Kyllä, tällaisia tapauksia on, kuten kirjoitin aikaisemmin.
Nyt on sellainen tilanne kuin ostajanmarkkinat. Olin lukevina, että OP ennnusti korkojen jäävän 3 prosenttiin. Näin tapahtuessa nykyiset hinnat ovat utopiaa ja nollakorkoajan ilmiö. Jossain kohtaa hinnat pettää alaspäin. Vielä tilanteen muuttuminen ei ole mennyt täysin perille.
Tuohon koron nousuun, kun vielä lisää kohonneet remonttikustannukset ja vastikkeet niin vuokralla olevilla (vuokrat nyt edullisia) on tässä kohtaa enemmän malttia odottaa hintojen laskua. Ei Suomessa muutenkaan asuntojen hinnoilla ole nousupainetta kuin aivan spesiaalisijainneissa ja niissä monellakaan ei ole tarvetta asua.
11 tykkäystä
Ei se asuntojen vanheneminen itsessään mitään laske. Ullanlinnassa neliöhinta oli markka-ajan lopussa 20 000mk eli noin 3500€. Nyt vaikka ei olisi mitään remppoja tehty niin hinta on vähän eri. Että se siitä arvonlaskusta asuntojen vanhetessa.
Toinen asia. Ei ole mitään vastemielistä pyyntihintaa. Jos kauppoja ei tule niin hinta on väärä siihen hetkeen. Jokainen voi myydä millä haluaa. Samalla tavalla voisi sanoa että ostajilla on vastenmielisiä tarjouksia kun eivät maksa pyydettyä hintaa.
Onko neliöhinta kohdallaan. Voithan käydä tinkimään pyynnistä… Ullakkoasunto vaan 30t neliö ja kaupaksi meni.
4 tykkäystä
Ajatuksesi ovat tässä kohtaa jo hieman jälkijättöisiä.
Ensinnäkin, asuntojen hinnat ovat jo laskeneet. Nyt korot ja inflaatio ovat jo tulleet alas. Miksi hinnat eivät romahtaneet enempää silloin tai toisaalta miksi ne romahtaisivat näissä olosuhteissa lisää? Rakentaminenkin on seis, lisää asuntoja ei tule.
Mitä tulee korkojen ennustamiseen, on se aivan arpapeliä. Joskus korkojen ennustettiin olevan nollassa pienen ikuisuuden. En siis niiden varaan laske mitään. Ne voivat olla vuoden päästä vaikka 5% tai 1%. Ja sen mukaan käyttäytyy asuntomarkkina.
Kelle hinnat eivät ole menneet perille? Ostajille?
Miksi myyjien pitäisi heittää asuntojaan laitaan, jos tarvetta ei ole?
Luulenpa, että tässä kohtaa hintojen laskemista odottava joutuu odottelemaan seuraaviin vuosikymmeniin. Taantuvat paikkakunnat sitten erikseen. Puhun ja tarkoitan nyt siis kehittyviä alueita/kaupunkeja.
Asunnot ovat sen verran epälikvidi kauppakohde, joten hintojen realisoituminen kestää aikansa. Nyt ilmeisesti kauppaa ei käydä juurikaan, joten nyt odotellaan sitä milloin ja mistä löytyy tasapaino. En ole nähnyt varsinaisen suurta hintojen laskua suhteessa korkojen nousuun. Tulee muistaa, että asuntojen hinnat nousivat nollakorkoaikana huomattavasti ja etukenossa nollakorkoajan jatkoa ennustaen.
