Oman asunnon luovutusvoiton verovapauden edellytyksenä on, että verovelvollinen on käyttänyt asuntoa omistusaikanaan yhtäjaksoisesti vähintään kahden vuoden ajan ennen luovutusta omana tai perheensä vakituisena asuntona (TVL 48 §:n 1 momentin 1 kohta). Kahden vuoden omistusajan ja yhtäjaksoisen asumisajan on siis täytyttävä samanaikaisesti.
Asunnon luovutuksen ei kuitenkaan tarvitse tapahtua välittömästi oman asumiskäytön päätyttyä. Asunto voi myös olla vuokrattuna sen oman käytön ja luovutuksen välisenä aikana.
Asumisaika määritellään lähtökohtaisesti verovelvollisen väestörekisterinpitäjälle tekemien muuttoilmoitusten perusteella. Yhtäjaksoista asumisaikaa arvioidaan kuitenkin tosiasiallisten olosuhteiden perusteella, jos väestörekisterimerkinnät eivät vastaa tosiasiallista asumista asunnossa.
Ja miksi edes pohtia tappiollisia asuntosijoituksia? Eikö niistä pitäisi päästä eroon asap.
Kyse on omistusasunnosta. Omakotitalo harvoin ostetaan sijoitukseksi (rakennetaan kyllä). Kyllä minä haluaisin hyödyntää omistusasuntoni myyntitappiot tulevaisuudessa ja koska tiedämme, että aloitamme rakentamaan 5v päästä omaa, niin tokihan 50 000e tappiot kiinnostaa.
En kuitenkaan suostu asumaan halvassa kämpässä vain rahan säästäminen vuoksi, sillä joskus pitää elää.
Markkina vaatii Kojamon velkakirjoilta tällä hetkellä 7%:n korkoa. Noin korkea korko tarkoittaa, että Kojamon maksuvalmiuden suhteen nähdään huomattavaa riskiä. Jos taas Kojamo ajautuisi maksuvaikeuksiin tarkoittaisi se käytännössä tilannetta, jossa Suomen asuntomarkkina olisi ajautunut kriisiin, jossa PK-seudun asuntoja ei saada edes 30%:n alennuksella suhteessa markkinahintoihin kaupaksi.
Tuohan ei siis sano, että noin tapahtuu, mutta kyllä markkina povaa nyt huomattavaa riskiä suurelle asuntomarkkinaromahdukselle.
Onko toi kiinteistövakuudellinen laina jonka voi jättää maksamatta ilman että firma menee konkurssiin? Spondallahan oli tällainen järjestely. Näkyykö sieltä paljonko Spondan lainoissa on laskennallinen korko?
Tuo oli mandatumin trader one:sta, eikä näy Spondalle mitään. En osaa sanoa miten tuolta on mahdollisesti rajattu jotain pois. Nuo Kojamon lainat on muistaakseni vakuudettomia, mutta en ole käynyt läpi niin tarkkaan. En ehkä vertaisi tätä tapausta tuohon Blackstone/Sponda caseen - siinä korot on todennäköisesti huidelleet jo alun perin ihan eri sfääreissä.
Suomen asuntomarkkinan suhteen markkina varmaan pelkää tässä sitä, että Kojamo on liian suuri toimija, jotta se voisi alkaa myymään asuntojaan riittävissä määrin hoitaakseen velkansa. Yksittäiset asunnot 30-40%:ia alle markkinahinnan menisi varmasti kuin kuumille kiville Helsingissä, mutta jos koko Kojamon asuntokanta tulisi kerralla pakkomyyntiin, niin alkaisi olla hankalempaa löytää ostajia
Kojamolla käsittääkseni korkosuojaus ja erääntyvien lainojen uudelleenrahoitus on kohtuullisen hyvällä mallilla. Toki iskee ne nousevat korot silloinkin, kun ne iskevät viiveellä. Voisi kuitenkin olettaa, että esim. uusien investointien jarruttaminen, osingonmaksun keskeyttäminen ja osakeanti ovat ohjelmassa ennen kuin firma alkaa laittamaan kämppiä alennusmyyntiin. Ainakaan millään PK-seudulla, Tampereella tai Turussa, joissa kuitenkin sijaitsee se 88 % firman omistamasta kiinteistökannasta.
Juuri näin, mutta velkakirjamarkkinalla siis epäillään, ettei nuo toimenpiteet mahdollisesti riitä ja jää riski, ettei asuntoja saada edes alennusmyynnillä kaupaksi. Muuten noille velkakirjoille ei hinnoiteltaisi noin korkeaa riskipreemiota.
Toki tuo n. 7%:n korkotaso ei tosiaan vielä sano, että markkina pitäisi todennäköisenä Kojamon ajautumista maksuvaikeuksiin. Silloinhan korot huitelisi vielä paljon korkeammalla. Kuitenkin se tarkoittaa, että olennainen riski tällaiselle siellä nähdään.
Lisätään vielä, ettei tuo 7%:ia iske tosiaan vielä tällä hetkellä Kojamon tulokseen, vaan se on aikanaan saanut nuo lainat alle 2%:n korolla. Ongelma tulee, kun ne pitää uudelleenrahoittaa, ja tuo 7%:ia on markkinan mukaan todennäköinen hinta sille tällä hetkellä.
Ja toinen lisäys, että itsekään en tosiaan usko Kojamon pakkomyynteihin / maksuvalmiusongelmiin. Mielenkiintoista vaan siis, että velkakirjamarkkina sellaisen huomattavan riskin näkee, ja siellä on kuitenkin ammattilaiset pelissä.
Omasta mielestäni Kojamo on kaukana tilanteesta missä se joutuisi pakkomyymään kohteitaan. LTV oli vuoden vaihteessa alle 45% vielä reilujenkin arvonlaskujen jälkeen.
