Asuntojen arvostustaso

Asuntosijoittaminen
2821

Jossain vaiheessa tapahtuva käänne on kyllä varmaa. Mutta mielestäni se ei ole mitenkään varmaa, että käänne olisi kuvailemasi kaltainen. Toki yksi skenaario on vuoden 2009 toisinto: kämppänäytöillä ei käynyt kukaan ja sitten hetkessä niihin jonotettiin (ja taustalla oli tietenkin korkojen romahtaminen). Mutta ihan uskottava skenaario mielestäni on myös asuntokaupan hitaampi elpyminen sitten aikanaan.

Perheasunnoista on ollut kasvukeskuksissa pitkään pulaa, kun asiaa tarkastellaan ihmisten asumistarpeen ja asumishalujen kautta. Silti uudiskohteissa ne perhekämpät ovat tahtoneet mennä heikoimmin kaupaksi, sillä hintataso on ollut monien ulottumattomissa ja katse vanhempaan asuntokantaan ja kehyskuntien tarjontaan on usein houkutellut. Jos kerrostaloja joudutaan rakentamaan tulevina vuosina ilman sijoittajien kysyntää, veikkaan että kohtuullisen varovaisin askelin rakentajat käynnistävät projekteja.

15 tykkäystä
2822

Täysin mahdollinen skenaario myös tämä.

Kiitos myös asiallisesta vastauksesta.

3 tykkäystä
2823

Ja miltä tasolta käänne tapahtuu? Tältä nykytasolta vai 10-30% alempaa?

2 tykkäystä
2824

Mitenkäs nuo pankkien rahoitushalut? Uudiskohteita kun katsoo niin liekö pankki edes antaisi tällaiselle lähelle mediaanituloiselle pariskunnalle sen verran lainaa, että tuollaisen perhekopin ostaminen olisi edes mahdollista? Oletattavasti pitäisi salkku tyhjentää, kun pankkia ei tunnu kiinnostavan varallisuus, tai toivoa mellevää perintöä käsirahaksi

Tässä on muutamat tuttavat pyytäneet lainatarjouksia viime vuosien aikana ja sitä lainaa ei yksinkertaisesti enää myönnetä niin paljoa kuin hetki sitten. Ehkäpä jos korot tippuvat merkittävämmin tähän tulee jotain muutosta, mutta on toki monen asian summa

Itse veikkaisin, että nuo kohteet myydään sopivaan hintaan vuokrakasarmeiksi mikäli tilanne pitkittyy

6 tykkäystä
2825

Samaa mieltä, uudet perheasunnot ovat kyllä vielä paikoitellen poskettoman kalliita ja jämähtäneet osittain huippujen hinnoitteluun. Luulen, että laskevat korot yhdessä hintojen laskun myötä auttaa tilannetta pankinkin suhteen. Mutta kuten mainitsit, korkojen kanssa on vielä muuttujia, vaikka itse merkittävää laskua niihin veikkaankin.

1 tykkäys
2826

Pankkien rahoitushalut saattavat olla koetuksella myös rakennusliikkeiden suuntaan. Sekin saattaa hidastaa rakentamisen liikkeelle lähtemistä jos firmojen pitää laittaa entistä enemmän omaa pääomaa projekteihin. Vaikka ei mitään lakisääteistä rajaa vielä laitettaisi niin en näkisi mahdottomana että pankit vetävät itse rahoitusosan rajan paljon alemmas kun edellisten vuosien 75%:n.

Vaikka korot vähän tippuvat, ei silti välttämättä suunta käänny ihan heti. Jos miettii aikaa taaksepäin niin 2012 vuodestahan korot valuivat kohti nollia ja vasta n.2021 oli se huipennus. Siinä on karkeasti vuosikymmen välissä. Siitä kun kysyntä (tai sanotaanko ostohalukkuus) elpyy voi patouman takia mennä parikin vuotta siihen kohtaan kun se alkaa hinnoissa isommin näkyä. Ja aina se korkojen suunta ei ole sama noin kauaa. Ei kannata siis tuudittautua siihen että prosentin muutos alaspäin olisi pysyvä suunnan kääntyminen. Siitä se voi taas palata ylöspäin. Epätodennäköistä EU:n talouden näkymät huomioiden, mutta silti mahdollista.

