Laskepas tähän nyt auki tuo rehellisesti laskemasi seikka? Odotan mielenkiinnolla, oikeasti.
Miten tuo kuvio: raksafirmoja nurin> rakentaminen vähenee> asuntojen ja vuokrien hinta laskee, käytännössä menee. Jos ja kun tarjonta vähenee oleellisesti, myös hinnat, jollakin aikavälillä, pysyvät ennallaan tai jopa kasvavat. Toki lyhyellä aikavälillä ollaan nähty/nähdään hintojen laskua sekä asuntojen hinnoissa että vuokrissa, mutta pidemmän päälle ihmisellä on kummallinen tarve asua jossain.
Samassa pitkässä tarinassa spekuloit vuokratason putoamisella ja sillä että vuokralla on fiksumpaa asua kun asuntojen hinnat niin korkealla. Voisi äkkiä kuvitella että nämä molemmat eivät tapahdu samaan aikaan, jos vuokra-asuminen on taloudellisesti houkuttelevampaa niin kysyntä nousee ja markkinataloudessa se tarkoittaa vuokrien nousemista.
Onko @JuhaR tai kenellä tahansa muulla historiallisia tilastoja, miten vuokrat ovat olleet suhteessa vuokra-asujien keskituloon?
Asumis ja toimeentulotuet toki näitä sekoittaa, mutta olisi mielenkiintoinen chartti. Heittäisin mutuna, että vuokrat ovat nousseet viime vuodet reilusti enemmän kuin asiakkaiden tulot.
Esimerkkinä laina-aika 35 vuotta, viitekorko 3,90 plus marginaali, jne. tulee korkokustannukset koko laina-ajalta maksamaan saman verran kun asunto tai talo. Vaikkapa 100t€ asunto niin kustannukset lainasta on 100t€. Stat.fi:n mukaan aikavälillä 1987-2022 (35 vuotta) on rahanarvo muuttunut 105,35%, keskimääräinen inflaatio ollut 2,08. Eli noin pelkistetyn karkeasti jos on 1987 ostanut 100t€:lla (tai 595tmk) talon, pitäisi siitä saada 300t€ että pääsisi omilleen. Tämä siis oletuksella että mitään ei ole koko aikana tarvinnut remontoida. Veikkaisin että alueesta riippumatta on aika lujassa saada moista summaa peruskuntoisesta talosta tai asunnosta.
Jos käyttää välittäjää niin 3-5% pois. Ja nykyään kun korkoja ei saa vähennyksiin niin kaikki on kokonaisuudessaan pois omasta kukkarosta, ennen sentään sai laittaa vähennyksiin.
Omakohtainen kokemus: ostin 2011 yliopistokaupungin keskustasta kolmion, asuin siinä kymmenisen vuotta. Kun myin, sain muutaman tonnin enemmän mitä siitä aikoinaan maksoin miinus välittäjän palkkio, eli ±0. Taloyhtiön remontteihin meni reilusti yli 30t€ ja ko. aikavälillä inflaatio oli stat.fi:n mukaan yhteensä 19,26%, eli melkoisesti takkiin vaikka miten päin laskisi. Esim. USA:ssa on hinnat keskimäärin tuplaantuneet, paikoin moninkertaistuneet samalla aikavälillä.
Ajatusleikkinä jos olisin mennyt vuokralle ja maksanut asumisesta puolet vähemmän ja laittanut toisen puolen sp500 indeksiin tuon ajan, olisi inflaatiokorjattu tuotto ollut noin 190%. Eli niin sanottu opportunity cost oli kova.
Raksafirmoja nurin: Spekuloin sitä jos nuo uudiskohteet jäävät firmoilla käsiin niitä saatetaan joutua pakkomyymään. Sellaisessa tilanteessa perinteisesti hinnat laskevat. Myös tuo asumistuen leikkaaminen on spekulaatiota jota nyt on jossain välillä väläytelty. Tarkoitan nk. dominoefektiä että nyt kun otsikoiden mukaan rakentaminen vähenee oleellisesti ja samaan aikaan on paljon kohteita myymättä on yritykset puristuksissa mikäli kulut juoksee ja myymättömistä kohteista ei päästä eroon järkevään hintaan. Se on totta että pakko jossain on asua. Mikäli asumisesta tulee tarpeeksi kallista alkavat kimppa-asuminen yleistyä jolloin kysyntä ja hinnat voivat laskea molemmissa, sekä asunnoissa että vuokrissa.
Kiitos kun luit, tuli niin pitkä että ajattelin että ei kukaan jaksa lukea.
