Juu, laskin olevan pelkät korot ja korkona n. 2,67 %, joten senkin tarkistus on edessä suhteellisen nopeasti, ellei viiden tai kymmenen vuoden kiinteä (tuskin on)
Rakennusteollisuuden alamäki yhdistettynä heikkoon kuluttajien luottamukseen tulee kyllä näkymään laajemminkin taloudessa. Itse näen asuntojen hintojen nousevan vasta sitten kun asuntojen hinnat on laskenut tasolle jossa ihmisillä on varaa maksaa asumisestaan sen verran mitä se maksaa. Reaalipalkkojen nouseminen ja korkojen laskeminen auttaa tuossa yhtälössä.
Nyt valtaosa velallisista rupee lyhentämään lainaa ja se näkyy kulutusmenoissa. Kulutusta leikataan parturista, ravintolaillallisista, matkoista yms. asioista, jotka eivät ole välttämättömyyksiä. Tämähän näkyy sitten yrittäjien tuloissa ja palveluammattien työpaikoissa. Inflaatio saadaan kyllä painettua alas mutta ei ilman laajempaa vahinkoa talouteen.
Suuret uudiskohteiden taloyhtiölainat on ollut alkujaankin ponzin/subprimen kaltainen viritelmä joka lähes väkisinkin romahtaa aikanaan. Isompi romahdus ja systeemiriskin laukeaminen odottaa vain suuremman rakennuttajan tai sijoittajan konkurssia. Sen jälkeen joku pankkikin saattaa olla kriisissä. Viranomaisen olisi pitänyt havahtua systeemiriskiin jo 10 vuotta sitten.
Seuraavan hallituksen leikkauspolitiikalla talous saadaan vielä jyrkempään syöksyyn tai sitten pakon edessä joudutaan pelastamaan järjestelmä kymmenien miljardien lisävelalla.
Valtaosalle velallisista muuttuva korkoympäristö ei aiheuta mitään suurempia ongelmia. Osa asuntovelallisista on korkosuojannut lainansa. Osa on maksanut lainansa jo melkein loppuun. Osalla talous on ollut ylijäämäinen.
En näe yhtiölainoissa mitään ponzi-huijausta. Yhtiölainakohteissa myös merkittävä osa velkakannasta on muutettu taloyhtiölainoista henkilökohtaisiksi lainoiksi. Tuo pätee tietekin lähinnä omistusasumiskäytössä oleviin asuntoihin.
Yksilötasolla ongelmia varmasti tulee riittämään. Ja taloyhtiöissä lienee kasvavassa määrin ongelmia maksuvelvollisuutensa laiminlyövien osakkaiden kanssa. Mutta mitään maailmanloppua tuokaan ei synnytä.
En myöskään keksi mikä oli sellainen rakentaja tai sijoittaja, joka olisi kaatumisvaarassa ja kokonsa puolesta aiheuttaisi systeemiriskin. Se sinällään on selvää, että rakennusliikkeitä tulee kaatumaan kovaa vauhtia viime kuukausien tapaan, toiveet valmistuneiden/valmistuvien asuntojen myyntihinnoista eivät kohtaa ennakkolaskelmien kanssa ja tulevaisuuden liiketoiminnassa riittää haasteita.
11 tykkäystä
En näe yhtiölainoissa mitään ponzi-huijausta. Yhtiölainakohteissa myös merkittävä osa velkakannasta on muutettu taloyhtiölainoista henkilökohtaisiksi lainoiksi. Tuo pätee tietekin lähinnä omistusasumiskäytössä oleviin asuntoihin.
Huijauksesta puhuminen on toki liioittelua, mutta kestämättömälle pohjalle asuntojen myynti on pohjautunut kun todellisia kustannuksia on piiloteltu lyhennysvapailla. Mielestäni tällä virityksellä on vain odotettu tilannetta jossa päädytään pakkomyynteihin. Myyntimiehillä ja -naisilla ei ole vastuuta systeemiriskistä.
