Poikkeuksellinen markkinatilanne? Mitä jos kysymyksessä onkin pysyvämpi ilmiö, jonka juurisyy on suomalaisen väestön määrän kääntyminen laskuun?
Jukka Lepikkö: “Pitkäperjantain kunniaksi ennuste tulevasta kärsimysnäytelmästä. Ennustan, etteivät suomalaisten asuntojen reaalihinnat tule nousemaan enää koskaan edellisten huippujen yläpuolelle.”
Saman huomannut itsekin. Ostin nykyisen rivarikämpän (vm. 2011, 72m2) Kuopiosta 2021 alkuvuodesta hintaan 170 000€. Nyt juuri äsken kuukausi sitten seinänaapuri (peilikuva minun asunnostani) myi asuntonsa hintaan 190 000€ (pyynti oli 198 000€). Tässä naapurin asunnossa noin puolet pienempi terassi, ei ilmalämpöpumppua ja oman arvioni mukaan ei aivan yhtä siistissä kunnossa kuin omani. Yllätyin kyllä itsekin miten hyvällä hinnalla meni kaupaksi.
Tossa graafilla on viisi tammikuuta viidellä eri otoksella => 25 eri vertailupistettä tammi-helmikuun hintakehitykselle. Ainoastaan Tampereella 2023 tammikuu-helmikuu hinnat ovat laskeneet, eli 1/25. Tuohon päälle vielä varainsiirtoverouudistus. Kovin suuria odotuksia en siis laskisi sen varaan, että jälleen kerran helmikuu oli tammikuuta parempi. 
Tässä alkaa olla jo ison maailman meininkiä pyyntihinnassa: 367 m² Korkeavuorenkatu 21 A, 00130 Helsinki Kerrostalo 6h myynnissä - Oikotie 21096815
Pyynti 29 837 €/neliö. 
Edit: On se kyllä hienokin.
Tässähän säästäjälle oiva paikka. 899.15e hoitovastike on vain 2.45e/neliö.
Onko kellään kokemusta sijoitusasunnon ostamisesta sijoitusasunnot.comin kautta? Osaavat ainakin markkinoida, mutta miten käytännössä homma on toiminut.
Sitten taas Kiinteistövälitysalan keskusliiton asuntomarkkinakatsausta maaliskuulta:
Näköjään lakkoilu vedetty syyksi tähänkin, mut hei, nousu on taas aivan kulman takana, niinkuin on ollut viimeiset pari vuotta näissä asuntomarkkinakatsauksissa:
“Asuntokaupassa alkuvuoden aikana odottavat tunnelmat, mutta näkymät ovat kirkastumassa”
Ainakin kauppamäärät ovat nousussa jokavuotiseen tapaan tammikuu → helmikuu → maaliskuu. Volyymi on edelleen matala. Huhtikuussa on yleensä kaupat vähentyneet, mutta jos tänä vuonna ylitetään maaliskuun kauppamäärä, niin sitä voi pitää näkymien kirkastumisena ja positiivisenä signaalina.
Varainsiirtoveron poisto aiheutti arviolta 60% nousun kauppamäärään ainakin joulukuussa. Nyt meni yli viiden tonnin, mutta olisi voinut jäädä alle kolmen tonnin ilman tuota piikkiä.
Kun mietin millainen vedätysyritys tuo listautumisviritelmä oli, millaisia älyttömyyksiä kohteiden myyntitekstit sisältävät ja millaiseksi tyypiksi firman toimari osoittautui hyökätessään pörssikolumnistin kimppuun tällä foorumilla, oma mielipiteeni on selkeä: Ei jatkoon.
Firmastahan on oma ketju tällä foorumilla: Sijoitusasunnot.com Group Oyj
Vertailun vuoksi nostetut asuntolainat. Lähde: uudet nostetut asuntolainat
2023 tammikuu 847
2024 tammikuu 812
2023 helmikuu 980
2024 helmikuu 925
Kiinteistönvälittäjiltä on turha kysyä mielipidettä uudesta nousumarkkinasta tai edes kaupan piristymisestä. Kauppa piristyy kevättä ja kesää kohti mentäessä, mutta kuinka paljon se jää esimerkiksi koronavuosia edeltävistä määristä, sen aika näyttää. Oma vahva epäilyni on, että tuskin puhutaan millään tasolla ennätysvuodesta.
Sitten kun huomioidaan vielä tuossa tilastossa näkymättömät taloyhtiölainat ja uudiskohteiden myynnin romahdusmainen lasku, niin todellisuudessa kyykkäys on vielä paljon syvempi.