Dilemmaksi voi myös muodostua rakentamisen kustannukset mikäli palkat eivät nouse selvästi tulevina vuosina. Vaikka olisi kysyntää ja ostohaluja niin ostovoima on kuitenkin hyvin ratkaisevassa roolissa siinä lähteekö uudisrakentaminen taas vetämään. Siinä saattaa tuo suurempi kaupugistuminenkin hidastua ja perheet palata hieman kauemmas kasvukeskuksista ihan kustannussyistä.

5 tykkäystä
2827

Korot ovat alkaneet jo laskea.
Suuria paniikkimyyntejä ei nähty - eli sijoittajien takamus kesti merivettä.

Nyt kun on jo selvää, että korot rommaavat (infla jotain 2-3%), niin kukaan enää paniikkimyy.
Jos joku haluaa pohjilta onkia sijoitusasunnon, niin nyt on aika.

9 tykkäystä
2828

Ja taas julistetaan arvauksia varmoina totuuksina (“Nyt kun on jo selvää, että korot rommaavat”, “Jos joku haluaa pohjilta onkia sijoitusasunnon, niin nyt on aika”).

Joo, euriborit ovat laskeneet huipulta sen tyyliin 0,3 %. Suurella todennäköisyydellä ne laskevat lisää. Mutta aika erilainen ympäristö on silti menneisyyden nollakorkoympäristö ja valistuneet ennusteet tulevasta korkoympäristöstä.

Edelleenkin niiden sijoituskämppien hankinta näyttää keskimäärin huonolta diililtä, jos vertailukohdaksi ottaa sen, että teit hankintasi hintahuipulla, mutta otit lainallesi pitkän korkosuojauksen.

17 tykkäystä
2829

Nythän kaikki vuoden euriboriin sidotut lainat vasta ovat päivittyneet tälle +4% korkotasolle. Ei ongelmat heti ala kun korko päivittyy. Rakennusteollisuuden lomautukset/irtisanomiset alkaneet, alkuvuodesta seuraa metsä perässä… Ei tätä kriisiä vielä ole läpytelty.

2 tykkäystä
2830

Uskon täysin, että niille jotka ovat ostaneet asunnon hintahuipulta vaihtuvakorkoisella lainalla, tuntuu nyt, että hinnat lähtevät pakostikin jo kohta nousuun. Tästä ei ole kuitenkaan mitään takeita, vaikka miten pahalta nyt tuntuisi.

Sitten toisaalta, jos on näin varma tieto asuntojen hintojen pohjaamisesta, niin en ehkä täällä siitä huutelisi vaan neuvottelisin jo pankin kanssa sellaisesta rahoituksesta, että pääsisi tähän “vuosikymmenten tilaisuuteen” iskemään isosti.

Useimmiten, kun hinnat lähtevät johonkin suuntaan ne jatkavat siihen suuntaan pidemmän aikaan eivätkä yksittäisistä uutisista isommin reagoi. Veneen kääntäminen vie aikansa.

Se, että korot ja inflaation madaltuvat tarkoittaa todennäköisesti ostovoiman heikkenemistä. Pehmeät laskut ovat kuitenkin tilastollisesti epätodennäköisiä. Pelkäämpä, että tarvitaan vielä isompi kärsimys ennenkuin suunta parempaan alkaa.

1 tykkäys
2831

Pakkomyynnit ovat olleet ihan kulman takana jo kohta kymmenen vuotta. Ensin ne olivat kulman takana kun taloyhtiölainojen lyhennykset alkavat (vuodet 2014-2020). Sitten ne olivat kulman takana kun korot nousevat x prosenttiin. Sitten ne olivat kulman takana kun kaikkien korot nousevat x prosenttiin. Nyt ne ovat kulman takana kun vuosi sitten päivittynyt korko nousee 3,3% euribor 12kk → 3,9%.

