Muistakaa tässä verokeskustelussa myös se, että yksittäisiä asuntoja omistavan piensijoittajan täytyy rahoittaa nykyisellä korkotasolla yleistyneet vuokraa suuremmat kuukausittaiset vastikkeet esimerkiksi ansiotuloistaan. Tästä voi kohdistua esim. 200 €/kk taloyhtiölainan lyhennyksiin. Kun tämä sijoittaja sitten myy kyseisen asunnon, tuo hänen itse rahoittamansa 200 €/kk lyhennysosuuskin lasketaan myyntivoitoksi ja hän joutuu maksamaan siitä myyntivoittoveroa. Jos palkasta menee veroihin ja maksuihin 40%, hän tarvitsee 333 €/kk bruttotulon, jotta saa joskus asunnon myydessään verojen jälkeen käteen 140 € (30% myyntivoittoverolla). Ihanaa.
Tässä esimerkissä ei ole huomioitu meitä sijoitusasunnoissaan oikeasti 2v asuneita, joiden ei tarvitse maksaa myyntivoittoveroa. Sanonpa vaan, että minusta tämä vero-optimointi on ihan ok. Ei ole nimittäin ihan helppoa asua jossain 30m2 kopissa kahta vuotta, kun perhe kasvaa.
Hienoa, jos väärinkäsitys tuli täällä kirjoittaessasi korjattua! Sitä vartenhan näitä keskusteluja täällä käydään, että opitaan toisiltamme. Täällä kun kirjoittaa jonkin asian, jossa on virhe, niin se auttaa kaikkia, jotka on luullut asian olevan niin, koska väärä olettamus korjataan ja harvoin sitä on ainoa, joka niin luuli. Ei siis mitään pahoitteluita! Minäkin olen täällä saanut korjautettua vääriä käsityksiäni ja sehän on ihan superhyödyllistä!
Eikös tuo 2-vuoden säännön poistaminen olisi kaikkia hyödyttävä ratkaisu, jos samalla poistettaisiin varainsiirtovero asunnoista?
Muutama vuosi sitten oli “veropohjan tiivistäminen” kova sana. Eikös tällainen pienen porukan etu kannattaisi poistaa. Varainsiirtoveron poisto kompensoi tuota kuitenkin jonkin verran. Lisäksi samalla nuo muuttotappioalueilla sijaitsevat asunnot muuttuisivat vähennyskelvollisiksi.
Tuo asuntojen remontointi, 2v vaihtaminen kun ei oikein tuo mitään lisäarvoakaan ainakaan kerrostaloissa. Ihan perusliiketoimintaa. Omakotitaloissa kyllä uusi omistaja voi sen laittaa kuntoon ja tuoda talolle vielä 50 vuottakin lisäaikaa. Nämä vaan taitavat olla aika vähissä.
Itsekin tiedän tyypin, joka tätä on harrastanut ja tehnyt kivasti voittoakin. En vain saa päähäni miksi hänen tulojensa pitäisi olla verovapaat, kun minä maksan osingoistani sen efektiivisen 25,5%. Kun ei tuo nyt varsinaisesti mitään torikauppaakaan ole mittaluokaltaan
Oliko siis niin, että sijoituskäytössä olleen asunnon myyntitappiot saa siis kuitenkin vähentää, jos siinä ei ole asunut itse ikinä yli 23kk ? Eli saa vähentää syrjäseudulla olevan asunnon myyntitappion esim. 8v päästäkin?
Saa vähentää, jos vastaava voittokin olisi verotettavaa tuloa, eli kyllä.
Edit: @noviisi9 Jos olet myymässä osin itsellesi, tappio jäänee kyseenalaiseksi. Kysyisin asiaa verottajalta suoraan ja jättäisin kaikenlaisen arvolla kikkailun heti pois harkinnasta (alihintaisen kaupan). Tuollaisessa tilanteessa hinnan pitäisi olla markkinahinta ja osin omassa omistuksessa olevalle taholle myynti herättää kyllä kysymyksen siitä, myytiinkö käypään hintaan. Oma arvaukseni on, että jos myyt jotain omaisuuttasi tappiolla niin, että se jää jotain kautta omistukseesi, ei tappiota vahvisteta. Mutta tosiaan, verottaja osannee neuvoa parhaiten.
