Haluaisin tuoda vähän erilaisen näkökulman keskusteluun asuntojen hinnoista. Nimittäin viimeisen 1,5 vuoden aikan asuntojen hinnat eivät ole ostajan näkökulmasta laskeneet yhtään - vaan kallistuneet huomattavasti.
Syynä ovat korkokustannukset, joista ei paljon huudella julkisessa keskustelussa tai pankkien/kiinteistönvälittäjien ennusteissa. Kun yrityselämässä tehdään investointipäätöksiä, rahoituskulujen laskeminen mukaan on aivan olennainen osa prosessia. Miksei näin ole myös yksityishenkilöiden kohdalla?
Otan esimerkin:
200 000 euron laina, laina-aika 20v, kiinteä korko 1%
Luotto ja luottokustannukset yhteensä 221 764 euroa
sitten korot nousevat:
200 000 euron laina, laina-aika 20v, kiinteä korko 5%
Luotto ja luottokustannukset yhteensä 319 290 euroa
Koron nousu 4 %-yksikköä siis nosti lainan kustannuksia 100 000 euroa. Tosielämässä asuntolaina on yleensä vaihtuvakorkoinen, jolloin 20v ajalla tulee myös matalan koron jaksoja eikä vaikutus ole näin suuri. Joka tapauksessa lainan kustannukset ovat nousseet hurjasti viime aikoina - mikä ei vastaavasti näy paljoakaan asuntojen pyyntihinnoissa.
Ennustan, että asuntokauppa tulee olemaan jumissa niin kauan kuin
a) korot laskevat merkittävästi
b) pyyntihinnat laskevat merkittävästi
Tämä on ihan puhdasta matematiikkaa. Suurimmalla osalla kuluttajista ei ole varaa laittaa ylimääräistä sataa tonnia korkoihin eikä sijoittajilla ole kiinnostusta 3% vuokratuottoon, jos saman saa lähes riskittömällä korkosijoituksella.
Tietysti pieni osa ihmisistä voi ostaa asunnon ilman lainaa, mutta suuri massa tarvitsee edelleen pankin apua asunnon ostoon, ja heiltä jää nyt kaupat tekemättä.
Ennustan, että asuntokauppa tulee olemaan jumissa niin kauan kuin a) korot laskevat merkittävästi b) pyyntihinnat laskevat merkittävästi
Tätä mieltä olen itsekin, mutta tuntuu tämän ymmärtäminen olevan vaikeampaa kuin voisi kuvitella. Se tietenkin johtuu siitä, ettei tappioita haluta tunnustaa. Korkojen äkillinen lasku saattaisi pelastaa, mutta olisiko sekään kauhean terve kehityssuunta ja ei tällä hetkellä vaikuta olevan realistista.
En usko, että korot laskisivat nopeasti takaisin sieltä mistä ne ovat lähteneet. Rahalla on jatkossakin hintansa eikä EKP lähde enää samanlaiselle printtauslinjalle. Tässä markkinassa myyjät tosiaan odottelevat parempia aikoja, mutta jossain kohtaa se asunto on laitettava myyntiin.
Ja jossain kohtaa se asunto on myös ostettava.
En tiedä kuinka moni teistä maailmanlopun maalailijoista on asuntolainoja ottanut vaikkapa 2005, jolloin korot olivat 4-5%, mutta silloin se oli normaalia ja asunto vaan lyheni vähemmän kerrallaan. Silloinkin ostettiin perheelle asunto, koska sellainen tarvittiin. Ja hyvin ja hyvään hintaan liikkui asunnot!
Semmonen kaneetti vielä loppuun, että ihminen on mukautuvainen olento. Korkeampaan lainatasoon totutaan ja siitä tulee taas uusi normaali.
