En ihan ymmärtänyt kysymystä, mutta omat pointit tähän.
Välttämättä korolla ei ole suoraa merkitystä asunnon hintaan vaan kulujen maksukykyyn. Uudiskohteiden kaupassa oon huomannut, että velaton hinta ei ole ongelma vaan esim. asunnon kokonaiskulujen nousu 800e/kk → 1400 e/kk. Harva haluaa ostaa edullisempaa asuntoa sen takia, että vastikkeet ovat omaan talouteen sopivat. Helpompi asua uudiskohteessa vuokralla ja odotella korkojen laskua, jotta tulevaisuudessa saa ostettua juuri sellaisen asunnon kuin itse haluaa eikä tarvitse tyytyä huonompaan.
Tuottopuolella kohteiden hinnoittelu on tuotto/hinta. Tuotto on heikentynyt niin hinnan pitää joustaa, jotta samoihin tuotto% päästään.
TLDR: Korko muutokset vaikuttavat suoraan omaisuusluokkien arvonkehitykseen riippumatta muista trendeistä.
Jos tarkkoja ollaan, niin onhan tuossa saatu enemmänkin nousua(noin 260%), jos tarkastelee 1628 - 2008 alku- ja loppupisteitä, mutta tämäkin on vuosituottona mitätön, kun ajanjakso on 380 vuotta. Lisäksi kannattaa huomata tuo volatiliteetti. Ajanjaksolle mahtuu niin nopeita romahduksia kuin pitempiä kymmenien vuosien mittaisia lasku- ja nousumarkkinoitakin.
As the text on the last graph says, over a 380 year period the real (ie inflation adjusted) house prices have only doubled, which corresponds to an annual average price increase of something like 0.1%.
Kommentoin vielä kerran vähän konkreettisemmin, latasin Vuokratuottolaskurin (Excel) ja pyöräytin luvut potentiaalisesta kohteesta. Pyyntihinnalla, optimistisella markkinavuokralla ja 90% käyttöasteella luvut näyttivät tältä:
Oman pääoman tuotto olisi pakkasella. Markkinavuokraa ei oikein voi korottaa, korkotasoa voi tietysti ennakoida ja käyttöastetta voi yrittää nostaa. Mutta jos näitä tekijöitä ei muuta niin jää jäljelle hinnanalennus pyyntihinnasta.
Laskin “nollatuloksen” (missä oman pääoman tuotto on nolla) ja “riskittömän koron” (missä oman pääoman tuotto on 3 kk Euriborin suuruinen) vaatimat hinnanalennukset pyyntihinnasta kuvaamaan herkkyyttä. Tulokset olivat seuraavat:
“Nollatulos” vaatii -9% hinnanalennuksen
“Riskitön korko” vaatii -18% hinnanalennuksen
Nopeasti miettien “riskitön korko” on järkevä vertailukohta minimille, kun suunnilleen semmoisen tuoton saa esim. Seligsonin Rahamarkkinarahastosta omille rahoilleen. Tuommoinen -18% alennus tässä kohteessa merkitsisi euroissa n. -24 tuhatta pyyntihintaan, eli rahassa puhutaan jo merkittävästä euromäärästä. Ja tällaisella alennuksella päästään vasta break even -tasolle.
Tässä kohteessa pyyntihinta ei ole lähelläkään asuntosijoittajan laskelmia, eli sopii lähinnä omaan käyttöön ostavalle. Toki jokainen kohde on uniikki ja vaatii oman laskelman mutta tämäntapaisilla spekseillä olevia kohteita on tullut vastaan useampiakin kohdetta etsiessäni.
Pitkän postauksen yhteenveto: asuntojen jo selvästi laskeneet hintapyynnöt eivät vielä olekaan aina niin “halpoja” asuntosijoittajalle.
