En ennusta. Oletan kaupungistumisen jatkuvan, mutta ruokakuntien keskikoko saattaa hyvinkin kasvaa, jos asumismenot vievät entistä suuremman osan tuloista. En myöskään oleta markkinaehtoisen asunnonvuokrauksen muuttuvat hyväntekeväisyystoiminnaksi, mutta silti epäilen että noinkohan sitä vuokrankorotusvaraa on niin paljon, että esim. nyt valmistuvista uudiskohteista voisi ostaa listahintaisia asuntoja tämän päivän korkotasolla, ja harjoittaa samalla kannattavaa asunnonvuokraustoimintaa.
Kyllä. Uudet hankkeet ovat jäissä ja nyt tyhjennetään valmistuneiden tai valmistuvien uudiskohteiden varastoa. Mutta tosiaan, paineet hintojen entistä reippaampaan laskuun tulevat pikemminkin lisääntymään kuin vähentymään lähikvartaalien aikana.
Jep. Mikäli ihmisillä ei ole taloudellisia mahdollisuuksia maksaa vuokraa tai ostaa omaa kämppää, niin etsitään muita vaihtoehtoja. Niitä voi olla mainitsemiesi seikkojen lisäksi asuminen kauempana halutulta alueelta. Ei se rakennuttajaa tai vuokranantajaa paljon lämmitä jos kohde on haluttu, muttei kysyntää hinnan takia.
Okei, tämäkin on hyvä ja mahdollinen skenaario. Mutta eikös tämä tarkoittaisi, että hintojen nousun takia kasvavan ruokakunnan maksukyky suhteessa vuokraan kasvaa aika voimakkaasti. Jos kaksioon/kolmioon/neliöön muuttaa kaksi/kolme/neljä ihmistä yhden/kahden/kolmen sijaan, niin vuokrat voi nousta helposti 10-20% ja asumiskulut näiltä asukkailta laskee silti voimakkaasti. Tällä tavoin se ihan aidosti maksuongelmissa oleva segmentti pystyy alentamaan kustannuksiaan vaikka vuokrataso nousisi voimakkaasti.
Oleellista tässä tietysti on se, että miten isossa mittakaavassa tuota ruokakunnan kasvua nähtäisiin. Jos vaikka Tampereelle muuttaa 5000 ihmistä vuodessa samaan aikaan kun uusia asuntoja rakennetaan 1500-2000, niin tähän mahtuu kyllä ihan jonkin verran ruokakunnan kasvuakin sisään ja silti ajauduttaisiin asuntopulaan kahden vuoden sisään.
Kyllä, tämä on täysin mahdollista. Tämä kuitenkin tarkoittaisi, että Tampereen osalta kaupungistuminen hidastuisi, mikä olisi täyskäännös viimeisten vuosien kehitykseen. Täysin mahdollista tämä on, jokainen tekee omat päätelmänsä miten todennäköistä.
Juuri näin. Yksi haaste vain on se, että esim. se 10 %:n vuokrien nousu ei mielestäni saa asuntosijoittamista näyttämään houkuttelevalta tämän päivän asuntojen hintojen ja korkojen näkökulmasta.
Toinen haaste on se, että meillä uudiskohteissa on rakennettu poikkeuksellisen paljon pieniä yksiöitä. Niissä vuokrapyynnit ovat monesti vain sen tyylii 80-100 euroa pienemmän kuin kaksioissa. Niiden hinnoitteluvoimaan vuokramarkkinoilla uskon kaikkein heikoimmin, kun puhutaan vaikka lähiöihin rakennetuista uudiskohdeyksiöistä.
Kyllä, parin-kolmen vuoden säteellä asuntotarjonta näyttää jo kovin toisenlaiselta kasvukeskuksissa kuin parin-kolmen kvartaalin säteellä. Mutta sitä ennen, esim. ensi vuonna ehtii tapahtua vielä paljon. En usko mihinkään hintojen romahtamiseen, mutta olisin todella yllättynyt, jos hintapohjat olisi jo nähty. Tietenkin todella jyrkkä korkojen lasku muuttaisi tilannetta, mutta sitäkään ei ole näköpiirissä, vaikka ehkä kolmosella alkaviin lukuihin päästäisiinkin euriboreissa.
