Joo, näen nyt, että ajatukseni perustui olettamaan, että nykyinen hintataso olisi vain lyhyt väliaikainen droppi. Ajattelin vain optimistista skenaariota. Pitää varmaan koittaa vaan myydä eikä lähteä sohimaan johonkin mitä ei osaa, eikä ole tahtoa opetella.
1 tykkäys
Ja yli sata vuotias asunto Helsingin keskustasta on kohta ilmainen?
2 tykkäystä
Olisi jo nyt jos ei siihen olisi tehty remontteja moninkertaisesti alkuperäistä hintaa suuremmilla summilla.
Eiköhän pelkkä tontti jo ole reilusti arvokkaampi kuin alkuperäinen hinta.
6 tykkäystä
Täysin remontoimaton talo laskisi sitä tontin arvoa.
1 tykkäys
Eli ennuste oli siis, että remontoimattoman asunnon arvo laskee ajan kuluessa verrattuna uusiin? Sinänsä olen samaa mieltä, mutta onko tässä jotain eroa siihen, miten asuntojen arvot ovat aiemmin kehittyneet?
Olihan tuossa pätkä kun minkä tahansa kopin hinta nousi kohisemalla vaikkei sille tehty mitään ja ikää tuli siinä asuessa vuosikymmen lisää.
En usko, että vanhojen asuntojen hintakehitys irtautuu uusien hintakehityksestä. Jos uusien asuntojen hinnat nousisivat esim. 2 % niin vanhojen asuntojen hinnat nousevat saman suuntaisesti perässä.
Jos markkinat olisivat ”viisaita” korjausvelan kasvu toki aina huomioitaisiin, mutta isojen remonttien osalta oma näppituntuma on se, että tulevat korjaukset huomioidaan vasta kun ne ovat riittävän lähellä. Esim. mielestäni hinnassa ei näy juurikaan, onko putkiremontti tehty 5 vai kymmenen vuotta sitten, vaikka kyllähän sillä joku ero pitäisi olla.
2 tykkäystä
Tammikuun alakulo ei pitäisi olla kenellekään yllätys, niin paljon kysyntää kohdistui marras- joulukuulle, joka on pois tästä alkuvuodesta. Enemmän kiinnostaa kevään kauppaluvut, kun se on aina vahvaa kauppa-aikaa ja jos korotkin ovat laskusuunnassa silloin.
Lisäksi hintojen muutosta pitäisi käsitellä aluekohtaisesti. Joku Tampere on ihan eri asia kuin taantuvat paikkakunnat. Samoin perheasunnot vs pienet sijoitusasunnot.
10 tykkäystä
Ei kai sinne loppuvuodelle syntynyt lisäkysyntää oikein muuta kuin ensiasunon ostajien kohdalla. Heidän osuus on tavanomaisesti luokkaa viidesosan kaikista ostajista. Ja välittäjätarinan mukaan ensiasunnon ostajien aktivoituminen piti avata niitä lukkoja, mitkä liittyvät asuntokauppojen syntymisen ketjuun. Eli kun vanha luukku on saatu kaupaksi, on oletettu myyjän ryntäävän ostamaan uutta asuntoa.
Asuntokokojen eroavaisuudesta on helppo olla samaa mieltä. Samoin Tampereen menestyksestä moneen muuhun kasvukeskukseen verrattuna. Noissa taantuvilla paikkakunnilla korkoshokki ei ole iskenyt kauppaan läheskään samalla tavalla; siellä on muut syyt, jotka ajavat hintatasoa alaspäin. Ajoittain jopa lievemmin, mutta suunta on ollut oikeastaan finanssikriisin alusta lähtien sama.
1 tykkäys
Hintaa en osaa kommentoida tarkalleen ottaen ko. seudulta @anon1925 ,mutta taustatietojen valossa arvioisin, että seuraavaan puoleen vuoteen et varmuudella tuosta saa omia takaisin.