5 tykkäystä
En nyt ymmärrä, miten niitä todellisia kustannuksia olisi piiloteltu. Se tietenkin on totta, että asuntolainaa haluavista henkilöistä osa ei ymmärrä taloudellista maksukykyään, ja kun velkaantuminen ei tapahdu pankin kautta, kukaan muukaan ei ole sitä arvioimassa. Toisaalta, se yleensä noin 30 %:n omarahoitusosuus on jättämyt suurimmat tyhjätaskut asuntokauppojen ulkopuolelle. Paljon huolestuneempi olisin noiden kämppien jälkimarkkinoista, joissa asuntoon voi laskeneiden hintojen seurauksena päästä olemattomalla omarahoitusosuudella kiinni.
Asuntojen pakkomyyntejä tapahtuu aina. Tulevaisuudessa todennäköisesti enemmän kuin viime vuosina. Mutta siitä on vielä aika pitkä matka systeemiriskiin.
10 tykkäystä
Tämä on asia minkä yhtiölainojen “vastustajat” järjestäen unohtavat täysin. Siinä missä normaalilla pankkilainalla on männävuosina päässyt kiinni omaan asuntoon hyvinkin 90-100% velkavivulla, on näihin yhtiölainallisiin kohteisiin tosiaan tarvinnut löytyä ihan kovaa rahaa se noin 30% pankkitililtä. Toki näitäkin on voinut vivuttaa vielä lisää, mutta sitten on pitänyt mennä jo sinne pankkitiskille pyytämään lainaa, jolloin pankki on tehnyt maksukykytsekkaukset.
Paljon pienemmän riskin minä näen siinä, että sijoittaja on ostanut yhtiölainallisen asunnon 30% omarahoitusosuudella kuin siinä, että joku on ostanut oman kodin, todennäköisesti kalliimman kuin se sijoittaja, 90% velkavivulla. Pakkomyynnissä sijoittajalla on varaa katsoa 30% hintojen lasku, realisoida 100% tappiot ja jatkaa puhtaalta pöydältä. Vastaavalla hinnanlaskulla oman kodin ostanut ottaa 300% turskan, eli myydessä käteen jää vielä 20% velkaa kaupanpäällisinä.
Mörköjä on helppo halutessaan nähdä missä vain, mutta itse en näitä yhtiölainoja oikein osaa demonisoida. Onhan se varmasti totta, että nyt päättyneen asuntosijoituskiiman aikana on tullut jossain päin tehtyä isoja ylilyöntejä. Sellaista se on, kuuluu markkinatalouteen ihan riippumatta yhtiölainojen olemassaolosta. Pankistakin on ymmärtääkseni saanut vuosikaudet ilomielin käytännössä aivan rajattomasti sijoitusasuntolainaa, jos on ollut laittaa 30% omaa rahaa pöytään. En siis ihan hahmota miten nimenomaan yhtiölainat ovat se iso pahuuden pesä, joka laukaisisi systeemikriisin.
PS. Lisään vielä raflaavasti ja kärjistäen, että jos jollakulla on ollut käteistä maksaa 30% omarahoitusosuus ihan mistä vain asunnosta, niin tällä henkilöllä kyllä aivan aikuisten oikeasti on taloudellisesti ollut kyseiseen asuntoon myös varaa. Jos kyseinen henkilö ei kuitenkaan hallitse talouttaan sen vertaa, että tästä suurehkosta omarahoitusosuudesta huolimatta ajautuu maksuongelmiin yhtiölainan rahoitusvastikkeiden takia, niin kyseinen henkilö kyllä ajautuisi maksuongelmiin ennemmin tai myöhemmin myös normaalin asuntolainan kanssa. Tyhmyydeltä ei oikein mikään järjestelmä voi ikuisesti suojata.
17 tykkäystä
Ei se minustakaan piilottelua ole kun yhtiölainoissa on maksettu pelkkiä korkoja. Omista tutuista kaikki ovat ymmärtäneet mitä se tarkoittaa, osa pitänyt yhtiölainan koska ajatelleet riskin olevan pienempi jos naapurit ajautuvat ongelmiin.