Olisikohan kuitenkin niin, että suomalaiset ovat suhteellisen maltillisesti velkaantuneita asuntojen suhteen ja siellä on valinnaista kulutusta, mistä tinkiä ennen kuin ollaan tilanteessa, missä kämppä päästetään alta.

30 tykkäystä
2832

Viime vuonna 12kk euribor oli näihin aikoihin 2,8-3,0. Että nytkö tämä 3,9 tämän korttitalon kaataa?

2833

Pakkomyyntejä sekä sitä lähellä olevia kauppoja on tapahtunut koko ajan. Eivät ne vain missään kulman takana ole olleet. Esimerkiksi ulosmitattujen asuntojen ja kiinteistöjen määrä on ollut tänä vuonna kasvussa. Samoin rakennusliikkeiden reilulla alennuksella myymien kohteiden määrä. Ei me silti missään 1990-luvun laman luvuissa olla.

Esimerkiksi monen rakentajan korttitalon se on jo kaatanut. Yksityistalouksien(kin) kohdalla kannattaa muistaa, että aika usein käytössä on jonkinlaista talouspuskuria ja laina-aikaa pystyy järjestelemään uusiksi. Kunnes sitten jossain vaiheessa ei enää pysty.

14 tykkäystä
2834

Täytyy myös sanoa, että en ihan ymmärrä tätä ajattelutapaa, kuinka “asuntojen käännettä ennustavat” ajavat omaa agendaansa. Välittäjien kohdalla tämä on helppo hahmottaa, mutta itselleni asuntosijoittaja, joka julistaa tuomionpäivien saapumista, hintojen totaaliromahdusta, vaikuttaa enemmän oman agendan ajajalta, koska haluaa ostaa asuntoja vielä edullisemmin lisää. Kai tässä on logiikka että päästään korkeilla hinnoilla sitten likvidoimaan kaikki asunnot vai nautitaanko siellä sitten “excel-rahasta” jos ollaan ns. hodlaajia.

Minua itseäni ei oikeastaan kiinnosta tuon taivaallista, tämä keskustelu patoutuneesta kysynnästä tai vääjäämättömästä romahduksesta. Hieman toivoisi keskusteluun muutakin näkökulmia kuin romahtaa/raketoi juupas eipäs jankkausta.

Kerron nyt omia kokemuksiani markkinasta, joissa on kyllä mukana suuri virhemarginaali pienen otannan vuoksi, mutta toivottavasti joku tästä saa jotain irti.

Olen tänä vuonna ollut mukana n. 50 asunnon kaupoissa, suurimpien rakennusliikkeiden kanssa. Kaupat on toteutettu yksityishenkilöiden nippukauppoina ja alennusprosentit olivat huipussaan alkukesästä. Tämän jälkeen alennusprosentit ovat jonkin verran pienentyneet ja rakennusyhtiöiden halukkuus isoimpiin nippuihin on vähentynyt. Alkukesästä kiinnostus oli tehdä niin isoja nippuja kuin vaan ostajalla on lompakkoa, nyt syksyn mittaan ollaan siirrytty tilanteeseen, jossa halutaan myydä maksimissaan 2-3 asuntoa kerrallaan. Perheasunnoista ei ole yhdelläkään rakennusliikkeellä ollut halukkuutta tehdä yhtä isoilla alennuksilla kauppaa kuin yksiö/kaksio akselilla. Rakennusliikkeiden likviditeettiahdinko on oman havaintoni perusteella helpottanut, pl. YIT, jonka kanssa en ole toiminut, koska heidän alennukset olivat alustavasti kauttaaltaan huonoimpia.

Julkisessa markkinassa on edelleen heikosti kiinnostavia kohteita. Toki tiedostan olevani todella nirso, enkä esim. 2020-2021 aikana saanut mitään kohdetta markkinassa edes orastavasti toimimaan omilla kriteereilläni.

