Tämän perusteella uudellamaalla ei ole tapahtunut merkittävää muutosta alaspäin. Lasku selittyy tällä hetkelllä maakuntien hiljentymisellä. Saa nähdä seuraako Uusimaa tulevina kuukausina perässä.
Arvostuksen kannalta tilanne näyttää varmaankin positiiviselta - tai siis että arvostukset elpyisivät.
Yllä olevia kuviota vääristää toimitilamarkkina (ml. tuotantotilat, julkiset rakennukset jne.), joka on vielä jossain määrin vetänyt. Alla kuva pelkistä asuinrakennuksista Uudenmaan osalta (tilastokeskuksen sivuilta):
Erittäin hyvä huomio.
Teollisuus ja varastorakennukset ovat erittäin syklisiä. Ennustan, että määrät tippuvat tuonne 2 miljoonan kuution luokkaan. Minne asuinrakentaminen menee ei voi tietää. Viimeiset 4 kuukautta ollaan junnattu paikoillaan.
Tein vielä ennusteen niin, että putsasin pelkästään tuon uudemaan teollisuus ja varastorakennukset 2 miljoonan tasolla. Kaikki muut pysyy ennallaan, joka epätodennäköistä.
Joskus se asuntovarallisuus voi olla vaarassa tällaisissa keisseissä:
Ja joskus se asuntovarallisuus voi olla vaarassa tällaisissa keisseissä:
Tuossa Pälkäneen tapauksessa vähän ihmettelen somemölinää, joka lähes yksinomaan on sen ajatuksen takana, että kunnan olisi tullut kuitata tuo lasku ja että asiassa on tapahtunut oikeusmurha. Aika hiljaista tulisi tonttikaupassa, jos tontin myyjä joutuisi 40 vuotta tonttikauppojen jälkeen vastuuseen siitä, miten tontille myöhemmin rakennettu rakennus säilyy vajoamilta yms. vaikkapa heikkojen perustustöiden vuoksi. Ja tietenkin tuollainen vaatimus sitten koskisi myös esim. omakotitalojen kauppoihin, ja ostaja voisi tulla vaatimuksineen oven taakse 40 vuoden kuluttua.
Kyllä täällä on aikamoista copiumia otettu jos luulee pohjien olevan syksyllä ja hintojen räjähtävän ylöspäin, kun valtaosa asuntovelallisista siirtyy korkojen osalta yli 4% tasolle vasta silloin. Nyt asuntojen myyntiä / pyyntihinnan laskua on pantattu aina 2022 kesästä asti, jolloin vastaavat ennusteet samoilta tahoilta, joilla on oma lehmä ojassa, lupailivat maksimissaan 1% 12kk euriboreja.
Toisekseen, EKP tekee korkopäätöksensä koko EU:n tasolla ja siellä ei Suomen asuntomarkkinalla tai Suomen tilanteen painoarvolla ole mitään merkitystä. Muissa isoissa EU maissa (esim. Ranska, Saksa) korkojen nostot näkyvät huomattavasti hitaammin, koska niissä valtaosassa suositaan kiinteitä korkoja meidän lähes 100% vaihtutuvien korkojen sijaan (poislukien korkokatot). Se pakottaa pitkäjänteisempään korkojen kontrolliin EU: alueella suuremman massan ehdoilla. Suomen asuntomarkkina tulee samalla ottamaan suhteettoman suuren osuman tässä taistelussa samasta yhteisvaluutasta nauttien, vaikka täällä nykyinen korkotaso olisikin hillitsevä. Sillä vaan ei mitään merkitystä ja EU:n kokonaistilanne vaatii että korot nousevat vielä ja pysyvät ylhäällä. Tämä suoraan Christine Lagarden suusta ja ei täydy olla suuri nero tätä ymmärtääkseen kun käy läpi eri EU maiden inflaatiolukuja. Kuluttajalle ja asuntovelalliselle ns. ei kaunistellut inflaatioluvut ovat vielä tärkeämpiä, koska energian ja ruuan hinta vaikuttaa huomattavasti omaan kykyyn selvitä mm. asuntolainasta.
