Eikö tämä ole aika huonoksi todettu ratkaisu? Ilma vaihtuu tehokkaasti talvella kun ilman vaihdon tarve on vähäisempi ja käytännössä ei ollenkaan loppukesästä/syksyllä kun sen pitäisi toimia tehokkaimmin.
Toimi joten kuten ennen keskuslämmityksiä kun ilma vaihtui päivittäin lämmitettävien tulisijojen läpi, mutta kun taloihin tuli keskuslämmitykset alkoi ne homehtuun.
2 tykkäystä
Se on kyllä hyvä huomio. Painovoimainen ilmanvaihto vaatii pääsuunnittelijalta osaamista. Tämä talo on suunniteltu luonnolliselle ilmanvaihdolle. Se vaatii huonekorkeudeksi noin 3 m, jyrkän katon minkä yläpohjassa saa poistot jyrkkään kulmaan, tarpeeksi korkean tiili hormin, oikeanlaisen huonejärjestyksen, avattavat ikkunat, oikeanlaiset kanavat korvausilmalle ja toki pätevän LVI- suunnittelijan. Ei toimi 70 luvun taloissa, mutta vanhat jugend tyylin talot on kestänyt yli sata vuotta.
Pientaloon varsin varma systeemi, kun on yhdessä kerroksessa.
6 tykkäystä
Oliko haastavaa saada rakennuslupavaiheessa kohteen energiatehokkuusvaatimukset täytettyä? Lähinnä E-luvun ja lämpöhäviöiden tasauslaskelman osalta.
Ja hyvä huomio kyllä tuo, että painovoimainen ilmanvaihto tulee huomioida jo rakennussuunnitteluvaiheessa erityisesti noiden hormivarausten osalta. Pelkästään LVI-suunnittelija ei pysty suunnittelemaan toimivaa systeemiä mihin tahansa kohteeseen, vaan painovoimainen ilmanvaihto tulee olla myös rakennussuunnittelussa mukana alusta asti.
3 tykkäystä
Onko tuossa vanhassa rakennustavassa loppujen lopuksi mitään vikaa. Eli venttiilit ns. likaisiin tiloihin, jonka lisäksi voidaan tehostaa laittamatta vaikkapa huippuimurit kylppäriin. Liesituuletin tietty on olemassa
Tuntuu kyllä, että osa painovoimaisista taloista saattaa välillä olla hyvinkin tunkkaisia. Ne muutamat missä tulee useammin käytyä sen sijaan vaikuttavat toimivan oikein hyvin riittävän ilmanvaihdon osalta
2 tykkäystä
Silloin se ei enään ole painovoimainen vaan koneellinen ilman lämmön talteenottoa.
1 tykkäys
Ei kai siinä sinällään mitään vikaa ole, jos toimii. Toiminta toki on ilman puhaltimia on hyvin riippuvainen ulko-olosuhteista. Lisäksi tuollaisessa talossa tulee suurin osa lämpöhäviöistä aiheutumaan ilmanvaihdosta joka ilman jatkuvaa hieromista tulee luonnostaan olemaan tehokkaimmillaan silloin, kun lämmitystehon tarpeet ovat suurimmillaan, joten itse en raaskisi enää toteuttaa ilmanvaihtoa ilman lämmöntalteenottoa. Lisäksi itse pidän esilämmitettyä tuloilmaa miellyttävämpänä kuin suoraan ulkoa johdettua korvausilmaa, mutta mieltymykset ovat mieltymyksiä.
9 tykkäystä
En nyt näiden teknisistä sovelluksista tarkemmin tiedä, mutta eihän tuossa mitään koneellista varsinaisesti ole. Putkisto ilmeisesti yhdistetään liesituulettimen hormiin ja kylppärissä imuri päällä vaikkapa saunomisen jälkeen. Eiväthän nuo kaikkea aikaa ole päällä
Koitin joskus 2020 saada lupia massiivitiilitalolle ja koitu liian isoksi haasteeksi tälläselle muurarille. Löysin arkkitehtitoimiston joka ymmärsi asian päälle. He sitten saivat perusteltua asian rakennusvalvonnalle ja neuvotteli vähäisen poikkeaman. Tuli siinä kyllä opittua paljon kun oli suunnittelussa mukana.
