Tuosta Messitytönkadun casesta on Kauppalehden palstalla (en nyt muista missä ketjussa) kirjoiteltu aika paljon (jo ennen tuota OmaSP -tapausta) ja minulle ainakin on jäänyt vahva “Run Forrest, run!” -mielikuva. Suosittelisin kaikkia edes etäisesti ostoa harkitsevia kaivamaan ketjun esiin ja lukemaan sen huolella läpi.
6 tykkäystä
Tuon ”uudistaloyhtiön” perustajat siis ostivat tämän eläkekassalta, myivät allaolevan tontin kiinteistörahastolle ja lastasivat laivan täyteen yhtiövelkaa. Ovat varmaan niin hyvin voitolla että nämä nyt myydyt asunnot ovat vain bonusta jos saadaan kaupaksi. Mitä taloyhtiölle käy on varmaan melko yhdentekevää.
Nollakorkoaikana varmaan kuvio toimi hienosti, mutta nyt vähän tökkii kun pääomavastike on yli 2000e/kk vaikka yhtiölaina on vielä lyhennysvapaalla.
Onhan se toki pienempi riski maksaa se 7% myyntihinta kuin se että omistaisi asunnon tuolta velattomana. Konkurssin sattuessa omistaja menettää sijoitetun pääoman niin on eroa onko sijoitus 7% vai 100%. Ei tämä taloyhtiö varmaan ikinä konkkaan mene, mutta voipi tulla kalliiksi osakkaille että saadaan kaikki maksettua.
Edit: yksi kerrostalo tämän kohteen ja kanavan välissä eli merimaisema on niukan puoleinen.
Edit2: Joku ei tainnut tykätä tämän kohteen saamasta mediahuomiosta, koska kohde on poistettu Etuovesta tämän illan aikana.
12 tykkäystä
Uudisasunnon huolettomuutta (maksumuuri):
Sisältö tiivistetysti:
-
Kyseessä on espoolainen 33 huoneiston rivi- ja luhtitaloyhtiö.
-
Taloyhtiön hallituksen puheenjohtajan mukaan verovelka liittyy valmistumisen jälkeiseen taloyhtiön hallintaan vaan rakennusyhtiön toimintaan.
-
Puutokoti Groupin konkurssipesänhoitajan mukaan kyse on arvonlisäverojen palautusvastuista.
8 tykkäystä
Jatkoa aiempaan. 15.5. KHOn päätös:
https://www.kho.fi/fi/index/paatokset/ennakkopaatokset/1715590002013.html
Helsingin rakennusvalvontaviranomainen oli sakon uhalla kieltänyt A:ta käyttämästä kahta osakeomistuksensa perusteella hallitsemaa kerrostalon asuinhuoneistoa majoitustiloina. A:lle asetettu velvoite oli rajattu siten, että se ei koskenut vuokraustoimintaa, joka perustui vähintään kolmen kuukauden pituisiin vuokrasopimuksiin.
Kerrostalo sijaitsi Helsingin kantakaupungissa olevalla tontilla, joka kuului asemakaavassa osoitettuun asuntokerrostalojen korttelialueeseen (AK). Kysymyksessä olevat kaksi A:n vuokraustoiminnan kohteena olevaa asuinhuoneistoa olivat rakennusluvan mukaan asuinhuoneistoja.
Korkein hallinto-oikeus totesi, että perusoikeuksiin kuuluva omaisuudensuoja edellytti lähtökohtaisesti sitä, että asunto-osakeyhtiön osakkeenomistaja voi vuokrata hallinnassaan olevia asuinhuoneistoja myös lyhytaikaisesti. Tapauskohtaisen arvioinnin perusteella vuokraustoimintaa voitiin kuitenkin pitää maankäyttö- ja rakennuslain nojalla tapahtuvassa rakennusvalvontatoiminnassa tosiasiassa majoitustoimintana.
(2) Ympäristö- ja lupajaosto on asettanut päävelvoitteen tehosteeksi juoksevan uhkasakon, jonka peruserä on 4 000 euroa ja lisäerä 1 000 euroa jokaiselta yhden kuukauden ajanjaksolta, jonka aikana velvoitetta ei ole noudatettu.
6 tykkäystä
Uutta dataa asuntojen hintojen kehityksestä. Jos tuohon nyt jonkunlaista liukuvaa keskiarvoa mielikuvaharjoitteluna hahmottelee niin näyttääkö siltä että jyrkin syöksy alkaa hissukseen oikenemaan?
4 tykkäystä
“Indeksistä selviää, että asuntojen reaalihinnat ovat laskeneet koko maassa vuoden 2021 huhti–kesäkuun jälkeen yli 22 prosenttia. Pääkaupunkiseudullakin asuntojen reaalihinnat ovat pakittaneet jo vuoden 2009 huhti–kesäkuun tasoon.”
