Asuntojen arvostustaso

Mihin perustuu usein kuulemani väite Helsingin keskustan asuntojen ikuisesta hintanoususta? Onko Suomessa tosiaan niin paljon massimiehiä, että kantakaupungin 10 kiloeuron neliölle löytyy aina seuraava ostaja, eikä hinnat jousta ollenkaan alaspäin? 3-4% korkotasolla kassavirta on ainakin jo aika pitkästi pakkasella, ja luulis hintojenkin joustavan alaspäin nimenomaan siellä kantakaupungissa.

6 tykkäystä

Aika pitkälti tämä taitaa perustua muutamaan teesiin:

  • Keskusta-asuntoja on Helsingissä rajallisesti ja niiden määrä kasvaa hyvin vähän.
  • Muuttoliike Helsinkiin on plusmerkkistä, minkä vuoksi asuntoja pitää rakentaa lisää.
  • Keskeiselle paikalle haluavia (ainakin nyt pandemian jälkimainingeissa) on lähes varmasti enemmän kuin tarjontaa. Jopa pääomaköyhässä Suomessakin tälle rajoitetulle asuntomassalle löytyy todennäköisesti kuitenkin ostaja- ja vuokraajakuntaa - ainakin vielä maltillisilla muutaman prosentin korkotasoilla (esim. ylimmän tulodesiilin ihmisten maksukykyyn nähden).
  • Markkinalle tulee myös pikku hiljaa uusia varakkaita ostajia kun kaupungeissa jo valmiiksi asuneet saavat kämppiään myytyä hyvään hintaan ja perivät esim. vanhempiaan ja isovanhempiaan jotka ovat ensimmäistä polvea jossa varallisuutta on ainakin jossain määrin laajemmin ollut.

Toki poikkeuksia löytyy aina: joitain pakkomyyntejä varmasti nähdään ja kunnossapidon osalta laiminlyödyt tai todella isot ja kalliit arvoasunnot liikkuvat ehkä tavallista hitaammin.

Ja toki jos korkotaso nousisi vielä tästä oleellisesti saattaisi tilanne alkaa muuttua aika nopeastikin.

6 tykkäystä

Kannattaa nyt muistaa se, että kasvukaupunkien pikkuasunnoissa sijoittajien osuus ostajista on ollut huomattavan suuri. Vaikka vuokralaiskysyntä säilyisi, tai jopa nousisi, se ei anna vielä kylliksi tukea asuntojen hintatasolle sijoittajien keskuudessa.

Viime vuonna sijoittaja saattoi ostaa uuden kämpän prosentin korko-olettamalla. Jos tänäpäivänä joudutkin ostamaan sen kämpän 4 %:n korko-olettamalla, pitäisi sen kämpän olla noin neljänneksen viime vuotisia hintoja edullisempi, jotta parikymmenvuotisen laina-ajan ja 100 %:sesti lainoitetun kämpän lyhennys- ja korkomenot säilyisivät entisellään.

En väitä, että pienien asuntojen hinnat tulevat laskemaan neljäsosalla, mutta tuossa on hyvä lähtökohta itsellekin, jos sattuu miettimään uusien sijoituskämppien ostamista.

12 tykkäystä

Meidän taloyhtiössä (valm.vuosi 2020) osakkailta perittiin kolmen kuukauden ylimääräinen rahoitusvastike (koron osuus 3kk) alkuun, mikäli osakkaalla on lainaosuutta yli 50% velattaomasta hinnasta. Kun kun kolmen vuoden jälkeen alkaa myös lyhennykset juoksemaan, niin silloin peritään osakkailta taloyhtiön puskuriin myös kolmen kuukauden lainalyhennyksen määrä, mikäli lyhennysten alkamishetkellä on yli 50% yhtiölainaosuus. Vaikka tuo raha on ns. huonoa jemmarahaa pois omasta käytöstä, niin taloyhtiölle se tarjoaa suht. riittävän reagointiajan maksukyvyttömyyksien varalle.

