Jos tarkoitus on ostaa halvemmasta päästä joko tosi pieni tai vanha isompi yksiö/kaksio, niin sitten voi olla että odottaminen kannattaa. Näissä segmenteissä kun ostajat ovat viime vuosina olleet tosi sijoittajapainotteisia, eli ostolaita on nyt pehmeä mikä voi hintoja laskea ainakin heikoimmilla sijainneilla kohtuu selvästikin tulevina kvarttereina.
Jos hakusessa on puolestaan laadukkaampi ja uudempi asunto hyvällä sijainnilla, niin sitten odottelu epätodennäköisemmin kannattaa. Uusien asuntojen rakennuskustannukset ovat nousseet eli kaikki uudiskohdeverrokit tulevat kannattelemaan tai jopa nostamaan hintatasoja, ja näissä kohteissa ostajat ovat jo aikaisemmin olleet useimmin omaa kotia ostavat, joiden ostotarpeet eivät ole mihinkään kasvukeskuksissa häviämässä.
Joka tapauksessa vähintäänkin tinkaaminen on nyt mahdollista, toisin kuin monessa kohteessa viimeisen parin vuoden aikana. Etenkin noissa halvemman pään kohteissa voi tällä hetkellä löytyä jo varsin motivoituneita myyjiä tarttumaan aika raakoihinkin tarjouksiin.
Jos ja kun inflaatio syö ostovoimaa, asumisen kulut ja korot on edelleen nousussa, pitäisin talouden seitsemäntenä ihmeenä ettei tämä näkyisi asuntojen hinnoissa. Itse olen seurannut PK seudun markkinaa nyt 6kk ja kauppa tuntuu olevan osassa kohteita täysin seis, seuraava vaihe on historian mukaan hintojen lasku. Kuinka paljon riippunee kohteesta ja miten pahaksi taloustilanne menee.
Sama havainto itsellä pirkanmaalta. Hinnat ovat vielä samalla tasolla kuin viimeiset pari vuotta, mutta kauppa seisoo, ainoastaan ihan täydellisesti hinnoitellut ja kunnossa olevat kohteet tuntuvat menevän nopeasti.
Yksityishenkilöiden varallisuus on koetuksella inflaation ja korkojen nousun takia. Pienille asunnoille ei ole samanlaista kysyntää kuin aiemmin, joten hinta tulee mukautumaan. Myös ns. pakkomyyntejä tullaan näkemään.
Mielenkiintoinen näkemys joillakin tuntuu olevan liikkeellä. Siis tapahtuupa mitä tahansa taloudessa asuntojen hinnat voivat vain nousta. On se sitten palkkojen nousu, rakennuskustannusten nousu ym. taustalla
Asunnot ostetaan suurimmalta osin lainarahalla. Siinä vaiheessa, kun pankit alkavat lainoittamaan nihkeästi tai katsovat rahoituskelpoisuuden heikentyneen, esimerkiksi nykyisessä inflatorisessa tilanteessa, sitä lainaa ei enää heru samaan tapaan. Muista menoista voi tietenkin aina kaapia rahaa asumiseen, mutta yhtä hyvin jollekin voi jäädä huonot kortit käteen ja otetaan kunnon turskat myyntitilanteessa. Sitten ehkäpä asutaan vähän ahtaammin tai keksitään jotain muuta
Jollain on taas kuvitelmia että jos rakennuskustannukset nousevat x määrän niin ne eivät siirtyisi hintoihin millään tapaa. Rakennusyhtiötkin koittavat pitää toimintansa kannattavana. Se mitä korkeat rakennuskustannukset aiheuttavat on rakentamisen vähentäminen koska siitä aiheutuu epävarmuutta myyntiaikoihin…
Se että jos inflaatio on 7% ja palkkojen nousu on 3.5% niin tarkoittaa henkilöillä joiden säästöprosentti on heikko niin ostovoiman laskua… mutta niillä joilla säästöaste on 50% niin pysytään ±0 tasossa. Eläkkeisiin tulossa vuodenvaihteessa n7% korotus.
Itse en usko mihinkään nopeisiin liikkeisiin markkinassa… niin kauan kun työllisyys säilyy, on lainajoustot joilla voi muutaman vuoden pelailla niin tuskin tulee mitään massiivisia pakkomyynttejä… töitä on tarjolla edelleen hyvin.
