En minä sinulta näkemyksiä ole kieltänyt tai viestejäsi ole liputellut. Antaaa palaa vaan.
Tänäkin vuonna alkaa arviolta 16 500 asunnon ja ensi vuonna 23 500 asunnon rakentaminen. Vaikka asuntoaloitusten määrä onkin vuosina 2023-2025 matalahko, niin parin edeltävän vuoden rakentamisbuumin seurauksena vuosien 2021-2025 asuntoaloitukset vastaavat keskiarvoltaan hyvinkin lähelle sitä lukua, mitä asuntoja arvioiden mukaan rakentaa:
Ei se siihen tyssää. Työ on vain yksi muuttoliikettä ruokkiva asia. Mutta osana kaupungistumiskehitystä ovat myös eläkeläiset, opiskelijat ja työttömät. Viimeksi mainituista myös ne passiivisemmat yksiköt, jotka eivät muuta työllistymismahdollisuuksien vuoksi.
Kyllä maakunnista suuriin kaupunkeihin muutetaan pitkälti työn/ työmahdollisuuksien perässä ja opiskelemaan. Siitä se muuttoliike minun näkemyksen mukaan johtuu.
Jonkin asteista lamaa kun pukkaisi niin työnperässä muuttaminen hidastuisi ja ne joilla ei ole työtä niin on pakko pikku hiljaa katsoa kämppää edullisemmasta paikkaa.
Harri Hurulta podcastissaan hyvä kommentti, joka osoittaa, että asuntojen nykyiset hintapyynnit ovat aivan liian korkeita, eikä näillä hinnoilla ole ostajan markkinat.
Ympäripyöreesti:
”Jos jatkuvasti olisi pöydällä kohteita 8-10% vuokratuotolla olisi ostajan markkinat, jos pk-seudulta tarjotaan 5% vuokratuottoa tässä markkinassa, niin ei ole ostajan markkinat”.
Nykyisiä pyyntejä kun katsoo pk-seudulta, niin 5% vuokratuotot peruskorjattujen tai uudempien osalta aivan utopiaa.
Kai sitä asuntosijoittamisessakin haetaan tuottoja pidemmällä aikavälillä. Vahva konsensus taitaa kuitenkin olla, että korot olisivat lähdössä laskuun tämän vuoden aikana, sekä jos olettaa hintojen pohjien olevan lähellä voi arvonnousua olla myös tarjolla seuraavien vuosien aikana.
Vahva konsensus on, että nollakorkojen aikaan ei ole paluuta. Silloin vuokratuotonkin tulee olla jotain ihan muuta kuin nollakorkojen aikaan.
Toinen pointti on vielä se, että esim. itse olen tykännyt korkosuojata lainani. Nyt sen kiinteäkorkkoisen / korkokatollisen velan hinta olisi takavuosiin nähden suhteettoman kallista. No, tuskinpa minä nykyhinnoilla mitään korkosuojaa ottaisin, mutta se taas lisää riskejä ja asettaa edelleen paineita sille, millaisella vuokratuotolla uusia kohteita viitsisi ostaa.
Itse olen viime aikoina seuraillut huutokauppoja ja sen pohjalta toteaisin, että asuntojen arvostustason romahdus on käytännössä toteutunut ja suunta lienee tästä ylöspäin.
Hintapyynnit ei vaan ole liikkuneet todelliselle arvostustasolle, jolla kauppa kävisi. Todellinen arvostustaso on karkeasti 20% alle nykyisten hintapyyntien kasvukeskuksissa, joskin poikkeamat on tietysti suuria. Jotkut hintapyynnit tietysti etuovessakin suoraan kohdillaan markkinaan nähden ja siten menneetkin nopeasti. Hirveästi samoja kohteita näkyy myynnissä kuin vuosi sitten - kuvia toki uusittu ja pyyntihintoja vähän laskettu.
Asia kyllä ajan kanssa korjaantuu. Toivehinnoilla asuntojaan roikottavat kyllä joskus aikanaan saavat “omansa pois”, kun eivät laske mukaan turhaan maksamiaan vastikkeita, lainan korkoja ja oman pääoman vaihtoehtoiskustannusta.
