Tänään hesari kirjoittaaa Johannasta, joka yhtiölainojen lyhennysten alkaessa huomasi asuvansa liian kalliissa kodissa:
Juttu on maksumuurin takana.
”Vireillä on asumistukihakemus.”
”Aholalla on sukanvarressa säästöjä.”
”…jos ne täytyy käyttää elämiseen…”
”400 euroa valtiolta auttaisi hurjasti, hän myöntää.”
Onkohan kenelläkään enemmän markkinaa seuranneella näkemystä siihen miten tontit pääkaupunkiseudulla käyttäytyvät kun asuntojen hinnat näyttäisivät tulevan vauhdilla alas? Meneekö samoilla prosenteilla alas myös?
Oletan, että jutun Johanna on täysivaltainen henkilö eikä edunvalvojan tarpeessa.
Hieman vaikea tuntea sääliä sellaisia ihmisiä kohtaan, jotka ovat ylivelkaantuneet puhtaasti omaa tyhmyyttään. Siitähän tässäkin on kyse. Johanna ei ole ilmeisesti ostohetkellä tajunnut, että hänen pitää maksaa asunnon yhtiölaina pois korkojen kera. On tainnut jäädä esitteet ja kauppakirjat lukematta.
Lisäksi rahaa palaa pienessä kaksiossa esim. sähköön 70 euroa /kk (!) hänen mielestään “järkevän sähkösopimuksen” takia… Toinen vaihtoehto on se, että aamusta iltaan on uuni, pesukone ja sauna päällä. Samaan aikaan toki vaaditaan valtiota korvaamaan omaa kulutusta ettei tarvitsisi asua omaa tulotasoa vastaavassa asunnossa.
Noh suurin osa ihmisistä “asunnon omistajista” eivät tajua, että eivät omista asuntoaan - Vaan olevat osaomistajia As Oy:ssä ja omistavat osakesarjan, joka oikeuttaa hallitsemaan asuntoa jossa asuvat. Suurin osa omistajista ei perehdy As Oy:n keskeisiin tunnuslukuihin. Kysymykset näytöillä luokkaa “onko tehty perinteinen putkiremppa vai sukitus”. Kun kysytään haluatko uusimman tilinpäätöksen, niin vastataan “ei kiitos”
Mä en tiedä miten näitä uudiskohteita, jossa paljon lainaa myydään, mutta voin hyvin kuvitella, että myyjät/rakennuttajat jättää oleellisia asioita kertomatta.
Voi kun ne kysymykset olisivatkin tuollaisia. Mutta kun ne kysymykset jää sille tasolle, “onko suunnitteilla putkiremonttia”. Ja sitten kun sen 1970-luvun peruskorjaamattoman mörskän remonttien viisivuotissuunnitelma näyttää siltä, että mitään ei ole suunniteltu tehtäväksi, niin kaikki on hyvin ja nimi paperiin.
Kuten mitä? Jokaiselle ostajan tiedossa on ostettavan asunnon velkaosuus sekä sen korko- ja maksuehdot. Jos noita asioita ei ymmärrä, tai ne eivät kiinnosta, vastuuta on hankala sysätä muille kuin ostajalle.
Harmi, että yksi kirjoittaja poisti kommenttinsa. Se oli ihan hyvä osallistuminen keskusteluun. Viesti oli tiivistettynä se, että näitä yhtiölainakohteita on myyty kuluttajille vuosikymmeniä riskeistä varoittamatta.
Mun mielestä pitäisi osata erottaa kaksi asiaa toisistaan: korjauslainakohteet sekä uudiskohteet. Niissä puhutaan aivan toisenlaisista velka-asteista.
Timo Metsola on usein esittäytynyt nykyisten uudiskohdelainojen arkkitehtina. Eli oman todistuksensa mukaan hän esitteli idean Lehdolle, yhtiö alkoi myymään sillä konseptilla kämppiä ja muut yhtiöt seurasivat perässä.
Nykymuotoinen uudiskohdelainojen hulluttelu ei ole mikään vuosikymmenten toimintatapa, vaan pikemminkin viimeisen alle kymmenen vuoden toimintatapa. Jopa Metsolakin varoitti ongelmista jo ainakin viisi vuotta sitten:
Aika moni nyt liriin joutuvista uudiskohteiden osakkaista on sellaisia, jotka ovat ostaneet kämppänsä esim. viiden vuoden lyhennysvapaalla, ja nyt on koittanut maksun hetki. En oikein ymmärrä, mikä on se yllätys johon heidän ei olisi tullut varautua. Sekö, että lyhennysvapaan jälkeen täytyy alkaa maksamaan lyhennyksiä? Vaiko se, että viiden vuoden päästä viite korko voikin olla nollan prosentin sijasta alle neljä prosenttia?
