Pula on ehkä turhan raju sana. Mutta jos uskomme, että vuokrat joustavat kysynnän ja tarjonnan mukaan, niin Helsingissä on paljon vähemmän vuokra-asuntoja tarjolla kuin olisi kysyntää verratuna muuhun maahan, sillä Helsingissä vuokrat ovat paljon korkeammat. Jokainen tyhjä kämppä vähentää tarjontaa nostaen vuokria, eikä tyhjä kämppä juuri tuota kaupungille mitään. Siksi kaupungin kannattaisi ikään kuin kannustaa asuntojen omistajia laittamaan ne markkinalle tavalla tai toisella.
Eli ellei sun lukaalit sijaitse Helsingissä niin sillä on hyvinkin paljon väliä mun pointin kannalta.
Ettei mene liiaksi ohi aiheesta, niin kiinteistöverolla luonnollisesti olisi arvostuksia laskeva efekti. Itse pitäisin sitä aivan positiivisena asiana. Olisi paljon parempi, että nykyiseen verratuna asuntojen arvostus on hieman matalampi juoksevien menojen ollessa korkeammat. Asuntoa ostavan kannalta se olisi aivan ±0 tilanne (pienempi velankorko korvautuu verolla), mutta velattomalle tulisi kalliimmaksi. Tämän uskoisin kannustavan omistajia pitämään asuntoja vähemmän tyhjäkäytöllä.
Summa summarum paheksun arvokkaiden asuntojen tyhjillään pitoa. Voi olla ettei paljoa isolompakkoisia kiinnostaisi, mutta ainakin parempi verottaa tuollaisesta laiskuudesta. Makuuttaa nyt valtavia pääomia pelkkänä rahareikänä!
Jos asuntoon muuttaa pitkäaikaistyötön, jolla on B-lausunto työkyvyttömyydestä, hän on pelkkä menoerä kaupungille kun hänestä juoksee työmarkkinatuen sakkomaksut ja varmaan tarvii monenlaisia sosiaali ja terveydenhuolto-palveluita. Tyhjä asunto ei siis ole automaattisesti ongelma kaupungille.
EKP on näillä näkymin lopettanut ohjauskoron ylös hiluttamisen. Tämä voisi aktivoida joitakin asunnonostajia, nyt saisi edes yhden rivin exceliin joka jotenkin pitää kutinsa.
Töölössä katselin tuttujen paikkojen hintoja, tulleet taas kesästä alas. Arvioisin että ns. normi asunnossa ei ole mega-alea, mutta sitten jos on jokin “ongelma”, esim. ykköskerros/kellari, vuokratontti, kehno huonejako, hissi puuttuu, laajan sisäremontin tarve jne… niin näissä hinta on tippunut muita rajummin.
Ensiasuntoa kiikaroivana on alkanut joka tuutissa näkyä rakennusfirmojen tarjouksia, joissa uudiskohteiden hintoihin on tehty kymppitonnien alennuksia. Ensiasunnon ostajan veroedun poistuminen on aina mainottu. Ilmeisesti on kova tarve saada kämpät myytyä tänä vuonna.
Mitä arvelette voisikohan firmat suostua vielä rajumpiin alennuksiin? Sanotaan vaikka, että 240k€ pyyntihintaan 160k€ tarjous.
Kaikkihan aina mahdollista on, kokeilemalla et mitään häviä. Jos teet selväksi, että ihan oikeasti tulet asunnon tämän vuoden puolella ostamaan sieltä mistä parhaan diilin saat, niin ei sinua tässä hetkessä ulos naureta vaikka eka tarjous olisikin “älytön”.
Oma kokemus on, että maksimissaan 20-25% aleilla voi uudiskohteessa kaupoille päästä, tuota isommista aleista ei myyntihintaa enää rakennuttajalle jäljelle jäisi oikeastaan yhtään, jos yhtiölainaa on vanhan ajan normi 70% listahinnasta.
Alen määrä riippuu ihan suoraan myyjän taloudellisesta tilanteesta, ja toiseksi kohteen alkuperäisestäkin mahdollisesta ylihinnoittelusta. Jos on taloudellisesti kusessa oleva rakennuttaja ja kohde alunperinkin tappiin hinnoiteltu, niin hyvinkin isoksi voi alet nousta.
Noissa tappiin yhtiölainoitetuissa kohteissa pitää miettiä kannattaako ottaa vastuulleen, vaikka ilmaiseksi saisi. Siinähän pääsee muiden osakkaiden takaajaksi. Myyjällä voi olla painava intressi päästä hoito-, pääoma- ja tonttivastikkeista eroon.
