Onhan noita taloyhtiöiden konkurssejakin ollut… Varmasti suurin osa vanhoja taloja mutta riskit on myös vivutetuissa uudiskohteista jos esim. Jokin kohtuu suuri instanssi joka omistaa taloyhtiöstä ison siivun ajautuu maksukyvyttömäksi… Jos vuokrat eivät kata todellisia kuluja myöskään…
Sit asut jossain muuttotappio paikassa jossa väki vähenee ja halukkuutta vuokraukseen ei ole edes halvoilla hinnoilla… Tappiinsa velkainen taloyhtiö ei saa edes perushankkeisiin lainaa välttämättä ja talot rapistuu asuinkelvottomaksi…
Ja onhan noita riskiskenaarioita muitakin. Esim. kalliit rakennusvirheet ja rakentaja ajautunut konkkaan. Joku älyttömän huonojen ehtojen vuokratontti talon alla, millaisia niitäkin on tullut ilmoituksissa vastaan. Muista yllätyksistä puhumattakaan. On sellainenkin kohde tullut vastaan, että verottaja on talon rakentamisesta lähtien tehnyt muutoksia kiinteistöveroon ja edelliseltä viideltä vuodelta on sitten lävähtänyt liki 60 000 euron lasku taloyhtiölle. Ja arvatenkin myös tulevaa ajatellen ne verot on jotain muuta kuin joskus arveltiin. No, tuo kieltämättä on melko pieni riesa pariin ensiksi mainittuun nähden.
Juu tai jos sattuu olemaan muiden ongelmien lisäksi vaikka iso liiketila talossa johon pesii joku epärehellinen toimija jolla ei ole tarkoitustakaan maksaa vuokriaan…
Tai isännöitsijä kavaltaa taloyhtiön kasaan. Tai talo palaa. Tässä on kaikki tutut argumentit mitä vuosien varrella on aiheesta tuotu joka kerta esille, mutta edelleen odotellaan sitä ensimmäistä esimerkkiä, jossa yhtiölainat kaatuu muiden osakkaiden niskaan.
Voit olla oikeassa. Tarkistin noita lakifirman sivuilta ja sen ohje on monitulkintainen:
" Poikkeaminen yksimielisellä päätöksellä : Yhtiöjärjestyksen kutsumismenettelyä koskevat määräykset samoin kuin osakeyhtiölain kutsua koskevat säännökset on mahdollista sivuuttaa osakkeenomistajien yksimielisellä päätöksellä. Pienessä osakaskunnassa vapaamuotoinen menettely voi olla jopa suositeltavaa."
Enivei, menee jo vähän ohi aiheen.
Jos tuon jotain ketjun aiheeseen, niin pyysin pari vk sitten paikallisen välittäjän käymään. Halusin tietää mitä arvioi hinnaksi, kun ollaan mietitty vaihtoa vähän pienempään. Hän sanoi, että toteutuneet hinnat ovat reilusti matalammat kuin pyynnit. Myyjät haluavat itsepintaisesti laittaa korkeat pyynnit ja niitä sitten hilataan hitaasti alaspäin, tai myydään reilusti matalammalla tarjouksella. Meidän kämpästä sanoi, että pari vuotta sitten olisi hinnoitellut 750k€+ ja nyt 600-630k€+ JOS teen ensin salaojarempan (50k€+) ja tarkastan riskirakenteiden kunnon (2-4k + mahdolliset korjaukset) etukäteen. Ilman noita sanoi, että hinta ~430k€, koska pankit eivät kuulemma halua rahoittaa asuntokauppoja, joissa on riski maakosteuden aiheuttamista ongelmista.
Montako kertaa näitä samoja esimerkkejä pitää ketjuun postailla. Tässä taas kerran:
Tuossa esimerkissä konkurssi peruuntui, eikä kyse ole uudiskohteesta, mutta se on esimerkkikohde, jossa kämppiä yritettiin myydä suunnilleen yhtiölainan hinnalla, yhtiölainan osuus on massiivinen ja ne olivat merkittävä syy yhtiön kriisiytymiseen.
Uudemmista taloyhtiöistä, juuri luin yhden muutaman vuoden vanhan taloyhtiön toimintakertomusta, jossa toisaalta viime vuodelta raportoitiin kämpän hallintaanotosta maksamattomien vastikkeiden (hoito- ja rahoitusvastikkeet) vuoksi ja toisaalta ylimääräisten hoitovastikkeiden perimisestä. Sekin on asioiden muiden osakkaiden päälle kaatumista, että he joutuvat rahoittamaan vastikkeitaan maksamattomien naapureiden kuluja, vaikka rahat sitten yhtiölle takaisin saataisiinkin asuntojen hallintaanoton ja vuokrauksen kautta. Koska kyseessä ei ole julkisuudessa esillä ollut tapaus, en mainitse taloyhtiön nimeä. Mutta eivät nämä mitään tavattomia tapauksia ole.