Tässähän on luovalle tuholle varsin erinomainen tilaisuus, kunhan valtio ei osallistu kaiken maailman Johannojen, Minjojen ja Nettejen bailoutiin. Nämä asunnonostajat ovat osallistuneet osaltaan asuntojen hintatason nostamiseen kestämättömälle tasolle. Nyt odotetaan hintojen laskua oikealle tasolle, jonka jälkeen löytyy halukas ostaja ja nämä sankarit voivat ostaa asunnon jostain muuttotappiokunnasta, jolloin sielläkin alkavat asunnot taas liikkumaan. Samalla tervehtyy kasvukeskusten hintataso, kun tällaiset markkinahäiriköt poistuvat.
Jos tarkoitat minun viestiäni, niin tarkoitin itseasiassa toisinpäin. Eli että erityisesti uudiskohteiden asuntokauppaa on tehty todella pitkään täysin toisin kuin nyt viimeiset vuodet. Siksi monelle varsinkin vanhemmalle ihmisille tällaisen uuden, monelle monimutkaisen järjestelmän sisäistäminen voi jäädä siihen, mitä välittäjä siitä kertoo. Jos välittäjä kertoo, että yhtiölainaa ruvetaan lyhentämään summalla X päivänä X, ja sitten vasta papereissa lukee siitä mahdollisesta korkojen vaikutuksesta, ei moni ihminen sitä välttämättä sisäistä.
Kun katsoo vaikka noiden pörssilistattujen rakennusyhtiöiden olemattomia tuloksia, päätyy helposti johtopäätökseen, että kysyntä on pikemminkin lisännyt tarjontaa kuin aiheuttanut mitään suoranaista hintarallia. Sitä seuraava johtopäätös sitten on, että uudisrakentamisen kysynnän sakkaaminen ei tule johtamaan tulevien uudiskohde-projektien hintojen reippaaseen laskuun, vaan uudisrakentamisen jarruttamiseen. Varastossa olevat valmistuneet ja valmistuvat kohteet on toki oma lukunsa. Niiden kanssa rakennusliikkeet voivat joutua tekemään varsin kipeältä tuntuviakin ratkaisuja.
Markkinataloudessa hinnat ovat lähtökohtaisesti aina oikealla tasolla. Mielestäni asuntomarkkinoilla ei nytkään ole nähtävissä mitään muutosta väärältä tasolta oikealle tasolle, vaan korkotason nousun mukanaan tuomaa ihan luontevaa hintavaihtelua.
Erinomainen nosto @JuhaR 
Juuri oli lounaspöydässä perheen kesken puhetta tästä Metsolan kirjoituksen aiheesta:
Uudiskohteissa noin 70 prosentin yhtiölainat ovat nykyään enemmän sääntö kuin poikkeus. Niiden avulla asuntoon kohdistuvaa lainoitusta saadaan siirrettyä omistajalta kiinteästi itse asuntoon kuuluvaksi. Minkäänlaista arviointia asunnon omistajan luotonkantokyvystä ei kukaan silloin suorita.
Juurikin tämä asunnon ostajan luotonkantokyvyn tarkistamisen jättäminen ostajan huoleksi on hirvittävä virhe. Jos ostaja hakee pankkilainaa, pankki tarkistaa, pystyykö lainanottaja hoitamaan lainansa. Jos asuntokauppa tehdään ilman pankkilainaa, olisi asunto-osakeyhtiön edun mukaista tarkistaa kaikkien ostajien luotonkantokyky.
Veikkaan, ettei kovin kauan tarvitse odottaa, että tähän jotain lakialoitetta pukkaa.
Edessä voi tosiaan monessa yhtiössä olla tiukka paikka, jos useat osakkaat eivät enää selviä yhtiövastikkeistaan, eikä kohteiden arvokaan ole enää ostohetken aikaisella tasolla. Kierre on valmis, kun taloyhtiön talous lähtee kärsimään osakkaiden talouden kärsiessä ja yhtiön taloustilanne alkaa omalta osaltaan puskemaan asuntojen arvoa taas lisää alaspäin.
Olen saattanut linkittää tämän kohteen jo aikaisemminkin, mutta esimerkki:
Vuokrattua kämppää on yritetty jo hyvän tovin myydä pyynnillä, josta yhtiölaina kattaa noin 85 %.