Kannattaa myös huomata, että Kelan yleinen asumistuki käytännössä taitaa ajaa opiskelijat asumaan yksin. Kela nimittäin herkästi tulkitsee kimppa-asujat yhdeksi ruokakunnaksi ja myöntää kimppa-asujille vain yhden yhteisen asumistuen.
Kolmas ongelma on, että nykyisessä uudistuotannossa korostuu yksiöt sekä (pienet) kaksiot. Jokainen voi miettiä pystyykö kaksiossa asumaan kaksi opiskelijakaveria pidempiä aikoja?
Etenkään uudistuotannon asuntoja ei ole rakennettu kimppa tai soluasumiseen. Kimppa- ja soluasumisen merkittävä lisääntyminen tarkoittaisi uusia taloja, joissa paljon isoja kolmioita, neliöitä yms. Vielä, kun soppaan lisää, että nyt ei rakenneta “mitään” niin en usko, että tätä kimppa-asumisen merkittvää lisääntymistä tultaisiin Suomessa hetkeen näkemään.
Nyt ollaan siis vaiheessa “taantuma tulee, mutta ei ole paha”.
Vielä on ainakin yksi vaihe alaspäin jäljellä.
Vähän huonolta tämä asuntojen(kin) osalta näyttää. Suomi ei kasva, väestö ei lisäänny, nuorilla eikä aikuisemmillakaan ei ole oikein varaa ostaa omia asuntoja. Varallisuus on keskittynyt vanhoille suurille ikäluokille, joiden eläkkäitä vielä entisestään nostetaan. Työväestöä verotetaan aivan maailman kärkitasolla, vaikka Suomi on jo ajat sitten pudonnut jo pohjoismaidenkin kelkasta. En tiedä onko Helsinkikään ihan sellainen kaikista paras kiinteistösijoituskohde.
Kyllä uskon, että me täällä Suomessa pärjätään ihan hyvin, mutta tietyt tosiasiat tulevat nyt esille.
Olen itse asiassa miettinyt pidempään, aletaanko jossain välissä nähdä yksiöiden yhdistämistä isommiksi asunnoiksi varsinkin näissä tuoreissa “vain pikkuyksiöitä” -kohteissa. Tuskin ihan heti ensi vuonna mutta 10 vuoden sisällä ihan mahdollista.
Eikös tätä varten kimppakämpissä suosita alivuokralaismallia?
Samaa mieltä. Eräässä yliopistokaupungin vuokrakämppä fb ryhmässä on ainainen tarve pienelle kaksiolle keskustasta jossa on vuokra max 500€. Edes vanhempia kämppiä ei kannattavasti pysty tuohon hintaan vuokraamaan millään korolla. Noilla spekseillä uudiskohteet kustantavat reilusti yli 1000€/kk tällä hetkellä. Mikään 10% vuokrankorotus ei ihmeemmin auta.
Se mitä näin tapahtuvan jo pari kolme vuotta sitten että ensimmäinen opiskeluvuosi ollaan vuokralla ja sen jälkeen muutetaan takaisin vanhempien luo etäopiskelemaan saattaa tulla olemaan se uusi normaali. Jossain kohtaa se ensimmäinenkin vuosi tullaan opiskelemaan etänä. Sitten ihmetellään monessa kylässä mitä tehdään tuhansille tyhjille yksiöille, ehkä niitä tosiaan aletaan yhdistelemään.
Teimme aikoinaan siten, että vuokrasopimus minun nimellä, mutta sopimuksessa mainittu alivuokralaiset sekä heidän osuus vuokrasta. Kämppisten (alivuokralaisten) kanssa tehty erillinen sopimus minun kanssa.
Tuo meni (ainakin silloin) Kelalla läpi ilman mutinoita.
Jotta ei mene ihan off-topiciksi, myös HS löytänyt aikaisemmin tällä palstalla mainitut hitas alet
" Pohjola Rakennus Suomen Helsingin-yksikön liiketoimintajohtaja Hannu Hirvensalon mukaan aiemmin markkinoilla totuttiin siihen, että hitas-kohteet varattiin moninkertaisesti täyteen. Hänen mukaansa tyypillisesti listalla ensimmäiseksi tai toiseksi päässeet ostivat asunnot. Nyt aika on kuitenkin toinen."
Jäimme vielä 2022 kesällä yhdessä kohteessa kakkossijalta rannalle. En tiedä olisimmeko ottaneet sitä, mahdollisesti, mutta meille asti sitä ei tarjottu.