7 tykkäystä
Eikö reaalihinnassa verrata hyödykkeen hintaa yleiseen kuluttajahintaindeksiin? Se, että muut hyödykkeet ovat kallistuneet suhteessa enemmän kuin asunnot ei tee mielestäni asunnoista halpoja. Kalliimpia ne silti ovat reaaliansioihin verrattuna kuin 2009, tuohon vielä viimeisten vuosien raju yleinen hintainflaatio niin asuntoon jää entistä vähemmän rahaa käytettäväksi.
17 tykkäystä
Mielenkiintoinen huomio, Tilastokeskus kertoo ao mukaisesti.
Tietyn perusvuoden hinnoin laskettu hinta, josta on poistettu hintatason muutosten vaikutukset. Useimmiten reaalihinnalla tarkoitetaan kuluttajahintaindeksillä deflatoitua nimellishintaa.
Kuluttajahintaindeksi kuvaa kotitalouksien Suomessa ostamien tavaroiden ja palveluiden hintakehitystä, ja sitä käytetään yleisenä inflaation mittarina. Tilastoa varten kerätään hintatietoja sekä käytetään muiden tilastojen tuottamia hintatietoja. Tiedot julkaistaan kuukausittain.
1 tykkäys
Mitä mieltä olette, kannattaako tonttia ostaa omaksi?
Ollaan ostamassa Mikkelistä v. 2021 valmistunutta omakotitaloa, jossa vuokratontti näillä spekseillä:
-Talon pyyntihinta ~340 000€
-Kiinteistövero 795€/v
-Tontin pinta-ala 1 125m2
-Tontin vuokra 849€ (vuokrasopimus päättyy v. 2071, vuokra päivittyy vuosittain elinkustannusindeksin mukaan)
-Tontti mahdollista ostaa omaksi hintaan 23 200€
Onko teillä kokemusta ehdollisista ostotarjouksista? Oma rivarikämppä pitäisi saada myytyä Kuopion saaristokaupungista, ja tarjous olisi mahdollista tehdä ehdollisena niin, että kaupan ehtona oman asunnon myydyksi saaminen. Miten myyjät yleensä suhtautuvat ehdollisiin tarjouksiin? Kahden asunnon loukkuun ei mielellään jäisi, vaikkakin tästä nykyisestä rivarista kyllä varmasti pääsee eroon. Juuri alkuviikosta tulossa välittäjä asuntoa katsomaan ja sitten myyntiin.
4 tykkäystä
Lähtökohtaisesti aina. Koskaan ei tiedä milloin kaupunki päättää nostaa hintoja 3x tuosta vain, kuten kävi kahdelle tutulle tänä vuonna. Vastike olisi kolkutellut 1000 € / kk.
5 tykkäystä
Todennäköisesti ostaisin. Vaikka se ei olisi laskennallisesti kannattavaa nykyhetken lukemilla, niin jälleenmyynti on todennäköisesti helpompaa.
On useammasta ja aina ne on otettu vastaan. Voisin kuvitella, että tässä markkinatilanteessa myyjä ottaa vastaan tarjouksen kuin tarjouksen. Kahden asunnon loukkuun ei kannata jäädä, varsinkaan laskevassa markkinassa. Sen sijaan harkitsisin pitkään kannattaako Mikkelistä ostaa yhtään mitään omaksi.
6 tykkäystä
Aika edullinen tontti suhteessa talon hintaan. Siinä mielessä kannattaisi ostaa. 40 vuoden päästä tontin arvo on ehkä noussut ja talo vanha ja remonttikunnossa.
Mutta Mikkelin tulevaisuus, onko kasvava vai kuihtuva? Onko ajatus pitää loppuelämän asuntona vai luokkaa 10 vuotta. Lyhyen asumisajan takia ei ehkä kannata ostaa.
2 tykkäystä
Eikös se tuossa lue?
“Tontin vuokra 849€ (vuokrasopimus päättyy v. 2071, vuokra päivittyy vuosittain elinkustannusindeksin mukaan)”
2 tykkäystä
Yllätykset tontin vuokraan liittyen ovat varmaan olleet tapauksia jossa se on ollut pitkään lähes ilmainen ja sopimuksen loppuessa korotetaan markkinahintaiseksi. Se ei siis välttämättä ole kallis korotuksen jälkeen, vaan ollut halpa ennen sitä.
20 tykkäystä
Mikkelin väkiluvun lasku näyttää toistaiseksi pysähtyneen. 2023 lopussa 51.916 ja 04/2024 52.008. Lähde www.stat.fi
Sen kummemmin ottamatta kantaa että kannattaako vaiko eikö kannata.
3 tykkäystä
Mielestäni aina kannattaa. En koskaan ostaisi omistusasuntoa vuokratontilla vaan saman tien asuisin kokonaan vuokralla. Tämä näkemys ei tosin perustu matemaattisiin kannattavuuslaskelmiin vaan arvoihin, filosofiaan ja psykologiaan. 
