Muutaman vuoden sisään päästään näkemään miten se rakennusteollisuuden ongelmavyyhti näkyy kasvukeskuksissa ja hinnoissa.
Tuota kun vielä boostataan korkojen laskulla ja patoutuneella kysynnällä niin…
15 tykkäystä
Meanwhile in tänä päivänä:
Siellä on ainakin Hartela ja Pohjola laittanut hitasia Black Friday-laitaan.
6 tykkäystä
Taidettiinkin saada nyt vastaus siitä mistä nämä em. kasvuluvut johtuvat.
VIERASKIELISET toimivat usein Abdun Majidin perheen tavoin ja suuntaavat Helsinkiin. Tilastokeskuksen mukaan Helsingissä asui viime vuoden lopussa noin 122 000 vieraskielistä.
Määrä on lähes yhtä suuri kuin Suomen kahdeksanneksi suurimman kaupungin eli Kuopion väkiluku.
Tänä vuonna muuttovirta on kiihtynyt, sillä Helsinkiin on tulossa tänä vuonna suurin väestölisäys 50 vuoteen.
*Viimeisen 12 kuukauden muuttovoitto oli syyskuun loppuun mennessä 10 212. *
Tästä 8 141 eli 80 prosenttia tuli maahanmuutosta.
Tämähän ei olisi tietenkään ongelma jos meillä olisi tarvittavat resurssit infrassa vaikkapa päiväkodeissa, kouluissa, poliisilaitoksella ja terveydenhuollossa jotta ongelmia ei syntyisi.
Toistaiseksi vielä on ilmeisesti kannattavaa ostaa sijoitusasunto ja ottaa sinne asumaan vaikkapa muualla maassa työllistymätön maahanmuuttaja, koska maamme pääkaupunki tarjoaa avokätiset yhteiskunnan tuet tämän toiminnan harjoittamiseksi. Toinen hypoteesi on tietenkin että tämän muuttoliikkeen seurauksena huippuosaajat nostavat uudisrakennusten neliöhinnat 10k > 15k seuraavan 5v aikana pk-seudulla.
Muualta länsimaista voi sitten katsoa ennakkotapauksia mitä tapahtuu alueen arvostustasoille vieraskielisten suurten muuttoliikkeiden seurauksena.
32 tykkäystä
“Julkkis”-Kiinteistövälittäjä Andrei Koivumäki otti hieman turpiin kirkkonummelaisella sijoitusyksiöllä.
Taidan tietää mistä kadun varrelta hän on myynyt, ainakin hinta täsmää. Kirkkonummen Tolsan aseman lähistölle rakennettiin 2018-2019 muuta tällainen asuntosijoittajan unelma. Tälläkin hetkellä samasta talosta on myynnissä 6 kappaletta 27m2 yksiöitä 105-121te velattomaan hintaan. Osassa on yhtiölaina ja vuokratontti lunastettu ja osassa ei. Vuokraovesta löytyy myös useampi samanlainen yksiö heti vapaa statuksella 500-600e/kk vuokrapyynnöllä. Ilmeisesti on todella vaikea löytää näihin vuokralaisia.
Tässä on tehty se strateginen virhe että on rakennettu hirveä määrä tuollaisia koppeja nukkumalähiöön. Kaksiot ja kolmiot samalta alueelta vaikuttavat löytävän vuokralaiset kohtuullisesti. Pääseehän tuosta toki kätevästi junalla Stadiin 43 minuutissa tai Kirkkonummen keskustaan 3 minuutissa ja lähikauppakin löytyy (baaria ei), mutta aika harva opiskelija/pienituloinen sinkku/eläkeläinen haluaa asua tuollaisessa paikassa.
Jo vakiintuneelle autoilevalla pariskunnalle sijainti Länsiväylän lähellä on parempi. Ja toki myös se että jos pystyy laittamaan 100-150e lisää rahaa vuokraan niin sillä saakin jo kaksion. Tuskin nekään kultakaivoksia on sijoittajalle, mutta eivät ainakaan täyskatastrofeja kuten nämä yksiöt. Tässäkin on unohtunut se vanha sääntö sijainti, sijainti, sijainti; sen pitää olla suhteessa siihen minkälainen asunto on kyseessä.
