Taskulämmin vuosi, ja siitä kun tullaan reippain luvuin tänä vuonna alas, niin karea vuosi luvassa.
3 tykkäystä
Tilastot ovat ihania! Olisi pitänyt varmaan täsmentää, mistä kauppamääristä puhun. Lisäksi tilastokeskuksen tilastot perustuvat varainsiirtoveroilmoituksiin, jotka kertovat ehkä paremmin totuuden kuin kiinteistövälittäjien ilmoittamat kaupat.
Pitää vielä todeta, että vanhojen asuntojen osalta tilanne on mielestäni parempi. Uusien kauppa täysin jäissä. Ilmenee myös tuosta sinun kuviosta, että uusien kauppa ottanut selvästi enemmän osumaa 2022. vanhojen määrät taitaa olla samat 2018 ja 2022.
4 tykkäystä
Kyllä, vanhojen asuntojen kauppa ei ole hyytynyt uudiskohteiden lailla, jolla saralla nähdään myös koko ajan rakennusprojektien peruuntumisia.
Vuosi 2022 alkoi ihan lupaavissa merkeissä. Ja vuoden loppua kohden tilanne on sitten synkistynyt. Sillä tiellä jatketaan eteenpäin.
Vuoden euribor kääntyi positiiviseksi viime vuoden huhtikuussa. Eilen lukema oli 4,145. Ja uusia koronnostoja povataan. Oli ne jo hinnoiteltu markkinakorkoihin tai ei, nykyinen korkotaso, korkoihin liittyvä epävarmuus ja asuntojen hintataso ei anna juurikaan tukea markkinoiden piristymiselle.
Mikä tarkalleen ottaen on sellainen ajuri, joka voisi saada asuntokaupan piristymään?
1 tykkäys
Toistetaan vähän samaa kehää - huonosti menee, mutta meneekö tänään yhtä huonosti kuin eilen? Tai kesäkuussa yhtä huonosti kuin toukokuussa? Minun mielestä kauppamäärien perusteella näyttää, että markkina on jo piristymässä.
Piristyminen voisi perustua esim. patoutuneeseen kysyntään kauppamäärien oltua alhaalla tai palkkatason nousuun indeksikorotusten perusteella, jotka ovat realisoituneet/realisoitumassa keväällä/kesällä.
Totean vielä lopuksi ihan selvyyden vuoksi, että kauppamäärien lisääntyminen ei tarkoita hintojen nousua/laskun pysähtymistä.
9 tykkäystä
Joku voisi jo kuvitella että kiinteistövälittäjä tai alaan sidoksissa oleva henkilö löytyy nimimerkin takaa koska viestintä on aika pitkälle samanlaista kuin kiinteistövälitys liikkeillä.
Kerrataan vielä, et voi verrata vuoden 2022 huhtikuuta ja 2023 vuoden toukokuuta ja todeta että asuntokauppa piristyy. Miksi näin? Koska alalla on kiistaton kausivaihtelu ja kesää kohden kauppa kiihtyy kun kiinteistöt tulevat vihdoin esiin lumihankien alta.
6 tykkäystä
Kertaa vielä, mitä tuossa verrataan. Silloin ehkä ymmärrät pointin. Tai kysytään toisin päin, miten voidaan todeta meneekö kesäkuussa paremmin vai huonommin kuin toukokuussa?
edit. Ja joku kuvitteli väärin, jos luuli että olen kiinteistövälittäjä tai alalla.
2 tykkäystä
Miksi kysyntä patoutuu? Vastaus menee spekuloinniksi, mutta oletan että asuntojen hintataso nykyisessä korkoympäristössä sekä taloudellinen epävarmuus ovat keskeisiä syitä. Siinä ei palkankorotukset paljoa paina.
Jos se patoutunut kysyntä lähtee purkaantumaan nykyisellä hintasolla, tarkoittaa se sitä, että ihmiset ovat valmiita laittamaan asuntojen ostamiseen ja rahoituskuluihin enemmän rahaa kuin käytännössä koskaan aiemmin. Uskokoon ken tahtoo.
Lisäksi on tietenkin syytä muistaa, että meillä on viime vuosina etenkin yksiöistä ja kaksioista myyty merkittävä osa sijoittajille. Ei siellä ole nykyhinnoittelulla mitään patoutunutta kysyntää, vaan kadonnutta kysyntää.
