Tätä ei kukaan ole kiistänyt, mutta tuokaan ei takaa sitä että hinnat voisivat nousta ikuisesti yleistä inflaatiota ja palkkakehitystä nopeammin, kuten itsekkin tuolla ylempänä totesit. Viimeinen vuosi on tämän näyttänyt että ostajien maksukyky loppuu jossakin kohti vaikka Dubain kuninkaalla sitä vielä olisi.
3 tykkäystä
Enkös minä juuri näin sanonut?
Mutta jos karhuilemaan ryhtyy, niin kiinnittäisin huomiota siihen millä tasoilla Herengracht indeksissä liikuttiin jo 2008 historiallisiin hintatasoihin nähden.
Suomessa asuntosijoittaminen sai alkusysäyksen vuokrasääntelyn purkamisesta 90-luvun alussa. Sen jälkeen on nähty ainoastaan asuntosijoittamiselle loistavaa laskevien korkojen ja voimakkaan kaupungistumisen aikaa. Miksi myös Suomessa ei voitaisi olla paikoitellen kuplassa?
Nyt korot ovat nousseet, työikäisen väestön määrä on kääntynyt laskuun, väestönkasvu hiipunut ja kymmenen vuoden päästä myös koko väestän määrä kääntyy laskuun.
Ei ole vaikea perustella karhuista keissiä Suomen asuntojen pitemmän aikavälin hintakehitykselle.
12 tykkäystä
Maksukyky loppuu tavallisilta pulliaisilta, mutta ei kaikilta… Osalla varaa maksaa vaikka 3X sen mitä hgi neliöhinnat mutta onko siihen halua…
Samat tyypit voivat asua Sveitsissä, Estaponassa, Pariisissa tai missä tahansa muuallakin kuin härmässä. Monacossa saat millillä 15neliötä tai HongKongissa reilu 20neliötä.
Yleisellä tasolla näin sen on tosiaan pakko olla. Törmäsin jossain tutkimukseen, jonka mukaan suurin osa hyödykkeistä on historiallisesti tarkasteltuna maksanut aina saman verran suhteessa keskimääräisiin tuloihin/rahan määrään markkinalla.
Esimerkiksi leivän suhteellinen ”arvo” on aina ollut sama. Toisin sanoen ihmiset arvottavat asiat markkinataloudessa samalla tavalla läpi historian. (Paljonko olisit valmis maksamaan leivästä… no pari euroa.)
Asuntomarkkinoilla suurten kaupunkien kerrostaloasuntojen hinnan voi olettaa kehittyvän keskimäärin inflaation verran, jolloin niiden valuaatio suhteessa tuloihin on aina sama ja niiden reaaliarvo säilyy. Maaseudulla ja pienissä kaupungeissa arvo sen sijaan valuu vääjäämättä kohti nollaa, kun kysyntää ei ole.
*Edit. Tämähän ei tarkoita sitä, että lyhyellä aikavälillä asuntojen hinnoissa ei voisi olla suurtakin kuplaa, jolloin niiden hinnat ovat kehittyneet selvästi tuloja nopeammin.
3 tykkäystä
Tämä tilanne on kehittynyt pikkuhiljaa. Ensin tyhjeni ihan syrjäisimmät pikkukylät, mutta kirkonkylien keskustat jatkoivat kasvuaan. Sitten hiipuminen alkoi koskea koko kuntaa, mutta seutukunnan keskuskaupungit jatkoivat kasvuaan. Nyt on saavutettu tilanne että kasvua on enää väkirikkaimpien maakuntien keskuskaupungeissa ja vuosikymmenen kuluessa suurimmassa osassa näistäkin kasvu kääntyy laskuksi. Eikä kehitys tähän lopu, ainoa toivo sen pysäyttämiseksi olisi massiivinen maahanmuutto, mutta jos maassa kohdellaan opiskelemaan tulevia tulevaisuuden osaajia näin niin hiljaista tulee olemaan sieltäkin suunnasta
7 tykkäystä
Toisin kuin korona-aikana sai lehdistä lukea, on kaupungistumisen megatrendi jatkunut keskeytyksettä jo useiden vuosikymmenten ajan.