Edelleen, jos meillä on melko uusiakin asuntoja, jotka ovat ostettavissa likimain taloyhtiölainan osuudella, synnyttää se monenlaisia riskejä. Uudeksi osakkaaksi voi tulla millainen tyhjätasku tahansa. Siinä vaiheessa kun taloyhtiö pääsee hallintaanottoon ja asukkaan häätöön, on saatavia kertynyt jo melkoinen summa. Eikä asunnon vuokraus kata välttämättä edes hoitovastiketta ja rahoitusvastikkeen korkomenoja.
Oma lukunsa on sitten vielä taloyhtiöt, jotka menevät konkurssiin ennen valmistumistaan ja jossa sekä rahoittajat että ostajat menettävät rahojaan (maksumuuri, ja itse taloyhtiöt asetettiin tuossa tapauksessa konkurssiin muutama viikko uutisen jälkeen):
Lisää uutisia asuntomarkkinoiden tilasta:“Kun ennen yksiöitä saattoi olla tarjolla yksi ja ostajia oli jonossa seitsemänkymmentä, niin nyt yksiöitä saattaa olla myynnissä seitsemänkymmentä ja ostajakandidaatteja on vain yksi.”
Tässäkin uutisessa tästä ketjuuntumisesta: “Samalla asuntokauppaa jarruttava kauppojen ketjuuntuminen purkautuisi. Välittäjien mukaan markkinoille on syntynyt välillä useammankin asunnon ketjuja, joissa alkupään pienempi asunto odottaa ostajaansa.”
Ja lopuksi kuinka tälle ketjun alkupäälle lyödään kapuloita rattaisiin: “Hallituksen viimeaikaiset toimenpiteet arvonlisäveron nostosta, opiskelijoiden asuntotuen leikkauksista ja ensiasunnon ostajan varainsiirtoverovapauden poistamisesta eivät juuri asuntomarkkinaa vauhdita.”
Juttelin frendin kanssa joka välittäjänä täällä pk-seudulla.
Sanoi että myös isompien asuntojen kauppa lähes seisoo ja sanoi että lehtien kirjoittelu kaupan piristymisestä ei pidä paikkaansa.
Ei voi ei. Se on vain varoittava esimerkki. Tuossa alkaa osakkailla olla työn takana saada yhtiölainan päälle sen verran myyntihintaa, että myyntikulut saa katetuksi.
Taitaa olla Suomen vivutetuin “uusi” taloyhtiö kyseessä? OmaSp rahoitti koko hankintahinnan ja veijarit myivät tontin alta pistäen rahat liiveihinsä. Nyt kolmesta pääomistajasta kaksi heiluu savijaloilla, kolmannen taloustilanteesta ei ole tarkkaa tietoa. OmaSp ei kuitenkaan enää näitä veijareita pysty rahoittamaan, edes halutessaan. Uskoakseni tästä yhtiöstä tullaan vielä pakkorealisoimaan liuta asuntoja.
Btw, alkaa olla paljon uudehkojakin yhtiölainotettuja asuntoja myynnissä maininnalla, ettei laina lyhene suunnitellusti korkotason nousun johdosta. Mm. OmaSp:n potkut saaneen toimarin asunto on tällä maininnalla myynnissä. Taloyhtiön nimi on yllättäen Asunto Oy Seinäjoen Oma säästöpankin talo.
Syy on aika selvä, yhtiölainassa on kiinteä tasaerälyhennys ja koska kk-maksuerät ovat liian pienet, maksimilaina-aika ei riitä. (Asia korjaantuu nostamalla maksuerää tai muuttamalla laina tasalyhenteiseksi, joita yhtiölainat pääasiassa ovat.)
Tällainen kombo kiinteä tasaerä + liian pieni maksuerä on harvinaisuus, googlaamalla löytyi vain kaksi taloyhtiötä (molemmat Seinäjoelta) ja ilmeisesti molemmissa rahoittajana OmaSP.
