Riippuu asiakkaasta. Ei ainakaan ollut ongelmaa kaveripariskunnalla saada aikaa lainaneuvotteluun nyt syyskuussa, kun meillä mahdollinen yhteisprojekti tulossa kun vaan sopiva tontti löydetään kimppaan.
Kyllä se on oma tontti, vaikka olisi lainalla hankittu. Taloyhtiö omistaa tontin eikä siis maksa tontinvuokraa. Ilmeisesti tontin ostoon otettu laina on jyvitetty huoneistokohtaisesti ja sitä lyhennetään rahoitusvastikkeilla. Tontin velkaosuus näkyy tuolloin velattomassa kauppahinnassa velkaosuutena.
2 tykkäystä
Toinen äärilaita on joku Itä-Suomessa oleva kirkonkylä, jossa muuttotappio on jatkunut kymmeniä vuosia, esimerkiksi meidän perikunnalla on itärajalla kolmio myynnissä n. 300 euroa/neliö, eipä mene kaupaksi, siitä on muodostunut “sukurasite”, koska kulut juoksevat, mutta sille ei ole käyttöä. On harkittu jo asunnon lahjoittamista jollekin, mutta sekin voi olla vaikeaa, koska ostaja joutuu maksamaan lahjaveroa, joka on siitä syystä korkea, kun asunnon arvo on arvioitu liian korkeaksi perunkirjoituksessa. Ainut pelastus näyttää olevan, että asukkaat loppuvat ja kerrostalo puretaan.
2 tykkäystä
Tässä katsonut hieman PK-seudun asuntoja ja hinta tasoa. Jotenkin alkaa muodostua sellainen käsitys ettei ihmisillä ole mitään hajua hinnoista ja kaikenlaista remppakohdetta yritetään myydä kalliilla. Miettiiköhän moni ostaja edes noita remppoja ja muita kuluja. 
.
1 tykkäys
Ei se ole tyhmä joka pyytää vaan se joka maksaa. Pätee myös pörssiin. 
7 tykkäystä
Asuntomarkkina varsin sekaisin tällä hetkellä. Pörssin lisäksi sitä ylimääräistä likviditeettiä on puskea asuntoihin, spekulantit haistaneet tämän ja mukana kaksin käsin ja päälle kasa etätyön vetämänä asuntoa isompaan vaihtavia jotka kaipaavat erillistä työhuonetta ettei pää hajoa. Sen verran pahasti että ei käy kateeksi niitä joiden on “pakko” ostaa kämppää juuri nyt.
4 tykkäystä
Hetkinen? Missä ostajan unelma mailmassa elät. Tontin velkaosuus ei todellakaan näy velattomassa kauppahinnassa. Jos ostat jopa uudisasunnon jossa on vapaaehtoisesti lunastettavaa tontti niin velaton hinta ei kuulu tontti osuus.
Ei myöskään tässä kohteessa ollut tontti hinta velattomassa hinnassa niin vaikka ei läheskään uusi kohde. Velattomasta hinnasta puttui noin 20 000 euroa tässä kohtesssa tuolla logikaalla vaikka ei uudisasunto.
Ei myöskään mahdollisia tulevia korjaus kustannuksia ei edes laita niitä tietoja ilmoitukseen jättää sen kohdan tyhjäksi ilmoituksessa. Isännöinti todistuksessa voi tulla ilmi se asia ja jos epäselvää voi soittaa kohteen isännöintitoimistoon. Toki moni kertoo myös suoraan ilmoituksessa mikä on tilanne heti avoimesti.
Uudessa asunnossa, jossa on mahdollisuus lunastaa tonttiosuus tontin omistaja on tyypillisesti rahasto. Jos tonttiosuutta ei lunasta rahastolta, niin siitä maksaa tontin vuokraa rahastolle, lunastuksen jälkeen ei.
Kun asunto-osakeyhtiö on lunastanut vuokratontin, niin se on as oy’n omaisuutta. Mikäli siihen on käytetty lainarahaa, niin se on joko suoraan as oy’n lainaa tai se on pääomitettu huoneistoille, jotka lyhentävät lainaosuuttaan pääomavastikkeella. Kun mainitsit ko. lainan lyhenevän hitaasti, niin siitä voi tehdä suoran johtopäätöksen lainan jyvittämisestä huoneistoille.