Kaupungistumisen seuraava vaihe, keskisuurten kaupunkien näivettyminen, on jo käsillä.
Keskisuurista kaupungeista Kuopion (8.), Lahden (9.), Porin (10.) ja Kouvolan (11.) väkiluku on käytännössä kääntynyt laskuun, kun kuntaliitokset ottaa pois. Seuraavaksi sama tapahtuu Jyväskylän (7.) ja Turun (6.) kokoisille kaupungeille.
Tilastokeskuksen ennusteen mukaan 2050-luvulla enää PKS, Tampere ja Maarianhamina jatkavat kasvuaan. Nämä ennusteet ovat toki epävarmoja ja esimerkiksi Oulussa (5.) on kovasti kamppailtu, jotta pysyttäisiin kyydissä mukana. Oulu on mm. tarjonnut hyvin edullisia tontteja rakennuttajille ja yrittää haalia pohjoisen asukkaat sinne.
Kaupungistumisen megatrendi ja vuokralla asumisen megatrendi tukevat nähdäkseni asuntojen arvostustasoa pääkaupunkiseudulla ja Tampereella. Anekdoottina on mainittava, että eräs turkulainen Tampereelle muuttanut taksikuski muisteli, miten Turku ja Tampere olivat aikanaan saman kokoisia kaupunkeja. Tampere on muutamassa vuosikymmenessä karannut täysin.
7 tykkäystä
Taisit nyt sekoittaa kasvun ja luonnollisen väestönlisäyksen (=elävien ja kuolleiden erotus) keskenään. Turulle ja Jyväskylällekin povataan ihan kohtuullista väestönlisäystä hamassa tulevaisuudessakin.
Riippuu ihan siitä, missä ne keskisuuret kaupungit sijaitsevat. Esim. monissa Tampereen naapurikunnissa väestö lisääntyy hyvää vauhtia nyt ja tulevaisuudessa. Eteläisemmässä Suomessa Sipoon, Järvenpään ja Kauniaisten kaltaisten pitäjien povataan lukeutuvan muuttoliikkeen suurimpiin voittajiin väestömäärän suhteellisessa lisääntymisessä.
4 tykkäystä
Jyväskylän väkiluku kasvaa vielä vuosikymmenen ajan | Yle Uutiset
Tuossa Ylen jutussa väitetään että Jyväskylän väkiluku kääntyisi laskuun lähitulevaisuudessa. Jutun tekohetkellä 2019 syntyvyys oli nykyistä korkeammalla tasolla.
2 tykkäystä
BRRRR strategia on varmaan todella tuottava, mutta siihen palaa myös tuhottomasti omaa aikaa ja hermoja. Se on oikeastaan sivutoiminen työ.
Toivottavasti minä en antanut itsestänyt “ehdotonta” kuvaa kun puhuin pk-seudun uusista kohteista. Se on vain oma näkökulmani asiaan. Ehkä enemmän hintatason kuin itse sijoittamisen kannalta. Pörssiosakkeisiin lyöty raha ei soita sunnuntaina ja valita että pakastimen ovenkahva on rikki - silläkin on minulle suuri arvo.
6 tykkäystä
Joo, voi pitää hyvin paikkaansa. Minä katselin väestöennustetta vuoteen 2040 saakka, mutta siinä ei näy kuin alku- ja loppupiste arviossa.
Itse sijoitan vain kotiseudulle Tampereen suunnalla, mutta noin teoriassa pääkaupunkiseutu ja Turku voisivat olla myös kiinnostavia alueita. Tosin välillä olen ihan ajan kuluksi katsellut myös Porin ydinkeskustan talokannan parhaimmistoa, niiden hinnoittelua, ja miettinyt että oikein tarkalla mikrosijainnilla jopa tuollainenkin taantuva kaupunki voisi toimia sijoitusmielessä. Mutta ei, en ole vakavissani harkinnut Poriin sijoittamista.
3 tykkäystä
Täällä hoettuun mantraan “pakkohan ihmisen on jossakin asua” liittyvä uutinen Viron puolelta.