9 tykkäystä
Pari pointtia tuohon väkilukukäppyrään. Se on hienosti katkaistu alapäästä ja homman näyttämään dramaattisemmalta kuin on. Veikkaan, että Mikkelissä käy sama kuin monessa muussakin paikkaa eli asukkaat vähenee laitaseuduilta, mutta keskukset vielä jopa kasvavat. Jos miettii esim sitä mitkä koulut lopulta jäävät jäljelle, niin näiden lähellä asunnot luultavasti arvonsa säilyttävät.
Ollaan joskus naureskeltu, kun 15v sitten Tampereen seudulla miljonäärit rakensi uniikkeja kivilinnoja 300-400 tonnin välimaastoon. Nykyään perusduunarit ostaa sillä summalla bulkkina tehtyjä pihattomia rivitalolaatikoita.
12 tykkäystä
Riippuu mielestäni myös paljon siitä miten alueella oma- vs. vuokratontti asetelma on jakaantunut. PK-seudulla oma tontti oli oikeasti hyvin vahvasti suositeltua ja ainakin kiinteistöä (tai asunto-osakkeita) myytäessä ns. myyntivaltti. Sen sijaan toisaalla saattaa olla omakotitaloalueita, jossa 80% on kaupungin vuokratontilla, jonka halutessaan voi lunastaa vuokrasopimuksien mukaisilla ehdoilla. Näissä voi olla jopa vaikeaa erottautua positiivisesti ”omalla tontilla”, kun naapureiden tai lähiseutujen vastaavat kiinteistöt on tuon tonttiosuuden verran halvempia markkinoilla (jos siis miettii asiaa taloudellisesti jälleenmyynnin näkökulmasta). Maksamalla vuokraa voit myös sijoittaa sen tontin lunastushinnan, ainakin teoreettisesti, ja saada tuottoa (tai tappiota, riippuen taidosta & tuurista) huomattavasti tontti-investointia enemmän.
Eli itse tarkistelisin alueen jakaumaa ja sen perusteella tekisin myös päätelmiä. Toki tontin sopimusehdot ovat aivan yhtä tärkeitä. Hyvä myös huomioida verotukselliset asiat laskelmia tehtäessä.
Ja niin, kannattaa vuokratontille kohdistuvassa kiinteistökaupassa ilmoittaa vuokraavalle taholle (esim. Mikkelin kaupunki) vuokralaisten vaihdoksesta erillisellä ilmoituksella. Tämä tieto ei mene automaattisesti Maanmittauslaitoksen tai kaupparekistereiden rajapintojen kautta. Sakot voivat olla ihan törkeitä, luokkaa 4% velattomasta kauppahinnasta. 
8 tykkäystä
Kannattaa myös vilkaista mitä tasoa on kiinteistövero Mikkelissä tuon kokoluokan tontista,
ja mitä tonttivuokrasopimus sanoo kiinteistöverosta.
Kunnan omistamilla vuokratonteilla ei usein tarvitse maksaa kiinteistöveroa, toisin kuin tonttirahastojen tonteilla.
Joskus tuo säästetty kiinteistövero voi olla jopa 20-30% tonttivuokrasta.
5 tykkäystä
Sanoisin että riippuu ihan rahoitusmuodosta. Jos joudut laittamaan omasta taskusta tontin osuuden niin en suosittele. Saman rahan kun laittaa S&P500 indeksirahastoon niin esim. 10 vuotta sitten tehty sijoitus olisi nykyään n.77t€. Jossain 25 vuodessa voi arvo olla jo talon nykyisen pyynnin kokoluokkaa. Jos saat sen samaan lainakönttään talon kanssa eikä tule suoranaista ‘opportunity cost’ tilannetta niin keskimääräisellä korolla kustannus on aika samoissa tuon vuokran kanssa, eli siinä tilanteessa kannattaa.
Jos ei ole suoranaista pakkoa ostaa ja löytyy viihtyisiä vuokra-asuntoja, niin itse tekisin vastaavassa tilanteessa niin että myisin asunnon pois, laittaisin kertyneen pääoman indeksiin ja asuisin vuokralla. Epäilen että Mikkelissä ei välttämättä asunnosta saa 10-15 vuoden päästä kun korkeintaan omat pois, jos hyvin käy niin arvo on noussut inflaation verran = ei mitään tuottoa.
Kokemuksen kautta olen oppinut että asunnon omistamisessa harvoin on mitään taloudellista järkeä, mutta jos muita syitä löytyy niin toki ne ovat ihan yhtä valideja kuin mikä tahansa syy. Puhtaasti taloudelliselta kantilta kuitenkaan harvoin kannattaa.
Tällä hetkellä ei luulisi ehdollisen tarjouksen olevan iso juttu. Joskus muutama vuosi sitten kun kämpät oli monesti myyty ennen kun pääsi näytöltä kotiin oli eri juttu. Toki jos on paljon kilpailevia tarjouksia niin voi olla että vaikuttaa. Itse en kuitenkaan tuota ajattelisi, yleensä jos laitan jonkun ehdollisen tarjouksen niin ajattelen että jos ei tule hyväksytyksi niin so be it.
5 tykkäystä