Pelkkien korkojen sijaan tarkastelu pitäisi tehdä reaalikoroin. Korot ovat korkealla koska inflaatio on korkea. Ja korkea inflaatio taas tarkoittaa korkeampia palkkoja jollakin aikavälillä. Asunto ei realisoidu maksettavaksi kerralla vaan 20v aikana, jolloin tuo pitäisi diskontata nykyhetkeen. 20v päästä maksettava 1000€ ei todellakaan ole samanarvoinen 1% ja 5% korkoympäristössä, joten tuon kaltainen vertailu on todella pelkistetty. Itse uskon, että asuntokauppa palaa normaaliksi, kun inflaatio tasoittuu ja korkojen nousu loppuu.
Pankki ei lainaa myönnä, jos tulot eivät riitä. Kun lainanhoitokulut, asumiskulut, polttoaine, ruoka ja elämä ylipäätään on kallistunut reippaasti, ei niitä 300k€ tai edes 200k€ lainoja niin helposti irtoa kuin ennen. Tuohon päälle vielä työelämän kasvava epävarmuus.
Nykyisessä talousympäristössä se pankin kuuden pinnan stressitesti ei vielä yksin kerro mitään.
No se onkin taas sitten ihan eri asia jos talous yleisemmin sakkaa ja massatyöttömyyttä alkaa tulla. Nyt ei olla siinä. Myös palkat ovat nousseet inflaation myötä.
Konkurssien määrä on kasvanut, varsinkin rakentamisessa. Monella on otettu laina nollakorolla ja siihen päälle remppalainaa, autolainaa ja luottokorttia päälle. Ei se 5% vuosikorotus palkassa tuo keskituloiselle nettona kuin reilun 100€/kk lisää. Jokainen ei voi saada reiluja henkilökohtaisia korotuksia, vaikka yksilötasolla niitä voi tippuakin.
En väitä etteikö nähtäisi yksittäisiä surullisia kohtaloita noista edellä mainitsemistasi. En vain jaksa uskoa niihin niin yleisesti, että isompaa systeemikriisiä aikaan saadaan. Mutta saapi nähdä…
Koivumäen arvion mukaan moni joutuu pakkomyynnin eteen pian.
– Uskon, että näin käy viimeistään syksyn jälkeen. Tällä hetkellä osa kotitalouksista käyttää lyhennysvapaita ja toivoo, että korot kääntyvät laskuun ja tilanne tasaantuu, mutta siihen menee aikaa. Entä sitten, kun lyhennysvapaat on käytetty ja asunto voi olla pakko myydä? Pankit ovat jo tällä hetkellä aika tiukkoja ja saattavat vaatia, että kohde täytyy saada myytyä esimerkiksi puolen vuoden sisällä, hän kertoo Yrittäjille.
Tämä oli kyllä oleellinen pointti. 2 vuotta viissiin maksimi lyhennysvapaa yleensä eli jos nämä korkeat korot pysyy pidempään, niin aivan varmasti alkaa tulla pakkomyyntejä.
Vitosen yli taidetaan mennä ennen tasoittumista. Pankithan ovat ilmoittaneet ainakin vuoden vaihteesta asti, että enää ihan vähän ja sitten kääntyy. Siitä on nyt prosentti tultu ylöspäin. Samalla tahdilla joulukuussa ollaan viitosessa.
No minä ostin asunnon juurikin tuolloin. Pari huomiota nykyhetkeen verrattuna: 1) Kämppien hinnat olivat kasvukeskuksissa huomattavasti edullisempia kuin nyt; 2) Käytössä oli asuntolainan korkovähennysoikeus.
Euribor-ajan korkohuipun aikaan viitekorko + marginaali huiteli karkeasti ottaen 6 %:ssa. Korkojen verovähennysoikeuden vuoksi todelliset korkomenot jäivät kuitenkin noin 4,3 %:iin. Ensiasunnon ostajilla se korkohyvitys taisi olla vielä vähän suurempikin.
12 kk euribor on tänään 4,193 %. Siihen päälle asiakaskohtainen marginaali tarkoittaa monelle jo 5 %:n kokonaiskorkoa, ja korot ovat edelleen noususuunnassa.