Jos kuvitellaan huoneiston velattoman hinnan olevan 100.000,- , niin se voi koostua esimerkiksi seuraavasti:
kauppahinta 70.000,-
peruskorjauslaina 20.000,-
tonttilaina 10.000,-
ja vastikkeet hoitovastike 100,-/kk pääomavastike peruskorjaus 70,-/kk ja pääomavastike tontti 50,-/kk. Maksamalla yhtiölainat pois pääsee eroon pääomavastikkeista.
4 tykkäystä
Olet saanut kyllä todella mukavia myyjiä jos noin toimitaan ja todella pieni vähemmistö tekisi noin myyjänä.
Lisä virheitä selität. Tontin voi usein ostaa jälkikäteen uudiskohteessa jossa on vapaaehtoisesti lunastatteva tontti. Se tontti ostaminen voi olla rajoitettu tyyliin kerran vuodessa annetaan mahdollisuus ostaa tontti. Tämän lisäksi tontin hinta usein nousee joka vuosi elintasoindeksin mukaan ja voi olla joku “pieni” ( yhteensä pankki maksu+muut maksut) 250-1000 euroa sen lisäksi vaivasta kun lunastaa tontin. Lopuksi pitää maksaa 4% vero tonttihinnasta jos ei ole eka asuntoostos.
Toki olet oikeassa sen suhteen että rahastolle ei makseta sen jälkeen jos taloyhtiö ostaa tontin. Mietin nyt tässä ostajan näkökulmasta riippumatta jos ostan sen tontin rahastolta tai taloyhtiöltä joka on lunastanut tontin.
kannattaisiko miettiä sellaista vaihtoehtoa, että pankit eivät halua myöntää enää lainoja näihin kuplahintaisiin asuntoihin. Pankki ei voi sanoa, että asuntomarkkinoilla on nyt kupla ja me ei lainoteta tän hintasia asuntoja. Se olisi iltalehdissä isolla otsikolla ja tyhmempikin alkaisi funtsia asiaa kun pankkikin sitä selittää. Tai sitten asuntolainaus ei ole kannattavaa. Marginaalit liian pieniä ja raha kannattaa laittaa pikavippifirmojen luototukseen.
Kyllä Nordea ainakin joku aika sitten mainosti vanhojen lainojen siirtopalvelua Nordeaan. Niissä nähdään velallisen maksukyky ja -halu ja lainapääomaa on ehkä jo lyhennetty eli riski pienempi. En yhtään ihmettele jos rahaa ei heru kun nykyisellä pätkätyömarkkinalla palkalla elävä yrittää hakea tappiin viritettyä asuntolainaa. Mulla ei oo kokemusta asuntolainoista pariin kolmeen vuosikymmeneen, mutta tilanne kuulostaa niin omitiuselta. Ihan helpolla en usko,etteikö pankki saisi rekrytoitua lainamyyjiä.
2 tykkäystä
Vähän ontuva selitys kun myönnettyjen asuntolainojen määrä on edelleen kovassa kasvussa
Tässä lisäksi keväältä juttu siitä miten pankit kilpailevat entistä kovemmin asuntolaina-asiakkaista, eli ei taida kovin huonoa bisnestä olla:
Ihan rakentavana palautteena niin jos ei tiedä jostain asiasta niin siitä kannattaa ottaa selvää eikä turvautua pelkkään mutuiluun 
9 tykkäystä
Pankeille asuntolaina-asiakkaat ovat parhaita, ne sitouttavat asiakkaan pankin muihinkin palveluihin. Asuntolainat ovat pankkien kannalta turvallisimpia, edes 1990-luvun laman aikana ne eivät tuoneet paljonkaan luottotappioita. Mikäli pankeissa tuumittaisiin hintakuplaa, niin lainaan vaadittaisiin enemmän omia säästöjä tai korkeampaa korkoa, kuitenkaan tähän ei ainakaan toistaiseksi ole ollut tarvetta.
3 tykkäystä
Meillä meni noin 2 arkipäivää kun soitettiin takaisin Nordeasta. 3 päivää siitä saatiin neuvottelut ja heti seuraavana arkipäivänä lupaus valmiina. Neuvottelu aika oli joku peruutus aika. Muuten olisi mennyt kuukauden päähän. Näin siis sanoivat.