Se on juuri näin. Kasvukeskuksista ei nykyisillä pyynneillä löydy omia tuottovaatimuksia täyttäviä sijoituskohteita. Minua ei kiinnosta myöskään lähteä näiden myyjien kanssa vänkäämään, koska eivät ole tuota -15-20% valmiita tulemaan vastaan niin sijoituskohteita kannattaakin katsella mieluummin muualta. Jos yksiöiden ja kaksioiden syväjäätyminen jatkuu vielä tovin niin ennen pitkää hintataso kyllä laskee Uskon että ahkerimmat ja tähän keskittyvät voivat nytkin löytää kohteita joissa tarjous meneekin läpi. Ajattelen niin että turha hakata päätä seinään jästipäisten myyjien kanssa - antaa ajan mieluummin korjata hinnoitteluvirheet reflektoimaan edes 2-3% pitkäaikaista korkotasoa. Ei se toisaalta ole hölmö joka pyytää vaan joka maksaa.
Itse veikkaan että hinnat eivät tule noin paljoa alas PK-seudulla vaan yhtälö korjaantuu osittain sillä että markkinavuokrataso lähtee jossain vaiheessa selvään nousuun. Vaatii kyllä aika paljon nousua kun hoitovastikkeetkin kallistuvat reippaasti.
Mutta siis silti hinnanalennuksiakin tarvitaan hieman. Markkina jumittaa niin kauan kuin tuottolaskelma ei toimi ja tässä menee varmaan koko kuluva vuosi samassa pattitilanteessa eikä korkojen alenemisestakaan ole tulossa apuja.
Mutta onhan tässä se riski että se vuokrataso ei lähde nousuun ja hoitovastikkeet vaan kallistuu ja korotkaan eivät laske.
Samaa mieltä, kyllähän tässä nyt korkojen liike sanelee tulevaisuuden. Enää en usko että hoitovastikkeissa nähdään liikettä ylöspäin, voi olla jopa päin vastoin.
Tuohon @Badwithmoney viestiin sen verran, että jästipäisyyttä tässä ainoastaan olisi se, että nyt asuntoja lähtisi laitaan myymään, ELLEI ole pakko. Niitäkin kyllä nähdään ja on jo nähty.
Vastikepuolella korotuspaineita lisännee ainakin uudehkoissa taloissa joidenkin osakkaiden maksukyvyttömyys. Sellaisissa taloissa, joissa täydellä lainaosuudella vuokraus on kassavirtanegatiivista, ei välttämättä edes haltuunotto auta, ja vaje on paikattava ylimääräisillä vastikkeilla ja vastikekorotuksilla ja toivottava että se ei kaada lisää osakkaita.
Ei oo kauan kun kevättä pidettiin parhaana myyntiajankohtana kun kaikki ostajat ryntää silloin markkinoille, mutta tämäkin siis ilmeisesti nyt muuttunut?
Sen sijaan väitettä, että on ihan sama ostaako asunnon alueelta jossa niille riittää asujia tulevaisuudessa, versus alueelta jossa asunnot tulevat olemaan tulevaisuudessa tyhjinä, on hieman… No, outo.
Harva tuollaista taitaa väittää. Suhdanteista riippumatta suunnilleen touko-lokakuun välille yleensä ajoittuu ne vuoden vilkkaimmat myyntikuukaudet ja vastaavasti suunnilleen marras-huhtikuulle vuoden heikoimmat myyntikuukaudet.
Otetaan laajempi sitaatti: “Olosuhteet asuntokaupan vilkastumiselle paranevat keväällä 2024, jolloin asuntolainojen viitekorkojen ennustetaan laskevan ja varainsiirtovero on uudella, alemmalla tasolla. Asuntokauppa käy keväisin yleensä vilkkaammin”
Tuota kevään vilkkautta lukuun ottamatta ihan järkevät pointit. Tosin tuon artikkelin jälkeen ne korkonäkemykset ovat ehtineet mennä jo uusiksi.
Eli edelleen on järkevää odotella itselle huonosti sopivassa, arvoaan pudottavassa ja liian kalliissa asunnossa korkokuluja juoksuttaen, vaikka on odotellut asiantuntijavinkkien perusteella jo 1.5vuotta?
