En ole väittänytkään että maalle vaan PKS ulkopuolelle viestissäni. Se jo että ollaan Turussa, Tampereella, Porissa, Kotkassa yms… mahdollistaa sen laiturin nokassa olemisen. Samalla rahalla saa kuitenkin aika paljon enemmän kun lähdetään 100-300km PKS muuhun suuntaan.
6 tykkäystä
Pääkaupunkiseudun asuntojen hinnat ovat nousseet aika tasaisesti viimeiset 20v, poislukien finanssikriisin noin 10% hetkellinen lasku. Mitäs sanotte kokeneet (+20v markkinaa seuranneet) asuntosijoittajat, että kuinka usein tällä aikavälillä on tullut tällaisia jaksoja kun jokainen media ja iso osa ihmisistä on sitä mieltä, että asuntojen arvot laskee laajemmin pk-seudulla?
7 tykkäystä
Kyllä talouden epävarmuuden lisääntyminen hillitsee varsinkin suurten ostosten tekemistä,kun pankitkin arvioivat tarkemmin lainariskejään. Se karsii osaltaan joitakin ostajia pois omistusasuntomarkkinoilta ja rajoittaa “ylimitoitettuja” asuntohaaveita. Perinteisesti vuokrien lasku indikoi asuntojen hintojen nousun pysähtymistä/laskua, koska sijoitusasuntojen tuotot ja asuntojen kokonaiskysyntä vähenee. Rakennusliikeet pyrkivät sopeuttamaan tarjontaansa kulloiseenkin markkinaan, ja varotaan tilannetta, että samanaikaisesti valmistuisi runsaasti uusia kohteita. Itse näin läheltä, kun 1990-alun lamassa asuntojen arvot tippuivat jopa yli 50%, lainavakuutena olleet asunnot jouduttiiin realisoimaan, ja siitäkin huolimatta asunnonomistajalle jäi jäljelle vielä velkaa. Suomessa on jo ainakin yksi sukupolvi joka on nähnyt vain asuntojen hintojen nousua, joten asuntovarallisuuden laskua ei pidetä mahdollisena. Tosin onhan nytkin Suomessa kovin eriytynyttä hintakehitystä ollut jo pitkään
14 tykkäystä
Black_Swan: “Itse näin läheltä, kun 1990-alun lamassa asuntojen arvot tippuivat jopa yli 50%, lainavakuutena olleet asunnot jouduttiiin realisoimaan, ja siitäkin huolimatta asunnonomistajalle jäi jäljelle vielä velkaa.”
Vaikka prosenttisi ovat yksittäiskohteiden osalta oikeita, eikä koko asuntomarkkinoiden niiauskaan kauaksi tuosta jäänyt, niin itse tykkään puhua silti prosenttien sijasta vuosista. Siis siitä, että 1990-luvun laman synkimmällä hetkellä asuntojen hinnat romahtivat vuoden 1987 hintatasolle. Kunnes ne sitten vuosituhannen vaihteen tietämillä palasivat taas kymmenisen vuotta aiemmin nähdylle ennätystasolle. Tuollainen vuosilukujen vertailu asettaa asiat parempaan perspektiiviin.
Black_Swan: “Suomessa on jo ainakin yksi sukupolvi joka on nähnyt vain asuntojen hintojen nousua, joten asuntovarallisuuden laskua ei pidetä mahdollisena. Tosin onhan nytkin Suomessa kovin eriytynyttä hintakehitystä ollut jo pitkään”
Sanoisin niin, että loppupeleissä Suomessa kohtuullisen pieni osuus väestöstä on nähnyt sen asuntojen hintojen nousun omalla kohdallaan. Muuttotappiokunnat ovat kokonaan oma lukunsa, mutta eipä niiden suurten kaupunkien lähiöidenkään hintakehitys aina niin kaksista ole ollut. Semminkin, jos huomioit omistusaikana tehdyt peruskorjaukset.