Ehkä isommissa ja perheasunnoissa ei tulekaan suuresti hintojen laskua. Vaikea sanoa, toisaalta isommat asunnot menevät vielä hitaammin kaupauksi. Pienemmissä ja sijoitusasunnoissa on helppoa ennustaa vielä isompaa laskua tai kuoppaa, jonka jälkeen saadaan tilanne resetoitua. Pieniä vuokra-asuntoja on nyt halvemmilla vuokrilla tarjolla. Samalla lainan kustannukset ovat nousseet moninkertaisesti. 200 000 asuntolaina maksaa 8000 per vuosi (vuosi vuodelta hieman pienentyen). Pienempiä asuntoja ostavat ihmiset, jotka ottavat maksimimäärän lainaa. Heidän tilanteeseen korkojen nousu on vaikuttanut suuresti ja se vaikuttaa suoraan siihen miten paljon asunnosta voi maksaa.
Inflaatio on pienentynyt, mutta korot eivät ole paljoa tulleet alas vaan ehkä nousu taittunut tasaiselle. Inflaation palaamista pelätään. 70-luvulla tuli toinen inflaatiopiikki. Tästä syystä ei mielellään laskettaisi korkoja liian nopeasti. Uuden rakentaminen on seis, mutta koska rakentaminen reagoi niin hitaasti niin noin vuoden verran valmistuu vielä ennätysmäärä asuntoja.
1 tykkäys
Jo vuonna -23 asuntojen aloitukset olivat todella alhaalla, joten käsittääkseni tästä eteen päin tarjonta supistuu tasaisesti, romahtaen loppuvuodesta.
Jos tosiaan inflaatio ryöpsähtää, nähdään kyllä varmasti myös hintojen merkittävääkin laskua. Sen näemme sitten.
Parastahan tässä on se, että aika tämänkin meille näyttää.
Mukavaa sunnuntaita!
1 tykkäys
Korot nousivat pohjilta lähes viisi prosenttiyksikköä. Siitä on pakitettu noin kymmenesosa alaspäin. Aika marginaalista on lasku ollut.
Rakentaminen ei ole seis, uusia asuntoja tulee. Mutta kieltämättä ylisuuresta asuntotarjonnasta ollaan siirtymässä rakentamisvauhtiin, joka ei pidemmässä juoksussa riitä kattamaan kasvukeskusten asuntotarvetta. Sulateltavaa vanhassa ylitarjonnassa kuitenkin riittää edelleen.
Oikeastaan sillä ei ole väliä katsooko hintojen näkemyserossa vian olevan ostajassa vai myyjässä, koska ainoa olennainen asia on se, että osapuolen hintanäkemyksen tulee kohdata. Muuten ei kauppa käy.
Voi hyvin olla, että joulukuulta saadaan rohkaisevampia tilastoja asuntomyynnistä, mutta mitkä seikat puhuu sen puolesta, että vaikkapa kesän alla asuntojen hinnat olisivat korkeammat kuin tällä hetkellä?
Toki taas täytyy muistaa, että edes niissä kasvukeskuksissa asunnot eivät ole veljeksiä keskenään. Vaikeinta tulee olemaan niiden asuntojen kohdalla, joiden ostajakunta on koostunut vahvasti sijoittajista.
17 tykkäystä
Tässä on kyllä mielestäni nyt kummallinen kehäpäätelmä. Kerrot, että kauppa ei käy myyjän pyytämällä hinnalla. Kohde ja sen hinta on ostajilla tiedossa, joten selvästikään ostajat eivät ole valmiita pistämään kättä syvemmälle taskuun. Muutenhan kauppa kävisi.
Tietenkään myyjän ei ole mikään pakko tiputtaa hintaa, mutta kyllä se tällaisessa tilanteessa on huomattavasti todennäköisempi tie kaupan vauhdittajaksi kuin se että yhtäkkiä syvätaskut ryntäisi kohteesta alkuperäistä myyntihintaa tarjoamaan. Mitä en ymmärrä?
19 tykkäystä
Et ymmärrä mitä tarkoitin.
Yritin tuoda esille sitä, että AINUT tie kaupan vilkastumiseen ei ole se, että myyjät alkavat heittää asuntojaan laitaan, vaan myös ostajan täytyy kuvetta kaivaa jos tietyn asunnon haluaa eikä myyjä sitä ole valmis ostajan mielestä sopivalla hinnalla myymään.