Joku lama jossa töitä ei yksinkertaisesti ole aiheuttaisi asuntojen päätymlsen myyntiin ja tällöinkään se tuskin tapahtuisi nopeasti.
Itse veikkaan, että ainakin volatiliteetti tulee kasvamaan rajusti talven aikana. Siellä missä on ylitarjontaa saattaa saada (jo nyt) jopa 20%:n alennuksia pyyntihintoihin. Siellä taas missä uudiskohteita vähän ja kysyntää niille riittää hinnat voi jopa nousta ostovoiman laskusta huolimatta.
Tuohan nyt on ollut tuttua jo kauan viime vuosilta, mutta luulen että tällä kertaa ns. kasvukeskuksetkin voi olla pulassa. Ongelmat saattaa myös päinvastoin iskeä näpeille kaikkein pahimmin juuri Helsingissä ja Tampereella, missä tuotto-odotukset on olleet kaikkein matalimmat.
Maaseudulla ja pienemmissä kaupungeissa hintoja ei ole tähänkään asti niinkään sanellut korkotaso vaan ennen kaikkea kysyntä ja tarjonta.
Tietty yritys pyrkii siirtämään kohonneet kustannukset hintoihin. Lähdet vain olettamuksesta, että kysyntä ei voi millään tapaa joustaa ja rahat löytyvät tilanteessa kuin tilanteessa. On täällä ennenkin asuttu ahtaasti ja mikäli tämä yleistyisi niin uudistuotanto olisi aika jäissä
En itsekään usko mihinkään nopeisiin liikkeisiin. Koko ajan tulee kyllä seurattua kämppiä omalla alueella ja huomaa kyllä varsinkin tietynlaisten omakotitalojen kaupan olevan totaalisen jäissä
Pääkaupunkiseudulla on kyllä niin paljon, ja niin paljon normaalin suomalaisen maksukyvyn ylittävää, uudisrakennuskantaa valmistunut / valmistumassa parin vuoden sisällä, että uskon ainakin putkiyksiöiden hintojen vähintään laskevan. Tai proxyna niiden vuokrien.
Samaan aikaan vanhojen asuntojen (etenkin omakotitalo asujien ja kauempana kasvukeskuksista elävien kustannukset nousevat järkyttävää vauhtia ja ensi talven jälkeen tehdään varmasti isoja päätöksiä asumisen suhteen. Nyt vielä ihmisillä, ainakin osalla, on vanhat sähkösopimukset voimassa, polttopuut kerätty, öljyt tilattu jne., joilla on laskettu selviävän seuraavan talven yli. Ja jonkinlaisia puskurirahoja. Ensi vuonna meneekin mielenkiintoiseksi, jos ja kun talous alkaa sakata. Työttömyys luultavasti kasvaa, kulut eivät laske energian, polttoaineen, ruuan ja korkojen osalta.
Voittajia ovat varmaan vähän vanhemmat, mutta suurempia remontteja vielä vuosikymmenen välttävät asunnot hyvillä sijainneilla mahdollisten töidenkin konsultoituessa. Uudisasuntoihin verrattaessa suhteellisesti pienemmillä myyntihinnoilla pyörivät vanhemmat asunnot, joihin on normaalilla ihmisellä vielä varaa ottaa asuntolainaa järkevillä kuukausittaismenoilla, voivat alkaa olla ainoita vaihtoehtoja, jos haluaa omistaa oman asuntonsa muidenkin kuukausittaisten kustannusten noustessa. Suureksi saisivat korot mennä ennen kuin tämä yhtälö napsahtaa poikki vuokrienkin noustessa ja vuokra-asumisesta tulevan ns. kannattavampaa.
Jako voittajien ja häviäjien välille asuntojen suhteen tehdäänkin varmasti asumiskustannusten perusteella, ja jos talvi on kylmä, se kyllä laittaa normaalin ihmisen miettimään ja tekemään omat ratkaisunsa asumisen suhteen. Tässä yhtälössä varmaan vanhemmat kaksiot ja kolmiot ovat voittajia ja esim. pääkaupunkiseudulla junaradan ja metron olemassaolo ja sen kautta pääsy keskustaan ilman auton ylläpitoa vaikeina aikoina tulee nostamaan päätään halvempien asumiskustannusten lisäksi.
Ylipäätään, asunnot jotka voivat lokaatiollaan ja hinnallaan eliminoidan kuukausittaisia kustannuksia suoraan tai välillisesti eri ihmisten ja perheiden tilantarpeen suhteen.