Kyllä. Noissa pilalle vivutetuissa yhtiöissä ei riitä että itse selviää omista vastikkeeistaan. Muidenkin osakkaiden pitäisi selvitä tai tulee ongelmia.
Ennenkuin tuollaisesta kohteesta mitään ostaa, pitäisi selvittää jokaisen muun osakkaan taloudellinen tilanne ja stressitestata heidän maksukykynsä. No sellainen on tietysti mahdoton urakka. Parempi kun kiertää nuo kohteet visusti kaukaa.
Hei, vähän ehkä ohi ehkä aiheesta mutta kysäisen silti. Olen ostamassa ensiasuntoa ja pyysin asunto Oy:n tilinpäätöksen tarkasteltavaksi. Omassa pääomassa oli SVOP-rahasto, onko tällä vaikutusta asunnon arvoon?
Näitä 20%:n alennuksia on tutut saanut erilaisten nippuveivausten avulla tässä markkinassa.
Jos taloyhtiölainaa on 70%, niin 20%n alennuksen kanssahan sen asunnon voi käytännössä ostaa luottokortilla.
Kassavirtapositiivisia nuo ei sitten ole, joten kovin montaa tuollaista harva pystyy salkussaan roikottamaan.
Jos tuota kovemman alennuksen saa, niin siitä todennäköisesti rakennusyhtiö ottaa takkiin pahasti. Tällaisen kovemman alennuksen tapaukseasa kannattaa olla tarkkana rakennuttajan talouden suhteen.
Esimerkiksi Lehdon rakentamien uudiskohteiden houkuttelevuus romahti juuri, koska jos rakennusvirhettä ilmenee, niin rakennuttaja ei ole sitä enää korjaamassa.
Pääsääntöisesti ei, SVOP-rahasto kuuluu yleisimmin kaikille osakkaille omistusten suhteessa. Kannattaa kysyä isännöitsijältä tuon SVOP-rahaston ehdoista.
SVOP-rahasto on se mihin muu oma pääoma kuin osakepääoma kirjataan, eli täysin normaalia että sinne on kirjattu osa omasta pääomasta.
Yhtiöjärjestyksestä ilmenee jos osakkeenomistajilla olisi jostain syystä erilaiset oikeudet omaan pääomaan. En ole koskaan sellaista nähnyt asunto-osakeyhtiöissä tällaista.
Joku paremmin tietävä voi korjata, mutta käsittääkseni tuo tarkoittaa vain sitä, että jossain vaiheessa osakkaiden on pitänyt rahoittaa as.oy:tä omasta pussistaan.
Periaatteessa svop:ista voi palauttaa pääomaa verotehokkaasti osakkaille, mutta harvassa taloyhtiössä sitä ylimääräistä palautettavaa on.
Eli noidenkin SVOP-rahojen pitäisi näkyä kassassa.
Tuo svop-rahasto on kyllä yksi juttu minkä kysäisisin koemielessä isännöitsijältä muiden asioiden mukana kun hänelle soittelisin asuntoa analysoidessani.
Itseasiassa tämä meni kyllä juuri päinvastoin. Lehdon asuntojen rakentajan vääjäämätön konkurssi näyttää sittenkin vältettävän, kun operatiivisille yhtiöille on löytymässä uusi omistaja. Asuntoihin liittyvät vastuut ovat operatiivisessa yhtiössä jotka ollaan myymässä, ei emoyhtiössä.
Muuten täällä kyllä ihan hyviä pointteja riskienhallinnallisesti mietittäväksi, ei se kaikista isoin ale välttämättä paras vaihtoehto ole. Tärkeää olisi että taloyhtiön kaikki asunnot tarvittaessa liikkuu tässäkin markkinassa niin, että yhtiölainan päälle jää vielä vähän myyntihintaakin.
Tämän ketjun aiheen kannalta pieni tarkennus, että Suomessa YIT:llä asuntoaloituksia oli 32 asuntoa ja valmiita myymättömiä 743 asuntoa. Iso luku yhdelle yhtiölle tuo myymättömien määrä, vaikka kyseessä onkin Suomen selvästi suurin asuntorakentaja joka on omien havaintojen mukaan kaikista vähiten aktiivisesti tasettaan pyrkinyt pienentämään. Kun suhteutetaan Suomen vuosittaiseen keskimääräiseen 30 000 - 35 000 uuden asunnon tarpeeseen, niin eipä tuo valmiiden myymättömien varasto niin kauhean valtava isossa kuvassa ole, vaikka lyhyellä tähtäimellä vaikuttaakin markkinaan kovasti kun ollaan epätasapainotilassa monessakin mielessä.