Nämä sammakkotohtorien povailut saavuttaa jo humoristiset mittasuhteet 
Joskus sitä osuu toki oikein kun tarpeeksi pitkään toistaa samaa…
Kävin tänään kävelyllä Länsi-Tampereella ja ajattelin esitellä teille kauniita paikallisia asuinalueita kolmen kuvan voimin. 2-3 kohteiden tilanteestahan on tullut tällä palstalla aiemminkin kirjoiteltua.
1. TOHLOPINRANTA
Tohlopinrantaan tuli valmistua asuinalue noin 700 asukkaalle. Rakentamisen tuli alkaa vuonna 2023 ja ripeästi luvattiin rakentaa. Purkutöitä viime vuonna tehtiinkin ahkerasti. Kuvassa rakennustyömaa nyt. Tuolta se näytti muistaakseni viime vuonnakin, jolloin tuosta viimeksi kuljin.
YIT:n yhden kohteen kohdalla ei ainakaan puhuta enää mitään valmistumisajasta. Mutta hinnastoja on edelleen näytillä. Miltä kuulostaisi esim. 170t euroa 23 m2 yksiöstä, 250 t euroa 44,5 m2 pikkukaksiosta tai 634t sadan neliön perheasunnosta? Valinnaisella vuokratontilla totta kai, joten tontin hinta sitten vielä päälle.
Ok, kohde rakentuu Tohlopinjärven välittömään läheisyyteen ja parvenäkymät ovat varmaan kivat. Mutta toisella puolella taloja kulkee sitten yllättävän vilkas pikkutie ja sen vieressä junarata aktiivisen junaliikenteen kera. Lähipalvelut löytyy sitten naapurikaupunginosasta Tesomalta, josta uudiskohteita on saanut noin puolet edullisempaan hintaan.
2. RAHOLANHARJU
Arktan oli määrä rakentaa Raholanharjulle parikymmentä kerrostaloa. Ja olikohan siellä muidenkin rakentajien hankkeita. Joka tapauksessa Raholanharjuun on suunniteltu yli 2500 asukkaan aluetta. Vanhojen teollisuuskiinteistöjen purkutyöt alkoivat suunnitellusti viime vuoden alussa. Tänä kesänä tuli ensimmäisten talojen valmistua, kunnes jossain vaiheessa ilmoitettiin että suunnitelmat siirtyy määrittelemättömään ajankohtaan. Jotain yksittäistä pytinkiä jonnekin alueen nurkkaan totta tosiaan näytettiin kasaavan, mutta noin suuressa kuvassa alueella on vain raivattu pläntti, joka on näyttänyt samalta viimeisen vuoden ajan.
3. VILLILÄ
Äsken konkkaan menneen Puukoti Groupin rivarikohde eteni viime kuukausina hyvää vauhtia eteenpäin. Vuosiahan projekti onkin jo viivästynyt, kun rakentajakin on välillä vaihtunut. Nyt on ollut viime viikkoina vähän hiljaisempaa.
Myös Tesoman puolelta löytyisi ainakin yksi alue Tesomajärven kupeesta, jossa päästiin jo raivaustöiden tekoon ja kohteiden ennakkomarkkinointiin. Ne kohteet kuitenkin katosivat markkinoinnista ja nyt aikatauluissa ollaan pakitettu siihen vaiheeseen, että rakennusfirma pyytää ottamaan yhteyttä, jos haluat infoa kun kohteen ennakkomarkkinointi alkaa.
Tohlopinrannan kohteessa taisi olla suunnitelma poistaa tie ja siirtää se junaradan viereen. Tuo paikka on oikeasti hieno kun tie poistetaan, mutta toki nuo suunnitellut hinnat ovat utopistisia ja veikkaan, ettei pikkuyksiöitä lopulta tehdä.
Raholanharju on aika hyvä esimerkki korona-ajan huumasta. Maksaako kukaan noista kerrostaloista, kun sijainti on rautatien ja vilkkaan tien välissä? Veikkaan, että alueelle ei rakenneta tällä vuosikymmenellä.
Villilän kohdetta täytyy seurata, eiköhän tuon joku tee loppuun.
Juu. Mutta se tie on kuitenkin oikeasti yllättävän vilkas noin pieneksi tieksi. Ja junaa menee ohitse tuon tuostakin, kun ohi kulkee Porin junat ja ennen kaikkea Tampereen ja Nokian välinen lähijunaliikenne. Alueesta voi tulla silti viihtyisä, mutta hinta-laatusuhde on kaukana todellisuudesta. Ei Tohlopin kerrostalojen kämppien neliöhinta voi olla suurempi kuin Ranta-Tampellan kerrostalojen kämppien neliöhinta.
