Väittäisin että te olette molemmat oikeassa, sillä puhutte eri asioista.
Vastikkeet ovat yhtiön tuloa ja yhtiöjärjestyksessä rajataan eri vastikelajien käyttötarkoitus ja maksuvelvolliset tavallisesti juuri niin kuin @Vuokkovadelma kirjoitti. Tästä ei yhtiö voi poiketa muutoin kuin yhtiöjärjestystä muuttamalla (tai muutamissa erikoistapauksissa joihin ei kuulu yhtiön kassakriisi).
Tämä kuitenkin koskee vain maksuvelvollisuuden asettamista. Jos jotkut osakkaat eivät maksa vastikkeitaan, se ei muuta vastikevelvollisuutta vaan synnyttää yhtiölle saatavan, siis ei-likvidiä omaisuutta. Sillä ei voi maksaa laskuja mutta se antaa oikeuden käyttää perintää ja ulosottoa. Saatava voidaan myös myydä. Myös asunnon haltuunotto on yksi tapa periä saatavaa.
Aivan toinen asia on yhtiön kassakriisi. Jos tilillä ei ole rahaa maksaa yhtiön erääntyviä velkoja, se aiheuttaa konkurssin uhan. Konkurssissa ei ole enää mitään merkitystä sillä, mikä oli kunkin osakkaan vastikkeenmaksuvelvoite vaan yhtiön varat (siis talo ja tontti) realisoidaan, tällä saaduilla varoilla maksetaan yhtiön velat ja loput jaetaan (jos ei yhtiöjärjestyksessä muuta määrätä) osakkaille osakemäärien suhteessa.
Tämän vuoksi jokaisen osakkaan intressissä on yleensä estää kassakriisiin syntyminen, jos yhtiö on pidemmän päälle elinkelpoinen. Hoitovastikkeilla ei voida kattaa pääomavastikkeista syntynyttä kassavajetta, mutta osakas voi edistää yhtiön rahoitusasemaa muilla keinoin, esim takaamalla yhtiön velkoja, ostamalla yhtiön saatavia tai antamalla omista varoistaan yhtiölle luottoa.
Pohdin näitä taannoin kun olin uudiskohteen ensimmäisen hallinnonluovutuksen jälkeisen hallituksen puheenjohtaja. Emme joutuneet näitä kuvioita panemaan täytäntöön kauteni aikana, mutta uskon varasuunnitelmiin.
Vai menisikö kausivaihtelun piiriin? Olen aina ollut siinä käsityksessä että kauppa käy koviten kesäkuukausien aikaan, mutta lähdettä en nyt kerinnyt kaivamaan.
Itse uskon markkinan vielä jatkavan alamäkeen isossa kuvassa.
Ei tosiaan liene sattumaa, että näitä välitysliikkeiden ja niitä edustavien järjestöjen omia vertauksia ei koskaan tunnuta tekevän siihen viime vuoden tarkkaan vertailukuukauteen, vaan esimerkiksi edellisyksyyn, talveen tai kuukauteen.
2022: “Kauppamäärillä mitattuna Suomen suurin kiinteistönvälittäjä Kiinteistömaailma teki kesäkuussa 2022 yhteensä 1001 käytettyjen ja uusien asuntojen sekä kiinteistöjen kauppaa.”
2021: “Suomen suurin kiinteistönvälittäjä Kiinteistömaailma teki kesäkuussa 2021 yhteensä 1100 käytettyjen ja uusien asuntojen sekä kiinteistöjen kauppaa.”
2020: “Kiinteistömaailma teki kesäkuussa yhteensä 1110 asunto-, kiinteistö- ja tonttikauppaa. Määrä on yli 50 enemmän kuin edellisvuoden kesäkuussa, jolloin kauppoja tehtiin 1058.”
Huomiota herättävää tuossa tämän vuoden lukemassa on: “Niistä 713 oli käytettyjen myynnissä olleiden kohteiden välitystä, 22 uudiskohteiden välitystä ja 251 vuokrakotien välitystä.” Eli nyt tilastoihin ängetään mukaan myös vuokravälitystä, jotta päästään edes lähelle edellisvuoden lukuja. Aiempina vuosina on raportoitu nimenomaan kämppien myyntilukuja.