7 tykkäystä
Klikkimedian tehtävä on aina kulkea ääripäästä toiseen. Hetki sitten luimme tuon tuostakin lehdistä artikkeleita, kuinka lähihoitaja osti muutama vuosi sitten velaksi 20 kämppää, ja elää nyt taloudellisesti riippumatonta elämää. Ja lahjattomien taloustoimittajien artikkeleissa velatkin on muutettu netto-omaisuudeksi. Nyt viime kuukausina on sitten nähty artikkeleissa toista ääripäätä, ja asuntosijoittamisesta on tullut suunnilleen maailman haastavin sijoitusmuoto, eikä kämppiin saada enää vuokralaisia.
Mitä hintoihin tulee, niin suurella osalla ihmisistä on niin asuntojen kuin vaikkapa osakkeiden suhteen samanlainen hintaharha. Eli ajatellaan, että joku eilispäivän hinta on se oikea hinta. Jos omaisuuden arvo on sen jälkeen puolittunut tai tuplaantunut, niin ajatellaan, että se eilisen hinta kuvastaa sitä, mihin omaisuuden arvo tulee tulevaisuudessa palautumaan.
Niin, ja vielä kysymykseesi. Itse en muista selkeää paniikkia asuntomarkkinoilla viimeisen 20 vuoden ajalta kuin 2008-2009 ja 2020. Viimeksi mainitun kohdalla se oli aika lievää ensiksi mainittuun verrattuna. Ensiksi mainittu oli hämmentävää: keväällä asuntonäytöissä ei tuntunut käyvän ketään ja sitten kesällä 2009 näytöillä oli jo jonoa kuin hurjimmalla nousukaudella. Itsekin olin silloin asunnonhaussa ja yleisillä näytöillä käyminen oli todella turhauttavaa. Sopiva kohde löytyi sitten sillä taktiikalla, että kohteen ilmestyttyä Etuoveen salama yhteys välittäjään, näytön sopiminen ensitilassa samalle päivälle ja kämpästä ostotarjous, jonka voimassaoloaika oli luokkaa tunnin tai muutamia tunteja.
9 tykkäystä
1 tykkäys
Yksi syy minkä takia itse aikoinaan muutin omakotitaloon oli se, että taloyhtiössä ei ymmärretty korjausvelan merkitystä tulevaisuuteen. Tätä ei ymmärtänyt myöskään isännöitsijä. Tämän lisäksi olen seurannut asuntojen myynti-ilmoituksia aktiivisesti ja huomannut sen, että taloyhtiötä kehutaan hyvin hoidetuksi vaikka moni suositusten mukainen remontti olisikin jäänyt tekemättä. “Ei tulevia remontteja” on ollut myyntivaltti, vaikka todellisuudessa se on ollut vihje huonosti hoidetusta taloyhtiöstä. Ongelmat ovat siis pidempään olleet jo olemassa, mutta tämä aikakausi tulee olemaan kyllä karu herätys ihmisille siitä milloin asioissa kannattaa säästää ja milloinka ei.
16 tykkäystä
Eipä tuo nyt ihan kaikkea koske… on paljon hyvin hoidettuja taloyhtiöitä joissa PTS on kunnossa… ja asioita ennakoidaan… ei se isännöitsijän syy ole jos hallitus ja yhtiökokous ei päätä että taloyhtiötä hoidetaan.
Muutenkin tuntuu että isännöintiä on kaikenkarvaista ja villiä meininkiä ja aika kirjavaa on myös hallitustyöskentely.
Itse olen kääntynyt aikoja sitten kannalle että suosisin hallitusammattilaisia taloyhtiöissä ja maksaisin siitä vaikka enemmän. Näissäkin asioissa tulee olla näkemystä ja osaamista.
10 tykkäystä
Tämäkin on sijoittamisen tapaan pitkälti aikaperspektiivistä kiinni. Jos meinaa asua kämpässä pari vuotta ja myydä sen pois tietäen, että liian harva tajuaa korjausvelan päälle, jotta se vaikuttaisi kunnolla myyntihintaan, tai jos odotusarvoisesti elinvuosia on 10 jäljellä, niin moni älyttömältä kuulostava remontin lykkääminen voi olal taloudellisesti järkevää. En oikein itse hyväksy tällaista, koska siitä on haittaa muille ihmisille, mutta hyvä tuo ilmiö on silti tiedostaa ja ymmärtää.
