Sanoisin että riippuu ihan rahoitusmuodosta. Jos joudut laittamaan omasta taskusta tontin osuuden niin en suosittele. Saman rahan kun laittaa S&P500 indeksirahastoon niin esim. 10 vuotta sitten tehty sijoitus olisi nykyään n.77t€. Jossain 25 vuodessa voi arvo olla jo talon nykyisen pyynnin kokoluokkaa. Jos saat sen samaan lainakönttään talon kanssa eikä tule suoranaista ‘opportunity cost’ tilannetta niin keskimääräisellä korolla kustannus on aika samoissa tuon vuokran kanssa, eli siinä tilanteessa kannattaa.
Jos ei ole suoranaista pakkoa ostaa ja löytyy viihtyisiä vuokra-asuntoja, niin itse tekisin vastaavassa tilanteessa niin että myisin asunnon pois, laittaisin kertyneen pääoman indeksiin ja asuisin vuokralla. Epäilen että Mikkelissä ei välttämättä asunnosta saa 10-15 vuoden päästä kun korkeintaan omat pois, jos hyvin käy niin arvo on noussut inflaation verran = ei mitään tuottoa.
Kokemuksen kautta olen oppinut että asunnon omistamisessa harvoin on mitään taloudellista järkeä, mutta jos muita syitä löytyy niin toki ne ovat ihan yhtä valideja kuin mikä tahansa syy. Puhtaasti taloudelliselta kantilta kuitenkaan harvoin kannattaa.
Tällä hetkellä ei luulisi ehdollisen tarjouksen olevan iso juttu. Joskus muutama vuosi sitten kun kämpät oli monesti myyty ennen kun pääsi näytöltä kotiin oli eri juttu. Toki jos on paljon kilpailevia tarjouksia niin voi olla että vaikuttaa. Itse en kuitenkaan tuota ajattelisi, yleensä jos laitan jonkun ehdollisen tarjouksen niin ajattelen että jos ei tule hyväksytyksi niin so be it.
Käytiin aikaisemmin viikolla yhtä muutaman vuoden vanhaa omakotitaloa jo Mikkelissä katsomassa, jonka hintapyynti oli reilut 290te - talo ollut useita kuukausia jo myynnissä. Välittäjä pohdiskeli, että useammalla potentiaalisella ostajalla ”loppunut rahat kesken”, eli talokauppa hyytynyt ostajien rahanpuutteen vuoksi. Melko huonosti nuo hieman hintavammat omakotitalot liikkuu nyt Mikkelissä, joten myyjän voi olla ihan kannattavaa tarttua ehdolliseenkin ostotarjoukseen.
Ensiviikolla näyttö tuohon mainitsemaani omakotitaloon, täytyypä pohtia mitä on järkevää lähteä tarjoamaan. Tuo kyseinen asunto ollut myös noin 4kk myynnissä, joten hieman voisi saada ”tingittyäkin” pyyntihinnasta.
Mikkeli tulee olemaan minulle ja puolisolleni pidempiaikainen koti, ja asuinalue varmastikin suosituin uudemmista alueista Mikkelissä (Rantakylä) erityisesti lapsiperheiden kohdalla. Palvelut lähellä ja edelleen laajeneva kaupunginosa, noin 5km keskustasta. Olisi hyvin vaikeaa nähdä itseä asumassa vuokra-asunnossa esimerkiksi kymmenen vuoden päästä kerrostalossa tms. mahdollisten lapsien ja koirien kanssa. Järkeviä omakotitaloja ei käytännössä löydy vuokralle yhtään, ja onhan se omassa tönössä mukavempi asua kuin vuokralla.
On toki totta, että ostohintaa ei välttämättä saa esimerkiksi 15v päästä takaisin, mutta tarvitseeko kodin olla sijoitus/kotia ostaa sijoitusmielessä? Nyt voi olla myös ihan hyvä aika ostaa omakotitalo, kun hinnat ovat laskeneet ja taloja vaikeahko myydä.
Tämä pitää varmasti paikkansa, että taloudellisin perustein asunnon ostamisessa on harvoin järkeä - hyvin todennäköisesti saisi paremman tuoton iskemällä rahat esimerkiksi SP500-indeksiin ja asumalla edullisesti vuokralla. Tarkoituksena kuitenkin ostaa perheelle koti, ei saada maksimaalista taloudellista tuottoa.
