Keskustelemassa ekonomisti Juho Kostiainen Nordeasta ja senioriekonomisti Joona Widgrén OP:sta. Toimittajana Mikko Jylhä.
Nordean mukaan suomalaisten asuminen on kallistunut 25 prosenttia verrattuna vuoteen 2020. Samaan aikaan ansiotaso on noussut vain puolet siitä eli noin 12 prosenttia. Kulutuskorissa asumisen osuus onkin noussut 24 prosentista ja 29 prosenttiin. Tänä vuonna asumisen kustannukset ovat kääntyneet laskuun.
Nordean ennusteen mukaan asuntojen hinnat nousevat ensi vuonna koko maassa noin 2,5 prosenttia korkojen laskun vetämänä. OP arvioi hintojen nousevan 2,8 prosenttia.
Tuttua huttua alaa seuranneille, mutta nyt kun Yle uutisoi että raksayhtiöt alentavat uusien asuntojen hintoja niin luultavasti asiakkaat olettavat että näin tapahtuu eivätkä hötkyile kaupoille.
Jutussa se oleellisin kiteytyy tähän: ”Eniten uusien asuntojen kauppaa tällä hetkellä vaikeuttaa kallis hintataso.”
Eli hintaeron vanhojen ja uusien välillä pitää kaventua, mikä tarkoittaa vanhojen hintojen nousua, koska uusia on vaikeaa rakentaa merkittävästi halvemmalla tinkimättä laadusta.
Mutta 5000 valmista myymätöntä asuntoa tilanteessa, jossa aloitukset ovat olemattomat ei kuulosta kovin pahalta määrältä.
Sijoituspuolella ostoja hillitsee ylitarjonta vuokra-asunnoissa, jota ennätyskorkea Ara-vuokra-asuntotuotanto vain pahentaa - onneksi niiden aloituksista leikkaantuu lähes puolet ensi vuonna.
Jolloin niidenkin kauppa hyytyy. Asunnon ostajien ansiotason pitäisi nousta ja sielläkin nuorimpien, eli ensiasunnon ostajien jotta “ketjut” lähtisi purkautumaan. Asunnon omistajat eivät voi vaihtaa uudempaan ja suurempaan jos omaa ensiasuntoa ei saada myydyksi. Ensiasunnon ostajien keski-ikä taas nousee vuosi vuodelta, kertoen juuri siitä että ostovoima on heikko jolloin pelkän käsirahan säästämiseen menee enemmän aikaa.
Ostovoima/tulot suhteessa hintoihin vaikuttaa eniten pankkien lainoitukseen/asuntokauppaan, reaalitulojen nousu ja korkojen lasku lisää potentiaalisten ostajien määrää.
Mutta voi olla, että viime vuosien trendi vuokralla asumisen suosion kasvusta säilyy ja asuntojen kauppamäärät jäävät pitkän aikavälin keskiarvon alapuolelle.
Luulisin, että tuon Lehtisaaren keissin kohdalla käsitys seurakunnista turvallsiina vuokratonttien omistajina on hieman muuttunut.
Tampereella näyttäisi yhden säätiön omistaman tontin kohdalla tilanne olevan se, että vuokrasopimus on päättynyt jo 4,5 vuotta sitten, eikä uutta ole päästy allekirjoittamaan. Siihen kai liittyy jotain lisärakentamiskeskusteluakin, mutta siitä huolimatta aika hankala tilanne esim. myydä asuntoa, jonka tontilla ei ole voimassa olevaa vuokrasopimusta.
No eikö tuo ole vakio jos joku ei jää sitten vanhempien nurkkiin asumaan. Joko ostetaan oma tai vuokrataan markkinasta. Jos vuokrataan niin sitten varmaan joku sijoittaja tms on ostanut sen vuokrattavan kohteen vuokrattavaksi.
Ainoa varmaan merkitys on että ne tyhjät vuokrakämpät täyttyy kasvukeskuksissa ensiksi. Mutta samalla tavalla ne vuokra-asnnot voivat olla myös myynnissä. Osa porukasta vuokraa koska nähnyt että tässä tilanteessa ja markkinassa eivät halua myydä. Eli käyttötarkoitus muuttunut. Jos korkotaso laskee edelleen niin se vilkastuttaa asuntomarkkinaa ja kun uusien rakentaminen kestää niin tuo tulee nostamaan niin asuntojen hintoja, että myös vuokria.
