Vähän dramaattista lukua on vaarassa tulla kun ohuilla markkinoilla lasketaan jakolaskulla yhden kuukauden lukuja suhteessa toiseen.
Vantaalla yksiökauppa noussut oo eli äärettömän paljon, ts 1/0.
Mutta, kyllähän nuo absoluuttiset luvut toki sen kertovat että ei kauppaa ole paljon käyty elokuussa 2024. Sinänsä asuntokaupan käänteen pitäisi näkyä vähän etukäteen lainatiedusteluissa yms
– Espoossa myytiin yksiöitä elokuussa lähes 30 prosenttia enemmän kuin vuosi sitten. Prosenttilukuna muutos on suuri, mutta kappalemäärissä puhumme kuitenkin vain viidestä kaupasta enemmän. Yksiöitä myytiin Vantaalla viime kuussa yksi, kun vuosi sitten yksiökauppoja oli elokuussa nolla.
Toistan itseäni, mutta muistutuksena. Faktat faktoina ja kiinteistönvälittäjien väittämät väittäminä. Pidän tätä parhaana indikaattorina asuntokaupan tilannekuvan kartoittamiseksi:
Välittäjät siis hakee nämä lööppiluvut KVKLn ylläpitämästä hintatietopalvelusta. Mukana on ollut suurimmat välittäjät, pienempiä välittäjiä ja gryndereitä. Nyt matalasuhdanteessa varmaan pikkuvälittäjät ja grynderit säästää tuon palvelun maksuissakin, joten edustavuus on heikentynyt. Palvelussa ei ole myöskään omatoimimyyjien kauppoja. Statin 2-3kk viiveellä saamien varainsiirtoverotietojen mukaan Vantaalla on myyty vanhoja yksiöitä keskimäärin 20kpl kuussa viimeisen vuoden aikana.
Kokonaismarkkinasta (mukana myös instikat ja Ara-tuotanto) KVKLn luvut edustavat noin 30% kattavuutta.
Niin. On vaikea nähdä sijoittajaa ostopuolella tällä hetkellä. Oikeasti kassapositiivisen asunnon ostaminen on tällä hetkellä todella vaikeaa. Eikö pienempien asuntojen markkinaa taanoin kannatelleet juuri sijoittajat? Kodinvaihtajien osalta reaalitalouden uhat ja vaihtamisen kustannukset kyllä rajaavat intoa kodinvaihtoon.
Itseni huolettaa suuret taloyhtiölainat, jotka sijoittajien pettäessä voivat vyöryä kotitalouksiin, joiden kantokyky on hyvin rajallinen (varsinkin näissä kohteissa). Asunnon omistaminen yleensäkin on iso riski tänä päivänä suuressa osassa maata. En usko markkinan elpyvän muutamaan vuoteen ennen kun suhdanne kääntyy oleellisesti ja sijoittajan kalkyylista tulee edes jokseenkin järjellinen. Ymmärrän toki asian tärkeydestä johtuen aiheeseen liittyvän mielipidevaikuttamisen. Ikävä kyllä mielestäni realismi ei vastaa tuota haavekuvaa…
Sijoitusasuntolainoja nostetaan yli miljardin euron vuositahtia ja keskimäärin velkavipu on matalampi kuin omistusasujilla, joten kokonaisinvestoinnit voivat nousta jopa 2 miljardiin euroon tänä vuonna. Toki osa saattaa olla uudelleenjärjestelylainoja eikä kaikki sijoitusasunnot ole yksiöitä.
Kassavirran ei tarvitse olla positiivinen jotta ostos olisi hyvä, laittaahan rahastosijoittajakin joka kuukausi säästöön rahaa kassavirtanegatiivisesti.
Yhtiölainalliset ovat verotuksellisesti houkuttelevia, koska ne laskevat maksettavia veroja, itsellä on holdingyhtiössä sekä velattomia vanhoja asuntoja sekä 70% yhtiölainalla & 20 vuoden laina-ajalla varustettuja uudiskohteita juuri tästä syystä.
Jos asuntosijoittaja on liikkeellä pitkällä tähtäimellä (+10 vuotta), niin juuri nyt tarjontaa on paljon sopuhinnalla ja oletusarvo on, että sekä hinnat että vuokrat kääntyvät nousuun lähivuosina ainakin kasvukeskuksissa.
Niin -toki ja totta. Yhtäkaikki ajatuksesi vero-optimointiin liittyen on sikäli tempputaloutta, että pihvisi on lopulta asunnon/asuntojen arvonnousussa &10v perspektiivillä. Monet meistä ei ole enää edes hengissä silloin - saati, että 10v päähän on tähän maailman aikaan mahdotonta ennustaa. Kyllä se suhdanne joskus kääntyy, mutta missä se pohja luuraa?
Toki se ei pelaa, joka pelkää. On hyvä, että on erilaisia näkemyksiä, jotta talous pyörii /lonksuttaa. On helppoa löytää tällä hetkellä parempia kassapositiivisia sijoituskohteita lyhyellä aikavälillä kuin asunnot Suomessa…
Kun maamäärä ei lisäänny varsinkaan keskeisillä alueilla voi ajatella että erityisesti omatonttisten asuntojen hintakehitystä tukee sijainti kasvukeskuksissa.