Kämpän vuokra on 650 e / kk. Pelkästään hoitovastike nousee heinäkuussa liki 30 %, mikä on uudiskohteeksi mielestäni aika paljon. Rahoitusvastike totta kai nousee myös. Yhtiölainan pelkkien korkojen osuus lienee tuolla kämpällä noin 400 e / kk. Siihen hoitovastike päälle, niin homma menee aika tarkalleen plus miinus nolla. Sidottu omapääoma ei tuota mitään ja rahoitusvastikkeen lyhennysosuus menee omasta pussista. Ja samaan aikaan se kämppä kuluu, vaikka olisi kuinka kunnollinen ja siisti vuokralainen tahansa.
Tuo asunto on koko ja ikäluokka huomioiden Tampereen edullisimpaan päähän lukeutuvia luukkuja. Ja silti noilla spekseillä mielestäni oikea hinta sille olisi sellainen, että myyjän pitäisi vielä vähän maksaa, että tuon ottaisi yhtiölaina-vastuulla vastaan.
Tuo esimerkki ei ole mitenkään pahimmasta päästä. Mutta tuollaisiakin uudiskohteita alkaa löytyä, jossa myyjän melkein kannattaisi maksaa siitä, että joku ottaa uudiskohteen yhtiölainoineen vastaan. Ja siitä päästään sitten siihen, että jos oman asunnon hankkiminen alkaa muodostumaan helpommaksi kuin vuokrakämpän vuokravakuuden kerääminen, se synnyttää melkoisen riskin, mitä tulee muuttuvan osakaskunnan maksukykyyn ja taloudelliseen vastuullisuuteen.
Maalasinko liian synkkiä piruja seinille? Ehkä. Ehkä en.
Tuskin maalastit, näissä reippaasti yhtiölainoitetujen kämppien omistamisessa bonuksena takaa välillisesti itselleen tuntemattomien ihmisten velkoja. Kun omistaja ei selviä hoito- ja rahoitusvastikkeesta, niin yhtiö voi toki ottaa kämpän hallintaansa, mutta se ei pysäytä ko. kämpän velkaantumista yhtiölle, saati sitten lyhennä rästejä.
Voi olla osassa yhtiöissä edessä tilanne, joka muistuttaa takavuosien golfosakekauppaa, tuupataan omistus muutaman setelin kera ihan kelle vaan, jotta päästään eroon maksuvelvoitteesta.
Olet aivan oikeassa. Kuitenkin mielestäni ns. kestävä taso on näiden hintavaihteluiden jonkin sortin pitkän aikavälin tasoitettu keskiarvo. Toisaalta voi pohtia oliko nollakorkoaika osa normaalia markkinataloutta? Mielestäni ehkä ei. Toisaalta myös nuo uudiskohteiden alun lyhennysvapaat rikkovat markkinataloutta ja paisuttavat kuplaa, jossa viive on esimerkiksi 5 vuotta.
Ongelmat olisivat paljon pienempiä, jos lyhennysvapaa olisi esimerkiksi vain vuosi, jolloin ensimmäiset ongelmatapaukset tulisivat pintaan aiemmin ja hillitsisivät ongelmien kasautumista.
Minäkään en usko tähän, sillä rakentamisessa on materiaaleilla, työvoimalla ja veroilla ja veronluonteisilla maksuilla niin suuri rooli. Tosin jo valmistuneiden asuntojen hinnat voivat hyvinkin joustaa alas.
Nythän uudiskohteiden taloyhtiölainoihin on tullut tai tulossa (?) lakimuutos, joka rajaa taloyhtiölainan osuutta enintään 60%:iin velattomasta hinnasta ja lyhennysvapaata ei muistaakseni voi ottaa ensimmäiseen viiteen vuoteen. Tämä on mielestäni tervetullut muutos, joka turvaa myös kaikkia taloyhtiön osakkaita, koska velka on kuitenkin kaikkien osakkaiden takaamaa. Kun alkuun ei voi olla lyhennysvapaata, ei todellinen asumisen hinta hämärry ostaessa ja velka alkaa lyhentyä samoin tein, pienentäen edelleen riskejä.
Yhtiölainakohteiden eliittiä Oulusta: Myydään Kerrostalo, Yksiö - Oulu, Karjasilta, Lekatie 15 D91 - Etuovi.com q79793
Lehdon kattohuoneisto, tai siis 25 neliön koppi ranskalaisella parvekkeella. Alennusta -12% = reilu -14 000€ ja velaton hinta 108 152€.
616 neliön tontin vuokra 86 teur, josta tälle kopille 60€/kk. Hoitovastike alkuun 90€/kk ja rahoitusvastike 209,10€/kk (ilmeisesti pelkät korot).
Autopaikan saisi 20 teur.