6 tykkäystä

Kuulostaa äkkiseltään hieman erikoiselta järjestelyltä, kun ajatellaan että kaikkien maksujen tulee kuitenkin perustua yhtiöjärjestykseen ja osakkaiden yhdenvertaisuuteen. Mutta en minä ole mikään juristi, joten ehkä vain en ymmärrä jotain asiaa tuossa kuviossa.

4 tykkäystä

En nyt jaksanut kaivaa yhtiöjärjestystä varmistaakseni, mutta muistaakseni oli kirjattu yksityiskohtaisesti yhtiöjärjestykseen. Kaikki ostajat ovat uudiskohdetta hankkiessa tämän siis tienneet. Reilua ja pidin asuntoa ostaessani tätä hyvänä järjestelynä riskiä tasaamaan. Kunpa olisi ollut vielä “airbnb -kielto”, mutta niitä on alettu kirjaamaan joidenkin uudiskohteiden yhtiöjärjestyksiin ihan hiljattain.

1 tykkäys

No sitten asia vaikuttaa selkeämmältä. Aika usein (vanhoissa) taloyhtiöissä aletaan noudattamaan erilaisia yhtiöjärjestykseen perustumattomia maksukäytäntöjä, jotka on lähinnä tulonsiirtoja pienten asuntojen omistajilta suurempien asuntojen omistajille. Mutta hyvä, että teidän yhtiössä maksuperusteet perustuu yhtiöjärjestykseen.

Hyvä pointti, mutta ei varsinaisesti liity kommenttiini. Ostin myös itse sijoitusasunnon viime vuonna enkä missään vaiheessa kuvitellut koron pysyvän 1%:ssa, vaan laskin sen varaan ,että marginaalin kanssa kärsii nousta 4% asti ennen kuin pitää reagoida.

Minä taas kuvittelin pysyvän, mutta olenkin ottanut lainoihin pitkän korkosuojauksen :smiley: Mutta vakavasti puhuen, kyllä asuntosijoittaminen on mennyt viime vuosina pahasti laukalle ja lehti toisensa jälkeen on pullistellut artikkeleita tasoa “siivooja aloitti viisi vuotta sitten asuntosijoittamisen ja on nyt kiinteistömiljonääri”. Niin paljon velkaa vaan kun ikinä saa, ja kaikki laskelmat tehdään matalimpien kuluodotusten ja korkeimpien tuotto-odotusten pohjalta. Toki suurimmassa lirissä taitavat olla ne, jotka ovat ostaneet laadun sijasta määrää; nyt sitten kärvistellään jonkun kymmenen Porin Pihlavassa sijaitsevan luukun kanssa ja ihmetellään, että mites ne korot nyt nousevat, kun Hypon päähumoristikin juuri viime vuonna vannoi ja vakuutti, että euroalueen korot eivät nouse koskaan. Mutta kyllä itku voi tulla monelle vielä näiden kasvukeskusten lähiöiden taloyhtiölainallisten 20 m2 koppien kanssakin. Ja niitä ei muuten tasan tarkkaan halua kukaan ostaa omaksi kodikseen.

17 tykkäystä

Tämähän se just on, uutisointi asuntosijoittamisen auvoisuudesta ja asuntojen arvostustasojen kehityksestä on ala-arvoista jossa asiantuntijoina on tahot joilla on niin oma lehmä ojassa ettei pahemmin voisi olla. Sitä päivää ei tule kun pankkiiri, rakennuttaja tai välittäjä kertovat että nyt ei kannata ostaa, hinnat tippuvat merkittävästi tai tuotto odotus on surkea mutta näitä tahoja haastatellaan ns objektiivisina asiantuntijoina ja jotkut tekevät vielä sijoituspäätöksensä näiden lobbareiden ennustusten perusteella.