Suomaiset asunnon omistajat eivät näytä hyväksyvän tätä tosiasiaa ennen kuin kaikille alkaa tippua päivitettyjä laskuja pankilta. Tälläiset Hypon, välittäjien yms. “ennustukset” olivat ja tulevat aina olemaan moraalittomia oman edun hakemista. Nyt on eletty toivossa kohta vuoden päivät ja ryntäys ovelle vasta kunnolla alkamassa, kun nyt kevään ja kesän sesonkina huomataan ettei se oma asunto tosiaan liiku enää edes 10-20% alennuksilla.
Mulla on syksyllä 12kk eb tarkistus ja se on ollut jo viime vuodesta likellä 3% eli syksyllä tarkastettavat on saaneet jo maistella kireämpää korkoa. Jos on ollut tarkistus huhti/touko on päässyt hyvällä tähän saakka.
Jos korot tasaantuu ja työllisyys pysyy hyvänä, voinksuppojen taso lähteä palautumaan. Mutta ei kai kukaan kiellä etteikö riskejä ole ilmassa. Lähtökohtaisesti pankkien ei kannata bisneksen vuoksi maalata pahimpia skenaarioita.
Minua ihmetyttää, miten kaikkialla kuulee todettavan, että “kun korot tasaantuu”, niin asuntokauppa lähtee rullaamaan ja hintojen lasku kääntyy taas nousuksi. En matematiikallani ei saa järkeväksi sitä yhtälöä, että jos korko+marginaali tasantuisi tuonne 4-5% tienoolle ja niin asuntojen kauppa lähtisi rullaamaan, saati hintojen lasku pysähtyisi. Näkisin, että korkojen tai hintojen pitäisi laskea, jotta asuntokauppa nykyhinnoilla alkaisi käydä.
Jos ajattelee 250 000€:n asuntoa, jossa 50 000€ omarahoitusta, olisi halvempaa asua vuokralla vastaavassa, mikä tietysti tarkoittaa myös, että vastaavaa vuokraava ei saisi kulujaan ulos vuokrana. Se syö sekä sijoittajakiinnostusta, että omistusasujakiinnostusta, ja pitäisi kaiken jörjen mukaan johtaa joko hintojen alenemiseen korkotason huomioivalle tasolle tai kuittaantua vuokrien isolla nousulla tai korkojen laskulla. Tuolla 4,5%:n kokonaiskorolla 200 000€:n lainan pelkät kulut olisi 9000€/vuosi, mihin päälle vastikkeet. Vuokra vastaavasta jää alle noiden kulujen. Ja edelleen tuon omarahoitusosuuden tuotto vaikkapa riskittömältä korkotililtä jää saamatta.
Mielenkiintoista nähdä, mihin mennään. Myyjät ovat hitaita uskomaan, että asunto ei liiku vanhalla hinnalla. Omistusasumisajatuksen tärkeys ihmisille tuskin katoaa, mutta viimeistään asuntolainahakemusta tehdessä lävähtää silmille se fakta, että tällä korkotasolla kk-kulut ilman lyhennyksiä heittää hurjiksi. Palkat toki ovat nousseet, mutta jos palkka nousee 5%, ei se kuittaa lähimainkaan paljon vuosipalkkaa isomman lainaerän vuosittaista koronnousua.
Kai tuo argumentti perustuu lähinnä siihen, että osa ihmisistä on arkoja muuttuvassa tilanteessa. Vaikka asuntoon olisi varaa ei uskalleta tehdä päätöstä, koska tulevasta ei tiedetä. Korkotason vakaantuessa rohkeuslisääntyy.
Toisaalta pitkä nollakorkojen aika nopeutti monen lainanmaksua. Intuitiivisesti voisi päätellä, että se on tuonut lisää varallisuutta kotitalouksille. Jo maksetun asunnon vaihtaminen toiseen on melko neutraali tapahtuma vähävelkaiselle taloustilanteesta riippumatta.
Olettaisin myös, että viime vuodesta asti laukannut inflaatio siirtyy ajan myötä väistämättä myös palkkoihin ja näkyy tätä myötä myös asuntojen hinnoissa. Ehkä vasta sitten, kun inflaatiopiikki on ylitetty.