Tässä lainaus luvalta
Rakennushanke poikkeaa YM asetus uuden rakennuksen energiatehokkuudesta 24§ (Rakennuksen vaipan lämpöhäviö). Rakennuksen ulkoseinän lämmönläpäisykerroin ei täytä kivirakenteiselle seinälle asetettua vaatimusta. Massiivitiilirakenteeseen käytetään vertailuarvona massiivipuurakenteen U-arvoa 0,4 W/m2K. Poikkeamisen voidaan katsoa olevan vähäinen.
Tiiveysmittaus pitää suorittaa vielä lopuksi.
5 tykkäystä
Jep. Oleellista on, että ilmanvaihto toimii oikein oli se sitten koneellinen tai luonnollinen. Tuloilma tulee oikeasta paikasta, eikä vaikka lattian ja seinän välistä.
2 tykkäystä
Vastanneeko kysymykseen, mutta kun hankin omistusasunnon muutama vuosi sitten, niin tein laskelman, jota käyttäisin nytkin - toki korkotaso on täysin eri. Kerrostalossa omistusasumisesta tulee kuluja lainan korot, hoitovastike sekä laskennallista korjausvelkaa, joksi arvoin suuntaa antavasti 60 €/neliö/vuosi (1500€/neliö putkiremontti joka 40. vuosi ja julkisivut, keittiö, ymv. 1000 €/neliö/40v). Sitten asunnolle voi laskea arvon nousua tai laskua ja tämän lisäksi sidotun pääoman vaihtoehtoiskustannuksen. Kassavirtamielessä sitten vuokra vs lainanhoitokustannukset ja hoitovastike, mikäli remontteja ei ole päällä/lähiaikoina tulossa.
Koska lasken henkilökohtaisista syistä omistusasumiselle jonkin verran arvoa siitä, että se tuntuu enemmän kodilta, jonka takia siihen jaksaa myös panostaa vähän enemmän viitseliäisyyttä ja taas näin lähitulevaisuuden muuttotarpeen pieneksi, ja kohde helposti myytävissä, niin en jaksanut tehdä liian tarkasti laskelmia vaan ajattelin, että jos luvut menevät edes sinne päin järkevästi, niin se riittää minulle.
0-korkoaikaan homma oli tietty todella järkevää näillä laskelmilla, kunhan sidottua pääomaa ei ollut paljoa. En toki olettanut, että 0-korkoaika kestäisi ikuisesti, mutta ajattelin, että joku vajaan 2 %:n korkotaso voisi olla realistinen - tämä oletus ei tietty ole pätenyt. 2 %:n korkotasolla homma olisi mennyt aika lailla tasan vuokra-asumisen ja omistusasumisen kanssa, jos asunnon olettaa pitävän arvonsa. Arvioin itse, että jonkinlaista arvonnousua voisi olla luvassa ja edelleen, että mikä määrä sidottua pääomaa olisi niin paljon, että sen vaihtoehtoiskustannus keikauttaisi homman vuokra-asumisen puolelle.
Tiivistelmä: Tuohon aikaan mun laskelmilla Helsingin keskustassa asunnosta kannatti maksaa sen verran, että sen vuokratuotto hoitovastikkeen jälkeen olisi vajaa 3 %:ia. Nyt tuo olisi huomattavasti korkeampi, koska korkotaso on niin paljon korkeampi. Toki jos spekuloi, että korkotaso on laskemassa jossain vaiheessa, niin nyt voi olla kannattavaa tehdä tappiota hetkellisesti niin, että tulevaisuuden arvonnousu pyyhkii sen ja yli, mutta ilman tätä oletusta jossain 5 %:n tiennoilla näkisin homman taloudellisesti järkeväksi. Tällä “tuottovaateella” on tietty turha yrittää löytää asuntoa Helsingin keskustasta, eli joko hyväksyy matalamman prosentin tai asuu vuokralla.
5 tykkäystä
On hyviä pointteja. Itekkin lasken omistusasumiselle arvoa.
