Pääkaupunkiseudulla epätoivoiset asuntosijoittajat yrittävät päästä eroon kassavirtanegatiivisista koppiyksiöistään. Mutta ei sellaista kukaan omaksi kodikseen osta - ei edes ensiasunnon ostaja. Ja kukaan asuntosijoittaja ei noita osta koska eivät vaan ole kannattavia sijoituksia näillä hinta- ja vuokratasoilla puhumattakaan koroista.
Oma tarjous meni 10% alle pyyntihinnan läpi.
Pyyntihinta ja tarjous ovat molemmat subjektiivisia näkemyksiä asunnon hinnasta ja näihin on vaikea heittää, paljonko alle pyynnin nyt olisi sopiva tarjota.
Itsekin lueskelin ennen tarjouksen tekoa tässä ketjussa käytyjä seikkoja, minkä avulla on hyvä hahmotella tarjoushintaa. Tässä jotain omia kokemuksia, päätelmiä ja summauksia ketjun aiemmista keskusteluista:
-Paikkakunta vaikuttaa paljon, siinä missä kasvukeskusten markkinat lähtevät todennäköisesti elpymään viimeistään parin kolmen vuoden päästä, voidaan monessa maakuntakeskuksessa nähdä hiljaisia aikoja vielä paljon pidempään.
-Uudiskohteet ovat usein varsinkin kasvukeskuksissa paikoilla missä infra ja palvelut laahaa jäljessä ja pohjaratkaisuista löytyy älyttömyyksiä. Rakennusvirheitä vilisee muutenkin enemmän kuuman markkinan aikana rakennetuissa asunnoissa. Myös taseet on usein jo valmiiksi vivutettuja uudiskohteissa.
-Vanhoista asunnoista löytyy taas kunnoltaan vähän kaikenlaista ja riskirakenteet ja taloyhtiön holtiton taloudenpito ei välttämättä näy pyyntihinnassa minkäänlaisena alennuksena.
-Vuokratontti tulisi lähtökohtaisesti aina hinnoitella riskinä, varsinkin kasvukeskuksissa missä tonttien arvo nousee ja luo painetta tonttivuokran suhteellisen koville korotuksille.
Jos löydät uudehkon tai hyväkuntoisen asunnon hyvätaseisella taloyhtiöllä, hyvällä sijainnilla, hyvällä varustelulla ja pohjaratkaisulla ilman rakennusvirheitä en välttämättä olettaisi että saisin sen 10% alle pyynnin. YIT:n isoista eteisistä en 80% pyyntiä enempää maksaisi, joten kaikki on suhteellista.
Hyviä asuntokauppoja, kyllä sieltä vielä hyvä voi löytyä ennen vuodenvaihdetta🐂
2 tykkäystä
Olen lähtenyt nyrkkisääntönä liikkeelle siitä, että asuntojen käypä arvo tällä hetkellä on -30% vuoden 2021 huipuista.
Jos asunto on jo valmiiksi hinnoiteltu tuohon hintaan, ei tinkivaraa ole. Suurin osa myyjistä ei kuitenkaan ole valmis pudottamaan hintaa noin paljon, joten kauppa ei käy. Harvalla myyjällä on mitään absoluuttista pakkoa myydä.
Eniten laskua on yksiöissä, pienissä kaksioissa ja omakotitaloissa, vähiten 3h+k ja rivareissa. Syynä on vääristynyt markkina, jonne raksafirmat ovat vuosikausia puskeneet liikaa 20m2 koppiyksiöitä ja ”tehokaksioita” suhteessa perheasuntoihin, kun sijoittajat ovat halvan velkarahan turvin ostaneet juuri näitä asuntoja.
Nyt markkina korjaa itseään ja rakennuttajat ovat jopa ryhtyneet puhkomaan puolivalmiiden kohteiden seiniä yhdistäen yksiöitä suurempiin kämppiin. Suunnitteluvaiheessa oleviin kohteisiin tuskin myöskään tulee yhtä paljon yksiöitä, sillä niiden osalta myymätöntä varastoa on rakennusliikkeiden taseet täynnä ja lisää valmistuu koko ajan.