12 tykkäystä

Ja mausteena noiden listaamiesi ammattilaisten päälle sitten tulevat vielä “sijoitusgurut” ja “varallisuusvalmentajat”. Osta muutama murju syrjäseudulta, brändää itsesi taloudellisesti vapaana menestyssijoittajana, suomenna muutamat amerikkalaisten sijoitusoppaiden kliseen, ala myymään verkostomarkkinoinnin hurmoshengen tyyliin varallisuusvalmennusta, ja homma on paketissa. Talouslehdetkin tekevät mielellään artikkeleita menestystarinasta, ja jopa alkeellisin lähdekritiikki jätetään tekemättä. Ja niissä artikkeleissa velatkin muuttuvat nettovarallisuudeksi, ja kämpät on arvotettu kuin Huhtanen Capitalissa konsanaan.

Elämme jänniä aikoja. Mutta siinä mielessä myös hienoa aikaa, että ehkä tietyt taloudelliset lainalaisuudet alkavat taas palautumaan mieleen.

14 tykkäystä

Joo lähiöt ovat kyllä haastavia, mutta eipä ne pienet asunnot niissä paljoa maksakaan. Oma hankintani oli kasvavan yliopistokaupungin keskustan kyljestä. Uskon että eroon pääsee ja vuokralainen on helppo löytää. Eniten mietityttää seuraako yleinen vuokrataso kuinka hyvin nousevia kustannuksia. Toivotaan parasta. :slightly_smiling_face:

No, jos se 20 neliön koppi maksaa vaikka tamperelaisessa lähiössä sen 120t euroa, niin se on kuusi tonnia neliö. Ja naapurikunnissa ihan sama meno. Mun mielestä se on aika paljon. Ja vaikka aina sanotaankin, että sijoitusasunnoissa neliöhintojen tuijottaminen on typerää, ja vähemmän neliöitä on sijoittajan etu, niin en itse ihan täysin allekirjoita tuota näkemystä.

Mutta joo, sitten kun tosiaan mennään lähemmäksi keskustaa, niin varmaan niiden pienien asuntojen kysyntäkin on suurempaa. Ja sitten kun mennään neliömäärässä vähän isompiin asuntoihin, niin tilanne ei ole enää asuntomarkkinoiden kannalta välttämättä niin haastava. Ja silloin alkaa olla myös sitä omistusasuntojen kysyntää enemmän.

3 tykkäystä

En ole varma onko tämä aiheen vierestä, mutta pohdiskelin tuossa miten korkojen nousu tulee vaikuttamaan erilaisten asuntosijoitusyhtiöiden tuloksiin. Yhtiöthän suorittavat NAV-laskentaa, jonka perusteella asuntojen arvonnousuja on viimeisen 10-15 vuoden ajan saatu iloisesti kirjata tuloslaskelmaan. Nyt kun korot nousevat, niin asuntojen hinnat tulevat todennäköisesti laskemaan. Muutama kysymys askarruttaa tähän liittyen:

  1. Millä aikavälillä NAV-arvoja tulee reivata alaspäin, jos asuntojen hinnat tippuvat? Onko tähän jokin standardi käytäntö?
  2. Teettävätkö pörssiyhtiöt NAV-laskennan aina jollain ulkopuoliselle taholla?
  3. Onko NAV-laskennalle jokin standardi tapa vai saavatko yhtiöt käyttää taiteellisia vapauksia NAVin määrittämisessä?
11 tykkäystä

Hurjan nopeita muutoksia asuntomarkkinoilla muutamien vuosien sisään varsinkin vanhemmissa omakotitaloissa.

2019: Vanhat omakotitalot kiinnostavat rajallista määrää ostajia, hinnat menevät aikalailla vaakatasossa vuodesta toiseen

2020 - 2021: Vanhat omakotitalot ovat kuuminta hottia ja kaikki myydään viikossa, riippumatta kuntotarkastuksista tai sähkönkulutuksista

2022: RIP vanhat omakotitalot :skull:

Oman seurastani perusteella hinnat eivät vielä ole laskeneet paljoa, mutta kauppa ei vain käy ja ihmiset eivät enää mene näytöille. Jossain vaiheessa myyjien on pakko alkaa laskemaan hintoja.