17 tykkäystä
Kaveri ainakin itse tekee niin kuin neuvoo. Hänellä ei varmaan maa tuohon kaadu, mutta keskiverto asunnonostajalle on varmasti lähes ylitsepääsemätön psykologinen kynnys myydä noin kovalla tappiolla. Tai tappiolla ylipäätään.
Luin tuossa jokin aika sitten Robert Schillerin tutkimusta jossa todetaan että inflaatiokorjattuna asuntojen hinnat ovat olleet pitkällä aikajäntellä tasaisia kun pannukakut. Ainoastaan viimeiset 20-30 vuotta on ollut hintojen kulpaantumista siinä määrin että niistä on jopa saanut tuottoa. Ehkä tämä mitä tapahtuu nyt on korjausliike kohti pitkäaikaista keskiarvoa.
Sitä on hyvä mietiskellä että jatkuuko trendi. Itse kyllä tullut samoihin laskelmiin/päätelmiin että asunto ei ole sijoitus, ainakaan hyvä sellainen. Poikkeuksena tietysti jos pystyt nostamaan asunnon arvoa jotenkin (tai ulkopuolisista syistä esim. alue kasvattaa arvoaan mihin Koivumäen strategia taitaa eniten nojata).
Inflaatiokorjatussa graafissa näkee että jos pidit asuntoa vuodesta 1900 vuoteen 2000, et saanut käytännössä mitään tuottoa…sataan vuoteen. Toki asuminen on iso hyöty, ja rahaa kertyy pakolla säästöön vs vuokralla asuminen. Mutta parkissa oleva raha on inflaatiosuojattu joten miten, mutta ei oikein tuota mitään. Korkojen vaikutus kun huomioidaan voidaan jo kysyä että kannattaako ostaminen ylipäätään. Periaatteessa korkojen osuus tulee takkiin tuon graafin mukaan pitkällä aikajänteellä. Viimeiset 20 vuotta arvonnousulla on saanut korkokulut kuitenkin jotenmiten peittoon.
Sikälikin kun ajatellaan kuinka nopeasti väkiluku on kasvanut tuona aikana 1900-2000 on omalla logiikalla aikamoisen epätodennäköistä että kun väkimäärä supistuu, tulisi arvonnousua ollenkaan, pikemminkin päinvastoin.
Tämä siis oikein isossa kuvassa, alueellisia eroja on varmasti isojakin, mutta hyvä muistutus että se “totuus” mitä minullekin on jauhettu pienestä pitäen että asunnon ostaminen kannattaa aina, ei kyllä tilastojen valossa pidä paikkansa.
14 tykkäystä
Joskus aikaisemminkin olen tämän linkannut, mutta Herengrachtin alueella on pisimmältä aikaväliltä hintadataa. Sinänsä ihan mielenkiintoinen tilasto, koska alue on säilyttänyt vuosisatojen ajan suosionsa
Inflaatiota se on tuollakin alueella hintataso noudattanut pitkällä aikavälillä
4 tykkäystä
Olen myös kuullut nuoresta pitäen mantraa "Osta asunto heti kun voit. Ihan sama mistä ja minkälainen, kunhan ostat. "
Onneksi on sen verran ollut hoksottimet pystyssä, että pidin tuota jo silloin hyvin vaarallisena neuvona ja pidän edelleen. Arvonnousulle ei ole missään taetta, mutta valinnoilla kuten sijainti voi vaikuttaa missä arvonnousulle olisi mahdollisimman hyvä todennäköisyys.
5 tykkäystä
Sanoisin, että oma asunto on ollut aiemmin hyvä sijoitus useimmille.
Inflaatio on ollut voimakasta, joten asuntojen nimellisarvo on kasvanut. Asunnot suhteessa vuokratasoon olivat myös halvempia, Helsingistäkin sai sijoittaja yli 5% vuokratuottoa.
Hyötyjiä olivat etenkin velkarahaa pankista saaneet. Korkeat korot siedettiin, kun korkokustannukset omasta asunnosta sai osin vähennettyä ansioverotuksessa, joka kompensoi korkokustannuksia merkittävästi.
Vaihtoehtoiskustannuksena olisit maksanut inflaation mukana nousevia vuokria ilman omistusasunnon arvonnousua inflaation mukana.