En nyt ihan huuhaana pidä useita kirjoituksia siitä että tietyissä kasvukeskuksissa asunnot saattavat vielä mennä hyvin niukaksi. Tämä on aikamoinen driveri nostamaan niin asuntojen hintoja että vuokria. Toisaalta markkina kyllä monesti korjaa suhteellisen nopeasti tällaiset epäkohdat jos sijoittajille/rakennuttajille on tarjolla hyvää tuottoa.
Oma veikkaus on että ensi vuosi( keväästä->) tulee olemaan vilkasta aikaa markkinassa. Laskeneet korot vilkastuttavat niin yksityisiä ostajia että sijoittajia joiden exelit eivät ole enää rikki.
Tässä hetkellä kerrostalotuotannosta vastaa 85% Ara-rakentaminen ja kaikki menee vuokralle kiitos veronmaksajien avokätisen subventoinnin. Instikat pitää vuokra-asuntoja tyhjinä ja yksityiset laskee vuokria ettei tule tyhjiä kuukausia. Tätä näemmä jatkuu kunnes Ara-tuotannon lisäys ei enää riitä ja vapaarahoitteisten käyttöasteet nousevat, sen jälkeen alkavat vuokrankorotukset ja sijoittajienkin aktiviteetti nousee. Muualla maassa näkee jo Ara-häiriköinnin loppumista, mutta varsinkin pk-seudulla joutuu odottamaan vielä jonkin aikaa. Jos muuttovoitto varsinkin ulkomailta jatkuu samana, käänne asuntopulan puolelle voi tulla varsin nopeastikin.
Pitäisi tietenkin aina eritellä, millaisista riskeistä puhutaan.
Yksi riski on lainamarginaaliin kohdistuva korkoriski. Se on ihan konkreettinen riski, joka tulee vastaan yhtiölainoissa, toisin kuin yksityishenkilöiden lainoissa, joissa korkomarginaali lyödään sitovasti lukkoon.
Yksi riski on taloyhtiön maksuvalmiusriski. Kyllähän suuret yhtiölainat riskejä nostavat sen suhteen,että muut osakkaat joutuvat rahoittamaan joidenkin maksulaiminlyöntejä. Siitä on toki pitkä matka sellaiseen tilanteeseen, että muille osakkaille syntyisi mitään pysyviä tappioita asiasta. Ja sillä kai julkisuudessa eniten pelotellaan.
Ja vielä kolmas riski on se, että kun asuntojen myyntihinta on joissain tapauksissa laskenut sille tasolle, että sen perusjamppa rahoittaa vaikka kulutusluotoilla, voi se tuoda osakkaiksi taloudellisessa mielessä ei-toivottua väkeä, joille mikään pankki ei ikinä myöntäisi velatonta hintaa vastaavaa summaa henkilökohtaisena lainana.
Taloyhtiötä pyörittää siis käytännössä pariskunta, joista toinen on hallituksen pj ja toinen isännöitsijä. Lisäksi hallituksessa on kolmas jäsen. Keskeiset asiat on hoidettu päin hemmettiä alkaen yhtiökokouskutsujen toimittamattomuudesta ja isännöitsijätodistuksen tilauksen sivuuttamisesta.
Eniten tietenkin ihmetyttää se, jos osakaskunnasta ei löydy tarpeeksi toimintatarmoa syrjäyttää taloyhtiön nykyinen hallinto. Toisaalta, monissa taloyhtiöissä on nähty sekin, että vaikka asiat hoidettaisiin kuinka heikosti ja remonttisuunnitelmat ovat osastoa “kyllä tämä tällaisena minun elinaikani kestää”, voi yhtiökokouksessa se “vanha hallitus jatkaa” -linja jyrätä ja muutosta haluavat tyrmätään häirikköinä.
Media tosiaankin rakastuu helppoihin klikkiotsikoihin ja kehäpäätelmiin, koska miksipä ei. Vanhoja taloyhtiöitä menee konkurssii kiihtyvää vauhtia, mutta ilmeisesti se riski ei ole niin myyvä.