Sinällään asunto on huippupaikoilla ja alue on tähän asti rakentunut vauhdilla sen jälkeen, kun rakentaminen alkoi. Tien tuo puoli näyttää jo olevan harjassa, joten asunnot valmistunee lähiaikoina.
Mikään laskelma ei vain osoita, että tämä asunto kannattaisi ostaa. Pieniä asuntoja koko talo täynnä, pohja on aivan katastrofi, asunnon neliöt huonossa käytössä ja tontin vuokrasopimus tehty järjettömän hintaiseksi.
Alkaa olla vähissä uudet pienet myymättömät asunnot Oulussa, mutta ne, mitä on myynnissä, ovatkin sitten kyllä excel-jumalten suunnittelemia. Valitettavasti.
Juu, laskin olevan pelkät korot ja korkona n. 2,67 %, joten senkin tarkistus on edessä suhteellisen nopeasti, ellei viiden tai kymmenen vuoden kiinteä (tuskin on)
Rakennusteollisuuden alamäki yhdistettynä heikkoon kuluttajien luottamukseen tulee kyllä näkymään laajemminkin taloudessa. Itse näen asuntojen hintojen nousevan vasta sitten kun asuntojen hinnat on laskenut tasolle jossa ihmisillä on varaa maksaa asumisestaan sen verran mitä se maksaa. Reaalipalkkojen nouseminen ja korkojen laskeminen auttaa tuossa yhtälössä.
Nyt valtaosa velallisista rupee lyhentämään lainaa ja se näkyy kulutusmenoissa. Kulutusta leikataan parturista, ravintolaillallisista, matkoista yms. asioista, jotka eivät ole välttämättömyyksiä. Tämähän näkyy sitten yrittäjien tuloissa ja palveluammattien työpaikoissa. Inflaatio saadaan kyllä painettua alas mutta ei ilman laajempaa vahinkoa talouteen.
Suuret uudiskohteiden taloyhtiölainat on ollut alkujaankin ponzin/subprimen kaltainen viritelmä joka lähes väkisinkin romahtaa aikanaan. Isompi romahdus ja systeemiriskin laukeaminen odottaa vain suuremman rakennuttajan tai sijoittajan konkurssia. Sen jälkeen joku pankkikin saattaa olla kriisissä. Viranomaisen olisi pitänyt havahtua systeemiriskiin jo 10 vuotta sitten.
Seuraavan hallituksen leikkauspolitiikalla talous saadaan vielä jyrkempään syöksyyn tai sitten pakon edessä joudutaan pelastamaan järjestelmä kymmenien miljardien lisävelalla.
Valtaosalle velallisista muuttuva korkoympäristö ei aiheuta mitään suurempia ongelmia. Osa asuntovelallisista on korkosuojannut lainansa. Osa on maksanut lainansa jo melkein loppuun. Osalla talous on ollut ylijäämäinen.
En näe yhtiölainoissa mitään ponzi-huijausta. Yhtiölainakohteissa myös merkittävä osa velkakannasta on muutettu taloyhtiölainoista henkilökohtaisiksi lainoiksi. Tuo pätee tietekin lähinnä omistusasumiskäytössä oleviin asuntoihin.
Yksilötasolla ongelmia varmasti tulee riittämään. Ja taloyhtiöissä lienee kasvavassa määrin ongelmia maksuvelvollisuutensa laiminlyövien osakkaiden kanssa. Mutta mitään maailmanloppua tuokaan ei synnytä.
En myöskään keksi mikä oli sellainen rakentaja tai sijoittaja, joka olisi kaatumisvaarassa ja kokonsa puolesta aiheuttaisi systeemiriskin. Se sinällään on selvää, että rakennusliikkeitä tulee kaatumaan kovaa vauhtia viime kuukausien tapaan, toiveet valmistuneiden/valmistuvien asuntojen myyntihinnoista eivät kohtaa ennakkolaskelmien kanssa ja tulevaisuuden liiketoiminnassa riittää haasteita.
En näe yhtiölainoissa mitään ponzi-huijausta. Yhtiölainakohteissa myös merkittävä osa velkakannasta on muutettu taloyhtiölainoista henkilökohtaisiksi lainoiksi. Tuo pätee tietekin lähinnä omistusasumiskäytössä oleviin asuntoihin.
Huijauksesta puhuminen on toki liioittelua, mutta kestämättömälle pohjalle asuntojen myynti on pohjautunut kun todellisia kustannuksia on piiloteltu lyhennysvapailla. Mielestäni tällä virityksellä on vain odotettu tilannetta jossa päädytään pakkomyynteihin. Myyntimiehillä ja -naisilla ei ole vastuuta systeemiriskistä.