitari on 45 - 120 000€.
Joku totesi edellä, että Nokialle on rakennettu aivan vääränlaista asuntokantaa (yksiöitä).
2 tykkäystä
Aika laaja-alaisesti edellä Nokian vuokramarkkinoista puhuttiin.
Eivät 50 m2 kämpät mitään harvinaisuuksia sijoitusasuntoina ole. Ja koska ne ovat vielä 2000-luvun puolellakin edustaneet monissa taloissa niitä pieniä asuntoja, voi kulujen jyvitys voi olla tuon kokoluokan asuntojen kohdalla toisinaan varsin mukava.
Pieni neliömäärä ei itsessään vielä tuo tullessaan halpoja remonttikustannuksia. Jos omistat 20 m2 yksiön vanhasta talosta, jossa on lähinnä suuria asuntoja, ja joissa kulujen jyvitys on pienten asuntojen kannalta suotuisa, voi vaikkapa se LVIS-remontti olla varsin pieni taloudellinen takaisku, ja neliömäärän niukkuus on selkeä etu. Sen sijaan kun näihin tämän päivän taloihin, jotka on täytetty yksiöillä, iskee joskus vastaavat rempat, on tilanne täysin toinen. Siellä naapuri ei rahoita sitä oman kämpän kylppärin uusimista.
Minä totesin. En omista Nokialta sijoituskämppiä, mutta vakavasti sellaista aikoinaan etsin. Tarkka mikrosijainti, riittävästi neliöitä ja kyllin houkutteleva talo, niin kyllä vuokramarkkinat pelittää. Uudiskohteiden yksiöt voi olla hyvä valinta oikeilla alueilla Tampereella, mutta Nokialla ja muissa kehyskunnissa ne ovat haaste. Ne on haaste paitsi vuokrattavuuden kannalta, niin myös asukaskoostumuksen kannalta.
7 tykkäystä
IMATRALLA toimivalle asianajaja Jarmo Salmelle perinnöksi jäävien arvottomien asuntojen ja omakotitalojen ongelma on tuttu.
– Tämä ei koske pelkästään Imatraa, vaan aika montaa muutakin pienempää paikkakuntaa. Yleinen asuntomarkkinatilanne alkaa olla sellainen, ettei oikein mikään mene kaupaksi, Salmi pohtii.
Asuntokaupan hiipuminen on rakenteellinen ongelma pienillä muuttotappiopaikkakunnilla, mutta koskee juuri tämän hetken markkinatilanteessa koko Suomea.
– Alkaa olla ongelma, ettei löydy ostajaa millään hinnalla. Lieksassa on sellainen tilanne, ettei edes keskustasta kerrostalo-osakkeet käy kaupaksi.
– Voi olla vaikea kääntää ajatusmaailma. Kun talon on aikanaan ostanut, on ajatellut, että tästä jää lapsille perintöä. Sitten tuleekin toteamukseen, että herranjestas tämä pitää purkaa ja laittaa vielä monta kymppitonnia rahaa siihen.
– Nyt alkaa olla ongelmana, että taloyhtiötkin menevät nurin.
Kun asuntomarkkinat normalisoituvat, paljastuu alkavatko murheellisten pesien asunto-osakkeet ja omakotitalot mennä kaupaksi, asianajaja arvioi.
– Nyt olemme niin poikkeuksellisessa tilanteessa tämän syksyn ja ensi talven, että on hirveän vaikea sanoa, mihin tilanne loppujen lopuksi kääntyy. Tällä hetkellä tilanne on heikko
7 tykkäystä
Ostin juuri pks:llä v. 2020 valmistuneen yksiön 137 k€. Vuonna 2019 asuntoa markkinointiin hintaan 165 k€. Myyjä otti turpaansa, mutta itse olen tyytyväinen. Alkutuotto luokkaa 5 %. Samalla alueella on myynnissä vastaavanlaisia yksiöitä pyyntihintaan 160-170 k€. Nykytilanteeseen peilattuna pyyntihinnat ovat epärealistiset. En ihmettele että kauppa on jäässä.
