Puukoti Groupin viimeisimpään myynti-ilmoitukseen oli jäänyt tieto, että talot valmistuu tammikuussa 2024. Tosin päivitetyssä esittelytekstissä oli sitten mainittu ajankohdaksi elokuu 2024.
Kuljin eilen kyseisen rakennustyömaan ohi. Jännä nähdä mitä sen suhteen tapahtuu ja millä aikataululla. Rakentaminen on siinä vaiheessa, että voisi kuvitella ettei työmaan pidempiaikainen keskeyttäminen välttämättä ainakaan herätä luottamusta potentiaalisissa kämppien ostajissa. Selkein muutos sitten edelliskäynnin jälkeen oli siinä, että taloyhtiön suuri mainoskyltti oli revitty alas ja tilalla ei ollut mitään muutakaan infoa. Myymättömät kämpät ovat poistuneet tällä viikolla asuntojen myyntisivustoilta.
Tuossakin kohteessa ne laskelmat menevät kertaheitolla uusiksi, kun nykyinen vuokralainen häipyy ja uusi pitäisi löytää tilalle. Nykyinen maksaa vuokraa siis 694 e / kk. Tällä hetkellä saman talon alimmasta kerroksesta saa 569 e / kk puoli neliötä isomman kämpän, ja ensimmäisen kuukauden vuokra on 295 e.
Linkittämäsi kohde sijaitsee ylimmässä kerroksessa, joten sen vuokratason voi toki olettaa olevan hieman korkeampi. Mutta kun katsoo Oikotien vuokrapyyntihistoriaa talossa, niin suunnilleen satasella saa varautua laskemaan vuokrapyyntiä.
LISÄYS: Lipstikkakuja 1:ssä näyttäisi olevan paraikaa 9 kämppää myynnissä. Niistä valtaosa 21-24 neliön luukkuja. Ei ne sitten ehkä olleetkaan niin suuria sijoittajan herkkuja, kun niistä eroon halutaan…
Asumistuen leikkaukset tulevat myös vaikuttamaan jonkin verran tällaisten kämppien vuokratasoon ja muutenkin nykyinen vuokra on jo yläkanttiin.
Ja tuo asunto on niin järkyttävän pieni neliöiltään että edes harva sinkku haluaa noin pientä. Ennemmin vähän vanhempi yksiö, niissä on sentään yli 30m2 eikä kylpyhuone vie kolmasosaa pinta-alasta niinkuin näissä uusissa.
Älähän nyt, esim. Sijoitusasunnotcom on opettanut meille, että yksiöissä ei yli 25 m2 neliömääärälle kannata antaa mitään arvoa, ja yli 30 m2 kämppien tulisi olla edullisempia kuin sitä pienempien. Kaksioissakin kannattaa maksaa vain 40 m2 neliöön asti ja kaikki yli 50 m2 on hintaa alentavaa pahaa.
Ja kolmiossakin 60 m2 riittää kuulemma perheasumiseen oikein hyvin:
Mutta joo, vakavasti puhuen, itse en ostaisi koskaan edes sijoitukseen sellaista asuntoa, jossa en voisi kuvitella itse asuvani jossain elämäntilanteessa. Niinpä nuo parinkymmenen neliön kopit eivät ole koskaan käyneet edes mielessä ostokohteina. Sellainen voisi soveltua joksikin keskusta-asunnoksi, jos tarkoitus on lähinnä vain yöpyä siellä kaupungissa käydessä.
Omistan. Siinä tuotto 8,3% ja matkaa julkisilla suuren kaupungin keskustaan 15min. Tällaiseen tuottoon olen jokseenkin tyytyväinen ja jatkossa tavoittelen vähintään 7-8% tuottoa.
Tällaisten kohteiden löytäminen vaatii vaivaa ja joko tuuria tai matalasuhdanteissa ostamista. Eli juuri nyt saattaa jo löytää tuollaisia kohteita, kun tinkaa hintaa alaspäin.