Mitä arvostustasoihin tulee, niin seurailen edelleen jossain määrin asuntoilmoituksia, jotta pysyisi suunnilleen kärryillä, missä nykyisen asunnon hintataso menee, sekä missä menee ne alueet, jonne olen mahdollisesti muuttamassa jonkun vuoden päästä. Tämän seurannan perusteella mitään kovin radikaalia ei ole tapahtunut. Kohteita on tarjolla paljon enemmän, mitä oli vuosi-pari sitten, mutta silloin olikin hyvin poikkeuksellista aikaa toiseen suuntaan. Pyyntihinnat ovat ehkä hieman tulleet alas, mutta missään nimessä ei puhuta mistään 10 % dropista, lähellekään. Uusia ilmoituksia näyttäisi tulevan ~5/päivä ja esillä olevien ilmoitusten määrä ei juuri muutu. Sitä ei sitten tiedä, että poistuvatko ilmoitukset myynnin seurauksena (ja mihin hintaan?), vai vedetäänkö niitä kaikessa hiljaisuudessa pois, kun kysyntää ei ole? Joka tapauksessa omaan silmään lehtien otsikot on taas yhtä yliampuvia, kuin aina ennenkin. Alueena pk-seutu.
Juhan kommentti yllä siitä, miten hintamuutokset voi sitoa aikaan, oli tosi hyvä. Nythän ainakin mun seuraamilla alueilla on tultiin pitkästi yli 10 % ylös 2-3v aikana, eli vaikka asunnot nyt laskisivat 10 % huipuistaan, niin eipä se ajallisesti kummoinen romahdus olisi.
4 tykkäystä
Toteamukseni ei tietenkään koske kaikkia taloyhtiöitä. Oma näkemykseni on kuitenkin, että korjausvelkaa on jätetty tulevaisuuteen huolestuttavissa määrin ja se tulee vaikuttamaan monen ihmisen elämään.
Hallitus toki päättää asioista, mutta isännöitsijä ohjeistaa hallitusta. Omakohtaiset kokemukset eivät todellakaan ole antaneet hyvää kuvaa isännöitsijöiden kyvykkyydestä hoitaa tätä tehtäväänsä. PTS on itseasiassa erittäin yksinkertainen asia hallita ja ylläpitää jos tätä varten on luotu valmis pohja. Tämä pitäisi itseasiassa saada lakivelvoitteeksi, että PTS-suunnitelma olisi velvoittava ja se tulisi liittää asuntojen myynti-ilmoitusten yhteyteen. Näin toimimalla saataisiin paine oikeasti kauaskantoiselle suunnittelulle.
6 tykkäystä
Kunnossapitoselvitys on siis pakollinen .Asunto-osakeyhtiölain 6 luvun 3§ edellyttää taloyhtiöiltä kunnossapitotarveselvityksen laatimista
2 tykkäystä
Käsittääkseni 5 vuoden kunnossapitotarveselvitys on pakollinen? Sen taasen ei tarvitse perustua itsessään mihinkään konkreettiseen PTS-suunnitelmaan.
1 tykkäys
KuPiTarveselvitys voi olla nykymuodossaan hallituksen lonkasta vetämä arvio tulevista korjaustarpeista tulevalle viidelle vuodelle…
8 tykkäystä
laki edellyttää, että kiinteistön omistajilla on riittävä käsitys kiinteistön tulevista korjaustoimista.
Onhan nämä termit tuulesta vedettyjä mutta itse pengon ennen ostopäätöstä hyvinkin tarkkaan kaiken mahdollisen ja pommitan isännöitsijää ja myös hallitusta asioista.