Hintatietoja ja nykyistä hintatasoa voi yrittää selvittää myös asuntojen hintatiedot.fi palvelusta. Sieltä ei ihan suoraan saa taloyhtiökohtaista tietoa, mutta itse olen oman taloyhtiöni myynnissä olleista kämpistä myynti-ilmoituksineen seurannut (pks seudulla) ja pitänyt kirjaa. Palvelusta saa yleensä löydettyä / haettua alueen tiedot ja sitten kun hieman vertailee omasta yhtiöstä olleita ilmoituksia tarkkoine m2, kerros, rakennusvuosi ja huonekokoonpano tietoineen, niin pääsääntöisesti olen päässyt käsiksi tosiasiassa toteutuneisiin kauppahintoihin omassa yhtiössä.
Itse arvelen pks seudulla asuvana ja kiinteistösijoittajien monenlaisia ajatuksia kuunnelleena ajattelen käänteen tapahtuvan optimaalisessa skenaariossa 6-9kk päästä, realistisessa skenaarioissa 12-18kk sisällä ja pessimistisessä skenaarioissa 24-36kk päästä. Kenelläkään ei ole kristallipalloa. Paljon riippuu korkotasosta ja paljon siitä, että milloin myymättömien tyhjien asuntojen omistajat saavat varastot myytyä. Myynnin vauhti (esim yit:llä esimerkkinä isohko asuntovarasto) taas riippuu paljon hinnasta jolla ollaan valmiita myymään.
Edellä olevaa ajattelua vasten puntaroisin jompaa kumpaa vaihtoehtoa:
- asunto vuokralle ja myynnin yritys 1-2v päästä
- myisin asunnon tiedostaen, että joudun varmastikin 10-20% ottamaan takkiin, mutta kun näen pörssissä kuitenkin ihan potentiaaliselle tuotto-odotuksella olevia kohteita, niin siellä on minusta tällähetkellä selvästi paremmalla tuotto-odotuksella olevia kohteita versus asuntojen hintakehityksen tuotto-odotus (minun mielestä).
En missään nimessä alkaisi nykyisillä markkinahinnoilla ostamaan lisää asuntoja /asuntosijoittajaksi ”ajautumalla” ja ”hintojen laskun” ohjaamana. Alamäki voi olla vielä pitkäkin, vaikka ei välttämättä jyrkkä.
Tälläisiä ajatuksia täältä. Kunkin tilanne on erilainen, joten toivottavasti tästä oli jotain hyötyä omiin pohdintoihisi.
13 tykkäystä
Sosiaaliturvaleikkaukset tekevät jossain määrin tilannetta, että asunto myydään, mutta tilalle ei osteta uutta vaan siirrytään vuokralle. Tämä piikki tulee varmaan vasta myöhemmin ja koskee ensisijaisesti pienempiä paikkakuntia, jossa vastikkeiden ja vuokran erotus ei ole kovin suuri. Perustelen tämän puhtaalla + ja - laskulla. Vuokra - asumistuki on pienempi kuin vastike. Lisäksi kaupalla saa vapautettua pääomaa joko elämiseen tai puskuriksi.
8 tykkäystä
Kiitti! Hyviä ajatuksia, joita aion noudattaa. Veisi osto- ja myyntikulut veroineen ison osan epävarmasta tuotosta, jos lähtisin nyt ostelemaan asuntoja vain parin vuoden tähtäimellä. Osakemarkkinoilta saa luultavasti hyvää tuotto-odotusta, jos ei kaikkea laita USA:n suuriin yhtiöihin. Kokeilen, jos saan itse tutkailtua tuon palvelun ja naapureiden kauppojen kautta hintatasoa.
Edit. löysinkin palvelun kautta taloyhtiön toteutuneita kauppahintoja. Jäi varovaisen positiviinen kuva, että tuskin tarvitsee yli 10 % tappiota realisoida. Asiaan voi vaikuttaa, että kunta on haluttu ja tarjontaa on vähän.