Ja saan vähentää ton omassa henkilökohtaisessa verotuksessa, jos myyn oman henkilökohtaisesti omistamani asunnon 50% omistamalleni firmalle? Pitääkö myyntihinnan olla 75% käyvästä hinnasta vai markkinahinta?
Tämmöinen tilanne on ehkä tulossa, kun siirrän sitten joskus nuo muutamat asunnot osakeyhtiöön velkataakkaa keventääkseni.
Vai että paljon ajureita. Niitä voi aina listata, eikä puhua vain lämpimikseen
Tuossa yhden tutun kanssa juttelin miten hänellä mennyt lainaneuvottelut, tässä tapauksessa Nordean kanssa. Vakituinen työ ja emäntä opiskelemassa, mutta valmistumassa piakkoin. Oli kysellyt lainaa ennen nykyistä korkojen nousua ja silloin olisi irronnut noin 200 tuhatta euroa omiin nimiin. Nyt olivat valmiita antamaan enää 160 tuhatta. Miten lie muiden pankkien laita
Onhan tämä mielenkiintoinen tilanne. Parempi massojen tottua vain siihen, että asutaan ahtaammin ja/tai käytetään entistä suurempi osuus tuloista asumiseen. Pankki sitten määrittää parametrit minkä verran sitä luottoa irtoaa. Tuotahan kutsutaan ihan vain elintason laskuksi. Tuli sitä itsekin joskus katseltua, että jospa sitä jonkin talopaketin pykäisi jollekin postimerkkitontille. Nooh, eipä tarvitse tällä erää miettiä asiaa
Luettelet hirveän määrän asioita, joilla osittain keinotekoisesti nostetaan asumisen kustannuksia. Mikäli reaaliansioita ei saada terveeseen nousuun niin hankala nähdä miten ne siirtyisivät täysimääräisesti suoraan hintoihin.
Jos esimerkiksi lainaa ei irtoa samaan malliin vastaamaan kohonneita kustannuksia niin sitten kärvistellään ja asutaan ahtaammin
Tuossa yhden tutun kanssa juttelin miten hänellä mennyt lainaneuvottelut, tässä tapauksessa Nordean kanssa. Vakituinen työ ja emäntä opiskelemassa, mutta valmistumassa piakkoin. Oli kysellyt lainaa ennen nykyistä korkojen nousua ja silloin olisi irronnut noin 200 tuhatta euroa omiin nimiin. Nyt olivat valmiita antamaan enää 160 tuhatta. Miten lie muiden pankkien laita
Meillä sama tilanne, mutta ensimmäinen ja toistaiseksi ainoa kilpailutettu pankki myöntäisi ihan samanlaista summaa kuin aikaisemminkin (tätä ei toki haluta vaan otettaisiin 75 % aikaisemmasta lainasummasta nousseista korkoista johtuen). Pankista kerrottiin että Fivan linjauksen mukaan max. 60 % käytettävissä olevista tuloista saisi mennä kaikkeen lainanhoitoon (eli asunto- ja opintolaina), pankin linjaus taas max. 45 %. Ja toki stressitestattuna 6 % korkotasolla. Oma kipukynnys huomattavasti matalampi, joten otetaan suosiolla pienempi laina.
Eiköhän se ole aika selvää miksi 4% korolla lainaa ei saa samaa määrää kuin 0-korolla… Eiköhän ne pankissa laske mikä on kenenkin lainanhoito potentiaali nousseilla koroilla?
Pankit varmasti myös tarkempia kun korkoympäristö tällainen…
Seuraava, isompi asunto on kiikarissa. Olen asuntomarkkinaa seurannut melko aktiivisesti lähes kymmenen vuoden ajan.
Viimeinen 1,5v on ollut kaikille tutuista syistä aivan erilaista kuin omistusasumiseni aiempi pätkä. Myin viime keväänä sodan alettua yhden kämpän pienentääkseni lainataakkaa vajaalla puolella. Nyt olisi lisälainalle taas tilausta, vaikka korkotasoni kymmenkertaistui (0,4->4) viime kuussa.