Totta kai isossa osassa kuukausia myynnissä olleissa asunnoissa on liian kova pyynti, mutta ei täällä silti voi huudella että myyjät eivät ole ymmärtäneet markkinaa.
3 tykkäystä
Jos JLL:n tuottovaade Helsingin Prime-asunnoille on 4,6%, niin miten JLL voi allekirjoittaa/hyväksyä Kojamon koko maan kattavan asuntosalkun tuottovaateeksi 4,0%? Onko suurii riski sille, että Kojamo joutuu alaskirjaamaan tasettaan?
2 tykkäystä
Ostajillahan tässä valinnanvaraa on vaikka kuinka paljon, kun myyjien hintapyynnöt edelleen aivan liian korkealla. (Pk-seutu)
Viimeksi eilen jututin kokenutta välittäjää, joka sanoi että etenkin pieniä pk-seudun asuntoja on tosi haastavaa päästä hinnoittelemaan oikein, kun myyjät eivät suostu nielemään omia kovia hankintahintoja ja väistämättömiä tappioita kohteista, jos niistä nyt eroon haluaa.
Missä tahansa kaupankäynnissä, vaikka perus vähittäiskaupassa, olisi varsin surkuhupaisaa syyttää kaupankäynnin heikoista volyymeista ostajia. Jokainen tietää, että kun hinta oikea, niin kauppa kyllä käy.
8 tykkäystä
No silloin ei kyllä asuntoa kaupaksi edes halua. Moni saattaa odottaa parempia aikoja ja roikottaa asuntoa myynnissä. Se on sitten eri asia onko se fiksua.
En ynmärrä mitä valinnanvaraa on jos myyjät eivät hintoja laske ja ostajat eivät osta. Eihän silloin mitään valinnanvaraa ole?
Käytännössä kaikki pk-seudun lyhennusvapaattomat uudiskohteet on kassavirtanegoja ja myös osa lyhennysvapailla olevista. Kyllä myynniasäolevien kohteiden määrästä näkee, että moni niistä eroon haluaisi.
Vuokratuotot nykyisillä pyynneillä umpisurkeita ja vaikka korot tasaantuisivat 3% paikkeille olisivat ne edelleen useimmilla alueilla (pk-seutu) edelleen tosi matalia.
15 tykkäystä
Aikamoisia yleistyksiä.
Seuraan ihan huvikseni Vantaalla myynnissä olevien yksiöiden määrää. Huiput oli noin puolitoista vuotta sitten, ~ 500. Syksyllä ~350. Nyt ~280.
Miten se näkyy, että niistä yhä enemmän eroon halutaan? Tässä alkaa näkymään jo mielestäni rakentamisen täysstoppi.
1 tykkäys
Myyjät panostaa kevääseen, silloin kuulemma kysyntä kasva ja kaupankäynti piristyy…
1 tykkäys
Kyllä se mielestäni vaikuttaa melkein väistämättömältä, että tuottovaatimukset Kojamolla tulevat nousemaan. Ei kukaan sijoittaja olisi valmis ostamaan Kojamon koko tasetta 4,0 %:n tuottovaateella ellei korot laske dramaattisesti. Kojamon tuottovaatimus on noussut vain reilu 0,3 %-yksikköä vuoden 2021 lopusta, mikä ei millään tavalla ole linjassa korkotason nousun kanssa. Arvonlaskuja toki Kojamon osakekurssi jo hinnoittelee NAV-alennuksen ollessa ~43 %, mikä taas tarkoittaa noin 25 %:n alennusta yhtiön assetteihin tai tästä johdettuna 5,3 %:n tuottovaatimusta koko kiinteistökannalle. Tämä alennus sen sijaan voi hyvinkin olla edelleen ylimitoitettu, minkä arvioiminen on kriittistä Kojamo-sijoittajan kannalta.