PK-seudulle arvioidaan vuoteen 2040 - eli 15 vuoden päähän - Espoon väkiluvun nousevan 24%, Vantaan 21%, Helsingin 11%.
Mielestäni asuntojen arvostustaso kääntyy nousuun isossa kuvassa vasta sitten kun sijoittajan kalkyyli on aidosti kannustava ja kassapositiivinen. Edustan näkemystä, jossa lisäarvoa syntyy vasta silloin kun hyöty toimijalle on konkreettinen. Verokikkailu / kuluissa säästäminen ei luo talouskasvua tai kannattavuutta isossa kuvassa. Se, että väestö kasvaa voi tarkoittaa myös sitä että kansa kurjistuu. Lopulta vuokratasoa määrittää myös asujien maksukyky, joka on kuitenkin rajallinen.
Vielä isommassa kuvassa tarvitaa aitoa kansantalouden kasvua, jotta asuntokupla saadaan kuriin hallitusti. Tällä hetkellä markkina on mielestäni rikki.
Asuntosijoittajan kvartaali on 25 vuotta. Ja eihän tämä ole joko tai vaan sekä että eli itsellä on myös rahastoja ja osakkeita - pääosin varat tosin asunnoissa, kun olen jo hieman varttuneempi.
Itse tykkään kun 30% opolla saa 70% velkavivun alle 1% marginaalilla, suorassayrityslainassa pankilta marginaali olisi moninkertainen jos sitä edes myönnettäisiin.
Kerro vielä mitä nuo ”paremmat kassavirtapositiiviset sijoituskohteet Suomessa” ovat.
Jos nyt ajattelet isoa kuvaa niin miksi asuntojen hinnar ovat tulleet alas? No korkotaso…
Ei varmasti toimi paperilla jos vastikkeeseen ja korkoihin menee jo koko vuokra.
Nyt näen että on oiva paikka ostaa sijoitusasuntoja(kasvavat kaupungit) koska hinnat ovat tulleet alas ja tulevaisuuden näkymiä parantaa muuttoliike kaupunkeihin, tulevat koronlaskut, asuntomarkkinoiden piristyminen ja asuntojen hintojen nousu. Nousu voi olla nopeaakin koska varastot eivät kestä ikuisesti koska rakentaminen tulee olemaan vielä jäässä.
Kyllä itselläni nuo sijoitusasunnot on periodille n25 vuotta hankittu…
Kassavirtapositiivisen asunnon voi ostaa tällä hetkellä vaikka Kemistä tai Kouvolasta, kunhan ei haittaa, että kun peruskorjaukset iskee päälle, sen asunnon arvo on roimasti negatiivinen.
Kassavirtapositiivinen sijoitusasunto oli nollakorkoajan anomalia, jolla varmisti suuremman verorasituksen - parempi tähdätä kassavirtaneutraaliin sijoitukseen.
Yhtä kaikki, asuntoihin rahaa laittamalla on tullut Suomessa todennäköisemmin miljonääriksi kuin millään muulla sijoituskohteella.
Heh.Olemme samantyyppisiä sijoittajia. Itse saan ulkolaisesesta suorasta osakesijoituksesta parhaimmillaan 8,75% vuosituoton - kvartaaleihin jaettuna. Viiteen kuuteen prosenttiin helppo yltää…
Velattomat, omatonttiset vanhat sijoitusasuntoni yltävät n 6% - toki kauan sitten hankittuja ja kasvukeskuksissa
Hinnat tulevat alas siksi, että asuntomarkkina on rikki. Lasku jatkuu kunnes markkina on tervehtynyt eli kysyntä ja tarjonta kohtaavat mikro- ja makrotasolla. Kun kysyntä ylittää sitten joskun tarjonnan arvostustasot kasvavat. Koska? Ei ainakaan nyt. Siinäpä vasta kysymys - ajoitus on kaiken A &O …
Miljardööristä miljonääriksi kun miettii kuinka suuressa osassa Suomea asuntojen hinnat laskee. Kun vanhoja ei saa kaupaksi niin rajoittaa se ostovoimaa kasvukeskuksissakin kun on jumissa siinä 70-luvun kopissa muuttotappiosuomessa.
Herlineistä tuli miljardööristä miljonäärejä perinnönjaon myötä. Ja parhaillaankin myydään yli 50.000 vanhaa asuntoa vuodessa, ne syrjäseutujen asunnot ovat olleet arvottomia ”aina”.
Rikki ja rikki… Ei kai siinä muuta ole rikki kuin liian korkeat korkokulut jotka vaikuttavat sekä sijoitustoimintaan että normaaliin asuntokauppaan… Kun korkotaso tulee alas niin voin kyllä vaikka vetoa lyödä että ei ne asuntojen hinnat ainakaan alas tulenä siinä vaiheessa kasvukeskuksissa. Siksi nään että nyt sekä tästä n. vuosin eteenpäin on loistava paikka olla markkinassa.
Ollaan samaa mieltä- rikki on. Ja pohjat on vielä edessäpäin. Prosentin tai puolen prosentin koronlasku muuttaa kalkyyliä paremmaksi1-4k€ vuodessa. Ei ole vielä mielestäni game changer.