Vastaavat haasteet voi olla edessä, vaikka paikkakunta ei olisikaan mitenkään täysin toivoton. Inderesin foorumillakin on puhuttu siitä yhdestä lääkäripariskunnasta, joka on ostanut sen tyyliin sata kämppää “alle markkinahinnan”. Esimerkkitasolla on puhuttu Porin taloyhtiöstä, joka siis sijaitsee kaupungin laadukkainta kauppakeskusta vastapäätä, ja esim. joenrantaan tai keskustaan on pieni kävelymatka. Mutta edes tuollaisessa keskisuuressa kaupungissa melko laadukas sijainti ei ole tae mistään, varsinkin jos talo on parhaat päivänsä nähnyt. Nytkin lääkäripariskunnan 20 kämpän taloyhtiöstä on kolme asuntoa vuokralle tarjolla:
Kämppien kuukausivuokrat on tasoa 300 euroa ja vuokrauksessa käytetään vuokravälittäjää. Asukkailta ei edellytetä puhtaita luottotietoja, mikä kohteiden taso ja houkuttelevuus tietäen onkin ymmärrettävää. Tuossa kun alkaa laskemaan tyhjiä kuukausia, välityspalkkioita, luottotappioita ja huonostikin hoidetun talon pakollisia kuluja, ei viivan alle kauheasti jää.
Siinä on vaan se, että jos taloyhtiötä ei ajetakaan konkurssiin, niin vastikemaksuvelvollisuus säilyy. Kämpän myymisessä selvästi vararromalle puliukolle taas saattaa syyllistyä avunantoon velallisen epärehellisyyteen, ja myyjälle voi siitä huolimatta langeta maksuvelvoitteet maksettavaksi.
Tokihan nuo tiedän. Tuossa jälkimmäisessä tapauksessa pitäisi pystyä todistamaan myyjän olleen tietoinen, ettei “ostajalla” ole aikomustakaan maksaa vastikkeita. Se taas on täysin mahdotonta ellei “ostaja” sitä nimenomaisesti sano.
Vaikea heittää mitään tarkkaa analyysiä, kun en tiedä yhtään millaisia oletuksia laskelmissa käytät. Mitä oon asuntosijoittajien kanssa keskustellut ja omaa asuntosijoittamista reflektoinut, niin asuntosijoittajat tyypillisesti käyttää liian optimistisia oletuksia laskelmissaan. esimerkiksi:
Oletus 12kk vuokrasta on liian optimistinen vaikka kämppä sijaitsisi ykköspaikalla ja vuokralaisia olisi jonoksi asti.
Asunnon kunnon ylläpidon kustannukset (keittiökoneet, remontit jne)
Todellisuudessa kustannuksia on pitkä lista muitakin, mutta jos nyt alkuun huomioi vaikka noi edellä listatut, niin pääsee jo paljon lähemmäksi toteumaa. Jos käytössä on 80 % velkavipu ja alunperin laskettu vuokratuotto% on vain prosenttiyksikön suurempi kuin kokokonaiskorko%, niin opon tuotto% heittää aika radikaalisti, kun yhtälöön lisätään hieman ylimääräisiä kustannuksia.
Ja kuten sanoin, tää kommentti ei kohdistunut suoraan tuohon sun caseen, koska voi olla että oot huomioinu kaikki em asiat ja laskenut vielä vähän bufferia päälle. Ihan vaan ylipäätään halusin nostaa esiin, että asuntosijoittajat harvoin laskevat tarpeeksi kuluja sisään ja sitten toteuma on alle odotetun.
Tontin vuokrasta sen voi karkeasti arvoida. Eli jos arvioit paljonko tontin tuottovaatimus olisi (esim 5%) ja siitä lasket, paljonko arvoa tontilla on nykyvuokratasolla. Mikäli vuokrasoppari ollaan juuri päivittämässä, niin sitten vaan käytetään uutta vuorkatasoa.
Tolla tavalla mä oon laskenut, että millaisen tuoton saa, kun lunastaa tonttiosuuden. Voi silti olla että tontin lunastus ei valu täysmääräisesti asunnon arvoon, eli homma on hieman eri jos meinaat myydä asunnon lähiaikoina.
Maahanmuuttoa tunnutaan pidettävän jonain automaationa, määrällisesti positiivista sellaista. Laadullisesti on sitten vielä eri asia mutta onko kukaan miettinyt että on mahdollista että maahanmuutto onkin muutaman vuoden päästä määrällisesti vaikkapa ±0? Vähän samaan tapaan kuin että korot pysyy ikuisesti matalalla on oletus että Suomeen vaan muutetaan ulkomailta loputtomasti…
Riippuu myös puhutaanko omaan käyttöön tulevasta omakotitalosta vai sijoitusyksiöstä kerrostalosta. Monet kaupungit ottavat 4 % tontin vuokrasopimushetken arvosta vuosittain. Sitten taas tontin voi omistaa joku rahasto tai peräti rakennuttajan yritys, jolloin vuokra voi olla esim 6-7 % vuodessa tontin arvosta. Eli on suuri merkitys sillä, kuka tontin todellisuudessa omistaa ja mitkä ovat siihen liittyvät ehdot. Aina ei ole lunastusmahdollisuutta, kuten Tampereella ovat aika tiukassa ehdot lunastukseen.