2 tykkäystä
Tilastokeskus julkaisi tänään ennakkotietoa asuntojen hinnankehityksestä Q3/2021
Vanhojen osakeasuntojen hinnat nousivat kolmannella neljänneksellä suurissa kaupungeissa
Pääkaupunkiseudulla hinnat nousivat syyskuussa 4,2 prosenttia vuodessa. Kolmannella neljänneksellä pääkaupunkiseudun hinnat nousivat 5,6 prosenttia vuoden takaisesta, ja laskivat 0,4 prosenttia verrattuna toiseen neljännekseen. Kerrostalojen hinnat nousivat pääkaupunkiseudulla 5,0 prosenttia ja rivitalojen hinnat 6,9 prosenttia viime vuodesta.
Uusien osakeasuntojen hinnat nousivat vuoden 2021 kolmannella neljänneksellä viime vuoden vastaavan ajankohtaan verrattuna pääkaupunkiseudulla 9,8 prosenttia ja muualla Suomessa 3,4 prosenttia. Uudiskohteiden hinnat nousivat viime vuoteen nähden eniten Vantaalla ja Espoossa.
7 tykkäystä
Kyllähän tuo asuntojen hintojen nousu hirvittää. Charlie Bilello julkaisi hiljattain twitterissä USA:n asuntomarkkinoihin liittyen pari mielenkiintoisa graafia. Edellisestä asuntokuplasta uusien asuntojen hinnat on lähes tuplaantuneet. Samalla keskimääräinen uuden asunnon hinta suhteutettuna keskimääräisen kotitalouden tuloihin on kaikkien aikojen huipussa.
6 tykkäystä
Lepikkö twiittaili eilen samaa ja kommentoin siihen näin:
Onkohan täällä ihmisillä valistuneita arvauksia siitä, miten mahdollisten asuntomarkkinariskien realisoitumiset voisi vaikuttaa Suomen asuntomarkkinoihin?
4 tykkäystä
Ei nyt itseä kyllä jaksa huolestuttaa tuo asuntojen hintojen nousu oikeastaan yhtään, se ei kuitenkaan ole lähelläkään esim. USAa tai vaikka muita pohjoismaita. Ja aina pitää muistaa nostaa se ettei 90 luvun asuntojen puolittumista edeltäävää tuplausta olla nähty. Tietty Helsingin ja ehkä Tampereen kuumimmat alueet ovat oma lukunsa, mutta näin laajemmassa kuvassa en kyllä jaksa näillä kasvuluvuilla olla huolissaan. Omissa skenaarioissa finanssikriisi on hyvä referenssi.
Hain tuohon sitten “omaa mutua valistuneempaa” dataa ja samaltahan se näytti.
Eikähän tässä 10v päästä harmitella, että hitto kun ois ostanut enemmän 2021 kun asunnot oli niiin halpoja 
16 tykkäystä
Mielenkiintoinen indeksi päivitetty Sveitsiläisen UBS:n toimesta:
Indeksissä arvioidaan kuplariskiä perustuen Price-to-Rent, eli periaatteessa asuntojen vuokratuottoon ja Price-to-Income, eli asuntojen hintoja suhteessa ihmisten tulotasoon. Indeksistä tulee esille mm. se, että vaikka USA:ssa hinnat on nousseet rajusti ovat maan asuntomarkkinat noilla mittareilla vielä kaukana monista Kanadan, Euroopan ja Aasian suurkaupungeista. Siitä huolimatta jenkkikaupungitkin näkyy olevan tuolla “overvalued” kategoriassa. Helsinki ei mukana tutkimuksessa, mutta oma mututuntuma on, että se olisi jossain tuolla tutkimuksen puolivälin paikkeilla hieman Tukholman takana.
Oma mielipiteeni Suomen asuntomarkkinasta on, että hinnat on sijoituskohteina hyvin kalliita verrattuna Helsingin pörssin osakkeisiin. Vuokratuottoa laskiessa ei usein lasketa mukaan normaalia kulumista, eli poistoja, eikä myöskään veroja ja vuokratuottoa tulisi verrata osakkeiden EBITDA tuottoon. Esim. varsin defensiivisen Elisan EV/EBITDA tuotto ensi vuodelle on 7,7% ja jos osaketta ostaisi samanlaisella velkavivulla kuin asuntoja, niin saadaan oletettava oman pääoman tuotto paljon korkeammaksi. Toki osakkeet on volatiilimpia ja niihin on hankalampi saada sitä velkavipua.
7 tykkäystä
Nordnetiltä saa kyllä tosi isoakin velkavipua - Elisankin vakuusarvon saa hajautetussa salkussa nousemaan lähelle 90%. Tosin ensin pitää ostaa, sitten ottaa lainoitusta, ostaa lisää, pyytää nostamaan luottolimiittiä jne. - käytännössä kuitenkin sillä tavalla saa n. 5 isovaihtoisen osakkeen salkun vietyä tosi kovalle vivutustasolle. Korot ovat tosin silloin jo aika suolaiset ja riskiä on tietysti reippaasti.