Uudet investoinnit on laitettu aika lailla jäihin toistaiseksi Kojamon kuten myös monen muun toimijan toimesta. Tänä vuonna valmistuu vielä paljon asuntoja, mutta ensi vuonna on paljon hiljaisempaa sillä rintamalla. Pidän erittäin todennäköisenä tästä johtuen, että Kojamon vuokrausaste tulee vuoden 2024 aikana nousemaan selkeästi nykytasoilta(n.92%).
Samasta syystä uskon, että vuosien 2024-2025 vuokra-asuntojen kysynnän ja tarjonnan suhde tulee olemaan aika erinäköinen mitä tällä hetkellä joka johtaa vuokratasojen nousuun.
Korkojen vaikutus tulee toki läpi pienellä viiveellä, mutta en usko, että se ajaa Kojamoa niin tukalaan tilanteeseen mitä ehkä joitain muita kiinteistöyhtiöitä.
Nämä toki vain omia näkemyksiä mitä ei pidä ottaa minkäänlaisena suosituksena.
En tiedä kuuluko tänne eikä taatusti löydy tarkkaa vastausta mutta kysyn kuitenkin, eli haluaisin tietää minkä arvoinen vanhempieni kesämökki on. Tässä tiedot:
20km porvoosta, loviisan rajalla. Sijoitus lahde nrannalla avomerelle kuitenkin lyhyt matka. Rakennusoikeuksista en tiedä mutta ei pitäisi olla ongelmaa jos ei rannalle rakanneta. Saatin lupa umpisäiliöön kun rakennettiin, aina ei saa. Ei rajoitu mereen, loput tontista metsää. Vissiin pakettiin kuuluu kalasvedet vai miten tuo nyt menee nykyään
Huomaa mihin suuntaan asuntomarkkina on menossa, kun ketjussa on näin aktiivisesti lähdetty keskustelemaan miten oikeuden asunnosta koituvien tappioiden vähentämiseksi saa pidettyä.
Suomen vuokranantajien uutiset 4.5.2023: Valtiovarainministeriö julkisti tänään raporttinsa kotitalouksien velkaantumisesta ja korkojen nousun vaikutuksista kotitalouksiin. Samalla VM nosti uudestaan esiin jo kertaalleen haudatun esityksensä pieniin yksityisiin vuokranantajiin kohdistuvasta veromuutoksesta. Raportissa esitetään, että pääomavastikkeiden verovähennyskohtelua muutettaisiin siten, että tällä hetkellä vuokratuloista vähennyskelpoisia uudisrakentamiseen kohdistuvia taloyhtiölainan lyhennyksiä ei enää voisi vähentää vuokratulosta.
Kyllä olisi taas niin rankkaa keppiä yksityisiä vuokranantajia kohtaan. Romuttaisi varsinkin nykytilanteessa monien mahdollisuuden toimia vuokranantajina, ja pakottaisi varmasti vielä useampia myymään sijoitusasuntonsa pois, reilulla tappiolla. Miksi? Kysymyksessä ei kuitenkaan ole mikään veronkierto. Pääomavastikkeita ei vain enää voi vähentää myydessä, vaan ainoastaan vuokratulosta.
Toivottavasti uusi hallitus ymmärtää asian, ja päättää tukea pieniä yksityisiä vuokranantajia.
Luulisi ettei oletettavalla uudella hallituspohjalla olisi mitään pelkoa että virkamiesten tämäntyyppiset fantasiat menisivät läpi. Ihmeellistä jos VM edes tuollaista tässä tilanteessa ehdottaa, virkamiehetkö näitä päätöksiä tekevät?
Koska nykymalli mahdollistaa sen “veronkierron” kahden vuoden omalla asumisella, niin olen todellakin sitä mieltä, että nykymalli kaipaa muutosta. Jos ehdotus etenee, se varmastikin kohdistuu tuleviin lainoihin tai omaa siirtymäajan.
Itse muuten kartan viimeiseen asti noita yhtiölainallisia uudiskohteita. No, en minä uudiskohteita ole muutenkaan ostanut kuin yhden, mutta sekin oli nollan prosentin taloyhtiölainan kohde. Voisi tietenkin esittää myös kysymyksen, että onko perusteltua, että henkilökohtaisin lainoin operoivia vuokranantajia kohdellaan verotuksessa eri tavalla kuin yhtiölainojen kautta vivuttavia. Kysymys tulee sitä ajankohtaisemmaksi, mitä enemmän taloyhtiöihin alkaa kertymään rahoitusvastikkeensa laiminlyöviä osakkaita.
Mun mielestä on jokseenkin käsittämätöntä, että joskus on ylipäätään päätetty yhtiölainojen lyhennysten olevan vähennyskelpoisia. Ei tuollaista ilman katastrofaalisia seurauksia hetkessä voi poistaa, koska verotuksen pitäisi olla jotenkin järkevästi ennakoitavaa. Vuokranantajahan olisi täydellinen idiootti, jos tuota etua ei hyödyntäisi
Toki voi väittää verojen tulevan maksuun, kun kämppä joskus myydään, kuitenkin hankintahintaolettama voi pienentää todellista veroastetta todella paljon. Eihän muissakaan sijoituslainoissa lainan lyhennys ole pääomatuloista vähennettävä.
PO-vastikkeeen lainan lyhennyksen saa tosiaan vähentää vuokratulosta, mutta sillä pienennetään myös asunnon arvoa omistajansa taseessa. Käytännössä tämä ”verohyöty” tarkoittaa sitä, että vähennys purkautuu asuntoa myytäessä ja myyntivoittoa syntyy myös aiemmin vähennettyjen lainanlyhennysten osalta.
Tämä asia ei ole ihan niin kuin populistit väittävät.