Kyllä @Tunturisusi pieni lähdekritiikki olisi tervetullutta,kun postailet noita välittäjien tiedotteita tänne.
Tätä kannattaa silloin tällöin käydä tarkastelemassa, kun välitysliikkeet kertovat omaa tarinaansa toteutuneista kaupoista. En väitä etteikö asuntokauppa olisi piristymässä - nyt kysymys on lähinnä siitä, miten hinnoitellaan myytäväksi tulevat kohteet, kun otetaan huomioon vallitseva korkotilanne. Väärin hinnoitellut eivät takuulla mene kaupaksi, mutta oikein sellaiset (lue: hintajousto korkojen mukaisesti) menevät varmasti.
Lisäys: Ongelmana lienee uusissa kohteissa se, että joustoa on hankalaa tehdä kannattavuuden vuoksi, joka näyttäytyy hiljaisempana kauppana.
Tämä on itsestäkin hyvä tilasto ja tätä on varmaan vaikeampi vääristää. Tietysti jos piristymiseksi lasketaan se, että uusia asuntolainoja otetaan vain 20 prosenttia vähemmän kuin pahimpien koronasulkujen aikana niin olkoon sitten niin.
Eikö “elpyminen” tarkoita sitä, että kesäkuussa menee paremmin kuin toukokuussa? Silloin oikeamman kuvan antaisi ehkä vertailu, jossa verrataan toteutuneiden kauppojen määrää edellisvuoteen kuukausitasolla ja tämän vertailun kehitys.
Esimerkiksi:
tilastokeskuksen vanhojen osakeasuntojen kauppamäärät pks-alueella kiinteistövälittäjien ilmoittamana
Kesäkuun tietoja ei ole vielä saatavilla, mutta vanhojen asuntojen osalta voisi sanoa, että on vähän elpymässä. Tämä vertailu on kuitenkin liian lyhyt, jotta mitään oikeita johtopäätöksiä voisi tehdä. Mielestäni tämä kuitenkin kertoo paremmin sen, mihin suuntaan asuntokauppa on menossa.
Asuntokaupassa on nähtävissä ihan selkeä vuodenaika-ilmiö, mitä tulee kysyntään. Kesäkuu - kuten toki toukokuukin - on vuoden vilkkainta aikaa kämppien myynnissä. Vastaavasti huonoimmat myyntikuukaudet osuu vuodenvaihteen molemmille puolille.
Jos mennään noihin Tilastokeskuksen lukemiin, niin valtakunnallisesti toukokuussa myydään käytännössä joka vuosi enemmän kämppiä kuin huhtikuussa. Oletettavasti näin on myös PKS-seudulla. Jos siis myös vuonna 2023 kämppiä myydään toukokuussa enemmän kuin huhtikuussa, ei se mielestäni kerro vielä mitään asuntomarkkinoiden piristymisestä. Toki jos näkisimme jotain hurjia myyntipiikkejä, joita ei voi enää selittää normaalilla vaihtelulla, tilanne olisi toinen.
Tämähän ei ollut tuon vertailun pointti. Vaan kun verrataan kuinka paljon huhtikuu oli viime vuotta huonompi (-39,2 %) ja kuinka paljon toukokuu oli viime vuotta huonompi (-32,8 %) voi tehdä johtopäätöksen, että toukokuu oli “vähemmän huono” kuin huhtikuu. Eli kauppa olisi elpymässä.
Jos elpymisellä tarkoitetaan sitä, että menee paremmin kuin parhaana vuonna niin voi olla, että asuntokauppa ei elvy enää koskaan.
Mielestäni edellisvuoden lukemat on lähtökohtaisesti hyvä vertailukohta keskustelussa. Toki ei sekään ole mikään autuaaksi tekevä tieto. Huippuvuosina on voinut asuntokaupalla mennä todella hyvin, vaikka edellisvuoden lukemista jäätäisiinkin. Ensi vuonna voidaan hyvinkin rikkoa tämän vuoden myyntilukuja, mutta ei se vielä anna syytä juhlimiseen.
