Itse näkisin että uusissa taloyhtiöissä nimenomaan sijoittajat ovat se riski. Sijoittajat tuskin lyö rahojaan kiinni yhtään enempää kun on pakko jolla tietysti maksimoidaan oman pääoman tuotto. Se että mitään tarkistuksia ei tehdä että paljonko velkaa on ennestään laittaa miettimään että kuinka käy jos siellä on joku ylivivuttaja joka ei riskeistä murehdi. Vaikka kaikki olisi vuokrallakin on kassavirta raskaasti miinuksella. Omistusasujat luultavammin selviytyy veloistaan. Vain oma mutu, ei mitään dataa muuta kuin tieto että yhtiöissä saattaa olla niitä joilla on kymmenenkin asuntoa. Se on sitten ihan ko. yksilöiden puskureista kiinni selvitäänkö negatiivisesta kassavirrasta ja/tai tyhjistä kuukausista.
Nyt jos esim. asumistukia leikataan se vaikuttaa vuokratasoon laskevasti ja se saattaa sitten pakottaa sijoittajia myymään ylivivutettuja kohteita. Näillä koroilla pääoma ei lyhene juurikaan ja jos korot vielä nousee saattaa korot ja vastikkeet olla sen verran että sijoittaja joutuu käytännössä maksamaan siitä että joku asuu asunnossa.
Muistan tässä ketjussa joku mainitsi että jollain rakennuttajalla oli 900 asuntoa myymättä. Se on aikamoinen määrä lyhennyksiä ja vastikkeita. Samaan aikaan rakentaminen hiipuu niin ei ole kovin kaukaa haettu että firmoja alkaa mennä konkurssiin kun rahaa ei tule mistään. Pankki ehkä yrittää kenkätä niitä asuntoja sitten, siitäkin saattaa tulla huonossa lykyssä kierre että tällä hetkellä myymättä olevat uudiskohteet ennemmin tai myöhemmin joudutaan myymään tappiolla. Se laskee sitten taas muiden asuntojen hintoja ja niin edelleen.
Jos tuo Brotheruksen visio käy toteen, siinä saattaa käydä niin että täysin maksukyvyttömät ottaa sitä rahaa vastaan ja asunnon joiden velkaa ei sitten tulla maksamaan. Tiedän entuudestaan että ei tarvitse käytännössä olla kun yksi osakas taloyhtiössä joka ei selviä veloistaan niin koko yhtiö on vaikeuksissa. Yleensä sitä puskuria ei taloyhtiöillä kovin paljoa ole. Toisinaan stressinsietokyky täysi nolla jolloin aletaan sitten keräämään ylimääräisiä vastikkeita niiltä jotka pystyy maksamaan.
Yksi ilmiö minkä huomasin kun myin asuntoja viime vuonna ja yhden tänä vuonna niin kaikki oli käteiskauppoja. Vaikuttaa otsikoista päätellen että tilanne on vähän joka paikassa samankaltainen. Aika vähän niitä ihmisiä taitaa olla joilla on tilillä sen verran että voi asunnon ostaa. Tällä hetkellä kun näyttää siltä että vuokralla asuminen on huomattavasti järkevämpi vaihtoehto, sekin kiihdyttää hintojen tonttiin tuloa. Nyt vielä ehkä elätellään toivoa että ehkä kauppa taas alkaa käydä jos vaan pysytään tiukkana hintojen kanssa… Ehkä näin mutta volyymit jotain ihan muuta mitä aiempina vuosina jos kaupat nojaa lähinnä niiden varaan joilla on sitä käteistä.
Vanhemmissa taloissa on peikkona rakennusvelka ja vaikka epätodennäköistä onkin ei voida vielä poissulkea sitä että jokin energiatehokkuusdirektiivi pakotetaan läpi täälläkin. Myös noissa 60 ja 70 luvulla rakennetuissa alkaa betoni olla niin karbonatisoitunutta että niitä saatetaan joutua purkamaan joka tapauksessa lähitulevaisuudessa. Itse en ostaisi enää vanhaa kantaa, niissä on jatkuvasti jotain korjaamista joka käy kalliimmaksi ja kalliimmaksi vuosi vuodelta. Se tosin lisää uuden kysyntää sitten pitkällä tähtäimellä, mutta todennäköisemmin isompien kasvukeskuksien ulkopuolella ei enää isommin rakennella mitään.
Maassa jossa talouskasvua ei ole ollut 15 vuoteen ja jossa eläköityminen on lisääntymässä, julkinen velka sen kun kasvaa ym. ei taida olla kovin suuria edellytyksiä sille että asuntojen hinnat nousisivat merkittävästi. Mitä itse olen laskenut tilastoista tuolta 80 luvulta alkaen on asunnon ja/tai omakotitalon omistaminen tappiollista suomessa kun laskee että korkoina, erinäisinä korjauksina ja inflaationa asunto maksetaan noin kolmeen kertaan parissa kolmessakymmenessä vuodessa. Niin sanotusti “hyvällä tuurilla” saattaa inflaatiokorjattuna jäädä omilleen.Voitolle jääminen on joko marginaalista tai sitten laskennassa jätetään hyvän mielen aikaansaamiseksi jotain oleellista pois, esim. inflaation vaikutus.
Oma mielipide on että omistusasuminen on ihmisille jotka tykkäävät remontoida asuntoaan ja niille joilla ei rahat pysy kourassa ja on hyvä olla jokin kohde jossa edes osa jää säästöön. Rehellisesti laskemalla olen todennut että asunto on melkeimpä vaurastumisen jarru suomessa eikä sijoitusmielessä niihin rahojen laittaminen ole kovinkaan järkevää. Ainoastaan nopeasti flippaamalla tai hyvin ajoitettuna saattaa jotain jäädä, mutta siinä toiminnassa riski ja tuotto eivät mielestäni kohtaa millään tasolla ainakaan nykyisessä markkinassa.
Tuskin on nyt jonoksi ostajia