Jännä nähdä kuinka vuokrat tulee kehittymään eri paikkakunnilla, jos korot huitelee jatkossakin näillä tasoilla. Kun rahan hinta on suunnilleen kaikille sama, mutta Helsingissä palkkataso mahtaa olla parempi kuin esim. Kyyjärvellä.
: )
2 tykkäystä
Mitä mieltä täällä ollaan omakotitalojen arvostustasoista tällä hetkellä? Varaa laskea vai onko pohja löytynyt? Kehä3 ulkopuolella kirkkonummi-nurmijärvi-vantaa-sipoo akselia olen itse tarkkaillut pari vuotta. Tuntuu että pyynnit ihan liian kovia edelleen suhteutettuna nykyiseen korkotasoon ja kysyntään. Myyjät ja välittäjät haihattelee parin vuoden takaisia hintoja.
Muutaman tarjouksenkin tehneenä ihmettelen suuresti miten ei hyväksytty tässä markkinassa 5% alle pyynnin tarjousta. Jälkeen päin ajateltuna omat tarjoukset olleet hieman hätiköityjä, joten hyvä ettei myyjälle maistunut sillon. Ei oo meinaan meikäläisen tarjoukset voimassa enää ja siellä ne talot näyttää olevan myynnissä edelleen…
5 tykkäystä
Ensiasuntoa on tullut harkittua jo jonkin aikaa, mutta yllättäen EKP ensimmäinen korkojen lasku (tai kesäloma, tai muu) avasi jonkin henkisen tulpan ja homma alkoi ottaa nyt kierroksia.
Alkuperäinen perusajatus oli katsella kerrostalokaksioita/kolmioita, jollaisessa nytkin on vuokralla, mutta toisaalta tilan ja pihan puute on kevyesti harmittanut. Kerrostalot alkoi vaihtua hakuvahdeissa rivitaloihin, minkä myötä hakutulokset alkavat näyttää myös oman näköisiltä kodeilta.
Monet sijainniltaan, ympäristöltään, pohjaratkaisultaan ja hinnaltaan potentiaaliset rivarit tuntuvat vain odottavan vielä isompia remonttejaan, mistä tulee haastetta hintalapun arviointiin. Putkiremontit ja kattoremontit selkeimpiä (ja ehkä ikkuna- ja sähkörempat) nousee harkittavaksi viimeistään seuraavan viiden-kymmenen vuoden aikana, ja alkavat vaikuttaa myös asunnon arvoon.
Se on selvä että isot remontit eivät nosta asunnon arvoa käytetyn rahan edestä → edes täydellistä unelma-asuntoa ei osteta tähän luottaen. Jokin käsitys edes hintojen mittaluokasta pitää olla ennen tarjouksen tekemistä. Mutta voiko rivitaloyhtiön remonttien hintahaitaria ennustaa edes jollakin tarkkuudella, nettilaskurit ja -keskustelut tarjoavat järjettömiä eroja.
Sanotaan vaikka että lähtötietoina on kaksikerroksinen 80m2 huoneisto, jossa vesipisteitä molemmissa kerroksissa ja eri seinillä. Talossa pulpettikatto huovalla, kattoja kahdessa eri tasossa.
Oletteko pystyneet arvioimaan tai pyytämään arviota tällaisen asunnon/taloyhtiön putki- tai kattoremontista? Tai löytyykö jostain oikeasti luotettavia toteutuneita hintoja? Kokemuksia remppafirmoille suoraan soittamisesta, irtoaako arvioita vaikka ei olisikaan toimeksiantoa tiedossa?
Euroalueen 10v AAA valtiolainojen tuotto on 2.6% Euro area yield curves. Siihen päälle pari yksikköä riskipreemiota. 4.5-5% tuottovaatimus ei mielestäni ole kohtuuton, mutta asuntojen hintapyynnöt ovat järjestään (hyväkuntoiset kaksiot/kolmiot Helsinki) hinnoiteltu enintään noin 3% tuottovaatimuksella. Joko vuokrien täytyy nousta 30-40% tai sitten hintojen toteuduttava 30% alle nykypyyntöjen. Tai näiden kombinaatio. Tämä on minulle puhtaasti matemaattinen yhtälö, eli näillä näkymin ostohousut jalkaan joskus sitten.