Selvästi näissä ihmiset ovat olleet liian optimistisia. Kenties joku ajatus siitä, että korot pysyvät alhaalla ja asuntojen hinnat nousevat ikuisesti… Kaikilla palstoillakin on nähnyt ihmisten naureskelevan ajatukselle korkeista koroista (ja jopa nykytilanteeseen heijastaen halvoista kiinteistä koroista).
Tosi vaikea yksittäisten otsikoiden perusteella arvioida ongelman laajuutta. Kyllä mun mielestä tuota 6% mukaan laskemista on tuotu esille ihan riittävästi, ja jos joku oikeasti kokee ettei ole siitä kuullut huijaa todennäköisesti itseään.
5 tykkäystä
Näin on. Ja kyllähän sellaisenkin ilmiön on huomannut, että uudehkoja asuntoja on tullut myyntiin juuri kuin lyhennysvapaat ovat päättymässä. Jotkut ajattelivat sen hyväksi ansaintakeinoksi, että hankitaan uudiskohde, vuokrataan se lyhennysvapaiden ajaksi ja sitten rahastetaan arvonnousu. Tietyssä markkinaympäristössä tuo varmasti toimi. Mutta näissäkin on kyse vain yksilöiden ongelmista, jos nyt on aikeissa realisoida asuntovarallisuuttaan.
Vielä kun puhutaan noista uudiskohteiden sijoitusluukuista, niin monelta unohtuu myös se, että keskimääräinen asuntosijoittaja omistaa 1-2 sijoituskämppää. Se asuntosijoittajien joukko, joka ostaa yksittäisiä kämppiä asunto-osakeyhtiöistä ja hallitsee suurta asuntomassaa (kymmeniä tai jopa satoja asuntoja), on loppupeleissä aika pieni. Ja sitten jos puhutaan siitä porukasta, joka on kaikkein suurimmalla riskilla kasvattanut sitä asuntomassaa, on se usein keskittynyt muuhun kuin uudiskohteisiin.
5 tykkäystä
Tämä on mielenkiintoinen kysymys, olisiko parempi ostaa velaton yhtiö lainarahalla vai velkaantunut yhtiö ilman lainaa. Miten lainoittaja sen tilanteen näkee? Nythän taloyhtiölainat ovat yrityslainoja ja niissä on paljon korkeampi marginaali kuin yksityishenkilöiden asuntolainoissa. Olisiko niin, että kustannukset ovat yhtä suuria, kun taloyhtiöllä on 30 % omavaraisuusaste? Toisaalta jos asunnon hinta laskee, miten taloyhtiön osakkaiden maksuhalukkuus saadaan ylläpidettyä? Sehän on taloyhtiöissä klassinen, että naapurin eläkeläispariskunnalla on vähän erilainen sijoitushorisontti kuin lapsiperheellä silloin kun pitäisi laittaa omaa rahaa taloyhtiön kustannuksiin. Yhden osakkaan maksukyvyttömyys lankeaa muiden hartelle.
Pörssissä ylivelkaantuneiden yhtiöiden osakkeet on roskaa kun taloudessa tulee käänne huonompaan. Pankki sanoo: “Jos teidän osakkaat eivät laita tähän firmaan rahaa, miksi mekään laittaisimme?”. Kun katsoo millaisia kuolonkamppailuja sellaiset yhtiöt käyvät läpi rahoitusjärjestelyineen ja omaisuuden myynteineen, mietin mitä taloyhtiö tekee kun omavaraisuusaste on enää 10 %.
1 tykkäys
Sinänsä talonyhtiöiden taseet on hieman erilaisia normaaliyritykseen verrattuna. Pankit kyllä luotottavat talonyhtiöitä, mutta ei niinkään taseaseman perusteella vaan enemmän katsotaan talonyhtiön maksukyvyn jälkeen vakuuden reaalisointihintaa eli osakkeiden myyntihintaa, jos maksuvalmius jostain syystä niiaa yhdellä tai useammalla osakkaalla.
Siksi näissä remonttien rahoituksessa on joskus (ja yhä useammin) mukana myös osakkaiden omarahoitusosuus, jonka jokainen osakas joutuu tahoillaan järjestämään, että pankista osa remontin vaatimista kustannuksista saadaan lainalla katettua.