Onko asuntomarkkina nyt pohjannut? Tuskin, sitä ei tiedä kukaan. Tässä hetkessä voisi kuitenkin jo tehdä ihan hyviäkin kauppoja. Asuntojen hintapyynnöt ovat pitäneet pintansa kohtuullisesti, joskin kalliimmissa asunnoissa on ollut reilujakin pudotuksia pyynneissä.
Yksi hyljeksitty taloluokka ovat sähkölämmitteiset talot. Minulla ei ole välttämättä edes energiaremontti mielessä (jos kohteessa ei esimerkiksi ole lattiassa remonttitarvetta, eikä vesikiertoista lämmitysjärjestelmää ole). 10c/kWh hinnat olisivat minulle ihan ok vaikka kulutus olisi 30k kWh vuodessa.
Eli tällaisista kohteista voisi alkaa tekemään kokeilevia, härskejä tarjouksia. Asunnon vaihtotarve kun ei ole millään tavalla akuutti.
Rakennus/remppapuljujen vaikeuksista ja konkursseista on tullut uutisia kiihtyvään tahtiin. Työt ovat siis vähissä. Tämän olettaisi tarkoittavan tekijöiden osalta verisempää taistelua vähistä töistä, eli matalampaa hintaa tilaajalle.
Mitään remppatöitä ei ole tarkoitus tehdä itse. Myöskin mahdollisen projektin kilpailutukset sekä johto tulisi ulkopuolelta, sillä itselleni ei ole mitään käsitystä remontoinnista tai mielenkiintoa aiheeseen perehtyä. Onko kenelläkään kokemusta tällaisen mänitserin käytöstä?
Tällaisessa skenaariossa ajattelen talon hankintahinnan olevan puolet ja remontin hinnan olevan toisen puolen kokonaiskuluista.
Juuri näin! 30 000 kWh on aika kova kulutus sähkölämmitteisellekin talolle ja jos laskee sähkön kokonaiskustannuksella 15 snt/kWh niin silti vain 4500 € vuodessa. Ei ne ison kämpän vastikkeetkaan kerros-/rivitaloissa halpoja ole. Toki lämmitys on vain yksi erä okt:n kustannuksia, mutta yleensä isoin.
Parilla ilmalämpöpumpulla kulut putoaa vielä merkittävästi, jäähdytys kaupan päälle ja investointi yhteensä 5 kilon luokkaa.
Media pelottelee ja sähkölämmitteisissä taloissa on nyt hyvä aika tehdä löytyjä.
Eli tällaisista kohteista voisi alkaa tekemään kokeilevia, härskejä tarjouksia. Asunnon vaihtotarve kun ei ole millään tavalla akuutti.
Taas naulan kantaan! Ja härski tarjous ei ole -5% pyyntihinnasta vaan nyt saa ronkkia ihan kunnolla pohjaa.
Rakennus/remppapuljujen vaikeuksista ja konkursseista on tullut uutisia kiihtyvään tahtiin. Työt ovat siis vähissä. Tämän olettaisi tarkoittavan tekijöiden osalta verisempää taistelua vähistä töistä, eli matalampaa hintaa tilaajalle.
Jotain pientä hinnan laskua saattaa näkyä, mutta raksa on aina superkilpailtu ala ja kilpailuttamalla saa isot säästöt. Toki nyt lienee helpompi saada enemmän tarjouksia kuin noususuhdanteessa. Isompi vaikutus lienee materiaalien hinnoilla. Esim. puutavaran hinta yli tuplasi koronan jälkeen ja nyt tullaan taas alas.
Mitään remppatöitä ei ole tarkoitus tehdä itse. Myöskin mahdollisen projektin kilpailutukset sekä johto tulisi ulkopuolelta, sillä itselleni ei ole mitään käsitystä remontoinnista tai mielenkiintoa aiheeseen perehtyä. Onko kenelläkään kokemusta tällaisen mänitserin käytöstä?
Jos ei ole omaa osaamista, tämä on pakollinen. Tai vähintään tuttu, joka ymmärtää rakentamisesta/korjaamisesta ja on aikaa auttaa. Henkilön/firman valintaan kannattaa käyttää reilusti aikaa. Ei valitettavasti tietoa mistä näitä löytää, mutta liikaa tullut kohteita vastaan, joissa omistajat eivät ole tienneet yhtään mitä ovat tilanneet/urakoitsija oikeasti tehnyt.