Palstan otsikko on toki Asuntosijoittaminen ja tässä esimerkissä ei ole kyse sijoituskäyttöön tulleista kodeista vaan ihan perheiden omaan käyttöön tulevista. Ostettiin omalle perheelle kesällä 2022 asunto 1970-luvun rivarista. Maksettiin siitä aika lailla saman verran, mitä joulukuussa 2021 noin viikon myyntiajalla mennyt asunto samasta taloyhtiöstä oli maksanut, kun ottaa asuntojen kunnot huomioon (joulukuun asunnon remonttitarpeet noin 2000e, meillä meni +150ke). Nyt, maaliskuussa 2024 samasta taloyhtiöstä tuli myyntiin meidän asunnon peilikuva, jonka hintapyyntö oli aika tarkkaan sama, mitä me maksettiin omastamme mutta tuon myyntiin tulleen asunnon remonttitarpeet ovat vielä suuremmat. Se myytiin noin viikossa. Ensimmäiseksi ja viimeiseksi myydyssä asunnossa oli välittäjä ja me ostettiin oma ilman välittäjää.
Että ei kaikkien asuntojen hinnat ole tulleet alaspäin vaikka niin moni luulee.
Totta. Osa liikkuu kesät ja talvet fillarilla / julkisilla ja osa ajaa yksityisautolla. Ja kumpikin edellä mainittu ihmistyyppi pitää itseään sinä fiksuna osapuolena.
Mikä sitten on fiksua asunnon ostamista? Itse ajattelen niin, että jos kahden vuoden hintojen laskun jälkeen naapurin kämppä menee nopeasti kaupaksi samalla hinnalla mitä itse on maksanut, niin olen tehnyt hyvät kaupat oman oston yhteydessä. Etenkin kun koti on niin mieleinen, että ennen kun lapset lähtevät pois kotoa niin en näe syytä muuttaa tästä mihinkään.
Tällä tasolla vuokratuoton melkein pitää olla, jotta asuntosijoittaminen on aidosti kannattavaa touhua.
Ottaen huomioon aivan kaikki kustannukset oman ajan käytöstä asunnon kulumiseen (remontointi) saakka sekä asuntosijoittamisen riskit.
Asunnon arvonnousu on usein vain inflaation verran eli sen reaaliarvo säilyy samana. Viime ajat ovat osoittaneet meistä jokaiselle, että hinta voi myös laskea. Tällöin vuokratuotolla on iso merkitys. Korkojen noustua moni on huomannut myös positiivisen kassavirran merkityksen.
Oletko nyt ihan tosissasi, että tuoton asuntosijoittamisessa täytyy olla 8-10% ennen kuin se on kannattavaa?
Jos tuo tuotto on vaatimuksesi, kohteesi sijaitsevat rankasti muuttotappiollisella alueella ja niiden arvo pitkässä juoksussa painuu nollaan.
Mieluummin otan 5% tuoton ja tiedän asunnon kelpaavan jollekin myös tulevaisuudessa.
Nykyinen vuokra on todella kova. Kun tuo vuokralainen tuosta lähtee, vuokratuotto laskee heti. Minulla ja puolisollani on kaksi asuntoa lähiseudulla, joten uskallan sanoa ettei tämä ihan mutuilua ole.
Nythän tuo on kassavirtaposi juuri lyhennysvapaiden takia. 2026 korkotasoa vaikea arvata, jolla olennainen vaikutus sen aikaiseen kassavirtaan, kun lyhennykset käynnistyy.
Joo tuopa se aina noissa, että kuinka kestävällä pohjalla vuokrataso on. Useampiin kohteisiin tullut törmättyä, joissa tosi korkeita vuokria, kun Kela maksaa puolet ja vuokralainen puolet.
Itse ostin edellisen kämpän vuonna 2021. Kyseessä oli uudiskohde ja laskelmissa pääsin hieman päälle 4,5 %:n vuokratuottoon vuokratasolla, joka on jokusen kympin vapaarahoitteisia verrokkeja edullisempi. Vuokratuottotavoite lieni tuossa ajassa nollakorkojen aikaan ihan tavallinen kasvukeskuksissa, eikö vaan?
Mutta jos me nyt ajatellaan, että korot tulevat nähtävissä olevassa tulevaisuudessa olemaan esim. 2,5-3,0 %, niin täytyyhän tuon heijastua vuokratuoton vaatimuksiin. Mielestäni silloin se 8 %:n tuotto-odotus on silloin paljon perustellumpi kuin 5 %:n tuotto-odotus. Näin siis suurissa kasvukaupungeissa. Niitä hieman korkeamman vuokratuoton tavoittelu taas ei mielestäni johdata vielä muuttotappiopaikkakunnille, vaan esim. kasvaviin kehyskuntiin.
Asuntojen hintojen ja korkonäkymien kokonaiskuvaa katsoessa en yhtään ihmettele, että asuntokysyntä on lamassa ja sijoittajakysyntä se vasta lamassa onkin. Luvut eivät toimi. Toki jos uskoo hintojen vahvaan raketointiin lähitulevaisuudessa, voi se antaa pelivaraa laskelmiin.