1 tykkäys
Kuka ne asunnot sitten ostaa, jos vuokrataso ei paljoa poikkea vastikkeen suuruudesta ja asunnot todennäköisesti ovat sellaisissa taloissa, jotka vääjäämättömästi kulkevat kohti loppuaan?
Viime vuosina on luettu paljon “alle markkinahintaan ostamisesta” ja sijoittajita, joista on tullut excel-miljonäärejä, kun välittäjä on arvioinut asunnot uudelleen ja lainaa on hankittu sen pohjalta. Luulen, että pankkien lainahanat ovat alkaneet kiristymään näissä tapauksissa ja tuokin osa kysynnästä on heikentynyt selkeästi.
6 tykkäystä
Sellaiset sijoittajat ostavat, joilla on suuri tai ainakin suurehko omistusmassa ja sijoittaminen perustuu kassavirtaan, eikä arvonnousuun. Itsekin olen myynyt viisi sijoitusasuntoa pois ja kaikki kaupat ovat reilusti alle pyyntihinnan tehty. Ei niistä oman ostajia ole ollut näytöissä, saati tarjoamassa yhtään.
Tarjoukset ovat röyhkeitä ja ne on suunnilleen hyväksyttävä, tai siirryttävä ostolaitaan. Itselläni jo ikä ja laiskuus tekee kaupanteosta helpon, eikä jää harmittamaan. On tämä tietokoneen kanssa treidaaminen sentään aika paljon mukavampaa, kuin tapetointi.
Nyt ei minun mielestäni ole ensimmäisen sijoitusasunnon oston aika, kun kulut nousevat ja vuokralaisten maksukyky ennemminkin putoaa. Ei niitä tyhjilleenkään kannata näillä näkymin ostaa. Tulevaisuus on isojen sijoittajien, joilla kassavirta kestää nousevat kulut ja voivat vielä lisätä omistuksiaan juuri niiltä, jotka siirtyvät tukipolitiikan takia omasta vuokralle.
Suomessa on todella iso joukko, kymmeniä tuhansia ihmisiä, jotka eivät pääse töihin, eivätkä eläkkeelle ja asuvat omistusasunnossa. Se selkä katkeaa jossain välissä, kun puskurit on syöty.
Jos nyt on ikää 55 ja olet työtön, niin kolmen vuoden päästä työllistymisnäkymät eivät ainakaan ole paremmat ja sitten kun olet PA, niin ainoa keino jatkaa, on myydä kämppä ja siirtyä vuokralle.
Harjoittelua jatkaaksemme kysytään, että minne myyjä menee asumaan? Lähelle palveluita, paikkaan jossa ei tarvitse autoa. Ei välttämättä kaupunkiin, mutta taajamaan kuitenkin.
7 tykkäystä
Siinä vaan jossain Varkaudessa voi tuotot jäädä haaveiksi, kun vuokralaisen vaihtuessa tyhjien kuukausien määrä lisääntyy kerta toisensa jälkeen, vuokran ja vastikkeen välinen erotus kapenee ja yhä selvemmäksi käy, että taloyhtiö ei matkaa kohti peruskorjauksia vaan konkurssia.
Monen tuollaisen kämpän realistinen hinta-arvio on euromäärä, jonka edessä ei ole plus- vaan miinus-merkki.
Sen nykyisen osakkaan kannalta varmasti noin. Mutta en ole vakuuttunut, että sille kämpälle löytyy ihan heti ostajaa, jos alueen vuokrataso ei poikkea paljoakaan kämpän vastikkeesta ja kaupungin kehitys kulkee vuosi vuodelta huonompaan suuntaan.