21 tykkäystä
Tämäkin todistaa sen, että perhekoko kasvaa vuosikymmenien pienenemisen jälkeen. Jos ei perheet niin yhdessä asunnossa asuvien määrä muuten, lapset ei muuta kotoaan ja opiskelijat asuu kimpassa jne.
Kappalemääräisesti asuntoja siis tarvitaan suhteessa väkilukuun vähemmän.
1 tykkäys
Useille kiinteistövälitysalan yrityksille marraskuusta muodostui koko vuoden ennätyskuukausi. Uudiskohteiden myyntiin kaupan piristyminen ei ole kuitenkaan toistaiseksi vaikuttanut.
Kiinteistömaailman käytettyjen asuntojen kaupassa tapahtui marraskuun aikana kasvua lähes 20 prosenttia viime vuoden marraskuusta.
Huoneistokeskuksella kauppa kävi noin 15 prosenttia ja OP Kodilla 14 prosenttia viime vuoden marraskuuta paremmin.
3 tykkäystä
Välittäjiltä tai asuntorahoittajilta kun kysellään, niin joka kuukausi käänne on tapahtunut ja valon merkkejä ilmassa.
Hintojen nousu ja asuntokaupan elpyminen siis alkanut jo touko/kesäkuusta alkaen tämän perusteella.
48 tykkäystä
Onneksi noihin ei kuulu autopaikkaa vaan se ostetaan erikseen. Julkisilla kun pärjää tuolla ( kuten pääosassa Espoota ) varmaan toodella hyvin.
Tuo 5h 83 neliötä on kyllä viihdyttävä. Plussana pohjassa ei paljoa käytävätilaa mutta monta pientä huonetta. Kai se jonkin perheen oma huone kaikille-mallin täyttää mutta tuskin tuolla hinnalla.
Ekojen asuntojen ostajilla on isoin riski muutenkin - jos ketään ei ilmesty pian, luulen että tuokin kohde menee vuokralle.
2 tykkäystä
Miten meni SP Kodin toimarin 30.11.2022 ennusteet 2023 kauppamääristä:
- Käänne tulee tapahtumaan keväällä 2023
- Vanhojen asuntojen kauppamäärät laskevat korkeintaan 5 % ja uusien 5-10 %
2023 Tammi-syyskuun aikana vanhojen asuntojen kauppamäärät laskeneet 30% ja uusien 68%. 
24 tykkäystä
Jälkiviisaus on helppoa. Varmaa vain on se, että ennemmin tai myöhemmin käänne tapahtuu ja kun patoutunut kysyntä ryöpsähtää korkojen laskiessa, on se menoa. Silloin on turha surra, ettei käyttänyt tätä vuosikymmenten ostopaikkaa hyväksi.
Ja kun mainitsin tuon ennemmin tai myöhemmin, niin luultavasti ennemmin.
2 tykkäystä
Sulla on jäänyt vähän levy päälle, kun toistat tuon saman mantran joka ikiseen viestiin, jonka tulkitset edes välillisesti ristiriitaiseksi oman näkemyksesi kanssa. 
Selvennyksenä siis mitä viestissäni toin esiin: En väittänyt viestissäni asuntojen tulevasta hintakehityksestä mitään. Otin kantaa lähinnä näiden ‘‘asiantuntijoiden’’ ennusteisiin. Jälkiviisautta? Ei mielestäni. En sanonut, että itse olisin ennustanut paremmin, mutta fiksu sijoittaja tarkastelee kriittisesti ‘‘asiantuntijoiden’’ ennusteiden osumatarkkuutta. Jo pelkkiä otsikoita silmäilemällä voi nähdä, että Sp-Kodin uutiset on lähinnä markkinointimateriaalia, eikä mitään oikeita objektiivisia uutisia. Samaan kategoriaan menee toimarin ennusteet.
10 tykkäystä
Patoutunut kysyntä? Entä patoutunut tarjonta? Moni myyjä ajattelee että turhaa tuonne jäisille markkinoille yrittää mitään myydä…
9 tykkäystä
Lynch on vitsaillut monesti että kun kuuntelee ekonomeja 10min, olet tuhlannut elämästäsi sen 10min, sama pätee ennusteisiin. Kukaan ei tiedä mitään, voidaan vain arvailla. Peräpeilistä sitten nähdään että oliko tämä hyvä aika ostaa vai ei.