7 tykkäystä
Varmaankin patoutunut tarve asunnoille olisi parempi termi. Tarve asunnolle ei poistu, vaan jossain pitää asua. Tällä hetkellä se tarve suuntautuu varmaankin enemmän vuokralla asumiseen, jonka kysyntä voi syksyllä olla kovakin opiskelijoiden siirtyessä entistä enemmän “lähiopiskeluun”. Vuokratason noustessa omistusasuminen alkaa taas olla järkevämpää näilläkin korkotasoilla.
Ja kyllä niillä palkankorotuksilla ja ansiotason kehityksellä on jokin merkitys. Tai niin minä ainakin uskon, mutta spekulaatiota tämä kaikki toki on.
Hintatasosta puhuttaessa oletan, että tarkoitat nimellishintoja. Reaalihinnathan ovat laskenee jo todella merkittävästi.
7 tykkäystä
Toisaalta tässä kohtaa on hyvä ainakin kysyä kirivätkö nykyiset palkankorotukset inflaation kiinni? Epäilen. Patoutunutta tarvetta on aivan varmasti asunnoille, varsinkin perheasunnoille. Esimerkiksi tällä alueella ok-talot liikkuvat kyllä, kun hinta on sopiva - itseasiassa todella nopeasti.
Kommentoidaan vielä uudiskohteiden tilastoja sen verran, että niissähän näkyvät vain välittäjien kautta tehdyt kaupat, jotka KVKL:n mukaan kattaa 35% tehdyistä kaupoista. Lisäksi keskisuurilla rakennusliikkeillä on viimeisen 10 vuoden aikana ollut kasvavana trendinä pitää asuntomyynti itsellä. Ennen käytettiin ahkerammin välittäjiä, toki niitä edelleen on käytössä.
Rakennusliikkeillä on myös tavaraa ennakkomarkkinoinnissa, mutta riittävät varausasteet eivät täyty ja kohteita ei tule lähtemään liikkeelle.
Jos uudiskohteita ei lähde liikkeelle ja tulevat valmistuvat kohteet sulatellaan pois.Mikäli alue on reilusti muuttovoittoinen, pitää ne uudet tulokkaat johonkin majottaa.
Rakennuskustannukset ovat tippuneet syksyn huipuista, mutta vielä ollaan kaukana koronaa edeltävän ajan tasoista, vaikka monella projektin alkupään urakoitsijalla/tavarantoimittajalla tilauskirja huutaa tyhjää loppuvuodelle.
11 tykkäystä
Näin on. Mutta tarjontapula ei suoranaisesti nosta myyntimääriä, joskin voi helpottaa yksittäisten kohteiden myyntiä ja tukea hinnoittelua.
Ja tietenkin pitää muistaa, että uudiskohteiden rakentamisen väheneminen vähentää myös myynnissä olevien vanhojen asuntojen tarjontaa, koska useimmiten sinne uudiskohteeseen muutetaan vanhasta myyntiin menevästä kämpästä. Sijoittajien luukut on toki oma lukunsa. Mutta niistä ei kannata kasvukeskusten uudiskohteissa ihan heti puhua muuna kuin menneiden vuosien ilmiönä.
Mitä Tampereen vuokrausasteista olen kuullut niin pieniltä kuin vähän isommiltakin toimijoilta niin vuokrausasteet on edelleen hyviä. Toki varmasti 20 neliöiden yksiöiden kiima-aika on takana, mutta ei se asunnon tarve ole mihinkään muuttunut.
Toki näin, mutta mikäli tarjonta heikkenee niin todennäköisesti nähdään painetta vuokrien korotukselle, joka luo taas aloitusedellytyksiä uusille asunnoille.
Mikäli rakennuskustannukset eivät tule reilusti alas, en näe pidemmällä tähtäimellä asuntojen hinnoissa isoa romahdusta kasvukeskuksissa. Ennemmin tai myöhemmin se sentimentti palautuu ja kauppamäärätkin aktivoituu uudelle “normaalille” tasolle.