Eq juuri kertoi, että heillä tuottovaateet nousivat odotuksia enemmän liikekiinteistöt ja yhdyskuntakiinteistöt rahastoissa. “Korkojen nousu on vaikuttanut kiinteistöjen arvoihin negatiivisesti jo syksystä 2022 lähtien. Vuoden 2023 viimeisen neljänneksen arvoihin vaikuttivat myös markkinalla tehdyt kiinteistökaupat. Emme itse odottaneet näin suurta muutosta arviokirjoihin etenkin, kun korot ovat jo kääntyneet laskuun.”
19 tykkäystä
Pitkän etsinnän jälkeen syksyllä kun ostimme asunnon huomasimme, että laaja valikoima tekee myös nirsoksi. Ei vain hinnan, vaan asunnon varustelun, pohjaratkaisun, mikrosijainnin jopa näköalan puolesta.
Totesimme monen asunnon kohdalla, jos olisi vuosi aikaisemmin tullut vastaan olisimme todennäköisesti olleet tosissaan kiinnostuneita. Sen sijaan jatkoimme etsintää.
10 tykkäystä
Lähinnä itseä pelottaa Kojamon tuottovaateen noston vaikutus LTV:hen. Jos Kojamo joutuisi käyttämään markkinoilla yleisesti käytössä olevaa tuottovaadetta, joutuisi se kirjaamaan yli miljardilla tasetta alaspäin ja se puolestaan nostaisi LTV:n yli 50%. Mikä vaikutus sillä olisi tuleviin/käytössä oleviin lainamarginaaleihin?
Itse uskon, että JLL hyväksyy Kojamolle muusta markkinasta selkeästi alemman tuottovaateen, sillä kuka sitä ruokkivaa kättä purisi (JLL toimii “ulkopuolisena” arvioitsijana Kojamon asuntokannalle).
3 tykkäystä
Itseäni pohdituttaa tässä asuntojen arvostustasoasiassa seuraavat jutut:
- Kymmenen vuotta nollakorkoja nosti kaikkien assettien arvot pilviin, ml. osakkeet ja asunnot
- Pankit rupesivat pitkittämään laina-aikoja niin että jopa 35v-lainoja oli saatavilla
- Nämä kaksi asiaa mahdollistivat sen, että yksityiset kuluttajat nostivat hurjan isoja lainoja sillä raha ei maksanut mitään ja maksuaikaa venytettiin tappiin pankkien puolesta. Arvostukset jatkoivat nousemistaan.
Samaan aikaan ihmisten reaalitulot eivät ole nousseet juuri ollenkaan. Palkkakehitys junnaa, ostovoima on heikentynyt. Suomessa nollakasvua viimeiset 15 vuotta, jne.
En vaan saa yhtälöä toimimaan, että asuntojen arvojen pitäisi aina vaan jatkaa nousua, ellei se sitten tapahdu rajun yksityisen velkaantumisen lisääntymisenä. Mutta onko tämä velkaantuminen realistista, ottaen huomioon että jo nyt monet kotitaloudet ovat vaikeuksissa lainanhoitokulujen kanssa, kun korot ovat nousseet “korkealle” eli lähinnä ihan normitasolle jos pitkää aikaväliä katsotaan.
Ihmiset ovat tälläkin palstalla huolissaan valtion velkaantumisesta, mutta onko nämä järjettömät yksityiset velat + vielä asunto-osakeyhtiöiden yhtiölainat siihen päälle jotenkin sitten hyvä asia, varsinkin kun palkat eivät juurikaan nouse?
En siis tiedä vastausta noihin kysymyksiin, kunhan pohdin.
24 tykkäystä
Asuntorahastoista lunastukset jatkuu kiivaana, tämän perusteella myyntipaineet ei ainakaan ole helpottamassa.
4 tykkäystä