Uskon myöskin hintojen laskuun tai ehkä paikallaan polkemiseen parina tulevana vuotena.
En kuitenkaan ole samaa mieltä pienten asuntojen kysynnän vähenemisestä. Tämähän oli jo trendinä ennen kriisejä ja korona sai ihmiset hakeutumaan isompiin asuntoihin entistä hanakammin. Nyt kun lainat ja vastikkeet kallistuu näkisin mahdollisuuden tämän trendin kääntämiselle. Ostetaan mieluummin pienempi ja halvempi asunto tässä kohtaa ja odotellaan parempia aikoja.
Pankit Suomessa on tehneet sen 6% stressitestin. Mutta tähän on mielestäni 2 merkittävää poikkeamaa. 1. Työ lähtee alta tai muu taloudellinen särkymä 2. Ne, jotka asuvat itselleen liian arvokkaissa uudiskohteissa josta jopa 80% saattaa olla taloyhtiölainaa (tai sijoittavat sellaisiin)
Tulee olemaan kyllä mielenkiintoinen tilanne. Tai ehkä mielenkiintoinen on väärä sana, kun itsellä on kahdesta asunnosta vaihtuvakorkoinen laina
Nyt on jo nähtävissä, että uudiskohteita ei enää käynnistetä, koska kauppa ei käy riittävällä tasolla. Edes niissä isommissa asunnoissa, joista ehti olla jo hetken aikaa pulaa. Uudiskohteiden pienten yksiöiden kauppa on jo pidemmän aikaa ollut heikkoa, koska yksityissijoittajat ovat tulleet huomattavasti varovaisemmiksi tai poistuneet markkinalta.
Hintoja ei ole kuitenkaan varaa laskea uudiskohteissa (siis niissä, jotka eivät ole lähteneet käyntiin), koska rakennuskustannusindeksi on noussut jopa muuta inflaatiota nopeammin. Tämä tarkoittaa sitä, että uusien omistusasuntojen tarjonta tulee putoamaan oman arvioni mukaan hyvin nopeasti. Mutulla sanoisin, että jo nyt isompi osa kasvukeskusten uudistuotannosta menee instikoille vuokrakohteiksi.
Tästä päästäänkin sitten seuraavaan kysymykseen: miten vuokratasolle käy? Suurin osa sopimuksista on sidottu elinkustannusindeksiin, joten vuokrataso todennäköisesti nousee inflaation mukana. Isojen instikoiden olettaisin nostavan vuokria sopimusehtojen mukaisesti ja harkintaa käytetään ainoastaan kasvukeskusten ulkopuolella. Instikoilla on myös monesti lievemmät vuokratakuuehdot, joten vähävaraiset (=valtion maksamat vuokra-asunnot) ovat pääosin instikoiden vuokralaisena. Tällöin vuokrankorotuksia voidaan helpommin viedä lävitse. Samalla yksityinen sektori uskaltaa tehdä korotukset hieman jälkijunassa, kun vuokrataso on “yleisesti” noussut.
Yhteenvetona siis itse arvioin, että uudiskohteiden tarjonta putoaa “dramaattisesti” ja että vuokrataso nousee. Asuntojen arvot laskevat jonkin verran kaikkialla, kasvukeskuksissa hyvillä sijainnilla toki vähemmän. Hintojen lasku tasaantuu siinä vaiheessa, kun tarjonta on vähentynyt tarpeeksi ja vuokrat ovat nousseet indeksikorotusten johdosta. Vaikutusta on myös sillä, millä tavoin inflaatio menee palkkoihin - mikäli palkat nousevat reilusti (epätodennäköistä taantumauhka huomioon ottaen), arvostustaso tuskin laskee kovinkaan paljoa.
Mielenkintoinen “optio” on se, että mitä tapahtuu, jos keväällä energian hinta, ja sitä myöden inflaatio lähtevät laskuun? Tällöin korkoja on mahdollista taas laskea ja torjua mahdollista taantumaa elvyttämällä. Uudistuotanto on tällöin jo ajettu alas ja sen uudelleen nostamisessa saattaa kestää pidemmän aikaa. Tällöin kysyntä-tarjonta tasapaino saattaakin muuttua myyjän hyväksi → arvostustasot lähtevät nopeaankin nousuun.
