Joskus aikaisemmin olen maininnut, että mielestäni uudiskohteissa tulee yksi uusi riski vastaan siinä vaiheessa, jos kämppien myyntihinnat alkavat valumaan “pikavippien” tasolle, ja kuka tahansa tyhjätasku pääsee osakkaaksi.
Olen aiemmin linkittänyt Nokian keskustaan neljä vuotta sitten valmistuneen taloyhtiön myyntikohteita, joissa taloyhtiölainan osuus velattomasta myyntihinnasta taisi olla yli 85 %. Katsoin päivän tilanteen. Nyt tarjolla olisi esim. tällainen kohde, jossa velkaosuus velattomasta hinnasta on 93 %.
Ja kysehän on vain pyyntihinnasta. Heti vapaan tyhjillään olevan kämpän myyntihinta todennäköisesti joustaisi tuosta.
Kävin katsomassa tätä kohdetta joskus, muiden Nokian uudiskohteiden ohella.
Kyseessä on tosiaan aika huomattava riskikeskittymä:
Tornitalo, pääosin pieniä sijoittajien haalimia yksiöitä, joista yllättävän suuri osa näytti olevan tyhjillään (nimet puuttuivat)
Maksimaalinen velkavipu taloyhtiölainassa, melkein kenellä tahansa ollut mahdollisuus päästä kämppiin kiinni ja alkaa ”asuntosijoittajaksi”
Yhtiö lunastanut tontin, josta uusi rahoituslaina aiemman lainan lisäksi > Yllättävä kustannusnousu joillekin ja korkojen äkillinen nousu siihen päälle
Kämppiä ollut myymättä 2020>, junaradan varteen valmistunut uudempaa kantaa paremmalla sijainnilla (Nokian keskusta on täysin kuollut)
Yksiöpitoisessa keskustakohteessa oli juuri niitä ongelmia mitä kuvitella saattaa
Yhtiöllä on ollut vastikerästejä, nykytilannetta en tiedä
En pidä täysin mahdottomana ajatuksena, että joku tämänkaltainen kohde voisi mennä nurinkin. Ottaen huomioon, etteivät yksiöt liiku juuri nyt.
Uutisessa haastatellaan Keravalla konkurssiin hakeutuneen taloyhtiön hallituksen puheenjohtajaa. Jutussa kerrotaan myös taustoja: lähes kaikki osakkaat ovat yksityissijoittajia, ja talo on 2015 Satolta hankittu.
Sitaatti ensimmäisestä linkistäsi: “Koko maan laajuisesti asuntojen hinnat ovat laskeneet vuoden 2012 tasolle, pääkaupunkiseudulla vuoden 2018 tasolle”. Mielestäni tuo ei näytä enää niin dramaattiselta kuin otsikko, kun mietitään kasvukeskuksia. Merkittävässä osassa Suomea lasku on jatkunut vuosia, lasku tulee jatkumaan vuosia, eikä käännettä ole luvassa. Sitten on kasvukeskukset, joissa hinnat ovat nyt lasketelleet ja kenties laskevat edelleen, mutta joissa myös suunnanmuutos on oodotettavissa.
Mitä sitten taas tulee pienten asuntojen ylitarjontaan, niin mielestäni sitäkään ei ole kasvukeskuksissa kuin hetkellisesti, jos asiaa mietitään puhtaasti asuntotarpeen kautta. Suurempi haaste sitten on se, että kysyntää on nimenomaan vuokrakämppien puolella, ja sijoittajakysyntä asuntokaupassa taas on melko alamaissa. Eikä se muuksi muutu kuin korkojen tai pyyntihintojen merkittävästi laskiessa. Tai sitten vuokrien noustessa, minkä varaan en kyllä lyhyellä aikajaksolla laskisi mitään.
Ihmetyttää nämä listaukset siitä mitä ihmiset odottaa ostaakseen asunnon, niin yksikään niistä ei ole asuntojen hintojen lasku. Mainitaan kyllä tinkivara, mutta eihän se ole sama asia.
Toisaalta yksi syy miksi ihmiset nimenomaan ostaa asuntoja on se että niiden kaikesta huolimatta oletetaan säilyttävän arvonsa. Poliitikotkin mieluusti puhuu kohtuuhintaisesta asumisesta mutta kun suurin osa ihmisten varallisuudesta (ja veloista) on kiinteistöissä niin enemmistö ei oikeasti halua hintojen laskua.
Edit: …ja jos ei ole ensiasunnon ostaja vaan vaihtaa esim. isompaan niin hintojen lasku oletettavasti iskisi myös nykyiseen asuntoon joka pitäisi myydä jne.
Totta tuo ettei kukaan niiden laskua halua.
Taloustilanne vain mielestäni (mutu) on sellainen että asuntojen hintojen lasku on väistämätöntä. En tosin uskalla arvailla tarkkaa prosenttilukua.
Laskeskelin huvikseni hieman Helsingin kantakaupungin hintatasoja ja vuokria. Vertailin 290k asuntolainaa ja samanlaista kämppää vuokrattuna 950-1050€/kk hintaluokassa.
Jos asunnon ostoon ja asuntolainaan kääntyisi, melko vankka usko tulisi olla siihen, että korot laskevat ja hintataso nousee tässä jo parin vuoden sisään. 715€/kk parempi kassavirta vuokralla on kyllä minulle houkuttelevampi vaihtoehto tällä hetkellä, ja samalla saa rauhassa seurata taloustilannetta Suomessa ja länsimaissa vielä muutaman vuoden.
Edit.