Yksiöissä pudotusta jyrkentänee entisestään se, että niihin otetaan velkaa enemmän, kuin isompiin (asuntosijoittajat, ensiasunnonostajat). Isompia asuntoja ostavilla lienee keskimäärin enemmän kertynyttä varallisuutta ja pienempi velanottotarve.
Tuosta olen aikalailla eri mieltä. Joskus 20 vuotta sitten kämppälainat olivat tyypillisesti jotain 15 vuoden tasaerälainoja. Mutta jo pitkään on menty sillä, että asuntolainakanta perustuu suurelta osin tyyliin 25 vuoden annuiteettilainoihin. Ei niissä lainanmaksu ole yhtään nopeutunut matalien korkojen vuoksi. Sen sijaan nyt lainanhoitokulut kasvavat reippaasti.
Tarkoitin, että palkannousu ei paljoa helpota asuntolainallisen korkokulujen nousussa, koska jos tuloni ovat 50 000€ vuodessa ja asuntolainaa on nelinkertainen määrä, eli 200 000€, pitäisi verojenjälkeisen palkan nousta nelinkertaisella prosentilla, jotta korotus kattaisi asuntolainan korkokulun nousun.
Karkea esimerkki, mutta kuulen valitettavan monen suusta, että ei hätää, kun palkka nousee saman prosentin kuin lainankorko nousee. Jos laina on pienempi kuin vuosittainen palkka, niin no problem, mutta useinmiten näin ei ole ja häiritsevän usea vetää yhtäläisyysmerkin vain noiden prosenttien välille.
Toki kaikki tämä on sikäli jossittelua ja yksityiskohtien vääntämistä, että harva taitaa olettaa korkojen myös jäävän näin korkealle. Jos ne laskevat, tilanne tietenkin muuttuu merkittävästi.
Ehdinkin editoida tuohon aiempaan vastaukseeni laskelmani hieman epärealistisen oletuksen, että palkkojen nousu ohjautuisi täysimääräisenä lainojen maksuun.
Ei sillä, että olisin erimieltä, mutta kannattaa aina muistaa, että keskuspankin tehtävä on ohjata inflaatio-ODOTUKSIA. Todellisuus voi olla täysin muuta.
Vastaan nyt vähän asian ohi kun puhut selvästi lyhyestä aikavälistä ja siihen minulla ei ole eri näkemystä. Monet kuitenkin tuntuvat ajattelevan nimenomaan nimellishintoja turhan monimutkaisesti ja jääneen ajatukseen, että “asuntojen hinnat on kuplassa, niiden pitää romahtaa” ja KL foorumilla osa kirjoittajista muutti vuokralle jo vuonna 2000 odottamaan, että saa ostella pohjalta. Tämä asuntojenarvostus ei ole mitään rakettitiedettä niin kauan kun puhutaan nimellishinnoista ja asunnon arvoa mitataan yksiköllä, joka ei nosta arvoaan (ie. Euro).
Laina puolestaan on sidottu samaan yksikköön, mutta sen määrä ei muutu. Ja jos lainan saa sidottua vielä matalaan korkoon niin aina parempi.
Kun tämän yhtälön sisäistää niin asuntojen arvostuskeskustelu ei tunnu kovin mielekkäältä enää jatkossa. Lyhyellä aikavälillä siis voi tapahtua mitä vaan ja hinnat joustavat kysynnän ja tarjonnan mukaan alas tai ylös, mutta trendi on näkemykseni mukaan aika selvä. Heitänkin villin veikkauksen: “asuntojen nimellishinnat eivät pitkällä aikavälillä tule ikinä laskemaan muuttovoittoalueilla”.