Pääsääntöisestihän kiinteistökaupoissa myös vuokraoikeudella on hinta, mutta siihen ei ole myöskään mitään yleispätevää % -osuutta paljonko se on esim. tontin käypään arvoon verrattuna.
Pankille yksi muuttuja lainaa antaessa voi olla tontin omistus ja siihen liittyvät ehdot, kuten vuokran määrä ja korotukset. Nämä voivat vaikuttaa lainan saamiseen.
Ei laskukaavoja - vain omaa pohdintaa ajattelun tueksi.
Mä en nyt kuitenkaan ihan sokeasti luottaisi Tilastokeskuksen ennusteisiin sen suhteen, että Tampere ja PKS on vuonna 2050 ainoat jotka kasvavat.
Turku on kyllä jäänyt Tampereesta, mutta onko se jotenkin kirkossa kuulutettua, että Turku ei voisi kääntää tulevaisuudessa tätä kelkkaa? En nyt hirveästi anna pisteitä Turun toteutuneille suunnitelmille, mutta voihan se jonain päivänä olla kaupunki, joka tekee asiat oikein ja lisää haluuttavuutta Tamperetta enemmän.
Turku on kuitenkin rehellisesti sanottuna Suomessa ainoa vähänkään eurooppalainen kaupunki. Päättäjiltä oikeita ratkaisu, investointeja ja järkeviä kaavahankkeita, niin äkkiäkös se suunta muuttuu.
Turussa haaste on se(kin), että monet lähiseudun kaupungit kehittyvät ihan väärään suuntaan. Varsinais-Suomen toiseksi suurimman kaupungin Salon väestökehitys on aivan katastofaalista. Vuoteen 2010 verratuna väkiluku on pienentynyt noin kymmenyksellä, ja saman menon ennustetaan jatkuvan.
Ei Turku ja sen lähiseutu silti menetettyjä tapauksia ole. Ja useinhan nimenomaan Turku mainitaan PKS:n ja Tampereen ohella tulevaisuuden kolmantena kasvukeskuksena. Muualla menee sitten heikommin.
Kyllähän tuo Salon tilanne on ihan oma lukunsa, mutta eihän senkään suhteen tiedä, mitä se tulevaisuudessa on. Se on kuitenkin todettava, että ihan mielenkiintoiselta vaikuttaa Turku 2050 -suunnitelma ja mikäli onnistumisia vuosien varrella tulee, niin suunta voi hyvinkin äkkiä muuttua.
Oli kyllä mielenkiintoista huomata, miten vähän myytäviä tontteja oli tarjolla Naantalin asuntomessujen jälkeen Luonnonmaan alueella. Yritimme täältä tonttia silloin saada, mutta eipä sitten kuitenkaan tärpännyt, kun kilpailu näistä oli järkyttävän kovaa. Mietin hiljaa mielessäni, että mikäli tontteja olisi ollut paljon, niin varmasti olisi Naantali saanut tulevaisuudessa rutkasti enemmän asukkaita ja täten Turun lähiseudut olisi taas kehittynyt. Tontteja kyllä näyttäisi tulevan asuntomessualueen lähettyville, mutta itseä ne eivät kyllä enää kiinnosta ja arvata saattaa, että mentiinköhän tässäkin asiassa taas perse edellä puuhun.
Tästä olen samaa mieltä, Turussa on sellainen mannermainen viba jollaista ei löydy mistään muusta Suomen kaupungista. En oikein tiedä mistä se syntyy, mutta sen kyllä aistii etenkin kesällä.
Paljon potentiaalia jos paikallispoliitikot eivät munaisi hommaa.
IT-alan firmoja on yllättävän vähän Turussa, siihenkin voisi saada parannusta.
Jos aletaan miettimään menetettyjä kunnallisverotuloja, kannattaisi toki huomioida myös väkimäärän kasvuun liittyvät menotkin.
Kakkos- ja kolmosasuntojen osuus on suurinta sellaisilla asuinalueilla, joiden kohdalla ei kyllä voida esim. asuntojen neliöhintojen perusteella puhua mistään kohtuuhintaisesta asumisesta.
Ja vielä huomiona, että Helsingissä ei ole minkäänlaista asuntopulaa tällä hetkellä.
Helsingin kaupunki ei maapohjia liiemmin myy, vaan lähtökohtana on tonttien vuokraaminen. Ylivieskassa taas kämpät seisovat varsin vähäarvoisilla omistustonteilla. Kysynnän ja tarjonnan lainalaisuudet ovat hinnoittelun keskiössä.