Mun mielestä tuo oli edellistä esimerkki siinä mielessä realistisempi hanke, että hinnoittelu oli vähän enemmän tästä maailmasta. Mutta hankalaa tulee kieltämättä olemaan…
Toivottavasti ennemmin kuin myöhemmin. Yli puolet kämpistä taisi olla jo varattuna. Nyt myyntiponnistelut taitaa alkaa aikalailla nollapisteestä.
Suomen Yrittäjien pääekonomisti Juhana Brotherus nostaa esiin tässä haastattelussa, että arvonlisäveron nosto 24 % > 25,5 % nostaa uusien asuntojen hintaa noin 1,2 %.
Kyseessä on varsin merkittävä kertaluonteinen korotus hintoihin.
Tänään uutisoitiin asunto-osakeyhtiön konkurssihakemuksesta Keravalla.
Taustalla konkurssissa on uutisen mukaan merkittävä vastikevelka, johon haltuunotto ei ole purrut.
Etuovella on kyseisestä taloyhtiöstä yksi myynti-ilmoitus, joka varmaankin katoaa kohta:
Kyseisessä 97 neliön neliössä on velkaosuutta 79 442,27 € ja velaton pyyntihinta 86 500,00 €. Hoitovastike 521,63 € / kk ja pääomavastike 550,88 € / kk. Etuoven mukaan talo on vuodelta 1973, yhtiö omistaa tonttinsa ja matkaa rautatieasemalle 1,5 km.
Mielenkiintoista on, että yhtiö on rekisteröity kaupparekisteriin vuonna 2015 vaikka talo on 1970-luvulta. Onkohan tämä jokin vanha institutionaalinen vuokratalo, joka on sittemmin myyty yksityissijoittajille?
Todennäköisesti juuri noin. Tuon massiivisen taloyhtiölainan vastapainonahan ei ole mitään suurempia remontteja tehty ja tehtyjen remonttien luettelossakin mainitaan “2008-15 Huoneistokorjauksia kiinteistön edellisen omistajan toimesta tarpeen mukaan”.
Tuon kaltaista roskaahan kaiken maailman Sijotusasunnot.comit ja vastaavat ovat myyneet viime vuosien kuumentuneilla markkinoilla. Ja kun kohteeseen on päässyt kiinni käytännössä olemattomalla omalla pääomalla, ovat tyhjätaskutkin voineet mistään mitään ymmärtämättä aloittaa uransa vuorkaloordina. Ja toki sitten antaa lehdille haastatteluja siitä, kuinka siivoojasta ponnisti kymmenien asukkaiden vuokranantajaksi, ja nyt ollaan välittäjän päivitettyjen hinta-arvioiden perusteella miljonäärejä 
Onko tämä Keravan konkurssi esimakua tulevasta vai pelkkä onneton sattuma? Eipä varmaan näillä uusilla vuokraloordeillakaan ollut intoa tehdä mitään suurempia remontteja. Tosin tässä keisissä ei ongelma kai ollut se putkiremontti vaan se että osakkaat jättivät vastikkeensa maksamatta luultavasti sen takia että vuokralaisia ei löytynyt tai olivat todenneet että turha maksaa mitään kun koko höskä kaatuu kuitenkin.
Välittäjän teksti taloyhtiössä myynnissä olevasta asunnosta tuntuu jälkiviisaasta irvokkaalta:
-Pankkilainalla kannattaa maksaa rahoitusosuus pois, jolloin asumiskuluksi jää vain hoitovastike 521,63€ asuntolainan ja vesimaksun lisäksi. Sopii hyvin myös sijoittajalle.
Mielenkiintoista seurata mitä konkurssipesä tekee rakennuksen ja (oman) tontin kanssa. Jonkinlainen arvo niillä varmaan on toisin kuin jossain Punkaharjun/Mäntän konkurssiyhtiöissä.
Mielestäni ei kumpaakaan. Tuollaisia kovalla taloyhtiölainalla vivutettuja peruskorjaamattomia mörskiä tulee vastaan aina silloin tällöin, mutta onneksi niiden määrä on kuitenkin melko vähäinen. Yleensä jos vanhan kämpän mukana tulee taloyhtiölaina, on sillä joku yhtymäkohta tehtyihin remontteihin.
Moni on voinut ostaa myös nipun vastaavia asuntoja positiivisen kassavirran oletuksella. Vaikka vuokrattavuus olisikin säilynyt, niin korkoympäristön muutoksen myötä kohteista on voinut tulla yksi toisensa jälkeen kassavirraltaan negatiivisia kohteita. Lisäksi tuollaisten kämppien myyminen edes yhtiölainan hinnalla on voinut osoittautua mahdottomaksi.