3 tykkäystä
Niin. Minäkin myin sijoitusasuntoni pois. Joku toinen näkee tilanteen väliaikaisena. Totuus nähdään sitten joskus. Kerrankos sitä nyt väärässä ollaan ja markkina menee juuri päin vastoin kuin järki sanoo.
1 tykkäys
Asia ei ole ihan niin mustavalkoinen kuin Varkaus ja Eira. Siihen väliin mahtuu myös muita surullisia tapauksia.
Politiikka on nyt täysin toinen, kuin se oli vielä kymmenen vuotta sitten, eikä muutos näytä mitenkään tilapäiseltä. Kokoomus on gallupeissa näilläkin leikkauksilla reilusti johdossa ja yhdessä Persujen kanssa niin korkealla, että enemmistöhallituksen muodostaminen näyttää jatkossakin helpolta.
Sijoittajan täytyy siihen sopeutua. Käsittääkseni sijoittajan tarkoitus ei ole pehmennellä politiikan kanssa, vaan tehdä fygyä kulloisessakin markkinatilanteessa säälimättä yhteiskuntaa.
3 tykkäystä
No yksi on enemmän kuin nolla…
Uskon, että tämän päiväinen käymäni keskustelu yhden yksityisen myyjän kanssa kuvastaa hyvin ongelmaa, joka markkinoita tällä hetkellä eniten jarruttaa.
Kävin Espoon laitamilla katsomassa yhtä reilu parivuotta sitten valmistunutta yksiötä. Tyhjä asunto oli luonnollisesti uudenveroisessa kunnossa, mutta oli roikkunut vuokramarkkinoilla jo lokakuusta asti.
Kysyessäni nykyistä vuokrapyyntöä, myyjä kertoi lukeman, joka oli noin +15% korkeampi kuin mitä alueen vastaavissa samanikäisissä yksiöissä tällä hetkellä on. Jatkoin asiasta kysymällä, onko hän kokeillut korjata vuokrapyyntöä alas päin. Sain vastauksen, että ei ole, koska kuulemma tämä on asunnon oikea vuokrataso ja jolla asunto 2021 on mennyt vuokralle.
Tutustuimme asuntoon, kiersimme talon tilat ja keskustelimme yhtiöstä, jossa myyjä oli itse hallituksessa mukana. Vastaukset ja itse asunto olivat kunnossa, joten jätin suorilta myyjälle suullisen tarjouksen.
Tarjosin velatonta kauppahintaa, jolla pääsisin tänään noin 4,6% vuokratuottoon (varsin kohtuullista, eikö vain?). Tarjottu velaton hinta vastasi noin 70% myyjän pyytämästä velattomasta hinnasta.
Sain vastauksesi melko punertavat kasvot ja tokaisun, että aika matala tarjous. Keskivertoa selvästi puheliaampi myyjä kertoi, että oli saanut asunnosta jo kuusi tarjousta ja kaikki olivat olleet luokkaa -30% pyynnistä, kaikki hänen mukaansa tasoiltaan muutaman tuhannen euron sisällä. Mainitsin tämän olevan positiivinen asia, sillä kaikki eivät omille uusille asunnoilleen saa edes tällä hetkellä tarjouksia ja useampi tarjous auttaa varmasti hahmottamaan asunnon nykyistä markkinahintaa.
Myyjä piti tarjousten saamista toki positiivisena, mutta oli hinta-asiasta kanssani kovasti eri mieltä, koska hän oli itse reilu pari vuotta sitten maksanut asunnosta noin nykyisen pyyntihinnan verran ja tämä kuulemma oli se asunnon oikea arvo.
Emme päässeet kauppoihin, mutta toivotimme toisillemme mukavat päivän jatkot.
77 tykkäystä
Kuinka alas korkotason pitäisi laskea että yhtälöstä tulisi järkevä asunnon vuokrauskäyttöön ostavan kannalta? Ei taida korkojen tälle vuodelle arvioitu noin prosentin lasku riittää lähellekkään?
3 tykkäystä