12 tykkäystä
Vähän erilainen välittäjän näkemys markkinoista:
13 tykkäystä
Ei ole tähän laittaa tilastoja, mutta en oikein allekirjoita tuota patoutunutta kysyntää. Joo, on selvää, että kun pyyntihinnat ei ole tämän päivän tasolla niin se sakkaa myyntiä. Mutta mietitäänpä kuinka pieni maa tämä meidän Suomi on. Ja sitä, kuinka pää märkänä porukka rakensi taloja tai vaihtoi parempaan/muuten vaan toiseen asuntoon viimeisten kiimavuosien ja nollakorkojen aikana. Ei sellainen kysyntä ole “normitaso”. Sen lisäksi, että monissa kaupungeissa (pk-seutu keskeisimpänä) on nyt ylitarjontaa asunnoista, on myös hurja määrä ihmisiä ja perheitä, joilla on “kaikki hyvin”. Muuttoliikettä on aina, mutta väitän että iso osa ihmisistä joilla on ollut muuten vaan mielessä oma talo tai vaihto parempaan, tekivät sen viimeisen kolmen vuoden aikana, kun se oli poikkeuksellisen halpaa aikaa tehdä. Tuo kysyntä loppui jo vähän aikaa sitten, mutta volttilähdöllä matkaan lähteneet asuntojen rakentamiset tulevat tietysti viiveellä vasta tänä vuonna maaliin. Lopputuloksena aivan liikaa (ja osin vääränlaisiakin) asuntoja vähän joka kaupungissa.
11 tykkäystä
Ainahan markkinat ovat eläneet ajassa. Esimerkiksi öljykriisin jälkeiset omakotitalojen tehoneliöt ja tästä taas vuosituhannen taitteen ökytalot. Rakennuskustannusten ja korkojen nousun myötä kanankopeille on taas kova kysyntä
Nykyisessä tilanteessa pienituloiset on kasvukeskuksissa suljettu omistusasumisen ulkopuolelle. En yhtään ihmettele miten edullisemmat vanhemmat kämpät menevät kohtuudella kaupaksi. Ehkäpä se ylempi keskiluokka vielä saa lainaa ja ostelee lukaaleja käyttäen toisen nettopalkan lainanlyhennyksiin
4 tykkäystä
Kysyin jokin aika sitten kahden kiinteistöalalla olevan kaverin ajatuksia. Eivät välittäjiä mutta päivittäin välittäjien kanssa tekemisissä.
Kummaltakin tuli hyvin samoja asioita kuin artikkelissa:
- ennätysmäärä mitä halutaan myydä, mutta kauppa ei käy
- välittäjät ottavat vain toimeksiantoja joissa myyjällä realistinen odotus hinnasta tai pakkomyynnissä.
12 tykkäystä
Kävimme eilen näytössä Helsingissä. Neljäs viikon sisään.
Eilisessä oli juttuisa fiksun oloinen välittäjä. Kertoi, että taloyhtiö mistä kävimme katsomassa, sekä viereisissä lähes indenttisissä yhtiöissä on kevään aikana kauppaa tehty, mutta vähän ja hinnat noin -20% vuoden takaisesta. Kysyessä näkeekö hän tämän uutena normaalitasona vai tullaanko vielä alas - kohautti olkapäitä todeten että markkina määrittää hinnat ja paljon myös myyjän tilanteesta kiinni. Totesi kaupan olevan hyvin jumissa, kun käytännössä kaikki tarjoukset ehdollisia oman asunnon myyntiin.
Monessa kohteessa minkä ottanut myyntiin sanoi sopineensa myyjän kanssa, että yritetään 1-2kk ”toive hinnalla” mutta tämän jälkeen tiputetaan ”realistisempaan”. Muuten hän ei suostu ottamaan kohdetta.
Suositteli tekemään rohkeita tarjouksia jos kohde ollut pitkään myynnissä ja tiedossa myyjän muuttaneen jo uuteen.
24 tykkäystä
Eräs näkemys taas heitetty ilmoille. Kuten aina, kannattaa suhtautua kriittisesti välittäjien ja pankkien näkemyksiin, koska usein siellä on oma lehmä ojassa.
”Alimmat toteutuneet käytettyjen asuntojen hinnat osuivat vuodenvaihteeseen, ja kesää kohti hinnat ovat alkaneet taas nousta. Sen enempää ostajien kuin myyjienkään ei ole enää syytä jarrutella omia päätöksiään sen perusteella, että asuntojen hinnat olisivat vielä laskemaan päin”
5 tykkäystä
Lapset (alle 40-vuotiaat) on vapautettu tuosta verosta jos ostavat ensiasuntoa. Joutuuko sen ilmoituksen kuitenkin tekemään, eli näkyvätkö nekin kaupat tilastossa?
Tuli vain mieleen, että ensiasunnon ostajien osuus kaupoista saattaa vaihdella. Asunnonvaihtajilla saattaa korkojen vaikutus olla hieman pienempi kun sitä omaa pääomaa on jo kertynyt.
1 tykkäys
Pitää tehdä ilmoitus, ainakin Verohallinnon ohjeiden mukaan.
1 tykkäys