“Nyt ei kannata myydä, kannattaa vielä maltta muutama kuukausi”
“ei, nyt ei kannata myydä, näkemykset ovat viime kuukausien aikana muuttunut, nyt kannattaa vielä odotella”
“nyt se vasta typerää onkin myydä, hinnat lähtee kohta nousuun, nyt kannattaa malttaa joku kuukausi”
Järkevyyden määrittelee jokainen itse. Ei asunto ole kaikille niitä kauppaaville “huonosti sopiva” eikä läheskään kaikilla myyjillä ole mitään korkohuolia.
Ja jos myyt “itselle huonosti sopivaa” asuntoa, niin onhan siinä asumismukavuuden kannalta vissi ero, onko sinulla yksi ylimääräinen huone vai yksi huone liian vähän.
Tai sitten, jos olet myymässä vaikka sijoituskämppää siksi, että luvut eivät enää toimi kyllin hyvin, niin ei siitä kannata sellaisella hinnalla luopua, että ne luvut taas toimisivatkin.
Sen sijaan jos taas olet vaikka perikunnan edustaja, ja käsiin on jäänyt tyhjä asunto, varmasti kannattaa miettiä toisenkin kerran, kannattaako sitä tyhjää kämppää roikottaa kuinka kauan myynnissä odottaen markkinatilanteen paranemista. Toki tuonkin asian järkevyyteen vaikuttaa vahvasti oma taloudellinen tilanne sekä asunnon sijainti.
Onko täällä jollain kokemusta siitä kuinka esim. liikuteltavat parvekekaihtimet tai paremmat terassimatot vaikuttavat asunnon arvoon, vai onko mitään vaikutusta?
Asumismukavuuteen noilla on hyvin merkittävä ero, kun muuten lähes oleskelukelvottomasta parvekkeesta voi tehdä ylimääräisen huoneen asuntoon aina puolet vuodesta.
Haluaisin lukea kirjan teemalla: Psykologiset tekijät asuntokauppojen taustalla: nimittäin, pienet nyanssit voi ratkaista, jos ei nyt suoraan asunnon arvoon, mutta ostopäätöksen tekemiseen kuitenkin. Esim. kymmenkuntaa vuotta sitten oltiin myymässä kuolinpesän asuntoa, rivarinpäätyä omalla takalla ja pihalla. Alueena ei vaan kovin haluttu: kuultiin naapureiden yrittäneen myydä omaansa vastaavaa jokunen vuosi aiemmin, mutta eivät saaneet kaupaksi pariin vuoteen ja jäivät asumaan siihen. Meillä piti tehdä suunnilleen kaikki temput, että saatiin myydyksi: mm. ostaa uusi astianpesukone vanhan hajonneen tilalle. Välittäjä kummeksui asiaa, niin mieli teki sanoa, että tätä ei kyllä kukaan osta, jos tämä ei ole muuttovalmis heti… Pienet asiat voi ratkaista… Edit: muutoissa suurin osa ressaa hitosti, ja ylimääräiset säädöt voi nostaa ketutuskerrointa niin paljon, ettei viitsitä ostaa jotain katteltua, kun siinä joku pienehkö miinus… Sitten taas melkoisen pommikuntoisen voi myydä hyväänkin hintaan jos on hyvältä alueelta jossa kysyntää paljon…
Pohdin tänään, että miten mahtaa käydä asuntojen hinnoille, kun puolet kotitalouksista elää maksimissaan 100 euron puskurilla. Summaan on siis laskettu kaikki säästöt mukaan.
Hinnoissa on kyllä edelleen laskupainetta, vaikka kaikkein parhaat kohteet tietysti liikkuvatkin.
Hintojen nousu on ajanut suomalaisia krooniseen rahapulaan, kertoo Kuluttajaliiton kysely. Noin puolet vastaajista kertoi, että heillä on kuukausitasolla korkeintaan 100 euron puskuri.
Uskon että ahkerimmat ja tähän keskittyvät voivat nytkin löytää kohteita joissa tarjous meneekin läpi. Ajattelen niin että turha hakata päätä seinään jästipäisten myyjien kanssa - antaa ajan mieluummin korjata hinnoitteluvirheet reflektoimaan edes 2-3% pitkäaikaista korkotasoa. Ei se toisaalta ole hölmö joka pyytää vaan joka maksaa.