Suomen Pankin tilastoista kuitenkin selviää, ettei uudiskohteissa ole ollut merkittäviä maksuhäiriöitä - niissäkin enemmän instikoilla, jotka omistavat koko talon. Korkojen ollessa laskusuunnassa tilanne helpottuu koko ajan.
Ja paras (sekä ainoa relevantti) riskikartoitus tehdään siinä vaiheessa kun pankki lähtee rahoittamaan uudiskohdetta, siinä jo huomioidaan kaikki mahdolliset skenaariot.
Jutun haastateltu sanoo, että häntä ei ole kutsuttu vuosiin yhtiökokouksiin. Onkohan muitakaan kutsuttu? Jos homma on noin retuperällä, niin ehkä isännöitsijä/pj/jäsen järkkäävät kokouksen kolmistaan ja myöntävät itselleen vastuuvapauden?
Mikäli yhtiöjärjestyksessä ei ole rajoitettu yhden tahon äänimääriä, niin edellä mainittu tilanne voi olla teoriassa mahdollinen. Yhtiökokouskutsua koskevasta kutsumismenettelyistä voidaan myös sopia yhtiökokoukssa ja kirjata menettely yhtiöjärjestykseen. Eli jos siellä lukee, että kutsu jaetaan taloyhtiön ilmoitustaululle ja se on viety johonkin kellarin nurkkaan.
Tässä tapauksessa haisee aika moni muukin asia, esim. se että osakas ei saa isännöitsijäntodistusta pyynnöistä huolimatta. Mitenköhän yhtiön talouden laita on?
Osakkaiden maksuhäiriöistä on vielä pitkä matka taloyhtiön maksuhäiriöihin. Yleensä tilillä kuitenkin on puskuria ja ennakoimattomiin menoeriin tukeudutaan sitten hätätilassa vaikka ylimääräisillä vastikkeilla.
No meillä on uudiskohteita, joissa myyntihinnat ovat pudonneet jopa yhtiölainan tasolle ja kaupankäynti on silti nihkeää. Jos näissä ei näe riskiä, niin missä sitten?
Se on määritelty ihan asunto-osakeyhtiölaissa, että yhtiökokouskutsu on toimitettava kirjallisesti jokaiselle osakkeenomistajalle. Yhtiöjärjestystä voidaan uudistaa toki sellaiseksi, että kokouskutsut voidaan toimittaa myös sähköpostitse, mikäli osoite on yhtiön tiedossa, mutta ei todellakaan sellaiseksi että pelkkä kutsu ilmoitustaululla riittäisi. Toki siellä ilmoitustaululla voi se kutsu olla, mutta se on vain täydennys varsinaiseen kutsutapaan.
Tässä on tuore ilmoitus kohteesta, jossa pyydetty myyntihinta on alle 14 000 euroa ja velkaosuus yli 91 000 euroa:
Asuntojen hintatiedot -palvelun mukaan taloyhtiöstä myytiin hiljattain kerrosta ylempää samankokoinen kämppä 96 000 euron velattomalla hinnalla. Kuukausien varrella pienentynyt pääomalyhennys huomioiden kaupat on tehty käytännössä yhtiölainan hinnalla.
Vuokratontin osuus lienee tuossa reilu kymppitonnin, ja toki sen nyt voisi olettaa nostavan asunno arvoa. Tässä neliön isompi kämppä talosta, jossa taloyhtiölaina on asunnon osalta maksettu, mutta tontin velkaosuus on jäljellä:
Velaton hintapyyntö 97 000 euroa.
Jostain vantaalaisesta uudiskohteesta oli kanssa joskus palstalla puhe, jossa myyntihinnat painuivat hyvin lähelle velkaosuutta. Onhan näitä.
Eli joudutaan vielä odottamaan konkreettisia esimerkkejä, joissa ”myyntihinnat ovat pudonneet jopa yhtiölainan tasolle” saati sitten, että yhtiölainat kaatuvat muiden osakkaiden maksettaviksi.
Todennäköisyys laskee samaa vauhtia euriborien kanssa ja nykyisillä 60% yhtiölainoilla se on nolla, kun 70% yhtiölainoilla se on ollut 0,01% luokkaa?