On. Esimerkiksi Helsingin tavoitteena on x tuhatta uutta asuntoa per vuosi. Projektit ei käynnnisty ellei varausaste ole riittävä. Varauksia ei tule, jos sijoitus ei ole kannatava.
Veroituksen yksi tavoite on ohjata käyttäytymistä. Jos haluataan asuntoja, tarvitaan sijoittajia.
End game: Asuntoja on niin paljon, että vuokrat laskee. Tai vaihtoehtoisesti → asumisen laatu paranee ihmisten muuttaessa nykyaikaisempiin asuntoihin. Ja sitten jää ihmisellä rahaa kulutukseen, kun asuminen ei olekaan enää törkykallista.
End game vol2. Asuntoja on niin paljon, että asuminen on halventunut —> on varaa laittaa asumiseen enemmänkin → muutetaan isompiin asuntoihin → asumisen laatu on kiistatta parempaa isommassa asunnossa, mutta monesti ne vaan ovat kalliita.
Itse olen sitä mieltä, että vielä toistaiseksi voidaan veroetuja pitää voimassa että saadaan “ylituotantoa”.
Lopulta hinnat laskee (sekä asunnoissa, että vuokrissa) ja loppujen lopuksi kaikki voittaa (paitsi asuntosijoittaja ns. häviää tuotoissa mut saa edelleen jotain tuottoa).
Maksumuurin takama, mutta kiinnostava artikkeli uudiskohteista ja asuntomarkkinasta ylipäätänsä. Kovin uskotaan, että pohja alkaa olla takana ja nyt olisi hyvä hetki ostaa.
Itse olen vähän eri mieltä ainakin kerrostaloyksiöiden ja -kaksioiden osalta. Tarjontaa on nyt niin paljon ja kauppa ei käy. Vuokralla asuminen myös hyvä vaihtoehto.
Monesti silloin on hyvä käydä kauppaa, kun on synkintä. Nyt on aika synkkää. Jos työttömyys nousee, niin meno vaan synkkenee. Korkoefekti tulee viiveellä.
No milloin ostaa? On vaikea osua pohjaan, mutta jos oma excel sanoo, että diili on tarpeeksi hyvä, kannattanee siihen tarttua. Perusajatus, että riittävän hyvä riittää. Helposti muuten menee tilaisuus ohi.
Mä arveln syksyllä tulevan hintoihin pudotuksen, koska silloin hoitovastikkeiden nostot sekä asunto- ja yhtiölainojen korot ovat vaikuttaneet jo tovin. Tuolloin ne (sekä sijoittajat että omassa kämpässä asuvat) joilla on liikaa velkaa maksukykyyn nähden ovat kärvistelleet muutaman kuukauden ja osa alkaa heittämään pyyhettä kehään.
Olen tässä asuntojen hintoja seuraillut useamman vuoden aikatiiviisti. Oma tuntuma on, ettei pk-seudulla minun katsomissani kohteissa hinnat ole juurikaan tulleet alaspäin. Hinnat kävivät aivan naurettavissa lukemissa ennen korkojen nousua ja tästä huipusta on tultu vain piirun verran alaspäin. Odottaisin nähtävän jonkinlaista selkeää reaktiota hinnoissa. Ilmeisesti kauppa on nyt ollut täysin seis jo useamman kuukauden.
Samaa mieltä. Täällä kehyskunnan puolella oli esimerkiksi omakotitalojen pyynnit huomattavasti alemmalla tasolla ennen koronaa. Nyt hintahaarukkaan osuu enää 70-luvun pirttejä, kun aikaisemmin oli säädyllisempiäkin asuntoja tarjolla
Toteutuneet kauppahinnat voivat toki olla alempana
Täällä kun kirjoittaa jonkin asian, jossa on virhe, niin se auttaa kaikkia, jotka on luullut asian olevan niin, koska väärä olettamus korjataan ja harvoin sitä on ainoa, joka niin luuli. Ei siis mitään pahoitteluita! Minäkin olen täällä saanut korjautettua vääriä käsityksiäni ja sehän on ihan superhyödyllistä!