Mutta niin tai näin, yksi asia on mielestäni selvä. Kiinteistövälittäjien tänä vuonna ahkerasti lähettämien tiedotteiden kuva Suomen asuntomarkkinoiden tilanteesta ei oikein vastaa todellisuutta.
Meillä on siis eri käsitys elpymisen merkityksestä, tai ainakin sen mitä ajankohtia vertaillaan. Omasta mielestäni on harhaanjohtavaa verrata edelliseen(/edellisiin) vuosiin, jotka olivat poikkeuksellisen hyviä. Omasta mielestä on myös hyödyllisempää tietää, onko markkina menossa tästä hetkestä huonompaan vai parempaan suuntaan.
Nyt kuitenkin näyttäisi siltä, että toistaiseksi pahin pudotus on saavutettu ja suunta on parempi - ainakin siis kauppamäärien osalta.
Sitä en aivan ymmärrä, kun nopea koron nouseminen on selvästi hyydyttänyt asuntokaupan, niin millä logiikalla pankkiirit ja välittäjäliikkeet povaavat tilanteen paranemista (ovat kyllä povanneet samaa jo puoli vuotta ja siirtäneet ajankohtaa sitä mukaan). EKP:n koronnostoja tulossa ainakin vielä kaksi eli syksyllä vasta katsotaan tuleeko paussi vai jatketaanko nostoja. Korkojen uskotaan myös jäävän korkeammalle kuin aiemmin.
Mitä nyt olen Helsingin osalta markkinaa ja kohteita seurannut, niin onhan hinnat hieman tasoittuneet, mutta ei hyviä kohteita edelleenkään saa järkevillä hinnoilla. Kyse on nyt siitä kuka maksaa nämä nousseet kustannukset ja monella ostajalla vaikuttaa olevan aikaa odottaa. Ennustaisin, että joko asuntokauppa jää pidemmän aikaan nykyiselle hyvin hitaalle tasolle tai sitten laman kautta päästään resetoimaan tilanne normaalimmaksi, mitä ikinä se tarkoittaakaan.
Jep. Samaa mieltä. Ehkä hyvä olisi hakea verrokkeja ajalta ennen koronaa. Eihän IPOjen määrääkään ehkä kannata vertailla vuosien 2021 tai 2000 luvun huippuihin.
Vuonna 2022 Suomessa myytiin vähemmän asuntoja kuin edelliseen kuuteen vuoteen. Viime vuosikymmenen alun useamman vuoden lukemat kuitenkin ylitettiin. Jos ja kun tänä vuonna jäädään todella reippaasti viime vuoden lukemista, voidaan todeta että asuntomarkkinoilla menee todella huonosti. Ei vain huonosti huippuvuosiin nähden, vaan huonosti.
Toki täytyy muistaa, että viime vuonna asuntokauppa hyytyi reippaasti vasta loppuvuodesta. Ja sen johdosta loppuvuodesta tullaan näkemään pienempiä muutosprosentteja kauppamäärien laskussa viime vuoteen nähden. Eikä se kerro mitään asuntomarkkinoiden elpymisestä, vaan kurjuuden jatkumisesta.
Ongelmana näen tällä hetkellä myös myyntiaktiivisuuden hiipumisen tarjonnan osalta. Asuntoja omalla markkina-alueellani tulee kaupaksi vähän (jos ei lasketa kerrostalo yksiöitä ja kaksioita). Väitän, että kysyntä ylittäisi reippaasti tarjonnan.
Noista Suomen Pankin kaavioista ne on helppo poimia, kaukana ollaan koronaa edeltävistäkin luvuista. Edellisen kerran vähemmän lainaa nostettiin toukokuussa vuonna 2002. Kesäkuun luvut saadaan sitten tämän kuun lopussa.
Sitä en sano, että asuntomarkkinalla ei menisi huonosti tai ettei olisi kurjaa. Näyttää kuitenkin siltä, että tänään on vähemmän kurjaa kuin eilen. Ja minusta se on hyvä merkki.
Nimim. Tänään ei sada yhtään niin paljon kuin eilen