Nykytilanteessa inflaatio matala, asuntojen hinnat suhteessa vuokratasoon kuplautuneet ja odotusarvo hinnanousulle vähäinen. Ja oman asunnon korkokustannuksia ei saa vähennyksiin, toisin kuin sijoitusasunnoista.
Yhtälö ei samaan tapaan tue omistusasumista kuin ennen (lue 1960-90 - luvuilla), tuolloin asunnon ostaminen isolta paikkakunnalta kannatti todennäköisesti lähes aina.
22 tykkäystä
Kannattaako kerrostaloasuntoa ostaa pääkaupunkiseudulta, jos samalla ei tajolla autopaikkaa?
Ei tarvetta autolle tällä hetkellä, mutta mietin jos joskus 5-10v päästä asunnon sattuu myymään niin vaikeuttaako myymistä? Sillon tällön taitaa olla autopaikkoja myynnissä taloyhtiön ilmoitustaululla. Lisääkö autopaikan omistaminen osuutta taloyhtiöiden mahdollisista remppaosuuksista?
Asunto pääkaupunkiseudulla hyvien julkisten kulkuyjteyksien varrella ja autopaikat erillisinä osakkeina yksityishenkilöiden hallussa.
Miten luokittelet hyvät kulkuyhteydet? Mihin sinun tulee näillä kulkeyhteyksillä päästä? Mistä päin Helsinkiä sinulla on ajatuksena ostaa asunto? Kaikki vaikuttaa kaikkeen.
Mikäli hamuilet asuntoa kantakaupungista, niin saat myös varautua maksamaan kohtuullisen ison korvauksen autopaikasta, jos sellainen on tarjolla. Monilla taloyhtiöillä on myös mahdollista vuokrata autopaikka ja mikäli asuntoa havittelet keskustan ulkopuolelta, niin ilmaisia kadunvarsipysäköintejä on myös rutkasti tarjolla.
Kysymykseesi olisi helpompi vastata, jos avaisit tarkemmin, mistä olet asuntoa katsellut.
1 tykkäys
Kyseessä siis asunto Espoossa ja toinen Vantaalla. Kummassakaan ei autopaikkaa suoraan tarjolla ja autopaikat erillisinä osakkeina yksityishrnkilöillä. Kummassakin vieressä julkisen liikenteen pysäkit, joista joissa kulkee runkolinjat ja helppo kulkea (mielestäni) väliä vantaa/espoo/helsinki
Autopaikan puuttuminen melko varmasti vaikeuttaa (lue vähentää ostajaehdokkaita) mutta siihen en osaa sanoa että kannattaako sitä erikseen lähteä ostamaan koska ovat suhteessa ihan poskettoman kalliita. Jos autopaikka on pihalla, se ei lisää osuutta remonteista. Autotalli ja autohallipaikat saattavat lisätä, se selviää yhtiöjärjestyksestä. Talli ja hallipaikoista myös maksetaan yleensä joka kuukausi vastiketta, yleensä pihapaikat ovat maksuttomia pitää.
Jos autopaikkoja on suhteellisen usein vuokrattavana/saatavissa ei asia varmasti ole niin ratkaiseva kuin silloin jos paikkaa on erittäin hankala saada jos ei omista.
9 tykkäystä
Yhtiöjärjestyksestä tosiaan selviää autotalliosakkeiden ja pihaosakkeiden (osakkaiden) velvoitteet. Käyttövastiketta maksetaan usein molemmista. Lämmin talli vaatii lämmitystä ja sähköä, pihapaikka sähköä ja pihatöitä. Nyt myös auton latausjärjestelyt vaativat investointeja, joiden kustannusjako onkin mielenkiintoista. Seuraamalla talon autopaikkojen osto- ja myynti-ilmoituksia pääsee jyvälle nyt saatavuus- ja hintatilanteesta. Suosittelen lämmintä tallia, jossa on hyvä ilmastointi.
Autopaikkaa kannattaa miettiä aluekohtaisesti.
Jos alueella on huono tai mahdottomat auton pysäköintimahdollisuudet ilman paikkaa, sellaisen omistaminen voi olla isokin valtti. Esimerkkinä Helsingin Sompasaari.