Kyllä. Noissa pilalle vivutetuissa yhtiöissä ei riitä että itse selviää omista vastikkeeistaan. Muidenkin osakkaiden pitäisi selvitä tai tulee ongelmia. Ennenkuin tuollaisesta kohteesta mitään ostaa, pitäisi selvittää jokaisen muun osakkaan taloudellinen tilanne ja stressitestata heidän maksukykynsä. No sellainen on tietysti mahdoton urakka. Parempi kun kiertää nuo kohteet visusti kaukaa.
Hallitus pääseekin sitten ensi vuonna saneeraamaan urakalla konkurssiin menneitä asunto-osakeyhtiöitä. Noistahan saa halvalla julkisia vuokra-asuntoja.
Mitä kysyin, ainakin yhdessä viime vuoden toukokuussa varattavaksi tulleessa Hitas kohteessa oli vielä yli 1000 hakijaa. Me oltiin viidentenä jonossa ja saatiin kuitenkin, eli 4 perui edeltä.
Tilanne markkinoilla ei ollut vielä näin tulehtunut, mutta normaalissa tilanteessa ei luulis että noin moni peruu kun saa kohtuu ison asunnon läheltä keskustaa jossa ~20m parveke suoraan merelle.
Kauppoja ei ole vielä tehty, joten ei asiaa voi noin varmana ilmaista.
Asiasta on toistaiseksi olemassa vain löyhä muotoilu pörssitiedotteessa. Ostaako joku jotain vastuut mukana, mitkä vastuut seuraavat ja millaisin rajauksin mahdollisesti. Kukaen ei taida vielä tietää ennenkuin mustetta on kauppasopparissa.
Tällä hetkellä tilanne on nimenomaan se - ja ollut jo itseasiassa jonkinaikaa - että Lehto-asunnon ostaja tai omistaja elää takuukorjaamattomuusriskin kanssa. Koska se on fakta. Kaikki muu on vielä spekua.
Onhan se ollut jo jonkinaikaa tiedossa (tai ainakin olisi pitänyt olla), että Lehto on käytännössä jo koko vuoden 2023 ollut elävä ruumis — hetkeä ennen kuolemaa.
Vähän muun viestiketjun vierestä, mutta…
mielenkiintoinen näkemys JLL:tä asuntosijoitusyhtiöiden nykyisistä tuottovaateista. Käsittääkseni JLL hyväksyy ainakin Kojamon arvion tasearvostaan. Nykyinen JLL:n hyväksymä tuottovaade Kojamon koko asuntokannalle on n. 4 %. Esim. Catellan mielestä pääkaupunkiseudun Prime-asuntokannan tuottovaateen olisi pitänyt olla alkusyksystä 4,2 %. Kojamon asuntokannasta lähes 50 % sijaitsee muualla kuin PKS:n alueella ja asuntokannasta lähes 60 % on rakennettu viime vuosituhannen puolella. Ei mielestäni täytä Prime-vaatimusta.
JLL:n hyväksymillä arvostustasoilla mieleen palautuu 1990-luvun villit vuodet, jolloin epämääräisillä arviokirjoilla ja arvostustasoilla käytiin pankeista kärräämässä kottikärryillä rahaa ulos ja laskut jätettiin yhteiskunnalle. Markkinoiden nykyisillä tuottovaateilla Kojamon taseesta katoaisi reilu miljardi ja luottoluokitus tippuisi roskalainaluokkaan. Nyt lasku taitaa jäädä yhteiskunnan sijaan sijoittajille.
Katselin vähän että löytyisikö sopivaa sijoitusyksiötä PK-seudulta ostettavaksi. Sellaista uudenpuoleista jossa on iso yhtiölaina. Tilanne on nyt se että hinnat ovat vielä aivan liian korkeat suhteessa korko ja vuokratasoon. Aika monessa kohteessa yhtiölainan korko + hoitovastike ylittävät odotettavissa olevan vuokran eli vois melkein sanoa että olis huonohko sijoitus vaikka sais 0 euron myyntihinnalla. Tai hitto onhan se nyt huono sijoitus jos etukäteen jo tietää että tappiota tulee vaikka vuokralaisen löytäisikin. Tähän voi verrata että pankista taitaa saada melkein jo sen 4% riskittömän tuoton.