Meinaatko että tällä on siis vaikutusta asuntomarkkinoihin?
Ilmiönä ikävä mutta ei minkäänlaista vaikutusta asuntomarkkinoille.
Enhän minä noin väitä, vaan että tuonkaltaiset uutiset kumoaa tuon väitteen.
Ja höpsis pöö. Ei kumoa, teet nyt vähän tikusta asiaa.
Mutta silti mielenkiintoinen artikkeli, kiitos.
Kun puhutaan sen tason asunnottomuudesta, että yöt menee roskiksissa tai yösuojissa nukkuen, asuntopula harvemmin liittyy asiaan millään tavalla. Yleensä taustalla on vakavammat elämänhallinnan ongelmat, jotka asunnon saamisen jälkeenkin johtaa kerta toisensa jälkeen esim. maksamattomien vuokrien tai häiriköinnin vuoksi häätöön. Heille katon pään päälle saaminen siis edellyttää paljon suurempia tukitoimenpiteitä kuin pelkän vuokrasopimuksen tarjoamista.
5 tykkäystä
Jyväskylä tosiaan kasvaa vielä noin 10 vuoden ajan ennen kuin väki alkaa vähentyä. Turulla kestää hieman pidempään ennen käännettä alaspäin, mutta 2050 mennessä se ennusteiden mukaan tapahtuu.
”Tunnin juna” Turun ja Helsingin välillä voisi olla lottovoitto, joka pelastaa Turun. Ennusteet eivät huomioi tällaisia asioita, eivätkä myöskään esimerkiksi maahanmuuton mahdollista kasvua. Ylipäätään ne ovat sitä epävarmempia mitä pidemmälle niitä laaditaan. Ennusteiden toteutuessa näillä alueilla asuntojen hinnat kuitenkin alkavat laskea, huonoimmilla mikrosijainneilla ensimmäisenä. Porin kaltaisissa kaupungeissa mikrosijainnilla on jo nyt valtava merkitys.
Tampereen ympäryskunnat tosiaan ovat vakaalla kasvu-uralla hyötyen Tampereen vetovoimasta. Näiltä alueilta tulee itsekin sijoituskämppiä katseltua, sillä niissä on mahdollisuuksia yltää kaksinuneroisiin vuokratuottoihin, jos asunnon saa hyvään hintaan.
Olen itse asiassa ajatellut, että tavoitteena jatkossa on ~10 % vuokratuotto. 4-6 % on täysin riittämätön, kun nykymarkkinassa saa 4 % riskittömän tuoton korkosijoituksille. Lisäksi ympäryskuntien tuottojen tulisi vastata niihin sijoittamisen riskejä, jotka ovat jotain Tampereen ydinkeskustan asuntoja korkeammat. Ajatuksena on myös haalia portfolioon erilaisia kämppiä erilaisilta sijainneilta, myös perheasuntoja. Kriteerinä on 15-20min matka julkisilla Tampereen keskustaan. Arvostustasot saisivat laskea kyllä vielä hieman lisää.
2 tykkäystä
Juuri näin. Maailmalla krooninen asuntopula on ennemminkin johtanut hökkelikyliin, huonosti ja lainvastaisesti omatoimisesti syrjään rakennettuihin asuinalueisiin. Suomessakin on joskus ollut. Onneksi ei ole enää.
1 tykkäys
Asunnottomat, hökkelikylät ja niiden mukanaan tuomat sosiaaliset ongelmat taas laskevat alueen haluttavuutta ja sitä kautta asuntojen hintoja.
Olen itse asiassa ajatellut, että tavoitteena jatkossa on ~10 % vuokratuotto. 4-6 % on täysin riittämätön, kun nykymarkkinassa saa 4 % riskittömän tuoton korkosijoituksille.
Ostan sijoitusasunnon kaikkine kuluineen 140.000 €. Nettovuokra on 7.800 €/vuosi, eli vuokratuotto on noin 5,6 %. LTV on 20 % ja kokonaiskorko 4,8 %. Ensimmäisenä vuotena maksan korkoa 5.376 €, eli ensimmäisen vuoden nettotuotto korkojen jälkeen on 2.424 €. Oman pääoman tuotto on noin 8,7 %.