Paljon varmasti riippuu ja roikkuu ihan yleisestä taloudestakin. Viimeksi kun joskus 90-luvulla oli vastaava notkahdus niin sieltä noustiin nopeasti koska talous kasvoi nopeasti, kiitos Nokian ym. Tällä hetkellä on vaikeampi nähdä vastaavia katalyyttejä suomen taloudelle. Toisaalta on myös yleensä ollut hyvä nyrkkisääntö että kun näkymät vaikuttavat erittäin synkeiltä tai toivottomilta on hyvä aika vetää ostohousut jalkaan. Nyt on ainakin kuluttajien luottamus ennätyksellisen huonolla tasolla, ihan kyllä syystäkin.
2 tykkäystä
Niin. Soitan samaa levyä koska se lautasellani on. Enkä koe syytä vaihtaa, koska se on mielipiteeni. Paljon täällä kauhistellaan asuntomarkkinoiden nykytilaa joka tietysti kauhea onkin. Mutta osa ei osaa/halua nähdä seuraavaa viikkoa pidemmälle.
No, tämä sama ilmiö toistuu myös osakemarkkinoiden romahduksessa. Myydään halvalla ja ostohaluja alkaa löytyä sitten kun on tarpeeksi noustu.
Edit. Parahin @Beconi , en ihan ymmärtänyt tuota levy päälle -juttua. En minä mikään tuuliviiri ole oletuksineni. Ja korostan sanaa oletuksia.
Tähän vastaan yksinkertaisesti niin, että kasvukeskuksissa kysyntä tulee ylittämään tarjonnan, syynä rakentamisen täysstoppi.
1 tykkäys
Täystoppi alalla kuin alalla tarkoittaa työttömyyttä ja ostovoiman alenemista. Niin täystopin kokeneella alalla kuin sen välillisesti työllistäneidenkin keskuudessakin. Tämä rakennusalan taantuma on vasta alkamassa eikä ole ihan vähäpätöinen juttu koska rakentamisen osuus bkt:stä on suomessa 13%.
2 tykkäystä
Olen eri mieltä tuosta. Rakennusala elpyy korkojen laskiessa ja kysynnän elpyessä. Varsinkin perheasuntoja alkaa valmistua nopealla aikataululla.
Eikö nämä ole keskenään aika ristiriitaisia viestejä?
1 tykkäys
Ei ole. Ensin tulee pula, jonka myötä ala elpyy. Luonnollisesti. En siis tarkoittanut sitä, että rakennusala elpyy ensi viikolla, mutta sanotaanko että vuoden sisään alkaa pula olla perheasunnoista ja siitä se sitten lähtee. Nää on suhdanteita vaan hei!
Lisään vielä sen, ettei rakennusala kata vain asuntorakentamista.
2 tykkäystä
Nää käänteet tulee nyt sellaisella tykityksellä etten meinaa perässä pysyä. Nyt siis ensin tulee rakennuslama ja satatuhatta työtöntä lisää. Nämäkö sen asuntojen kysynnän ja hintarallin käynnistää?
1 tykkäys
Niin tuntuu, että ihan sama mitä omaa näkemystäsi kontraavia argumentteja tai näkökulmia ottaa esiin, niin sulta tulee automaattisesti toi ‘‘korot laskee ja patoutunut kysyntä’’ -argumentti. Esim toi mun aiempi asiantuntijoiden kritisointi ei millään liity patoutuneeseen kysyntään tai korkojen laskuun, mutta sieltä se mantra vaan tuli 
Mitä tulee tuohon mantran sanomaan, niin tuskin kukaan on edes väittänyt, etteikö korkojen lasku ja patoutuneen kysynnän purkautuminen aiheuttaisi nousupainetta hintoihin. On eri asia sitten riittääkö kyseisten muuttujien nousupaine nostamaan hintoja, kun vaakakupin toisella puolella painaa joukko muuttujia, jotka taas vetävät hintoja alas.
Jokainen itse muodostaa näkemyksensä asuntomarkkinoiden suunnasta, mutta jos ei kykene olemaan vastapuolen kanssa mistään samaa mieltä, niin silloin kyseessä saattaa olla aika stydi vahvistusharha. Tämä noin niinkuin yleisellä tasolla, kun väitellään asiasta kuin asiasta. 
14 tykkäystä