Jos ne yhtiöt ylipäätään ostetaan (joka oli sinänsä tiedotteeseen selvästi muotoiltu), niin ei niitä vastuita voi rajata pois. Itse pitäisin epävarmempana koko kauppaa, koska kyseessä on vasta aiesopimus.
No juurikin tuotosta, siksi huomioin pois yhtiölainan lyhennyksen osuuden. Hoitovastike ja yhtiölainan koron osuushan on pelkkää kulua. Korkojen nousu -0,5% lukemasta 4% (plus marginaali) tuhosi kyllä kaikki tuottolaskelmat totaalisesti. Ja näissä yhtiölainoissa ei ole mitään korkosuojia vaan 6/12kk euribor ja reiluhko marginaali, osa maksaa jo 5% korkoa.
Sääliksi käy noita tuulipukusijoittajia jotka ovat haksahtaneet ostamaan kalliin uudisyksiön jonka kassavirta on negatiivinen, sijoitetun pääoman tuotto on myös negatiivinen, arvonnousua kohteelle ei ole odotettavissa vaan päinvastoin. Siinä sitten makselet negatiivista kassavirtaa ja yrität päästä eroon edes johonkin hintaan.
EDIT:
Miksi: yksiöiden hintataso on nollakorkojen aikana noussut korkealle suhteessa vuokratasoon. Se hämärsi sitä minkälainen hinta sijoitusasunnosta kannattaa maksaa. Nollakorko sai velkavivun näyttämään ilmaiselta lounaalta ja sitähän se olikin kunnes korot lähtivät nousuun.
6 tykkäystä
Niin, siis sijoitusasunnon tuottoa ei lasketa noin.
vuokra-hoitovastike) x 12 / velaton hinta x 100
Siinä kaava.
Itselläni on asunto, jonka tuotto on ~6%, vaikka kassavirta on satkun negatiivinen.
3 tykkäystä
Tuohan on ihan lainakohtaista. Olkoonkin, että taloyhtiölainoissa se korkosuojaaminen on ollut valitettavan harvinaista. Mutta ihan yhtälailla ne lainat on voinut korkosuojata kuin muutkin lainat.
Negatiivinen kassavirta ei kerro yhtään mitään sijoituksen huonoudesta. Ja vastaavasti positivinen kassavirta ei tee sijoituksesta hyvää.
12 tykkäystä
Jos todellista tuottoa lasketaan niin täytyy rahoituskustannukset laskea mukaan kuten missä tahansa muussakin sijoituksessa. Eli pelkän hoitovastikkeen sijaan oikea muuttuja on “kuukausikustannukset” minkä voi pelkistää hoitovastike+korkokulut. Ihan oikein evilK päätteli että sitten kun nuo kaksi on suuremmat kuin vuokra niin heilahtaa tuotto negatiiviseksi.
Tuo kaava missä pelkkiä hoitokuluja pidetään tuottolaskelmassa kulupuolella on ollut riittävän tarkka approksimaatio nollakorkoaikaan, mutta se pointti taisikin olla että ei ole enää ja se heittää tuottolaskelmat ihan uuteen asentoon.
8 tykkäystä
Noinhan se menee jos siis puhutaan kassavirrasta. Mutta tuotto lasketaan yllä olevan kaavan mukaan.
Kun lasketaan asunnon tuottoa, ei korko siihen vaikuta. Kassavirtaan tietysti vaikuttaa, mutta sotket sen ja tuoton. Niin kuin aika moni täällä.
Tuotosta nimenomaan oli puhetta. Kassavirrat kun eivät tuotoista juurikaan mitään kerro ja niissä sitten muitakin muuttujia.
Taidat sekoittaa vuokratuoton ja sijoituksen tuoton laskemisen keskenään. Jälkimmäinen on ainoa millä väliä jos halutaan sijoitustuottoja eri instrumenttien välillä vertailla ja siihen pitää laskea kaikki tulot ja menot, myös ne rahoituskulut. Pelkkää yksinkertaistettua vuokratuottoa tuijottamalla on tietysti mukava itselleen uskotella että tuotto on parempaa kuin mitä se oikeasti on.
8 tykkäystä
Tuotto: Vuokra./.hoitovastike./.korjausvelka per kk±arvonmuutos per kk./.korkokulut
Miten /c kestää laskelma: vuokra./.hoitovastike./.rahoitusvastike./.lainan hoitokulut
Laskelmat ovat täysin erilaisia. Jos /c kestää ei ongelmia käytännössä koskaan. Jos ei niin tilanne toinen.
Kyllä tuo tuoton laskukaava on ihan yleisesti käytössä oleva ja näin asunnon tuotto lasketaan, piste. Mutta turha kai tästä on sitten enempää vääntää. Mukavat illanjatkot!
1 tykkäys
5 tykkäystä
Se nyt on kuitenkin varmaa, että käänne on lähempänä päivä päivältä. Tosin se käännehetki on todennäköisesti vielä aika kaukana.
6 tykkäystä
Pörssi ennakoi, niin kuin asiaan kuuluu. HEX tänään +2,4% syy lienee usko korkojen kääntymisestä. Jos tarve ostaa asunto, niin nyt voisi olla hyvä hetki.
1 tykkäys
Itse veikkaan, että käänne on tässä, mutta se on todella hidas.