17 tykkäystä
Jos nyt olisin Asp ensiasunnon ostaja, niin en jäisi mitään odottelemaan, vaan ostaisin asunnon, jos sellainen on kuitenkin tarkoitus ostaa. Eli kelpaisi hyvin tuollainen parin tonnin säästö verossa, sillä hinnat ovat nyt ostajalle hyvät ja mitään takeita ei ole, että laskisivat lisää.
Odotan siis ihan merkittävää piristystä loppuvuodelle, mutta toisaalta hyvin ankeaa vuoden alkua.
9 tykkäystä
Jos hinnat tosiaan olisivat nyt hyvät, niin meillähän kauppa kävisi vilkkaasti, mutta näin ei kuitenkaan taida olla, joten ovatko sittenkään ostajien kannalta hyvät?
Tällä hetkellä voi olla ihan hyväkin taktiikka asua vuokralla sillä vuokra saattaa olla saman verran kuin omassa kämpässä vastike + korot + korjausvelka mm. kulumisesta samalla kun tilastoista saat seurata hintojen olevan laskutrendissä.
Ja sitä vuokraahan kannattaa tällä hetkellä tietenkin kilpailuttaa halvemmaksi liittymien tapaan koska buumin jälkeen markkinoilla on tilaa ja kunnon hyväkäytöksisistä sekä luotettavista vuokralaisista on kova kilpailu. Tässä vaiheessa voisi jopa olla aiheellista heittää vuokranantajille ukaasia vuokran laskemisesta tai muuten menee kämppä vaihtoon, siinä voi monella tulla halvemmaksi ottaa se -50-100€ vuokraan, kuin riskillä pari tyhjää kuukautta kuluineen tähän aikaan vuodesta kun tyypillisesti ei ole suuret määrät opiskelijoita liikkeellä.
Siinä vaiheessa kun dipin pohja on saavutettu ja arvot kääntyvät kunnolla nousuun, niin myös patoutuneet myyntihalut purkautuvat ja tarjontaa kyllä tulee olemaan paremmin kuin nyt, kun sekä ostajat panttaavat ostoja ja harva haluaa myydä jos ei ole pakko.
ASP-lainaan liittyen maksimimääriä ollaan tosiaan nostamassa:
“Asetusluonnoksen mukaan yhden hengen asp-lainan enimmäismäärä nousisi Helsingissä 215 000 eurosta 230 000 euroon, Espoossa, Kauniaisissa ja Vantaalla 160 000 eurosta 185 000 euroon, Tampereella ja Turussa 140 000 eurosta 160 000 euroon ja muissa kunnissa 120 000 eurosta 140 000 euroon.”
Ei ole mainintaa nouseeko pariskuntien kahden henkilön ASP-lainan maksimimäärä, mutta jos käytetään esimerkkinä nyt tässä tapauksessa tuota Helsinkiä jossa yhden henkilön maksimi ASP-lainaa nostetaan n. 7% eli samalla prosentilla pariskuntien ASP-laina voisi nousta 322 500 > 345 000.
ASP-lainalla myös voidaan välttää tai vähintään alentaa maksullisten takauksien tarvetta esim. Garantialta.
Nykyisillä ~5% koroillahan alkaa jo ASP-lainan korkotuestakin olla jonkinlaista konkreettista hyötyäkin ja tuollaisella lähemmäs 350k lainalla jo huomattavakin apu:
215k lainalla nykyisellä 5% kokonaiskorolla tuen määrä on jo 150€/kk jota voidaan leikkimielisesti verrata hyvätuloisella siihen että saisi bruttona lähes 300€ palkankorotuksen.
15 tykkäystä
Asuntojen hinnat eivät ole vielä laskeneet tarpeeksi, jotta kauppa alkaisi jälleen käydä. Markkina on jumissa, sillä myyjät eivät suostu riittäviin hinnanalennuksiin. Etenkin asuntosijoittamisen yhtälö on tällä hetkellä (nykyisillä markkinahinnoilla) kannattamaton.