Tähän vielä: Jenkeissä 30v asuntolaina nousi tällä viikolla 7,4%:iin. Ostaako monikin siellä asunnon tällä korolla ja näillä arvostustasoilla? Epäilen…
Miten Jenkkien mahdollinen asuntomarkkinan romahdus näkyy välillisesti Euroopassa/Suomessa?
Miten saat lyhennyksen? 30x12=360 lyhennystä.
290t:360=806€
Tuollaisessa lainassa maksuerä on n. 1500€/kk +vastike päälle
Kantakaupungista tuolla hintaa saa ostettua yksiön/pienen kaksion. Sama tuolla vuokralla.
Jos tuosta 1500€ vähentää lyhennyksen 800€ korot ovat noin 700€kk. 700€/kk+vastike+vesi ovat todelliset kulut ja sitä pitää verrata vuokraan.
Jos keskimääräinen vastike on 5€/neliö niin esim. 40neliön vastike olisi n. 200€.
Vuokralla asuminen tällä hetkellä kyllä edullista. Aika yks yhteen omistusasumisen kulujen kanssa. Lainan korkojen lasku nostaa asunnon “arvoa” todennäköisesti joten spekulantit voi tässä ottaa näkymystä.
Viiden prosentin korolla 290.000,- lainasta maksetaan alkuun karvan päälle 1200,- kuukaudessa korkoja, siitä se pikkuhiljaa laskee lainan pääoman vähetessä.
Muutamme perheen kanssa pääkaupunkiseudulta erääseen <40 000 hengen pikkukaupunkiin. Väestö on vähentynyt vuodesta 1990-lähtien, suuri ulkomaalainen urakoitsija joka maksoi isoja vuokria usealle tuhannelle työntekijälle on poistunut alueelta ja sen aiheuttama kupla on puhjennut/puhkeamassa.
Talo on iso ja hieno, kuitenkin 1990 rakennettu ja maalämpöpumppu alkaa olla elinkaarensa päässä. Pyynti on 335 000 EUR, talon on ollut myynnissä melkein 4 vuotta. neliöhinnat tippuivat 10% 2022-2023, ja tuon talon pyynnin neliöhinnat ovat kymmeniä prosentteja keskiarvon yli.
Nyt on herkullinen paikka harjoitella tinkaamista ja tarjota reilusti alle pyynnin. Ajattelin avata -30% tarjouksella.
Katso toteutuneet hinnat Asuntojen hintatiedot tai jos kyseessä kiinteistö, niin Maanmittauslaitoksen sivuilta.
Kysy ensimmäiseksi mitä hintaa on ihan oikeasti ajatellut. Tuon jälkeen voit kertoa millä hintatasolla ihan oikeasti kauppaa on tehty ja kerro kiikarissa olevan muutamia vaihtoehtoja. Sitten kysy uudestaan sitä hintaa, ennen tarjousta.
edit. Ota parista vähän vastaavan tyyppisestä kämpästä ilmoitukset talteen kännykkääsi ja kysy myyjältä miksi tämä kohde on esimerkiksi 150.000 euroa parempi kuin tuo.
Sitten ravistele fiiliksen mukaan 30-40 prosenttia vähemmän kuin alkuperäinen pyyntö ja perustele huolellisesti miksi tarjoat just tuon verran.
Kyllä myyjät varmaan jollakin tasolla ymmärtävät käypien hintojen pudonneen, kyse on aika lailla siitä, kuinka kovasti haluavat päästä siitä eroon.
Juhana Brotherus twiittasi viime heinäkuussa hyvän vinkkilistan asunnonostajalle. Ehkä tätä voi solveltaa omakotitaloonkin.
07/2023 ohjeella 20-25% pyynnistä. PK-seudun ulkopuolella ja etenkin kunnan taloustilanteen johdosta varmastikin 30-35% voi tarjota alle pyynnin ensimmäisellä.
Näihin ”tarjoa x% pyyntihinnasta” peukalosääntöihin kannattaa suhtautua erittäin suurella varauksella, koska pyyntihintoja on niin moneen eri lähtöön.
On niitä jotka ovat valinneet välittäjän sen mukaan, kuka sattuu lyömään asunnolle korkeimman hinta-arvion ja siihen päälle vielä muutama tonni ”tinkivaraa” tms muuta toivehaihattelua. Sitten on niitä, jotka laittavat hinnan about vastaavien kämppien pyyntihintojen tasolle. Viimeisenä on vielä ne jotka pistävät sellaisen hinnan, jolla oikeasti käydään kauppaa.
Sitä ampuu helposti itseään jalkaan, jos perustelee tarjoustaan sillä, että sai tingattua monta prosenttia pyyntihinnasta, koska kauppojen jälkeen pyyntihinta haihtuu savuna ilmaan. Omakohtaisesta kokemuksestani voin sanoa, että huonoin asuntokauppani oli ~15% alle pyynnin ja paras oli ~10% yli pyynnin.
Tyhmä kysymys, mutta kannattaako tuolta mitään ostaa? Onko mahdollista muuttaa vuokralle? Onko edes tarjontaa? Muuttotappiokunnan talon arvo voi muutaman vuoden päästä olla puolet nykyisestä ja myyntiaika monta vuotta. Jos tuollaisen nyt ostaa, niin miten asiaan voi etukäteen edes varautua? Voit toki tarjota vaikka -50%, mutta ei sekään tuota riskiä poista vaikka antaa liikkumavaraa.
Vuokralla asumisessa menettää rahansa 100% varmuudella joka kerta. Omistusasumisessa prosentti on pienempi, joskin mahdollisuus on tietysti menettää kaikki ilman että voi lopettaa lyhennysten maksun. Harvemmin tapahtuu mm. vakuutusten ansiosta jos muutenkaan.