Seurannut tässä markkinaa ja jutellut muutamien välittäjien kanssa: ainakin täällä maakunnassa porukka välttää kuin ruttoa sähkölämmitteisiä rivareita/paritaloja/okt. Myyntiajat tulevat olemaan pitkiä. Hinnallahan nuo on lyhyellä aikavälillä kompensoitava jos meinaa eroon päästä.
Tuo taitaa koskea enimmäkseen sijoittajia, jotka savat vähentää rahoitusvastikkeen. Omaa asuntoa ostettaessa se yhtiölaina on kannattanut ottaa omiin nimiin, koska siten on saanut verovähennyksen (poistuu, tiedän) ja marginaalit ovat yleensä matalammat.
Näitä pidän varsin mahdollisena miinana asuntomarkkinoille. Useissa näistä on alkuun parin-kolmen vuoden lyhennysvapaa, korkotason noustessa ja yhtiölainojen lyhennysten alkaessa juosta kuukausittaiset kulut voivat nousta hulppeasti. Tuo on myös noille asuntoyhtiöille ongelma, mikäli osakkaat eivät selviäkään velvoitteistaan, ne vyöryvät muiden osakkaiden maksettaviksi. Voi käydä niinkin, että yhtiön ottaessa ko. huoneistoja hallintaan, niin vuokratuotot eivät kata kuukausittaisia hoitovastikkeita, yhtiölainan lyhennyksiä ja rästien maksua.
Mihin perustuu usein kuulemani väite Helsingin keskustan asuntojen ikuisesta hintanoususta? Onko Suomessa tosiaan niin paljon massimiehiä, että kantakaupungin 10 kiloeuron neliölle löytyy aina seuraava ostaja, eikä hinnat jousta ollenkaan alaspäin? 3-4% korkotasolla kassavirta on ainakin jo aika pitkästi pakkasella, ja luulis hintojenkin joustavan alaspäin nimenomaan siellä kantakaupungissa.
Aika pitkälti tämä taitaa perustua muutamaan teesiin:
Keskusta-asuntoja on Helsingissä rajallisesti ja niiden määrä kasvaa hyvin vähän.
Muuttoliike Helsinkiin on plusmerkkistä, minkä vuoksi asuntoja pitää rakentaa lisää.
Keskeiselle paikalle haluavia (ainakin nyt pandemian jälkimainingeissa) on lähes varmasti enemmän kuin tarjontaa. Jopa pääomaköyhässä Suomessakin tälle rajoitetulle asuntomassalle löytyy todennäköisesti kuitenkin ostaja- ja vuokraajakuntaa - ainakin vielä maltillisilla muutaman prosentin korkotasoilla (esim. ylimmän tulodesiilin ihmisten maksukykyyn nähden).
Markkinalle tulee myös pikku hiljaa uusia varakkaita ostajia kun kaupungeissa jo valmiiksi asuneet saavat kämppiään myytyä hyvään hintaan ja perivät esim. vanhempiaan ja isovanhempiaan jotka ovat ensimmäistä polvea jossa varallisuutta on ainakin jossain määrin laajemmin ollut.
Toki poikkeuksia löytyy aina: joitain pakkomyyntejä varmasti nähdään ja kunnossapidon osalta laiminlyödyt tai todella isot ja kalliit arvoasunnot liikkuvat ehkä tavallista hitaammin.
Ja toki jos korkotaso nousisi vielä tästä oleellisesti saattaisi tilanne alkaa muuttua aika nopeastikin.
Kannattaa nyt muistaa se, että kasvukaupunkien pikkuasunnoissa sijoittajien osuus ostajista on ollut huomattavan suuri. Vaikka vuokralaiskysyntä säilyisi, tai jopa nousisi, se ei anna vielä kylliksi tukea asuntojen hintatasolle sijoittajien keskuudessa.
Viime vuonna sijoittaja saattoi ostaa uuden kämpän prosentin korko-olettamalla. Jos tänäpäivänä joudutkin ostamaan sen kämpän 4 %:n korko-olettamalla, pitäisi sen kämpän olla noin neljänneksen viime vuotisia hintoja edullisempi, jotta parikymmenvuotisen laina-ajan ja 100 %:sesti lainoitetun kämpän lyhennys- ja korkomenot säilyisivät entisellään.
En väitä, että pienien asuntojen hinnat tulevat laskemaan neljäsosalla, mutta tuossa on hyvä lähtökohta itsellekin, jos sattuu miettimään uusien sijoituskämppien ostamista.