Tämä ei tietenkään tarkoita sitä, että jo nyt ei voisi tehdä hyviä löytöjä markkinoilta eli löytää kohteita, joissa hinta on laskenut riittävästi. Edelleen on olemassa niitä motivoituneita myyjiä.
Varmaa on, että nykyinen tilanne luo valtavasti patoutunutta kysyntää markkinoille, joka purkautuu jossain vaiheessa tavalla tai toisella. Ihmisten on kuitenkin vaihdettava asuntoa joskus, hankittava uusi asunto jne.
Sekin on varmaa, että ennen pitkää nousseet kustannukset valuvat vuokriin. Tämäkin voi osaltaan vapauttaa asuntomarkkinan tilannetta. Monet Hekan kaltaiset suuret omakustannehintaan kämppiä vuokraavat toimijat ovat jo nostaneet vuokria nousseiden kustannusten verran, jolloin yksityiset voivat tehdä saman tempun.
Vuokrakämppien kilpailutukseen liittyen sanoin jo aiemmin tämän saman asian eli eivät ihmiset vaihda omaa kotia kuin kalsareita. Ensinnäkin muuttaminen on aina suuri projekti, josta aiheutuu aikaa, vaivaa ja kustannuksia. Lisäksi asuntoon ja asuinalueeseen kiintyy, lapset voivat olla lähikoulussa yms. Kustannuspaine vuokrissa on tällä hetkellä ylöspäin.
13 tykkäystä
Noh, tämä ei ole kyllä oma kokemus. Meillä kolme asukasta vaihtunut Nokian yksiöihin viimeisen vuoden aikana, eikä yhtään tyhjää kuukautta ollut. Parilta vuokralaiselta voitu jättää osa viimeisen kuukauden vuokrasta pyytämättä, kun uudet asukkaat päässeet muuttamaan saman tien.
Kyse kylläkin houkutteleviksi remontoiduista tilavista 70-luvun yksiöistä, eikä näistä uudiskohteista.
Minulla on kyllä varsin kaksijakoiset fiilikset tämän viimeaikaisen kehityksen suhteen.
Elämäntyylinä asuntosijoittaminen brrrr-strategialla, kaikki muu sen ympärillä pyörivä toiminta ja muiden asuntosijoittajien kanssa verkostoituminen on sen verran mukavaa touhua, että harmittaa kovasti kuulla miten monella asuntosijoittajalla on tällä hetkellä hankalaa. 
Toisaalta se, että asuntosijoittaminen kaiken kansan huvina on mennyttä aikaa, sataa tietysti henkilökohtaiseen laariin:
1.) Vuokramarkkina pääsee normalisoitumaan muutaman vuoden kun niitä uudiskohteita asuntosijoitustarpeisiin ei ole millään matikalla kannattavaa rakentaa.
2.) Yksityissijoittajien vuokra-asuntotarjonnan hiipuessa, riittää enemmänkin pelkkä mammutteja vastaan kisaaminen. Siinä markkinassa on ketterän pienen toimijan helppo erottua edukseen.
3.) Vähänkään pidemmälle mietittynä tämä makrotalousturbulenssi todennäköisesti osoittautui meidän polulla onnenpotkuksi. Kaikista pahin kehityshän omaa toimintaansa kasvattamaan pyrkivän yksityisen asuntosijoittajan kannalta olisi ollut ennestään surkeiden tuottovaatimusten surkastuminen vielä edelleen. 
Homman takana siis se, että meidän strategian ytimessä ei ole asuntojen yleisen hintatason nousu, mutta osittain samoista vuokralaisista kuitenkin kilpaillaan, kuin nämä isot toimijat ja heidän kanssaan identtisiä uudiskohteita tarjoavat. 
6 tykkäystä
En tiedä suhtaudunko asiaan liian vähättelevästi, mutta jostain syystä en edes uudiskohteiden kohdalla jaksa olla kauhean huolissani mammuuttien tarjonnasta. Siis kun puhutaan vapaarahoitteisista kohteista.