Kova velkavipu onnistuu tosiaan myös osakkeilla, mutta tuo viimeinen lause on homman ydin suhteessa asuntoihin. Ihan sama miten vakaan ja hyvän yhtiön osakkeeseen velkavipua käytät, niin kannat merkittävää riskiä yleisen markkinatilanteen suhteen. Kun rytisee, niin rytisee joka puolella, myös niissä vakaissa ja erinomaisissa yhtiöissä. Tällöin vakuusvaateiden takia on konkreettinen mahdollisuus joutua pakkorealisointeihin juuri sillä hetkellä kun se kaikista kannattamattominta on, eli siis silloin kun pitäisi pystyä keinolla millä hyvänsä ostamaan eikä myymään osakkeita.
Asunnoissa velkavivun käyttö toimii erilailla. Etenkin jos olet lainaa ottanut henkilökohtaisiin nimiin asuntosijoitusta varten, niin pankilla ei ole käytännössä mitään mahdollisuutta vaatia lainan takaisinmaksua ja/tai asunnon realisointia vaikka vakuutena olevan asunnon markkina-arvo romahtaisi murto-osaan. Näin siis niin kauan kuin pystyt hoitamaan maksuvelvoitteesi, minkä huolehtiminen on asuntosijoittamisessa varsin helppoa, kunhan asunto on ostettu järkevältä paikalta kasvukeskuksesta ja ymmärtää auttavasti mitä on riskienhallinta.
Toisin sanoen siinä missä osakkeita vivuttaessa kannat riskiä velkavivun aiheuttamasta pakkorealisoinnista ja täten jopa koko pääoman menettämisestä, niin asunnoissa pystyt odottamaan kovimmankin kriisin yli ja pitämään siten omaisuudestasi kiinni seuraavaan nousukauteen asti ja sen yli.
Yllä kuvatun takia en pidä Elisan, tai minkään muunkaan osakkeen, ja asuntojen velkavivutusta oikein vertailukelpoisina keskenään.
Siinä olet toki täysin oikeassa, että osakkeissa on tietysti korkeampi tuotto-odotus kuin asunnoissa, mutta nimenomaan vähäriskisemmän lainan saamisen mahdollisuus nostaa minun silmissäni asuntosijoittamisen velkavivutetun kokonaistuotto-odotuksen jopa selvästi keskimääräistä osakemarkkinan tuottoa korkeammaksi (osakepoiminnalla voi tietysti päästä ihan omille lukemille jos osaa asiansa ja kestää riskiä). Kunhan sitä lainaa osaa asuntoihin ottaa tarpeeksi paljon, mutta ei liikaa, eli luokkaa 70% velkavivulla jos ajelee niin hyvä tulee.
Oma käsitykseni on, että Helsinki on kyllä kaukana Tukholman takana tässä tilastossa. Alla kuva vuodelta 2018 alueiden hintakehityksestä, pahoittelut kun en uudempaa dataa tähän hätään löytänyt, mutta käsitykseni mukaan Helsinki ei ole tässä viime vuosina Tukholmaa kirinyt lainkaan kiinni. Ennemminkin päinvastoin, linkkaamassasi tutkimuksessakin todetaan Tukholman hintojen nousseen edellisen noin vuoden kuluessa nopeammin kuin kertaakaan viimeisen 20 vuoden aikana.
Itse en osaakaan Suomen osalta olla huolissani asuntokuplasta. Tottakai hinnat ovat nousseet nyt melko reippaasti täälläkin kasvukeskuksissa, joten voi hyvin olla että edessä on jonkinlainen hengenveto jossa mörnitään vuosi tai pari. Tai jos vaikkapa hallitus keksii jotain kivaa jolla pääsevät asuntosijoittajan kukkarolle pysyvälle visiitille, niin aivan kuumimmilla alueilla pienissä asunnoissa voi tällöin varmasti tulla ihan pitkäkestoista laskuakin hinnoissa. Mutta tosi vaikea on nähdä, että isossa mittakaavassa meillä täällä asuntokuplaa olisi ilmassa. Tämä ei toki tarkoita etteikö näppien polttaminen olisi asunnoissakin mahdollista jos menee kaikista kuumimmille alueille ja/tai nostaa velkavivun liian korkeaksi.
13 tykkäystä