Näin se varmasti on. Olen miettinyt itsekin, että suurin osahan varmasti omakotitaloa ostaessa joutuu myymään vanhan kotinsa ensin, joten ehdollinen ostotarjous on varmastikin yleistä erityisesti nyt, kun asunnot liikkuvat melko huonosti. Kyseinen kohde ollut useampia kuukusia myytävänä, joten tuskin ihan heti menossa sivu suun. Toki ”ehdoton” ostotarjous menee varmasti heti ohi ehdollisen, vaikka tarjous olisikin hieman ehdollisen alittava. Täytyy toivoa, että oman asunnon saa suht nopeasti myytyä, koska ainakin speksien perusteella kyseinen kohde vaikuttaa oikein hyvältä kodilta.
Voit laittaa tarjouksesi ehdoksi, että myyjä ottaa talon pois myynnistä. Niin se ei ainakaan mene ohi suun sillä aikaa kun myyt omaasi. Ehdota tarjouksen voimassaoloajaksi jotain järkevää kuten 3-4 kk, jossa asuntosi voi realistisesti mennä kaupaksi. Jos tällainen tarjous hylätään, niin voit tarjota suoralla kaupalla reilusti alakanttiin ja kaupanteot muutaman kuukauden päähän. Mikäli saat reilusti alea ostohinnasta, niin voit edellisen asunnon myynnin venyessä tinkiä tarpeen mukaan sen hinnasta.
Tuo mitä sanoit omasta kodista on tietysti totta, mutta nyt ollaan sijoitusfoorumilla ja täällä on suorastaan velvollisuus, että jokaista päätöstä tarkastellaan myös taloudellisista näkökulmista. Vaikka vaikeaahan se on näissä tunteita herättävissä asioissa, katso vaikka autoilu-ketjua, jossa senttejä välityspalkkiosta säästävät laittaa ilmeenkään värähtämättä 50k+ uuteen autoon.
Ihan mielenkiintoinen näkökanta, kun sitä yleensä vain ajatellaan kuinka paljon säästää asunnon omistamisen kautta. Se on sijoitus siinä missä muutkin.
Uskon että isoimmat arvonnousutkin on jo nähty jos nollakorko-aikaan ei palata.
Hyvä näkökulma asiaan jota hieman tosin sotkettiin sillä että yhdistettiin omistusasuminen juuri omakotitalossa asumiseen. Kallis sähkölasku ja lumityöt ovat omakotitalossa asuvan ongelmia oli sitten omistaja tai vuokralainen.
Ja ikinä ei kannattaisi ostaa vanhaa taloa jos ei osaa remontoida. Muuten tulee liian kaliiksi. Paras on jos pystyy tekemään itse kaiken muun paitsi putki- ja sähkötyöt.
Nythän me ollaan keskeisissä kasvukaupungeissakin jo finanssikriisin aikaisella reaalihintatasolla:
En tiedä mikä se viittaamasi arvonnousu on ollut, mutta itse päinvastoin povaisin PKS-Tampere-Turku-akselille parempaa seuraavaa viittätoista vuotta. Lyhyemmän aikajakson markkinakehityksestä olenkin sitten varmasti pessimistisempi kuin moni muu.
Miksi olisi? Käsitääkseni ainakin uusien omakotitalojen ja kerrostalojen lämmitysratkaisut lähestyvät osuudellisesti toisiaan. Yhä suurempi osa omakotitaloista on esim. kaukolämmön piirissä (maalämmöstä nyt puhumattakaan, joka tietenkin kasvattaa sähkölaskua, mutta ei nyt minkään suorasähkön lailla). Lumitöiden kohdalla omakotitalo ja taloyhtiö tekee täsmälleen saman valinnan: ostaako duunin ulkopuolelta vai tekeekö itse/talkoilla. No, taloyhtiöistä melkein kaikki ostaa huoltopalvelut. Mutta enenevässä määrin pientaloalueillakin ostetaan lumitöiden kaltaisia duuneja esim. ulkopuoliselta yksinyrittäjältä. Niin ja myihän se Postikin taannoin ruohonleikkuupalveluita ja harkitsi lumitöihin laajentamista, mutta sitten bisnesmallia mietittiin vielä uudemman kerran. Tuollaiset varmasti yleistyy sitä mukaan kun pientaloasujien keski-ikä jatkaa kasvamistaan.