Tämä on totta, mutta samaan aikaan nyt on tapahtunut erittäin nopea korkotason nousu ja aikaa tottua uuteen normaaliin ei ole ollut juurikaan. Mikäli tämä sama korkojen nousu olisi tapahtunut esimerkiksi neljän vuoden aikana, niin vaikutukset eivät olisi olleet niin rajuja mutta vähän reilussa vuodessa noussut taso aiheuttaa varmasti huomattavasti kovemmin turbulenssia. Samaan aikaan kotitalouksien ostovoima on pudonnut vuoden 2008 tasolle. Suomessa on lisäksi ollut lähes 90% asuntolainoista vaihtuvakorkoisia, joten tuo korkojen nousun vaikutus iskee suomen markkinaan ihan eri tavalla kuin sellaiseen maahan jossa on kiinteätä korkokantaa enemmän. Mielestäni tässä yhtälössä asiat eivät voi tällä hetkellä täsmätä että suurella osalla on vaihtuvakorkoinen laina, ostovoima on hiipunut ja asuntolainan kokonaiskustannukset ovat nousseet huomattavasti. Jonkunhan tässä on joustettava, joko ihmiset alkavat saamaan sellaisia palkankorotuksia piakkoin että ostovoima alkaa korjaantua ja mahdollistaa suuremmista lainanhoitokustannuksista selviämisen, korkotaso tippuu tai sitten asuntojen hinnat joustavat vielä alaspäin.
En tiedä kuinka moni teistä maailmanlopun maalailijoista on asuntolainoja ottanut vaikkapa 2005, jolloin korot olivat 4-5%, mutta silloin se oli normaalia ja asunto vaan lyheni vähemmän kerrallaan. Silloinkin ostettiin perheelle asunto, koska sellainen tarvittiin. Ja hyvin ja hyvään hintaan liikkui asunnot!
Tämähän nyt olisi helppo laskea auki; vertaa vain kuinka paljon asuntojen hinnat ovat nousseet verrattuna palkkojen ja yleisen hintatason muutokseen, niin saadaan se todellinen arvostustaso 2005 vs. nykyhetki. Väittäisin, että asuntojen hinnat ovat nousseet merkittävästi enemmän.
Asuntomarkkinahan on täysin seis tällä hetkellä - ja ei tosiaan tule laskemaan, jos pyyntejä pidetään nykyisen kaltaisina. @pt99659 tämän aika hyvin jo tyhjensi.
Kohonneilla koroilla on eniten merkitystä niille kenen tuloihin korkojen nousun aikaansaama yksityisen kulutuksen heikkeneminen osuu kaikken koviten. Pahimmassa tilanteessa kosmetologit, parturit, kotitaloussiivoojat, taksikuskit ym, joiden palveluiden kysyntä heikkenee ensimmäisenä ja samaan aikaan heidän menonsa kasvavat kuten muillakin.
Myös nykyaikainen ihminen osaa nipistää turhista takeaway kahveista ja jättää Balmuirin huivin ostamatta. Se vain marmattaa enemmän kuin aiemmat sukupolvet.
Arvelen, että vielä lasketellaan alas sellainen 10-20% ennen käännettä ylöspäin. Perustelen tätä sillä, että korkojen nousu ei ole vielä täysimääräisesti realisoitunut kovinkaan monen kotitalouden eikä asuntosijoittajan kohdalla. Esimerkiksi vuosi sitten tähän aikaan oltiin vielä nollan tuntumassa koroissa. Monen korko pompsahti viime syys-talvena ehkä 2-3 % tasolle vasta.
Lisäksi FED ja sen vanavedessä EKP nostavat korkoja mahdollisesti vielä 1-2 kertaa loppuvuodesta, sillä inflaatio on edelleen liian korkealla tasolla, vaikka se on taittumaan päin. Pidän näiden touhua vähän liiankin innokkaana.
Tämän ohella terävin hintakärki on vasta leikkautunut pois, kun PKS ollaan kesän 2020 hinnoissa ja muualla Suomessa syksyn 2019.