Nyt muutaman kvartaalin tai vuoden ajan epävarmuus, ostovoiman lasku jne. ohjaavat markkinoita. Samaan aikaan ihmiset saavat kuitenkin ennätyssuuria palkankorotuksia, valtiot tekevät hurjaa fiskaalielvytystä jne. Mikään ei viittaa siihen, että asunnon arvon mittayksikkö (ie. Euro) arvostus tulisi nousemaan absoluuttisesti. Niinpä palataan alkuperäiseen johtopäätökseen, jos nimellishinnat nousevat trendinomaisesti läpi vuosikymmenten, miksi turhaan vaivata mieltään hintojen kehityksellä jos ei ole ostamassa tai myymässä mitään. Ekonomistit toki joutuvat miettimään näiden suhdetta asuntoaloituksiin ja sitä kautta BKT:hen mutta tavallinen piensijoittaja tuskin saa tällaisesta analyysistä mitään edgeä markkinoihin nähden.
En voi ottaa muiden puolesta kantaa ja suhtaudun lähinnä huumorilla ennusteisiin, joissa haarukoidaan, että missä kuussa asuntojen hinnat pohjaavat ja kääntyvät nousuun. Tai milloin korot kääntyvät laskuun, eli ajoituksen ennustaminen on aika hullun hommaa.
Yleisesti en usko, että Euroopan talous kestää tällaista korkotasoa. Olen jossain määrin skeptinen, että kestäisi edes 2 %:n korkotasoa. Perustan näkemykseni siihen, että miten paikallaan Euroopan talous on junnannut jo yli vuosikymmenen, millaiset velkamäärät ja alijäämät niin monella euromaalla on, sekä millaista politiikkaa täällä on totuttu tekemään. En tosin ala arvailemaan, että kääntyykö korot rivakkaan laskuun tän vuoden lopulla, ensi vuoden kesällä, 2025, vai milloin.
Kaikki jatkospekulaatio menee suoraan roskiin, jos korkotaso jääkin tälle tasolle tai nousee entisestään. Mutta oletetaan, että korkotaso laskee, niin sillä on toki suora vaikutus asuntojen hintaan. Sen lisäksi verrattuna 2022 alkuvuoteen, kun korot vielä olivat nollassa, niin inflaatio on jauhanut ja nimellispalkat nousseet, joten mikäli meno jatkuu samanlaisena, niin uskon asuntojen hintojen nousevan nimellisesti yli tuon tason vielä lähivuosien aikana.
Mutta joo, ehkä tässä oli merkittävin juttu se, että en monen muun tavoin usko Euroopan talouden kestävän tällaista korkotasoa, koska talous on ollut niin heikossa jamassa niin pitkään ja politiikka on, mitä on. Uskon, että poliittisesti turvaudutaan samoihin keinoihin, kuin ennenkin, riippumatta siitä, että toimivatko ne (lue: korkojen laskeminen).
Hesarissa juttua asuntomarkkinoista, käsittelyssä mm. YIT, Kojamo ja Sato.
Pari olennaista lainausta:
YIT:n kohteissa on myymättä noin 900 asuntoa. Joku voisi tässä tilanteessa ajatella, että ostajilta pyydetyt hinnat ovat epärealistisen korkeita. Myyntihintojen alennukset ovat kuitenkin vihoviimeinen vaihtoehto.
…
VUOKRANANTAJA Kojamo ilmoittaa kiinteistöjensä arvoksi 8,2 miljardia euroa. Suomen yleisimmin käytetty viitekorko, 12 kuukauden euribor, on tällä hetkellä 3,9 prosenttia. Kojamon asuntojen tuottovaatimus pääkaupunkiseudulla on 3,56 prosenttia. Kojamon suurin omistaja on ruotsalainen kiinteistösijoittaja Heimstaden. Heimstaden nousi Kojamon suurimmaksi omistajaksi nousukauden huipulla vuonna 2021, kun Kojamon osakekurssi pyöri 20 eurossa. Nyt Kojamon osakekurssi on alle kymmenen euroa. Heimstaden on tehnyt laskelmia eikä näe tarvetta alaskirjaukselle."
Näiden firmojen käyttämät “puolueettomat” arvonmäärittäjät ovat kyllä täysi vitsi. Kauppa ei käy ollenkaan ja tuottovaatimukset ovat alle riskittömän koron, mutta asuntojen arvot eivät virallisesti ole laskeneet kuin pari prosenttia…