Jos markkinahinta nykyiselle asunnolle on 1000e/m2 ja ollaan tekemässä laajaa peruskorjausta, joka maksaa myös 1000e/m2, mutta oletettu markkinahinta remontin jälkeen onkin vain 1500e/m2 eikä 2000e/m2, niin pankista saa silloin vain osan tuosta 500e/m2 mahdollisesta markkinahinnan noususta ja loput osakkaat joutuvat kaivamaan vaikka kirpputorimyynneillä.
Hesarissa oli ihan hyviä pointteja tahmeaan asuntokauppaan.
Olemme kämppää etsineet jonkin aikaa, muutama yhden miehen havainto ruohonjuuritasolta:
Monella halutulla alueella on asuntokauppa käynyt vilkkaasti edellisen viiden vuoden aikana. Asunnoista on maksettu paljon. Jos asunnon vaihto tai myynti painaa päälle, joudutaan monelta paikalta myymään asunto reippaasti halvemmalla millä se on ostettu. Tässä on monella myyjällä varmasti henkinen lukko. Pyyntejä kyllä lasketaan kun myynti venyy, mutta yritetään ensin saada vielä “2020 hintaa”.
Olemme kevään aikana käyneet katsomassa seitsemää asuntoa. Jokaisesta josta on joku muu tarjouksen jättänyt on tarjous ollut ehdollinen oman asunnon myyntiin. Tarjouksen jättäjän asunnosta kun jätetään ehdollinen tarjous, on jämähtänyt ketju valmis. Jokainen seitsemästä asunnosta on edelleen myynnissä, vaikka sijaitsevat Helsingin keskustan tuntumassa artikkelissakin mainituilla halutuilla alueilla.
9 tykkäystä
Eilen oli tilanteesta keskustelua ihan televisiossa. Juhana Brotherus myös ottanut uutiseen kiinni twitterissä. Kummasti on hänenkin näkemys muuttunut synkemmäksi kun vaihtoi HYPO:sta neutraaliin positioon 
7 tykkäystä
Tästä uutisesta osuu korvaan nuo haastettelussa olevan kiinteistövälittäjän kommentit:
“– Vaikka pannaan kuinka oikea hinta…Mietitään, että otetaan se viiden–kahdeksan prosentin alennus vuodentakaiseen ja laitetaan se asunto myyntiin, niin ostajat ovat edelleen sitä mieltä, että siinä on 10 tai 20 prosenttia liikaa.
– Vaikka se hinnoitellaan oikein, niin ei se asunto viime kädessä ostajille kelpaa, Murto-Koivisto kertoo.”
Olen itse siinä käsityksessä, että se oikea hinta on se, millä kaupat syntyy.
57 tykkäystä
Viimepäivinä on kovasti mediassa hoettu että asuntojen hinnat putoavat nyt mutta lähtevät nousuun syssyllä tai viimeistään -24. Mikähän se nousun ajuri on,? EKP tuskin tulee lopettamaan nostoja kovin pian. Riittääkö tosiaan se että jos EKP lopettaa koronnostot ja sitten ihmiset ryntää asuntomarkkinoille tilanteessa missä reaaliansiot pudonnut 15v takaisella tasolle?
19 tykkäystä
Mitä muuta se viesti sitten voisi olla, kun artikkelit perustuvat sellaisten tahojen arvioihin, joiden liiketoiminnan tuotto on riippuvaista asuntokaupan vilkkaudesta? Eihän noilla arvioilla ole muuta kuin huumoriarvoa. Jos edes sitä. Semminkin, kun media tykkää haastatella niitä, joilta saa kaikkein suorasanaisimmat kommentit. Sen vuoksi meillä pankkirintamallakin nakkikioskin kokoinen Hypo on nostettu mediassa jokaisen alan asiantuntijaksi.
17 tykkäystä
Kyllä. Ihan sama minkälaiseen talouskurimuksen aikaan haastatellaan välittäjiä, on heillä viimeistään puolen vuoden päähän optimistiset odotukset.