Markkinoilla tuntuu juuri nyt olevan pattitilanne että myyjät eivät halua tiputtaa hintoja ja toisaalta ostajat eivät ole valmiita maksamaan pyyntiä. Uudiskohteiden myynti on (lehtiotsikoiden mukaan) tippunut jopa 80%. En tiedä onko ilmiön takana sitten jokin muu syy kuin se että ihmisillä ei pelimerkit riitä, odottavat parempia ostopaikkoja, vai se että moni on laskenut että korot + vastike tulee kalliimmaksi kun vuokraaminen. Mikäli se on enimmäkseen ostovoimakysymys, täälläkin saattaa alkaa näkyä samantyyppinen ilmiö mitä amerikassa että nuoremmilla polvilla kun ei enää rahat riitä vuokriin tai lyhennyksiin, ne muuttaa takaisin vanhempien luo tai kimppakämppiin. Silloin saattaa vuokrat sekä asuntojen hinnat laskea koska asuntoja jää tyhjilleen kun asutaan ahtaammin. Toki epätodennäköistä, mutta korkojen noustessa jos alkaa liitokset firmoissa ja rahoituslaitoksissa repeilemään saattaa tulla erikoisia tilanteita myös markkinoille.
Tuohon juuri edelle laitoin, että isot asunnot käyvät taas ihan hyvin kaupaksi noin 15% hinnan tiputuksen jälkeen, kun pyyntihinta on alle 400k€. Puhutaan siis kasvukeskuksista. Enkä usko, että tästä enää juurikaan alaspäin mennään, vaikka se oma etu olisikin, kun tällaista asuntoa haetaan.
Kaikki ongelmatapaukset sen sijaan pysyvät myynnissä, hyvät asunnot menevät ihan kohtuullisen hyvin.
Pääsin eilen rupattelemaan välittäjätuttuni kanssa ja tuo ilmiö tosiaan nyt vallitsee. Heidän firmassa on ennätysmäärä toimeksiantoja, joista yhtä lailla ennätysmäärä on aika “passiivisessa tilassa”. Hintapyynti on niin korkea, että asuntoihin ei kohdistu kyselyitä eikä sitten näyttöjäkään aktiivisesti järjestetä. Kohtalaisen monella myyjistä on mahdollisuus vielä odottaa eikä niin suurta painetta hinnanlaskulle vielä ole. Välittäjän kannalta tämä on tietysti vähän turhauttavaa, kun on selvää ettei asunto mene kaupaksi, mutta asialle ei myöskään voi tehdä mitään, kun neuvotteluvaraa ei anneta.
Tunturisuden linkkaamassa artikkelissa mainittu hintojen nousu on tietysti se sanoma mitä kiinteistönvälittäjätkin haluavat kaikin keinoin päästä rummuttamaan. Tilastoidut hinnat ovat osittain vähän niin ja näin, koska vastike- yms. alennukset eivät niissä näy. Tilastoihin päätyy siis usein hinta, joka ei ole se, jolla asunto meni kaupaksi. Ja tietysti tosiaan se nostaa prosenttilukua, kun vain hyvien asuntojen myyntihinnat muodostavat tilastot ja ennätyssuuri jumissa oleva asuntomassa ei myymättömänä vaikuta lukuihin. Toki ainahan se on niin, että vain myydyt asunnot vaikuttavat, mutta epäsuhta on tällä hetkellä hyvin poikkeuksellinen.
Monilla alueilla myyntimäärät normalisoituisivat, jos hintataso noudattaisi sitä, mitä se olisi luontaisella jatkumolla n. vuodesta 2019 asti ollut. Välittäjäkin puhui n. -15 %:sta. Mutta on myös alueita, joissa neliöpyyntihinnoissa on 20 % liikaa siihen nähden, joilla kauppoja on toteutunut.
“Kiinteistönvälittäjät ja rakennusyhtiöt raportoivat valtakunnallisesti Kiinteistönvälitysalan Keskusliiton ylläpitämään hintaseurantapalveluun toukokuussa yhteensä 4 208 kauppaa, mikä on 33,4 prosenttia vähemmän kuin viime vuoden toukokuussa. Kaupoista 4 005 oli käytettyjen asuntojen ja 203 uudisasuntojen kauppoja.”
Erittäin hyvä pointti tuo “tilasto harha”. Tilastot vaatii monesti kriittistä tarkastelua juuri tuon kapean otannan vuoksi.
Vuokraus puolellakin tilastoja määrittää huonokuntoiset pitkään markkinoilla näkyvät ilmoitukset, monesti vielä edullisempia huoneistoja. Samaan aikaan asukkaat vaihtuu taustalla hyvissä asunnoissa joita ei tarvitse julkisesti markkinoida. Lvv on vahvistanut tämän.
Se että uudisasuntokauppa on jäissä niin ei ainakaan nosta keskihintaa.