Tämän ketjun kannalta YIT:n osarista löytyi myös yksi hyvin oleellinen slaidi, valmistuvien gryndikohteiden määrä Suomessa romahtaa vuodenvaihteen jälkeen. Kun kaupungistuminen on päässyt uuteen huippuvauhtiinsa, niin tämän hetken ylitarjonta tulee muuttumaan yllättävänkin nopeasti alitarjonnaksi kasvukeskuksissa, jos ei pian nähdä voimakasta piristymistä asuntoaloituksissa tai romahdusta kaupungistumisessa. Tätä mieltä näyttää olevan jopa usein (aiheellisestikin) riskejä korostava Brotherus.
Ylitarjonta ei tule muuttumaan asuntopulaksi, ellei porukalla ole varaa ostaa niitä omistuskämppiä tai ellei niiden ostamiseen sijoituskäyttöön löydy mielekkyyttä nykyisessä korkoympäristössä.
Miten mainitsemasi asiat vaikuttavat asuntopulan mahdolliseen syntymiseen, muutoin kuin pahentamalla sitä? Jos ihmisiä muuttaa alueelle johon rakennetaan vähemmän asuntoja kuin tulijoita on, niin tämä johtaa reittiä tai toista pitkin asuntopulaan. Tämä taas nostaa ensitilassa vuokrat kattoon ja niiden perässä seuraa se sijoituskäytön mielekkyys ennemmin tai myöhemmin.
Jos ihmisillä ei ole varaa omaan asuntoon he muuttavat vuokralle. Vuokrattu asunto on ihan yhtälailla pois markkinoilla kokonaisuutena tarjolla olevista asuinpaikoista kuin myytykin asuntoa. Mitä pitempään ja vähemmän mielekästä on rakentaa uusia asuntoja, sitä suuremmaksi pula voi päästä syntymään.
Vaikkapa monen opiskelemaan tulevan vuokralaisen näkökulmasta ne vuokrat ovat jo aikalailla katossa. Varsinkin, kun asumistuen muutokset saadaan voimaan. Jos ne siitä paljon vielä nousee, siitä alkaa monen kotoa muuttaminen viivästymään, kimppa-asumisen ratkaisut nousemaan esille jne. Ei siksi, että se olisi kivaa, vaan jos varaa ei ole muihin vaihtoehtoihin.
Mutta olipa kehitys mitä tahansa, yhä useammalla rakentajalla alkaa olla kiire saada kevennettyä kämppäkantaansa. Huutokauppa.comissa voi katsella, millaisin hinnoin uudiskohteita suolletaan ulos. Ilmiö taitaa vielä laajentua ensi vuoden puolella reippaasti.
Ennustat siis kaupungistumisen hidastumista tai sitä, että sijoittajat jatkavat ylitarjonnan sulamisen jälkeenkin hyväntekeväisyyttä eli eivät nosta vuokria. Nämä on tietysti ihan mahdollisia skenaarioita, ei siinä mitään. Henkilökohtaisesti olen sitä mieltä, ei perustu mihinkään faktaan, että tämän päivän kulutustottumuksista löytyy isossa kuvassa todella paljon viilaamisen varaa. Uskon siis myös vuokralaisilla olevan varaa kantaa oman kortensa tästä inflaatiopiikistä, mitä he eivät keskimäärin vielä ole joutuneet kovinkaan paljoa tekemään, vaikka tottakai aina löytyy niitä yksittäisiä häviäjiä ja raflaavia esimerkkejä joista lehdissä kirjoitetaan.
Tämä on kiistaton fakta. Kiirettä on myydä, kun on käynyt ilmeiseksi ettei asuntomarkkina tulevana talvena tai välttämättä vielä ensi kesänäkään ole kovaa vetoa päälle saamassa. Isolla osalla rakennuttajia ei ole varaa valmiita asuntoja taseessaan pitää vuotta, ei edes vaikka tietäisivät lähes varmaksi markkinan sen jälkeen heitä helpottavan. Pankitkin monia rakennuttajia pakottavat pakkomyyntejä tekemään jos asuntoja on paljonkin myymättä.
Mutta näitä valmistuvia/valmistuneita myymättömiä asuntoja riittää näin merkittäviä määriä vain rajatuksi ajaksi. Q4:n aikana näitä tulee markkinaan tosi paljon, voi hyvin olla että nyt on ne kovimmat alennusmyynnit käynnissä, tai sitten ei.