Mielestäni vuokratuotossa kannattaa olla turvamarginaalia. Monen nollakorkoaikana 3-4% tuottoa tuonut sijoituskämppä tuottaa nyt nollaa. Sitä paitsi asuntosijoittajat arvioivat kulut kroonisesti alakanttiin. Monissa taloyhtiöissä on esimerkiksi nyt kerätty ylimääräisiä vastikkeita yms. 3-4% tuottoa tuovilla kohteilla operoiva saattaa todellisuudessa saada lähes olematonta tuottoa.
Itse kun kolmevitosena muutin silloisesta puolisosta erilleen ja olin hakemassa enemmän tai vähemmän tilapäiseksi ajateltua uutta kotia itselle niin en edes katsellut yksiöiden perään. Itselle ei sopinut koti, jossa ihan kaikki hygieniatoimenpiteitä lukuun ottamatta tapahtuu yhdessä tilassa. Joku nuori saattaa sellaiseen vielä mennäkin, mutta aikuiseen ikään ehtineelle meikäläiselle se ei sopinut. Kämppä jäi sittemmin sijoitusasunnoksi ja nyt viimeinen vuokralainen oli kuutisen vuotta yhtä soittoa.
miten tehokkaasti asuntojen hinananmuodostus huomioi isot remontit. yksi tuttu osti 1966 kerrostalosta yksiön. maksoi noin <70k€. talo on hyvämaineinen jne. nyt tulee sitten koko putki, viemäri ja sähköremontit niin velkaosuus yksiölle on noin > 50k€. minusta hinnanmuodostus on heikkoa vanhemmissa kohteissa.
Turvamarginaalia pitää olla myös sen vuoksi, että vuokratuotolla on paha tapa laskea ajan myötä, mikäli ei onnistu nostamaan vuokraa. Yhtiövastikkeella on ikävä tapa nousta.
Vuokran nostaminen ei ole ihan yksinkertainen juttu, jos on tarjontaa.
Nuohan on niin tapauskohtaisia. Ja jos sen kämpän on ostanut ihan LVIS-remontin kynnyksellä, voi sen saada silläkin perusteella jo houkuttelevaan hintaan. Itse ostin alkuvuodesta 2020 kaksion, johon oli juuri tulossa LVIS-remontti, joka kustansi kämpälle yli 40t euroa. Seuraavan parin vuoden aikana talosta oli myynnissä kaksi kaksiota, jotka molemmat olivat muutaman neliön pienempiä ja ominaisuudet heikompia (ikkunat kahteen suuntaan, kun ostamassani kämpässä ikkunat kolmeen suuntaan). Hintapyynti noissa oli maksani hinnan + LVIS-rempan kulut huomioiden kuitenkin n. 40t enemmän. Ja erittäin lyhyistä myyntiajoista päätellen ei ole kauheasti tarvinnut edes tinkiä.
Viimeksi edellä kuvailtujen kaltainen kämppä näyttää olleen myynnissä tämän vuoden alussa. Myyntiaika oli selvästi pidempi, mutta hintapyyntö vain muutaman tonnin vuosien 2021-2022 kauppoja pienempi. Asuntojen hintatiedot -palvelun perusteella olettaisin, että kohde meni melkein pyyntihinnalla kaupaksi.
Suomalaistaustaisten määrä tippuu kuin kivi. Rikastuvatkohan muut riittävästi jotta pidetään jatkossakin yllä kaupunkien kasvu? Tämä lienee oikea uhka asuntosijoittamiselle pitkällä välillä koska kelagold pelkästään tuskin skaalautuu jos huoltosuhde huononee.
Toisaalta, ainakin omassa kuplassani tuntemani maahanmuuttajat ovat pääasiassa korkeasti koulutettuja, työllistettyjä ja hyvin maksukykyisiä, ja toivottavasti tämän kaltainen maahanmuutto kiihtyy. Nyt kannattaisi asuntotuotannossa huomioida myös muuttuvat kulttuurilliset tekijät. Esimerkiksi asuntosaunat eivät välttämättä kiinnosta samoissa määrin (vaikka monet maahanmuuttajat saunomiseen hurahtavatkin), ja keittiöiden ilmanvaihdossa ym. olisi hyvä huomioida runsaita mausteita suosiva ruokakulttuuri. Ei myöskään olisi haitaksi jos asuntojen pintoihin saataisiin jo lähtökohtaisesti vähän väriä.