Kun katselen vaikka parin vuoden takaisen uudiskohdehankinnan nurkille rakennettuja sijoitusyhtiöiden taloja, niin vuokrataso näyttää olevan heittämällä sen 100 euroa / kk enemmän kuin mitä itse pyydän. Toki toisessa vaakakupissa painaa sitten takuuvuokrattomuus ja esim. 50 %:n alennus ensimmäisestä vuokrasta. Mutta nuo eduthan houkuttelee niitä, jotka eivät asu asunnossa pitkään tai jotka ovat ihan täysiä tyhjätaskuja, joille takuuvuokrakin on kynnyskysymys. Ja niitähän en edes vuokralaisiksi havittele.
Haasteeksi koen sen, että mielestäni moni suhtautuu yksityisiin vuokranantajiin epäluuloisemmin kuin suuriin vuorkanantajiin. Ajatellaan, että kämppä myydään alta pois tai vaikkapa vakuuden kanssa joutuu taistelemaan keskimäärin enemmän. Mutta ehkä nuokin mielikuvat muuttuvat. Toisaalta siksi, että yksityinen asunnonvuokraus on mielestäni muuttunut laadukkaammaksi viime aikoina. Ja toisaalta valitettavasti siksi, että tiettyjen kansainvälisten vuokranantaja-toimijoiden asiakastyytyväisyys ei taida olla ihan maailman parasta tasoa.
9 tykkäystä
Juuri näin. Tuohon lisään vielä sen, että näillä mammuteilla vuokra nousee pomminvarmasti ja -tasaisesti. Joissain kohteissa saattaa korotus olla 3% plus elinkustannusindeksi vuodessa.
1 tykkäys
1990-luvun lamassa pankit ja valtio sopivat yhdessä ASP-lainojen korkotuen huomattavasta pienentämisestä, lainanottajien näkemystä asiasta ei vaivauduttu kysymään.
1 tykkäys
Itse en jaksa uskoa että asuntomarkkinoilla pattitilanne purkaantuisi ensiasunnon ostajien voimin. Tällä hetkellä kuitenkin nuoret/ensiasunnon ostajat näkevät pelkästään sen tosiasian että vuokraaminen on huomattavasti halvempaa vs. vastike + korot + muut kulut. Ja asuntoa ei ole kiva ostaa kiireellä.
Jos itse nyt olisin ensiasuntoa vailla, jatkaisin etsintää niin kauan että se mieleinen löytyy. Ajoittaminen harvoin onnistuu, mutta sanoisin että asuntojen kanssa se on kuitenkin vähän helpompaa kun osakkeiden, koska hinnat reagoivat niin paljon hitaammin.
Nyt näyttää että korot pysyvät koholla vielä suhteellisen pitkään, voivat jopa nousta. Siltä kantilta millekään ripeälle arvonnousulle ei oikein ole perusteita. Odottelisin niin kauan että korot ovat laskusuunnassa (0,5-1,0% alempana kuin nyt), tai vaikuttavat olevan, nekin poukkoilee… Itse näkisin että on suuri todennäköisyys sille että siinä vaiheessa on joko hinnat suht samoilla tasoilla tai halvempia. Riskiä tasaavana tekijänä toimii se että vuokraaminen on halvempaa satoja euroja kuukaudessa. Jos odottaa siihen saakka että vuokraaminen on taas kalliimpaa tai saman hintaista on suurella todennäköisyydellä sitten jo myöhässä.
14 tykkäystä
Täytyy muistaa ettei asioiden yleistyksiä tulisi tehdä ilman, että on osoittaa kommenttia tukevaa faktaa. Tosiasia ei ole, että vuokralla asuminen on huomattavasti halvempaa.
Ostin itse hiljattain asunnon Etelä-Helsingin kalliimmalta alueelta 10% omarahoitusosuudella ja vastike + korot + muut kulut ovat minulla kuukaudessa edullisemmat kuin aikasemmin vuokralla asuessani.
Mikäli nyt tarkastelee yksiöiden vuokratasoa ja huoneistojen kuntoa ja kokoa esim. alueilla Punavuori, Ullanlinna, Kamppi, Etu-Töölö. Oikeasti viihtyisät asunnot ovat harvassa 900€/kk hintaluokassa.