Muutamia kohteita on kuitenkin löytynyt. Muutaman vuoden vanhan kohteen vuokratuottoprosentin huidellessa 4,5%:ssa, on näytöillä reilusti porukkaa itseni lisäksi. Noin kuukausi sitten tämänlainen kohde myytiin kolmessa päivässä pyyntihinnalla. Itse tein tarjouksen, mutta en voittanut sillä en ollut valmis maksamaan pyyntiä.

Rakennusliikkeiden lähtöhinnoissakin voi hyvin olla 10-15% ero lähtöhintojen välillä, joten itse en oikein tiedä paljonko se mahdollinen “alennus ATH hinnoista” lämmittää, onko se -15% edullisemmasta vai -25% kalliimmasta. Olen kuitenkin sitä mieltä, että pelkällä korkotasolla ei saada aikaiseksi ketjussa hahmoteltua (-30%?) romahdusta. Korkotaso toimii harvoin katalyyttinä, vaan työttömyys vasta saa isosti myyntihalut kasvamaan. Toisaalta ainakin toistaiseksi on löytynyt paljon kaltaisiani haaskalintuja, jotka ilmaantuvat “törkeiden” bidiensä kanssa kopppaamaan kohteita salkkuunsa orastavassa pulassa olevilta. Olen myös törmännyt moniin välittäjiin, jotka osoittavat orastavia järjen merkkejä, jotka ovat neuvoneet rehellisesti potentiaalisia myyjiä odottamaan, mikäli se vain on mahdollista ja jos ei ole, niin hinta ei todennäköisesti ole toivotunlainen.

Koen itseni myös enemmän sijoittajaksi, en asuntosijoittajaksi. Mikäli koen jossain muualla olevan parempaa tuottoa, ei minulla ole mitään ideologista syytä pitää yhtään asuntoa itselläni.

40 tykkäystä
2836

Tuo 4,5 %:n vuokratuotto uudiskohteessa ei kuitenkaan kuulosta ihan onnettomalta lähtökohdalta, jos siitä olisi saanut hintaa alaspäin ja sijainti sekä alueen vuokramarkkinat ovat hyvät.

Näitä -30 % hintapovauksia lienee esitetty lähinnä sellaisille kohteille, jotka ovat kokonsa ja sijaintinsa vuoksi käytännössä ainoastaan sijoituskäyttöön soveltuvia ja joissa se lähtötason vuokratuotto on paljon vaatimattomampi. Näkisin myös, että sijoitusasunnoista puhuttaessa se korkotaso on yksi ihan keskeinen hintoihin vaikuttava elementti.

Vielä aiempaan viestiisi huomio:

Mielestäni suomalaisten asuntovelkaisuus pitäisi pilkkoa eräänlaisiin osiin. Jos nyt puhutaan vaikka vain omistusasujista, niin ensiksi tulisi erotella alueet toisistaan. Sen jälkeen vielä arvioida sitä velkakuormaa, joka ei näy henkilökohtaisena lainana. Ja sitten vaikka vielä tarkastella ensiasunnon ostajia omana ryhmänään.

Esim. OP:llä nostetut uudet lainat ovat mediaaniltaan olleet Espoossa ja Helsingissä tänä vuonna reippaasti yli 200 000 euroa. Valtakunnallisesti luku on jotain ihan muuta, koska vaikkapa Etelä-Savossa nostettavan lainan mediaani on vain reilu kolmasosan tuosta.

4 tykkäystä
2837

Verottajan tiedot: Katso, tienaatko enemmän kuin ikäisesi | Kauppalehti

Tuossapa hyvä taulukko suomalaisten tulotasoista/ostovoimasta eri ikäluokissa. Ei ole ihme että ensiasunnon ostajien keski-ikä on noussut jo yli 30vuoteen.