1 tykkäys
Niin yleisesti käytössä yksinkertaistetun vuokratuoton laskemiseen mutta ei sijoituksen kokonaistuoton laskemiseen mistä aikaisempi kirjoittaja puhui ja mitä virheellisesti yritit korjata. Sillä pystyy vakioimaan rahoituskulujen vaikutusten sijoitusasuntojen keskinäisessä vertailussa, mutta ei luonnollisestikaan sovi sijoituksen kokonaistuottojen laskemiseen saati muiden sijoitusmuotojen välisiin vertailuihin.
Näitä kokonaistuotto-odotuksia on tullut aika paljon tässä viime aikoina räknäiltyä kun yrittänyt löytää asuntomarkkinalta ostettavaa, mutta korkotasosta johtuen ei vaan ole vieläkään kannattavaa vaihtoehtoihin (erityisesti riskittömiin sellaisiin) verrattuna.
Jos korkokulut jättäisi laskelmista pois niin sitten löytyisi jo paljon todella hyvillä tuotoilla olevia kohteita kun hinnat tullut alas, mutta kun niillä mielikuvitustuotoilla ei valitettavasti laskuja maksella…
8 tykkäystä
Asuntojen ostamisessa täytyy katsoa nykyhetken yli ja ottaa näkemystä korkoihin. Jos nyt ajattelee että korot pysyy tässä tilassa pitkään niin tuoton hakeminen voi olla haastavaa. Jos taas ounastelee että korot lähtee alas niin tuotossa voi olla isoa vipua. Korkojen lasku parantaa vuokratuottoa sekä nostaa isolla todennäköisyydellä asuntojen arvoja.
Vaikea sanoa koska paras hetki mutta tuskin kannattaa liian pitkäänkään arpoa… Kun korot lähtee laskuun niin ostorumba alkaa ja markkina piristyy ja silloin niistä asunnoista kilpailee kaikki.
6 tykkäystä
Mutta kassavirralla maksetaan ja sinä puhut edelleen siitä.
Mutta samaa mieltä kanssasi, ei oikein järkeviä kohteita ole juurikaan tarjolla.
Kun korot kääntyy merkittävänpään laskuun, meillä voi olla päällä pahempi taantuma, jolloin niiden kämppien kysyntä laskee entisestään.
Korkojen lasku ei laukaise mitään ostovimmaa. Korkojen merkittävä lasku sen voikin tehdä, kunhan talousympäristö on muuten suotuisa asuntojen ostolle.
Olipa lähdössä kohta asuntokaupoille tai ei, siitä ei kannata panikoida että myytävä loppuisi kesken.
10 tykkäystä
Niin tällä maahanmuutolla ja otsikoilla joissa tutkittua tietoa niin kämppiä riittää vuodeksi, korkeintaan kahdeksi ja kasvukeskuksissa tuskin edes sitä. Rakentaminen täysin jäissä niin pula asunnoista vielä tulee.
Katsotaan Juha vuoden-kahden päästä että paljonko niitä vapaita asuntoja löytyy.
3 tykkäystä
Yleisesti käytetyt kaavat voivat olla vääriä ja tämä aiheuttaa yllätyksiä ja harmaita hiuksia sijoittajille. Tuon kaavan ongelma on siinä, että maksamasi vastike ei riipu siitä onko asunto vuokrattuna vai ei. Vastike pitää maksaa joka tapauksessa. Lisäksi kuluihin olisi hyvä laskea mukaan sellaisten remonttien kustannukset, joilla asunto pidetään vuokrakelpoisena. Nämä ovat vuokranantajan vastuulla. Koska remontteja ei toivon mukaan tapahdu joka kuukausi, kustannukset voi taulukkolaskennassa jaksottaa pidemmälle ajalle (korjausvelka). Vuokraustoiminnan harjoittamisesta voi aiheutua myös muita satunnaisia kustannuksia kuten asuntojen näyttöjä tai vuokravälittäjien palkkioita.
Korkokustannuksia ei kaavassa huomioida siksi koska jokaisella sijoittajalla on omanlaisensa lainaehdot ja lainamäärät, eivätkä nämä suoraan riipu sijoituskohteesta. Ne ovat kuitenkin kustannuksia aina kun velkarahalla ostetaan sijoituskohde. Myös verot pitää huomioida ja vähennyskelpoiset kulut tarkistaa. Et voi esimerkiksi vähentää tulevaa remonttia tämän vuoden tuloista ennen veroja.
2 tykkäystä
Katsotaan pikemminkin, mikä on asuntojen hintataso silloin. Oma veikkaus on, että ensi vuoden lopulla ollaan kasvukeskusten hinnoissa nykytasoa alempana ja euriborit alkaa kolmosella.
Toisaalta, vaikka olisin totaalisen väärässä, niin ei se silti saa asuntosijoittamista nykyisellä korkotasolla + hintatasolla kasvukeskuksissa houkuttelemaan. Ja mitään sellaista riskiä en asunto-ostoksilla halua tehdä, että mielekkään ostamisen raja kulkee siinä, että korkoennusteet pettävät velallisen näkökulmasta reippaan positiivisesti. Homman pitää näyttää mielekkäältä tämän hetken lukemilla ja markkinoiden korkoennusteilla.
7 tykkäystä