Sanotaanko, että toimin isompien kiinteistöjen ympärillä ja saan ajankohtaista dataa aika hyvin. Hyville kerrostaloille +10% tuotolla saisi ostajan päivässä ja 8-9% tuotolle pienen väännön kautta alle kuukauteen. Kuitenkin noita kaupitellaan paljon 6-8% tuotolla, jolloin kauppamäärät ovat hieman vähäisempiä. Näissä on huomattava se, että kokonaisissa kohteissa tuotot ovat aina korkeampia, kun näitä lähdetään myymään yksittäin, lähtee tuotosta 1-2% pois. Sanoisin, että piensijoittajan on aika mahdotonta saada oikeasti laadukkaita 10% tuoton yksittäisiä asuntoja julkisesta markkinasta ihan sama mikä markkinatilanne on.
Puhuin tässä vanhemmista kohteista, kun uudemmat kohteet ovat hieman eri markkina tuoton ja ostajien suhteen.
Aito esimerkki: 2h+k markkinahinta on 50 000€. Markkinalla on myynnissä useita samanhintaisia +- 10 vuotta vanhoja kohteita. Taloyhtiöön tulee putkiremontti, josta tälle asunnolle on tulossa rahoituslainaa 40 000€. Myyjä yrittää epätoivoisesti myydä kohdetta 20% alennuksella hintaan 40 000€, mutta se ei nykymarkkinassa mene lainkaan kaupaksi. Todennäköisesti kauppa toteutuisi hintaan 20 000€, jolloin 40 000€ putkiremontti nostaa asunnon arvoa ainoastaan 10 000€. Ostaja on siis valmis maksamaan vain 10 000€ preemion siitä, että taloyhtiöön on juuri tehty putket. Vaihtoehtona hänellä on ostaa esim. 10 vuotta uudempi kohde 10 000€ halvemmalla.
Suomessa on ollut käynnissä voimakas muuttoliike maalta kaupunkeihin 1970-luvulta lähtien. Tilastojen perusteella kehitys on jatkunut katkeamattomana, vaikka kuinka välillä on uutisoitu maalla asumisen palaamisesta muotiin.
Tällä hetkellä elämme kaupungistumisen toista vaihetta, jossa muuttoliike keskisuurista kaupungeista suuriin on alkanut. Tämän voi havaita tilastoista, joiden mukaan Lahden, Kuopion, Porin ja Kouvolan kaltaisissa kaupungeissa väkiluvut ovat pysähtyneet ja kääntyneet jopa laskuun. Niiden keskustoihin rakennetut uudiskohteet uhkaavat jäädä tyhjilleen…
Eli kyllä Suomen sisäinen muuttoliike jatkuu vielä vuosikymmeniä keskisuurten kaupunkien kuihtuessa pois. Lopulta enää vain PKS ja Tampere kasvavat. Jopa Turku on jo tipahtanut kelkasta. 20 vuotta sitten se oli samankokoinen kaupunki kuin Tampere, nyt Tampere on kiskaissut 55 000 asukkaan kaulan.
Kun tuo kerran on aito esimerkki, niin ihan oikeastiko joku pankki on viime aikoina lähtenyt rahoittamaan LVIS-remppaa tilanteessa, jossa asunnon arvo on lainasummaan suhteutettuna noin mitätön?
Noissa matalan hintaluokan taloissa, joissa suuret taloyhtiörempat ovat kaikki kasaantuneet, on vielä ihan spesiaalit ongelmansa.
Käytännössä siis jos myy yli 75%:lla käyvästä arvosta ei pitäisi tulla ylimääräisiä veroseuraamuksia - mutta en kyllä osaa ottaa kantaa kuinka tuore esim. markkina-arvon arvion tulee olla jne.
En tiedä paljon jakajia teillä, mutta lahjoitus hallintaoikeuden säilyttämisellä voisi tulla kyseeseen. Veroja ei mennyt meillä juurikaan maksuun tällä tavalla