En löytänyt mitään hyviä lähteitä tähän väliin eli menee ihan omien kokemuksien mukaan ja komppaan tätä lausetta osittain. Kokemuksieni mukaan ihan tarpeellisiakin remontteja halutaan lykätä asunnon omistajan ikään perustuen. Jos asunnon omistajan ikä alkaa esimerkiksi numerolla seitsemän ja remontin kustannusarvio per asunto on yli kymmeniä tuhansia, niin moni suhtautuu remonttiin erittäin kielteisesti, ellei vesi jo lennä pitkin asuntoja.
Useissa taloyhtiöissä on vaikeaa ymmärtää sitä, että voi olla järkevämpää kerätä kaikilta koko ajan hieman korjausrahaa ja toteuttaa ihan kohtuullisen kokoisia korjauksia esimerkiksi 2-4 vuoden välein kertyneillä rahoilla. Koska jos vain kerrytetään korjausvelkaa se 25-30 vuotta ja kerralla aiotaan laittaa kaikki kuntoon niin sitä hintalappua tuskin moni on etukäteen ajatellut. Mikäli korjausrahaa kertyy liikaa voi hallitus reagoida ja keskeyttää korjausrahan keräämisen esimerkiksi vuodeksi tai pienentää summaa, mutta tämä vaatii hallitukselta perehtyneisyyttä ja tilanteen päällä olemista. Monelle olisi myös varmasti helpompaa hoitaa asiaa ns. automaattisen kuukausisäästön avulla. Ihan kuin sijoittamisessakin laitettaisiin 15 euroa kuukaudessa taloyhtiön kunnossapitoon rahaa. Ainoa “ongelma” on se, että rahoistasi on päättämässä myös muut ihmiset, eli kannattaa olla aktiivinen päätöksiä tehtäessä.
On arveluttavaa sanoa vanhan taloyhtiön osalta, ettei tulevia remontteja ole lainkaan. Myyntivaltti se toki on, mutta 5 vuotta on pitkä aika kiinteistönpidossa.
Taitaa vain monelle tuoda mielenrauhaa laittaa pää pensaaseen, niin ei tarvitse yöunia menettää tulevia remontteja miettien. Tulevat kun on tullakseen!
12 tykkäystä
6 tykkäystä
Totta. Monissa taloyhtiöissä hallitus on niin pihalla, että käytännössä isännöitsijä johtaa toimintaa. Kokemukseni mukaan on yllättävän yleistä, että hallituksen jäsen luulee isännöitsijän olevan hänen yläpuolellaan. Kun tähän lisätään vielä kaikenlaiset sählääjät isännöintialalla, voi lopputuloksena olla vuosikausia jatkuva typerien ja kalliiksi tulevien päätöksien ketju. Esimerkiksi taloyhtiössä tehdään turhia töitä ja tarkastuksia tai jätetään tärkeitä korjauksia tekemättä. Joskus näitä sotkuja ratkotaan lopulta oikeudessa asti.
15 tykkäystä
Rakennuskustannukset yhä nousussa:
3 tykkäystä
Korkojen nousu ja epävarma tilanne aiheuttaa hintoja laskevaa painetta asuntomarkkinoille. Rakentamiskustannusten nousu aiheuttaa hintoja nostavaa painetta asuntomarkkinoille. Kumpi paine on voimakkaampi?
Oma näkemys on, että lyhyellä aikavälillä asuntojen hinnat voivat paikoittain jopa laskea, mutta keskipitkällä ja pitkällä aikavälillä asuntojen hinnat jatkavat nousuaan. Jos uudet asunnot ovat vain kalliimpia ja kalliimpia, ei vanhojenkaan hinnat voi loputtomasti laskea.
Kuinka pitkä on lyhyt, keskipitkä ja pitkä aikaväli? En tiedä.
8 tykkäystä
Maantieteellinen eriytyminen ainakin jatkuu. Ja osassa maata lasku jatkuu ja jatkuu…
Toivoa sopii, että korjausvelka alkaa näkyä asuntojen hinnoissa entistä enemmän. Ja se, että yhä useampi ostaja osaa antaa arvoa talon korjaushistorialle eikä katsele vain tyytyväisenä talon tyhjyyttä ammottavaa korjausten viisvuotissuunnitelmaa.
1 tykkäys