3 tykkäystä
2838

Itse näen asian niin, että viimeiset 1,5 vuotta lähinnä kiinteistönvälittäjät ja pankit ovat joka kuukausi julistaneet käänteen olevan nurkan takana asuntomarkkinoilla. Yhtä säännön vahvistavaa poikkeusta lukuunottamatta en ole koskaan kuullut välittäjän sanovan (mediassa, yksityisesti kyllä), että kauppa ei käy, sillä heidän leipänsä on siitä kiinni. Näillä ennusteilla ei oikein ole mitään arvoa, vaikka joskus tietysti osuu oikeaan, kun tarpeeksi arvailee.

Tämän ohella he, jotka ostivat asunnon 2021-2022 paikkeilla, näyttävät pyrkivän vähättelemään hintojen laskun määrää markkinoilla. Eihän se kivaa ole, jos on itse maksanut asunnosta 200k ja naapuri maksaa 150k. Myös asuntoaan juuri myymässä olevat varmasti mielellään vähättelevät laskun määrää. Niin kai meistä jokainen tekisi.

Toinen asia on sitten se, että asuntojen hinnat ovat nyt laskeneet huipuista haitarilla -10… -30 %. Eniten ovat laskeneet vähän huonommilla sijainneilla olevat uudet tai uudehkot pikkuyksiöt, joissa on suuret taloyhtiö- ja tonttilainat, ja joiden kysyntä on puhtaasti sijoittajavetoista. Mediaan asti päätyi yksi pk-seudun firma, joka myi kolme uudisyksiötä kahden hinnalla, mikä oli alennuksena kolmanneksen.

Alennusprosenttia olennaisempaa on kuitenkin yhtälön kannattavuus ja nykyisellä korko-, vuokra- ja vastiketasolla -20 % tyyppiset alennukset harvoin ovat vielä asuntosijoittamisen kannalta riittävän suuria. Tästä hyvänä esimerkkinä ovat tässäkin ketjussa olleet tapaukset, jotka on myyty Huutokaupat.comissa jollain -20… -30 % alle muutaman vuoden takaisen alkuperäisen ostohinnan, mutta yhtälössä ei useinkaan silti ole nähty asuntosijoittamisen kannalta vielä järkeä.

Ainakin itse olen havahtunut nyt korkojen nousun myötä siihen, että asuntosijoittamisessa on syytä olla enemmän turvamarginaalia. Esimerkkinä heitän, että 8 % vuokratuotto sietää aika paljon enemmän riskien realisoitumista ja pieleen menneitä remonttikuluarvioita kuin 4 % vuokratuotto.

Olen törmännyt näytöillä viime viikkoina samaan yllättävään ilmiöön, että en ole ollut enää niissä ylhäisessä yksinäisyydessäni. Ensiasunnon ostajien veroedun poistaminen tosin johtaa jonkinlaiseen piikkiin nyt loppuvuodesta.

16 tykkäystä
2839

Yllä olevaan haluaisin korjata, että tuo Mediassa esillä ollut kolme asuntoa kahden hinnalla koski asuntojen myyntihintoja eikä velattomia hintoja. Eli alennus ei ollut kovin kummoinen.

4 tykkäystä
2840

Millä logiikalla hinnat vielä rommaisivat, kun inflaatio ja korot ovat vahvassa laskussa?

Lisäksi tarjonta vähenee, kun asuntorakentaminen on jo viilentynyt hyvän aikaa.

1 tykkäys
2841

Sillä logiikalla, että asuntoja on edelleen kasapäin myymättä ja koko ajan lisää on valmistumassa, jotka ovat riesana yritysten taseissa. Myönnän tässä kohtaa, että en jaksa alkaa perkaamaan myytäviä kohteita läpi tai yritysten taseita.

Kysyntää varmasti on, mutta se ei ole vielä niin patoutunutta, etteikö nykyisellään olevat tai tulevat kohteet riittäisi vastaamaan tarjontaan.

Vaikka kaupungistuminen tapahtuu kovaa vauhtia, niin eipä se tässä vuodessa-kahdessa nyt varmastikkaan saa aikaiseksi tilannetta, että asunnoista olisi pulaa.

2 tykkäystä