Asuntojen hintojen raportointia voi tehdä monella tapaa. En ole tutkinut miten Kvkl:n laskee ja raportoi keskihintoja. On olemassa huonoja ja hyviä tapoja. Hieman skeptisesti suhtaudun “hintojen nousuun”. On olemassa tahoja, joilla on vahva intensiivi kertoa hintojen noususta. Tapahtui sitä oikeasti tai ei.
Itseäkin kiinnostaa tuo tilastointitapa. Voisi kuvitella, että olisi uutisoitu isommin, jos hinnat tosiaan yleisellä tasolla olisi nousussa (?).
Itse ollut nyt edellisen viikon aikana kolmessa eri asuntonäytössä Turussa ja joka kerta olen ollut ainut asiakas. En ole asiantuntija, mutta tuntui jokaisen näytön osalta, että asunnon hintapyyntö oli ainakin liian korkea.
Edellisen viestin innoittamana tuli tarkastettua yhden keväällä vierailemani kohteen tilanne. Kyseessä oli siis omakotitalo Jyväskylästä. Se oli ollut kertaalleen myynnissä jo viime syksynä, mutta vedettiin talveksi pois myynnistä, “koska tällaiset kohteet liikkuvat paremmin kesäisin”. Me kävimme näytöllä joskus maaliskuun lopulla ja meidän ohella siellä oli kaksi muutakin pariskuntaa eksynyt paikalle (vaikka odotimme saavamme yksityisnäytön, mutta ei ongelma meille).
Siinä taloa katsellessa mieleen jäi tosi hyvin välittäjän puheet. Välittäjä puhui meille, että “eräs vanhempi pariskunta oli käynyt katsomassa ja innostuneet, puhuivat jo että tarjoavatko pyydetyn hinnan vai peräti sen päälle”. Ihan selvästi välittäjä koitti saada meille vähän vipinää töppöseen, mutta harmiksi (vai onneksi?) kohde oli kuitenkin odotettua huonompi, joten ei se meitä lopulta edes kiinnostanut.
Nyt kolmisen kuukautta myöhemmin kohde näyttää olevan yhä myynnissä, mutta hintalappu on valikoivan muistini mukaan pysynyt samana. Eli heikosti liikkuu nyt tavara, mutta ilmeisesti omistajilla kestää persus kuitenkin pitää kohteita myynnissä. Tässä oli tosin vielä kalusteet paikoillaan, eli olisiko ollut vain kepillä jään kokeilua myynnin suhteen…?
Välittäjien tehtävä on saada mahdollisimman hyvä hinta, osalleen omalla pöhinällään.
Kävimme 1,5kk sitten katsomassa kolmiota. Kysellessä hinnasta ja myyjän mahdollisesta vastaantulosta oli välittäjän vastaus “Kaupantekijäisenä myyjät ovat muutaman tonnin valmiita joustamaan, jos kaupat syntyy nopeasti. Mutta ei kymppitonneja”. 1,5k myöhemmin on pyyntihinta tippunut 17k€.
Periaatteessa noin, käytännössä välittäjälle nopea kauppa ajaa hintaintressin edelle.
Juuri näin! Välittäjien tehtävä on puhua myyjän hintaa alaspäin ja ostajan hintaa ylöspäin, jotta nämä kohtaisivat mahdollisimman pian. Välittäjälle on aivan sama, onko myyntihinta 10.000 euroa korkeampi, koska merkitys palkkioon on joitain satasia (200 - 500 euroa). Eli kaiken ydin on mahdollisimman nopea kauppa mahdollisimman vähällä vaivalla.
Turha siis kuvitella, että välittäjä ajaisi aidosti myyjän asiaa. Pieni ristiveto on toki siinä, että ennen toimeksiannon saamista pitää arvioida myyntihinta tarpeeksi korkealle, että saa keikan, mutta toimeksiantosopimukseen pitäisi saada kirjattua tarpeeksi alhainen hinta, jotta asunto menee nopeasti kaupaksi.
Tämä oletettu vanhempi pariskunta on tullut itsellekin vastaan jo kerran tämän vuoden puolella välittäjän puheissa. Kovin innostunut ja aktiivinen pari näemmä 
Minä olen kohdannut “helsinkiläisen pariskunnan” muutaman kerran. Aina ovat harkitsemassa tarjouksen tekemistä. Haussa Hyvinkää-Mäntsälä-Porvoo akselilta omakotitalot. Kovin ovat päättämättömiä nämä Helsinkiläiset, koska samat kohteet ovat yhä kaupan.
Kauppa ei käy.
" Tehtyjen kauppojen määrä on 1990-luvun tasolla, ja alhaisin koko 2000-luvun aikana, kertoo Maanmittauslaitoksen rekisteripäällikkö Saara Saari tiedotteessa."