No ei voi, toki low tier-alueilla (mm. Tanpereella ja Keravalla) tätä on tehty enemmänkin eli ostettu elinkaaren loppupuolella olevia vuokrataloja esim. kunnilta, säätiöiltä jne. ja rahoitettu kauppa ottamalla reilusti yhtiölainaa, jyvitetty se täytenä myyntiin meneviin asuntoihin ja jätetty jyvittämättä itsellä pidettäviin & sitten yritetty myydä asunnot yksitellen voitolla seuraavalle musta pekka-ringissä - se leikki loppui kun rahalla tuli taas hintaa.
Messitytön tilanne ei ole yhtä lohduton kuin näillä heikomman sijainnin verrokeilla, yhtiölainan lyhennykset alkavat vasta 2026 eli vielä on peliaikaa, jos vain pääveijarit saavat korot ja hoitovastikkeet maksettua. Ja toki OmaSP voi antaa lisää lyhennysvapaata halutessaan, mikä on parempi vaihtoehto kuin hakea konkurssiin.
Eli tässä on ihan pelipaikka olemassa, toki riskit huomioiden 7 tonnia neliö remontoidustakin (sis. tonttiosuuden lunastus) on liikaa, mutta talosta löytyy myös yhtiölainattomia asuntoja, joten jos sellaisen saa sopuhintaan, niin upside voi alkaa kiinnostaakin.
"Kiinteistömaailman toimitusjohtaja Mika Laurikainen sanoo, että perinteisesti asuntokaupassa on hoettu, että asunnon myynnissä kolme tärkeintä asiaa ovat sijainti, sijainti ja sijainti.
Tuoreen barometrin vastaukset kertovat muuta, eli uusi hokema voisi olla hinta, hinta ja sitten kolmantena vasta sijainti.
Erinomainen sijaintikaan ei auta, jos asunnosta pyydetty hinta on kahden vuoden takaa, katsovat kiinteistönvälittäjät. Ostajat tietävät, että hintataso on selvästi matalampi kuin kaksi vuotta sitten."
Kun vielä löytyisi artikkeli joka kertoisi kuinka moni muuttajista on tulevalta tulotasoltaan mahdollinen asunnonostaja. Jotenkin sellainen kutina että aivovuoto ja samalla asunnonostaja-vuoto on kyllä edelleen voimakkaasti ulospäin ja sisään tulee enemmän kela väkeä vaikka joukkoon se pari Intialaista insinööriä mahtuisikin jotka sitten nostetaan otsikoihin. Toki kela-väkikin asuu jossain mutta jos ja kun toivottavasti asumistukea pienennetään vielä lisää niin hintoihin heidän vaikutus ei ehkä ole niin nostava kuin menneinä hulluina vuosina.
”Tosin pieniä kerrostaloasuntoja on monin paikoin niin runsaasti tarjolla, ettei niiden hinnannousulle ole aineksia, ennen kuin ylitarjonta on sulanut markkinaan.”
Etuoven tarjonnan mukaan myynnissä yksiöitä 9,4% (osuus laskenut muuten 50% vuoden aikana) ja kaksioita 26% kaikista myynnissä olevista. Eli näyttää siltä, että mediassa rummutettu ”Yksiöitä on rakennettu liikaa”-mantra on vaihtumassa ”Miksei yksiöitä ole rakennettu tarpeeksi”-mantraan.
”…uusi hokema voisi olla hinta, hinta ja sitten kolmantena vasta sijainti.”
Se voisi olla, mutta ainakaan toteutuneiden kauppahintojen perusteella se ei pidä paikkaansa vaan parhailla sijainneilla saa edelleen korkeimmat neliöhinnat.
Kun on vähänkään näkymää edes esmes puistomaiseen sisäpihaan sen sijaan että katseltaisiin naapuritalon ikkunoita tai seiniä, niin kauppojen todennäköisyys kasvaa huomattavasti.
Samaten neliöiden toimivuus ja tarkoituksenmukaisuus.
Laaduttomat neliöt aiheuttavat pahimmillaan aika valtavan
negatiivisen vivun ja mielestäni ostajat ovat tähän hyvin heränneet. Myyjät ja välittäjät eivät niinkään…
Kai se määrä pitäisi suhteuttaa myös kysyntään. Oman kodin ostossa yksiöt eivät näyttele suurta roolia ja matalan sijoittajakysynnän aikana niiden kokonaiskysyntä on ollut huomattavan vaisua.
Mitä tarjonnan muutokseen tulee, kohteista on poistunut paljon uudiskohteita, joiden rakentamista on siirretty hamaan tulevaisuuteen. Niissä kohteissa yksiöt ovat ylikorostuneet.