Jos pankista saisi saman verran lainaa obligaatioiden ostamista varten, ostaisin repun täyteen kymppivuotisia T-billejä (~4,6 %) Atlantin takaa. Jostain syystä en jaksa uskoa, että pankista irtoaisi ihan hirveästi lainaa. Korjatkaa jos uskomukseni on väärässä.
Olen itse itseäni varten laskenut että vuokratuottoa pitäisi olla vähintään 4,5 %.
1 tykkäys
Roska-asunnoilla taloudellisesti riippumattomaksi?
Mediassa on ollut paljon juttua asuntosijoittajista, jotka ovat hankkineet vaikkapa 100 asuntoa muutaman vuoden aikana. Yleensä kyse on ns. roska-asunnoista, joissa hankintahinta on hyvin matala. Lehtijutut unohtavat järjestäen mainita tällaisten kohteiden riskeistä.
Tehdään pieni ajatusleikki. Tavoitteena on saada 3000€/kk bruttovuokratuloa. Keskituloisella palkasaajalla jää tonni kuussa ylimääräistä sijoitettavaa ja tällä rahalla hän ostaa vuoden välein noin 10 000 euroa maksavan yksiön ilman pankkilainaa. Oletetaan, että yksiön vuokra keskimäärin on 400 euroa ja kulut 150 euroa. Kuukaudessa jää 250 euroa positiivista kassavirtaa. 12 asuntoa riittää siten tuomaan 3000 euron bruttotulot. 12 vuodessa sijoittaja on siis taloudellisesti riippumaton. Jos hyödyntää maltillista velkavipua, voi samaan yltää puolta nopeammassa ajassa eli 6 vuodessa. Mikä voisi mennä pieleen?
No, tarkemmin tarkasteltuna 10 000 euroa maksava asunto sijaitsee tyypillisesti 50-70-luvun kerrostalossa muuttotappiopaikkakunnalla, ja taloyhtiössä on kaikki isot remontit tekemättä. Varovaisesti arvioiden yksiöön kohdistuu hankintahetkellä ainakin 50 000 euroa akuuttia korjausvelkaa, joissain tapauksissa vielä selvästi enemmän.
Yhtäkkiä vuokratuotto ei näytäkään excelissä enää niin kivalta. Kaiken huipuksi muut taloyhtiön osakkaat tuskin ovat valmiita investoimaan kalliisiin remontteihin, eikä pankki ole niitä valmis rahoittamaan. Talo rapistuu siis vääjäämättä kohti pistettä, jossa se on asuinkelvoton. Kymmenen vuoden päästä vuokralaisiakaan ei välttämättä enää löydä, vaikka asunnon mikrosijainti olisi juuri nyt hyvä.
Timo Metsola totesi osuvasti, että nolla ei suinkaan ole alaraja, jonne asunnon arvo voi tippua. MOT-ohjelmassa yrittäjät olivat valmiita maksamaan toimittajalle siitä, että toimittaja ottaisi heiltä syrjäkylän liiketilaan kuuluvat vastuut itselleen. Myyntihinta oli siis negatiivinen. Mainittujen kymppitonnin yksiöiden kohdallakin kysymys kuuluu, onko 10 vuoden päästä kukaan enää valmis ottamaan tällaista purkukuntoisen rakennuksen asuntoa taakakseen. Yhtäkkiä sijoittajalla on käsissään asunto, joka on pelkkä kuluerä. Kuluerästä ei pääse eroon muutoin kuin purkamalla koko talo.
Voi hyvin olla, että 10 vuotta menee tällaisella roska-asuntostrategialla vielä ihan mukavasti. Aika epävarmaksi se kuitenkin menee, jos puhutaan vaikka 20 vuoden aikajänteestä. Toki 10 vuoden aikana tulleita tuottoja voi sijoittaa muihin kohteisiin.
Pelkkää sunnuntain pohdintaa tämä. 
12 tykkäystä