Mutta on toki niin, että jos me verrataan omistus- ja vuokra-asumista, niin olisi syytä tehdä se samankaltaisten asumisratkaisujen välillä. Ei siis verrata kerrostalokämpää ja omakotitaloa toisiinsa.
Liekö pohjat lähellä, kun alkaa keskustelu siitä kuinka vuokranantajat tekevät hyväntekeväisyyttä ja välttävät voiton tekemistä, kun vuokraamisesta tullut niin kannattavaa?
En nyt muuten tiedä, mutta katsellessa pääkaupunkiseudun vuokria tietyillä alueilla ja sen jälkeen tarkastelee kämppien hintoja niin eihän tuo kovin toimivalta yhtälöltä vaikuta. Joku tuossa ennen pitkää joustaa mikäli rakennuttaminen vuokraustarkoituksessa ei kannata
Jokaisella liene omat tuottovaateet sille omistusasunnolleen? Itse tuossa tarkastellut oman huoneiston tilannetta täällä kehyskunnassa niin kyllä tuosta tälläkin hetkellä ainakin omat saat takaisin. Toki lainaa lyhennetty vuosien varrella, joten jäisi tuosta viivan alle aika mukavasti. Vuokraa maksamalla olisi rahaa mennyt kuluihin enemmän ja viivan alle ei olisi lopulta jäänyt mitään. Ihan tyytyväinen pitää olla nykyiseen tilanteeseen
Tämä on juuri oikea asenne ja odotukset kohdallaan. Kaikkea ei tosiaan kannatakaan mitata rahassa. Itse tykkään myös laittaa kotia oman näköiseksi mikä ei onnistu vuokralla. Mutta tosiaan kuten Odetus tuossa totesi niin täällä on ihan pakollista muistuttaa näistä taloudellisista näkökulmista
Jos useita kuukausia ollut myynnissä niin en usko että tuohon ehtoon kaatuu. Toisaalta tuo Odetuksen ehdotus on sinulle hyvä, mutta epäilen että myyjä siihen suostuu. Varmaan käytännössä menee niin että jatkaa myyntiä ja jos saa korkeamman tarjouksen joltain niin pyytää sitten teiltä vielä kilpailevaa tarjousta. Niin ainakin itse tekisin myyjänä. Jos pyytää ottamaan kohteen pois myynnistä niin luulisin että silloin vaaditaan käsiraha, mikäli välittäjä on tehtäviensä tasalla.
Supply vs Demand → hintakehityksen eriytyminen eri tyyppisten kaupunkie välillä.
Isot vetävät, keskisuuret tulevat perässä ja varmaan monet hyvin pärjänneistä pienistä kunnistakin ovat ns ympäryskuntia
Reaalihinnat ja ansiotasoon suhteutetut hinnat vaikuttavat olevan samalla tasolla kuin finanssikriisissä.
Korkokulut huomioiden - vähän koron laskua tarvitaan vielä matchiin
Oma rivarikolmio juuri myyty Kuopion saaristokaupungista. 72m2 kolmio vuosimallia 2011. Pyyntihinta oli 195 000€ ml. autokatos, toteutunut kauppasumma 182 000€.
Kolmen vuoden asumisella kuitenkin ~3000€ voittoa välittäjäpalkkionkin jälkeen, joten ihan OK, vaikka toivoinkin saavani tästä enemmän. Myynnissä ehti olla vain alle 4vrk. Suorilla ostotarjouksilla liikkuvia ostajaehdokkaita välittäjän mukaan hyvin minimaalisesti liikkeellä.
Nopeat kaupat suoralla ostolla houkutteli siksi, että nämä ”menetetyt” muutamat tonnit tulee saamaan luultavasti takaisin suoralla ostolla ostotarjousta tehdessämme Mikkelissä sijaitsevasta omakotitalosta (nyt tehty ehdollisia tarjouksia). Neuvottelut tästä siis käyntiin.