Jos alueella on hyvät/halvat/ilmaiset katupaikkamahdollisuudet miettisin tarkkaan.
Mukavuusaspektia unohtamatta. Lämmin halli oman talon alla on lämmin halli oman talon alla. Kesällä ei välttämättä suurta iloa, mutta talvella sitäkin enemmän.
Meillä on talossa halli osakepaikoilla, josta olen paikan vuokrannut.
4 tykkäystä
Helsingin kantakaupungissa on myynnissä asukaspysäköintitunnuksia-
Kannattaako vai ei on vaikea kysymys, mutta vaikka nyt ei itsellä olisi tarvetta autopaikalle, voi se silti olla järkevää ostaa, etenkin jos se on halli tai talli eikä avoimen taivaan alla. Sen autopaikan voi vuokrata eteenpäin jos ei itse tarvitse. Pk-seudun nykyiset suunnitelmat ovat sellaisia ettei julkisia paikkoja ainakaan lisää tehdä jo ns. valmiille alueille ja siinäkin mielessä oma osakepaikka voi olla hyvä olla olemassa.
4 tykkäystä
Sen verran toisi vielä täydentää, että PK-seudulla on kova into:
-vähentää uudisrakennusten autopaikkamääriä kaavoissa
-täydennysrakentaa jo valmiiltakin näyttäviä alueita, ilman että juurikaan julkisia paikkoja lisätään. Päinvastoin, rakentamisen alta poistuu alueita joissa autoja on pidelty
→ alueiden asuntoluku ja väkiluku kasvaa, mutta paikkojen määrä suhteessa vähenee
Kaikki eivät autoa tarvitse, mutta moni tarvitsee työmatkojen, tarhamatkojen, mökkimatkojen, sukulointien jne jne johdosta.
Jos pysäköintimahdollisuus on ‘varma’ se ainakin lisää asuntoa myydessä potentiaalisten ostajien määrää, ja täten arvoa. Autopaikassa on myös kustannuksensa.
7 tykkäystä
Helsingin pitkänajan tavoite on ajaa yksityisautoilu alas, eli katupysäköinti maksaa vuosi vuodelta enemmän ja pysäköintipaikkoja on vuosi vuodelta vähemmän. Eli ainoat varmat paikat on taloyhtiön oma pysäköinti tai lähellä oleva parkkihalli. Esim. P-Töölö vaikutti alkuun tarpeettomalta monien mielessä, mutta kaupungin toimien myötä sen merkitys lähikatujen asukkaille kasvaa koko ajan. (ja vaikuttaa myös asuntojen arvoon)
Nämä parkkihallit on yleensä myös paljon helpompia ajaa sisään ja ulos, kuin suurin piirtein hevoskärryille aikoinaan suunnitellut kerrostalojen porttikäytävät. Taloyhtiön autotallissa on usein myös kielletty esim. nesteiden vaihdot sun muu autoremppa tai sähköauton lataus, eli ne ei vastaa sellaista omakotitalon autotallia.
6 tykkäystä
Vähän lähteitä peliin, kiitos. Ensimmäinen kerta, kun kuulen tällaisesta rajoituksesta. Pääsääntöisesti auto_tallia_ (talli ja parkkihalli ovat kaksi eri asiaa) koskee ihan samat säännöt oli pientalon tai kerrostalon. Esim. tulitöitä ei saa tehdä ok-talon tallissa sen enempää kuin kerrostalossa sijaitsevassa tallissakaan. Nesteiden vaihdon kiellolle taas ei ole mitään laillisia perusteita ja sähköauton latauslaitteita väitteesi vastaisesti lisätään jatkuvalla syötöllä yhtiöihin niin talleihin kuin halleihinkin, joten mihin tämä nyt oikein perustuu? Mutuun ilmeisesti?
1 tykkäys
Omat havainnot ”kentältä”: jos taloyhtiön halliin tai pihapaikoille ei ole jo rakennettu latausta mahdollistavaa infraa, on se seuraavien vuosien suunnitelmissa, vähintään selvityksensä.
Näin ainakin Etelä-Helsingissä.
Meidän hallissa on infra tehty, mutta osakkaan asia hankkia laturi. Noin joka toisella paikalla on laturi.
2 tykkäystä