Ymmärrän, että arvostustasoja vertailtaessa on hyvä olla alueelliset suuntaa-antavat raamit, mutta välillä tuntuu että niitä tuijotetaan liian sokeasti. Hyvät kohteet (lue viihyyisät, erityisesti omistusasujan näkökulmasta) eivät kasva puussa edes tässä markkinatilanteessa. Ei ole hedelmällistä verrata pilaantunutta omenaa (huonosti hoidettu taloyhtiö, asunto katutasossa, ikkunat pohjoiseen, epälooginen pohjapiirros, etc.) täydellisen kanssa.
7 tykkäystä
Sitten vielä vaihtoehtoinen tuotto sille 10 %:n omarahoitusosuudelle ja laskennallinen korjausvelan kasvu.
Mutta toki olettaa sopii, että pitkällä aikavälillä myös sen asunnon arvo kehittyy positiivisesti. Ja jos pitkäaikaista kotia on etsimässä, on omistusasumisessa monia mukavuustekijöitä joille voi antaa lisäarvoa.
10 tykkäystä
Tarkoitin että yleisellä tasolla ja suurimmaksi osaksi on edullisempaa vuokrata kuin ostaa, eritoten kun verrataan täysin vastaavanlaiseen kohteeseen. Toki varmasti voi poikkeuksia löytyä. Ja tuokin on hyvä huomioida mitä Juha tuossa mainitsi, korjausvelat monesti unohtuu tyystin.
Itse kun ostin viimeksi asunnon oli tilanne se että täällä alueella ei yksinkertaisesti ollut vuokra-asuntoja tarjolla kuin muutama ja ne eivät vaikuttaneet kovin viihtyisiltä. Arvioisin että jos olisin vuokralla omassa huushollissani, olisi vuokra noin 500€ vähemmän mitä nyt on kaikki kulut.
Itse harrastanut asuntosijoittamista kymmenisen vuotta ja mitä olen markkinaa seurannut ja eri kohteiden mahdollisia vuokria laskenut, on tilanne tuo että vuokra on pääsääntöisesti halvempi kuin omistamisesta aiheutuvat kulut.
Mutta onneksi olkoon hyvistä kaupoista, se on aina positiivista että löytyy se mieleinen koti ja vielä edullisesti 
9 tykkäystä
Tässä taitaa tulla yksi ratkaiseva ero. Ja toinen siinä, mikä on vuokrattavan kämpän alue Nokian sisällä.
Eiköhän asuntosijoittamisesta jälleen tule koko kansan huvia korkojen laskiessa tai markkinan muutoin asettuessa uuteen normaaliin. Eli käytännössä silloin, kun asuntosijoittamisen yhtälöstä tulee jälleen kannattava. Se voi tapahtua monella tavalla, esimerkiksi asuntojen hintojen laskiessa järkevälle tasolle tai vuokrien selvän nousun myötä.
Nyt on kuitenkin todennäköisesti poikkeuksellisen hyvä aika ostaa kämppiä, kun on täydelliset ostajan markkinat. Vielä vuonna 2021 kämppiä myytiin ainakin Tampereella parhaista taloyhtiöistä järjestäen yli pyyntihinnan. Nyt kun olen käynyt näytöillä, niin ylhäisessä yksinäisyydessä saanut olla ja välittäjät ovat vielä viikkoja myöhemminkin soitelleet perään, että onko kiinnostusta korottaa tarjousta. Juuri nyt pääsee kuorimaan kerman kakun päältä eli olen samaa mieltä tuosta onnenpotkusta.
Nykymarkkinassa en kyllä hevin ole valmis tinkimään tuottovaateestani kämppien suhteen, joka on 6 %. Markkinan ylikuumentumisen seurauksena koko touhusta meni hetkeksi järki siinä mielessä, että otetusta riskistä ei saanut järkevää korvausta. Ei suurissa kaupungeissa, joissa tuoton pitäisi olla ainakin 4-6 %, eikä pienissä, joissa järkevä tuottotaso on 8-10 %. Tuottovaateen nimittäin pitäisi nousta sitä mukaa, mitä riskisemmästä kohteesta on kyse.
1 tykkäys