Itsekin möin juuri rivarikolmioni Tampereen itäpuolelta n. 7 kilometriä keskustasta. 78m2, rakennusvuosi 1977, putkiremontin hankesuunnittelu alkamassa. Iso yhtiö, pieni hoitovastike. Maksoin tästä 3 vuotta sitten markkinahuipulla 205k, joten positiivinen yllätys oli kun kämppä meni päivässä pyyntihintaan 217k. On tähän toki pientä pintaremppaa tehty asumisen aikana, mutta silti useampi tonni voittoa välityspalkkion jälkeenkin tässä markkinatilanteessa pääsi yllättämään. Varsinkin kun tuo putkiremppa on niin lähellä.
Tilalle tulee omakotitalo n. 3 kilometriä kauempaa idästä. Siinä pyynti oli 337k, ja sopuun päästiin hinnalla 320k. Ehkä enemmänkin olisi saanut tingittyä jos olisi vielä alempaa aloittanut tarjoamisen, nyt eka tarjous lähti 315k hintaan. Ehtona oli, että myyjä vetää kohteen pois myynnistä eikä voi ottaa muita tarjouksia 6 viikkoon, jolloin oman kämpän sai rauhassa myydä ilman pelkoa toisen ostajan väliintulosta.
Ikuinen väestönkasvu ei ehkä uusimpien ennusteiden mukaan toteudukkaan Suomessa. Tulevien vuosien arviota maahanmuuttajien määrästä on laskettu rajusti.
Ostajat vain jostakin syystä karsastaa tätä ratkaisua. Kokemus yhdestä rivitalo-osakkeen myynnistä. Ei mennyt itse myymällä kaupaksi, joten annoin välittäjälle ja hintaan korotus välityspalkkion verran. Ostaja löytyi muutamassa viikossa ja oli henkilö joka oli käynyt katsomassa asuntoa jo silloin kun yritin myydä sitä itse. En tiedä mitä lisäarvoa ostaja koki tuossa saavansa…
Jotkut potentiaaliset ostajat kuvittelevat välittäjän tuovan lisäturvaa, ei tuo. Oma kämppä on sellainen myyntituote ettei siitä tehdä kaupat kuin yhden potentiaalisen asiakkaan kanssa.
Tuo varmaankin pitää paikkaansa yksittäisten ostajaehdokkaiden kanssa, mutta asia nostetaan esille niin usein, että tuntuu olevan enemmänkin välittäjien argumentti heidän palveluiden käyttämisensä puolesta.
Olen itse myynyt kaksi rivitalo-osaketta yksityishenkilönä ja kummastakin saatiin välittäjien myyviä asuntoja vastaava myyntihinta. Toisen myynnissä meni kahdeksan vuorokautta ja toisessa noin kaksi viikkoa.
Koin tämän helpoimmaksi ratkaisuksi, koska olisimme kuitenkin joutuneet ennen jokaista näyttöä hoitamaan siivoamiset ja siirtymään näytön ajaksi muualle. Osa välittäjistä ei myöskään ymmärtänyt mikä on painovoimaisen ja koneellisen ilmanvaihdon ero tai sitä että avomallinen pilarikiuas ei ole aina valmis-sähkökiuas. Koin täten pystyväni itse antamaan huomattavasti enemmän informaatiota potentiaalisille ostajaehdokkaille taloteknisistä ratkaisuista ja minkälaisia remontteja taloyhtiöön on oikeasti lähivuosina tulossa.
Turhia kyselyitä tuli kummallakin kerralla yllättävän vähän ja rehellisesti sanottuna enemmän vaivaa oli välittäjistä, jotka yrittivät taivutella siirtymään käyttämään heidän palveluita, vaikka ilmoituksessa oli maininta “Ei välittäjille”. Yleiseen näyttöön tuli muutamia, joilla ei varmaan ollut oikeaa tarkoitusta tehdä tarjousta, mutta kokonaisuudessaan prosessi oli melko vaivaton ja tuntipalkaksi sai kummallakin kerralla nettona 100-200 €/h.
Kaikille asunto-osakkeen myynti ei varmasti sovi, mutta mikäli asian kanssa on kahden vaiheilla niin suosittelen ainakin kokeilemaan tätä. Myynnin saa aina siirrettyä välittäjille myöhemmin, jos prosessi tuntuu hankalalta tai ammattimyyjästä kokee saavansa lisäarvoa.