10 tykkäystä
Mikäli kiinnostava kämppä löytyy niin nähdäkseni kannattaa tehdä aika sikamaisia tarjouksia, etenkin jos ei ole nykyistä asuntoa myymättä. Syksyllä viimeistään nousseet korot ja kasvaneet yhtiövastikkeet alkavat rassata liikaa velkavipua ottaneita. Vuonna 1989 asuntokauppa pysähtyi kuin seinään kesällä ja syksyllä alkoi hintojen syöksy, mikä jatkui pitkään.
15 tykkäystä
Laajuudeltaan yksi merkittävistä Tampereen asuntorakentamisen hankkeista on 1800 asukkaan kerrostaloalue Raholaan vanhalle teollisuusalueelle:
Muutama viikko sitten Arktra järjesti alueella tutustumistapaamisenkin potentiaalisen asunnonostajille ja muistaakseni alueella on tehty ainakin purkamisen ja raivaamisen osalta jo töitä. Hieman olen ihmetellyt, että eikö muuttunut tilanne tosiaan vaikuta noihin projekteihin mitenkään. Uteliaisuudesta olen liittynyt Arktan markkinointilistalle. No tänään sitten tuli sähköposti, jossa todetaan, että “markkinatilanteen haastavuuden vuoksi olemme päättäneet toistaiseksi keskeyttää Raholanharjun Raiteen ennakkomarkkinoinnin. Jatkoaikataulu ja -suunnitelma ei ole vielä selvillä”.
Siitä en ole selvillä, moniko rakennusyhtiö tuolle alueelle rakentaa, mutta muut projejtit eivät ole tainneet olla vielä edes ennakkomarkkinoinnissa.
Jonkin matkan päähän edellisestä Villilän puolelle on toisen rakentajan toimesta suuunniteltu 19 rivitaloasunnon yhtiötä. “Osa asunnoista on jo varattu” lukee myynti-ilmoituksissa ja valmista pitäisi olla alkuvuodesta 2024. No, se varaustilanne ei taida järin häävi olla, koska 16 kämpästä näkyy edelleen myyntil-ilmoitus. Tontilla ei ole vielä aloitettu edes minkäänlaisia raivaustöitä, joten jännä nähdä kauanko tuon projektin kanssa menee ennen kuin ilmoitetaan hankkeen peruuntumisesta tai siirtymisestä.
8 tykkäystä
Mielestäni somemölinä on tässä täysin oikeassa. Pälkäneen kunnan olisi kannattanut maksaa tuo 600k€ mukisematta ilman oikeudenkäyntiä, jolloin ei olisi syntynyt virallista ennakkotapausta. Tästä on syntynyt todella mittava mainehaitta Pälkäneelle ja ovat varmasti menettäneet nyt jo ison kasan muuttajia kunnan huonon maineen takia. Keissihän on jatkunut jo vuosikausia ja jatkuu yhä korkeimmassa oikeudessa. Vastaavat tapaukset lienevät kuitenkin hyvin harvinaisia tulevaisuudessa.
Olen kaikesta tuosta eri mieltä. Kunnan kannalta ennakkotapaus se olisi sekin, jos se lähtisi tuollaisia vaatimuksia korvaamaan. Siksi toisekseen 600 000 euroa on ihan älytön vaatimus 35 vuotta vanhasta pälkäneläisestä neljän kämpän rivarista puhuttaessa. Kaksi oikeusastetta on todennut jo vaatimukset sekä vanhentuneiksi että perusteettomiksi.
Siitä ei ole mitään takeita, että keissi jatkuisi korkeimmassa oikeudessa. Valituslupaa on haettu, mutta sehän ei vielä tarkoita prosessin päätymistä eteenpäin. Vain murto-osa saa valitusluvan. Mutta kaikki on toki mahdollista. Kyllä itsekin tuli yhdessä taloyhtiössä nähtyä sellainen erikoisuus, että pesutupamaksuista kiisteltiin korkeimmassa oikeudessa saakka.
Aika mielenkiintoinen ennakkotapaus kieltämättä olisi, jos tontin myyjä olisi 40 vuotta kauppojen jälkeen vastuussa talon heikoista perustustöistä. Semminkin, kun se tontin myyjä ei ole mitään rakentanut.
13 tykkäystä