Uusissakin omakotitaloissa hinnat voivat alkaa laskemaan sitä kautta että korkojen noustessa uudet asukkaat eivät halua enää nostaa 400.000 - 500.000 euron suuruisia asuntolainoja. (Jotka ovat aika perushintoja tämän seudun alle 10 v omakotitaloista)

10 tykkäystä

Mielenkiintoista on myös miten käy korona-aikana kuumentuneelle mökkimarkkinalle.

Kuvittelisin että siellä puolella näkyy aika paljon tämänhetkinen sähkön hinnan nousu. En ole asiantuntija tai tehnyt mitään parempia laskelmia, mutta kyllä isommissa mökeissä menee varmaan useammassa tonnissa sähkölaskut peruslämmön pitämisestä talven yli.

5 tykkäystä

Juurikin näin ja siihen vielä päälle nämä torvelot, jotka eivät ole uhranneet ajatustakaan millekään “peruslämmölle” ja nurmikon leikkaaminenkin tullut mökillä yllätyksenä. Veikkaan että myyntipainetta on ensi keväänä runsaasti. :slight_smile:

4 tykkäystä
  1. Kiinteistöjen arvonmääritysfrekvenssi vaihtelee yhtiöittäin. Osa voi teettää arviokirjat kiinteistöistään kvartaaleittain ja osa esimerkiksi vain puolivuosittain. IFRS-kirjanpidossa sijoituskiinteistöjen tasearvojen pitäisi kuitenkin heijastella käypää arvoa ja mikäli on selvää evidenssiä siitä, että käyvät arvot olisivat raportointijakson aikana laskeneet, olisi hyvän tavan mukaista, että arviot päivitettäisiin.
    Kannattaa tämän yhteydessä huomata, että kiinteistösijoitusmarkkinoilla kauppaa käydään suhteellisen harvakseltaan ja hinnoittelu on markkinalla jäykkää. Kun markkinalla tapahtuu jokin hintoihin negatiivisesti vaikuttava shokki, niin usein on tyypillistä, että ensiksi tippuvat kauppamäärät, sillä myyjät eivät ole heti halukkaita joustamaan hintapyynnöistään. Näin ollen hinnat (ja siten myös tasearvot) joustavat vasta viiveellä. Sen sijaan pörssissä sijoittajat hinnoittelevat kiinteistösijoitusyhtiöitä ja niiden omistamia kiinteistöportfolioita jokaisena arkipäivänä. Koska pörssin ja suoran kiinteistösijoitusmarkkinan välisessä likviditeetissä ja hinnanmuodostuksessa on merkittävä ero, voivat tase- ja pörssiarvostukset poiketa lyhyellä aikavälillä merkittävästi toisistaan kuten nyt nähdään.

  1. Kiinteistöjen arvonmääritys teetetään tavanomaisesti ulkopuolisella, yhtiöstä riippumattomalla kiinteistöarvioitsijalla. Tosin yhtiöt voivat arvostaa kiinteistöt käypään arvoon myös omalla sisäisellä mallillaan, joka on auditoitu yhtiöstä riippumattoman kiinteistöarvioitsijan toimesta. Esimerkiksi Kojamo määrittelee sijoituskiinteistöjen käyvän arvon neljännesvuosittain yhtiön oman arvioinnin perusteella ja ulkopuolinen asiantuntija antaa lausunnon arvonmäärityksestä. Vastaavasti Cityconin sijoituskiinteistöjen käyvän arvon määritys tehdään ulkopuolisen arvioitsijan toimesta puolivuosittain, kun taas Q1:llä ja Q3:lla arvonmääritys tehdään sisäisesti (pl. mahdollisesti katsauskaudella hankitut kiinteistöt).

  2. Sijoituskiinteistöt arvostetaan käypään arvoon joko tuottoarvomenetelmällä (tyypillisesti 10 vuoden diskontatut kassavirrat), kauppahintamenetelmällä (markkinoilla havaittujen verrokkikauppojen perusteella) tai hankintamenoon perustuen. Ex-kollega Jesse on tehnyt aikanaan arvostusmenetelmistä hyvän kirjoituksen ja teksti kannattaa lukea täältä.

13 tykkäystä