7 tykkäystä
Enoni asuu rinnetontilla, kaksikerroksinen rivitalo, isot huoneistot ja vähän asuntoja(maksajia). Remontit ovat tähtieteellisen kalliita. Pääsyinä varmaan epäonnistuneet urakkakilpailut ja maksajien vähyys. Kustannustehokas rivari-elämä vaatii sen, että asukkailla on myös itsellä lapio ja pensseli kädessä joskus.
9 tykkäystä
Tehtiin juuri omakotitalosta kaupat Mikkelin rantakylästä. V. 2021 valmistunut omakotitalo, kokonaispinta-ala 141m2 (+ 30m2 lämmin varasto jossa vesipiste ja wc), maalämpö, 1125m2 vuokratontti, kaksi lasitettua terassia, rauhaisa lapsiperheiden suosima uudehko asuinalue, metsänäkymä takapihalla. Koulut, uimahallit ja kaupat 1.5km päässä, keskustaan 6km.
Talo oli tullut myyntiin 10kk sitten 346 000€ pyyntihinnalla, pitkän neuvottelun jälkeen kauppasummaksi muotoutui 316 000€ + ehkä 4000€ arvosta taloon/kauppaan liittyviä asioita. Alkuperäisestä pyyntihinnasta lähti siis ~35 000€, joka iso raha.
Välittäjä pohdiskeli kun kyseltiin miksei talo ole mennyt kaupaksi, että monilla kiinnostuneilla riippakivenä oman asunnon myynti, jota eivät saa kaupaksi. Lisäksi pohdiskeli myös, että talon hintataso Mikkeliin sijaintina ehkä liian kallis.
Itse näkisin, että hyvään hintaan tuo talo saatiin. Pari-kolme vuotta sitten kaupat olisi voinut syntyä huomattavasti korkeampaan hintaan.
Riippuu varmasti alueesta/sijainnista paljon, sain itse kolmisen viikkoa sitten omasta Kuopion rivariasunnostani 9000€ enemmän mitä 3.5v sitten maksoin. Meni kaupaksi kolmessa päivässä.
Meille kävi siis oikein hyvin, vanhasta asunnosta saatiin hyvä hinta, hieman voittoakin ja uusi talo mielestäni suhteellisen edullisesti (?).
15 tykkäystä
Mielenkiinnosta mitä vuokratontti maksaa vuodessa tai onko mahdollista ostaa itselle. En tiedä mikkelin hintatasosta muuten. Tuo vuokratontti oli tampereella ainakin niiin kallis, että hylättiin ne, kun vuokra oli 800m2 tontista oli 3000e/vuosi jo 5v sitten ja kunnalla toki korotusautomaatti.
5 tykkäystä
Tähtitieteellinen kuulostaa pahalta, ja sen pelossa tuota hintahaarukkaa koittaakin miettiä auki. Mutta osaatko tarkentaa onko tähtitieteellisen kallis luokkaa 250, 500 vai 1000 euroa neliöltä? Muutenhan näitä ei vaivautuisi ennustamaan, ellei olisi muuten täydellinen asunto näköpiirissä, ja mielenkiintoa tehdä tarjous remontit hinnassa huomioiden.
-Kiinteistövero 795€/v
-Tontin pinta-ala 1 125m2
-Tontin vuokra 849€ (vuokrasopimus päättyy v. 2071, vuokra päivittyy vuosittain elinkustannusindeksin mukaan)
-Tontti mahdollista ostaa omaksi hintaan 23 200€
Suunniteltiin kyllä, että ensivuonna ostetaan omaksi tontti. Mikkelissä melko edulliset tonttien vuokrat eikä tuo tontin hintakaan kuulosta kohtuuttomalta.
3 tykkäystä
Tampereella noin 90% 2000-luvun omakotitalotonteista on vuokratontilla ilman tontin ostomahdollisuutta. Vuokrahinnat ovat nykyään 500 neliön tontista jo yli 3000€. Onhan tuo nihkeää kaupankäynnin kannalta, kun samaan aikaan lainaraha on kalleinta koko 2000-luvun aikana. Hinnat ovat tulleet alas vuoden 22 huipuista noin 10% omakotitaloissa Tampereella, mutta kauppa käy silti huonosti.
8 tykkäystä